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房地产营销的宏观环境分析学习目标熟练掌握房地产营销宏观环境的构成理解房地产营销环境的特点理解房地产营销环境分析的目的技能要求能收集房地产营销宏观环境信息能应用房地产营销宏观分析方法能分析判断房地产市场的宏观环境形势房地产营销宏观环境要素1.经济发展环境分析序号经济增长率房地产业发展状况1小于4%萎缩24%～5%停滞甚至倒退35%～8%稳定发展48%～9%高速发展510%～15%飞速发展经济增长率与房地产业发展之间的一般关系⑴经济发展形势分析经济发展形势在四个层次上影响房地产项目营销。国际经济发展形势全国经济发展形势当地城市经济发展形势城市内某地段的经济发展态势⑵资金市场发展形势分析利率①利率会影响房地产市场的供给与需求贷款②贷款条件会影响房地产市场的资金投放量⑶市民的收入水平及其贫富差异程度分析①平均收入水平影响房地产价格②贫富差异影响房地产档次结构⑷房地产市场发展态势分析。市场要素发展态势市场发育程度短缺市场→供求平衡相对饱和→相对过剩市场→过剩泡沫产品提升阶段地段→家居→环境→服务管理→文化生活方式→智能低碳化买家认识阶段认地段→认环境→认服务管理→认品牌竞争层面提升资源→销售→设计→资源整合→全方位竞争企业状态提升项目公司→专业公司→管理公司→全能冠军追求境界提升看得见摸得着→看得见摸不着→看不见摸不着但感受得到2.政治法律环境分析政治环境是指企业市场营销活动的外部政治形势。引导着企业营销活动的方向法律环境是指国家或地方政府所颁布的各项法规、法令和条例等。为企业规定经营活动的行为准则⑴政治环境分析政治环境分析主要是指政治局势、各级政府对房地产行业的支持态度、出台的相关调控政策。房地产市场对由政府行为而引发的影响十分敏感。

①政府土地供应的数量和开发条件②政府收取税费的水平③政府对保障房的态度④政府市场机制的调节能力⑵法律环境分析①各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》……②相关的法律中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》……3.社会文化环境分析社会文化环境教育状况宗教信仰价值观念城市历史传统文化消费习俗4.人口环境分析⑴人口数量分析人口数量的多少直接决定了市场规模和市场发展的空间⑵人口结构分析①年龄构成②男女比例③受教育程度、职业、收入、阶层等构成④民族构成⑶人口分布分析①城乡人口分布②区域人口分布③当地户籍人口与无户籍常住人口的比例构成⑷家庭组成分析①三口之家大幅度增加②丁克家庭的比例。③非家庭住户在迅速增加。5.科学技术环境分析科学技术环境社会科技水平社会科技力量国有科技体制国家科技政策、科技立法6.自然资源环境分析⑴自然资源环境。是指具有社会有效性和相对稀缺性的自然物质或自然环境的总称。按资源实物业类型土地资源气候资源水资源物物资源……从可持续发展的角度耗竭性资源非耗竭性资源自然资源的分类自然资源的特点有限性区域性整体性多用性6.自然资源环境分析城市的

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