房地产金融-房地产资本市场

××房地产开发企业成立于1998年，经过十几年的发展已成为拥有30亿固定资产，5家子公司的国家一级房地产开发企业，其在全国10余个城市拥有房地产开发项目。2008年10月此房地产开发公司支付了3.2亿土地出让金在××市通过拍卖方式购得一宗200亩土地使用权，根据该宗土地的规划使用条件，此企业决定在此块土地上进行中、高端住宅房地产项目的开发建设。企业通过对该项目进行可行性分析后确定，预计该项目的建设周期为3年，总投入为10亿元人民币，第一年投入为6亿元(包含土地出让金)，项目建设的第一年需要融资2亿元人民币进行建设，于是该企业成功向该地建设银行的××支行申请了2亿元人民币的项目贷款，保证了该项目的顺利进行。在项目的销售阶段该企业与工商银行、建设银行在当地的分支机构和当地住房公积金中心合作，为客户提供个人商业性住房抵押贷款、住房公积金抵押贷款和个人住房组合贷款的服务。到2011年底此项目完成80%的楼盘的销售，此楼盘的开发取得了较好的成绩。从此案例中可以看出银行参与了我国房地产业各个环节，从前期的购地和规划阶段，到后来的建设安装和租售阶段，都有相关资金来源于银行。(1)试分析房地产开发企业与金融企业的关系。(2)金融企业在房地产开发的各个阶段能提供什么服务？引例1．房地产投资额巨大房地产建设涉及面广，规模大，投资额达，投资资金需要少则百万千万，多则上百亿。在房地产开发作项目中一般采用项目资本金制度，一般房地产项目自有资金占到项目总投资的20%～35%范围内，作为房地产开发企业肯定要利用好这一政策，尽可能多的去融资，少占用自有资金。2．房地产项目周期长房地产项目的建设周期往往较长，短的几个月到一年，长的三年五载，这些都决定了房地产行业的发展对金融业的依赖性较大。所以对于一个房地产项目来讲，所需要的大部分资金是房地产开发企业通过融资来取得的。房地产企业的特点决定了其对资本市场的依赖性建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证制度在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)

经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。房地产市场与资本市场的相互促进发展

在房地产资本市场的发展初期，资本市场上融资渠道比较单一，基本上来源于商业银行。随着房地产市场的规模越来越大，对资金的需要量的快速增加，其融资渠道也越来越广泛。

房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产的资本市场。总体来讲，我国的房地产资本市场，是以私人债务融资的商业银行融资为主，公众权益融资的上市融资为辅的。

房地产行业发展利用了大量银行贷款，带动了银行业的发展；同时银行业的发展，促使银行对房地产金融服务品种的增加又带动房地产行业的发展，二者相互促进，相互发展。

房地产企业的融资渠道

房地产企业融资渠道是指房地产企业通过自身或资本市场获得房地产开发资金来源的途径。从资金的来源来看，企业的融资方式可以分为内源性融资和外源性融资。

内源性融资即自有资金，是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程，且内源融资能力的大小取决于企业的利润水平、净资产规模和投资者预期等因素；外源融资指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。企业融资经历了由内源融资到外源融资再到内源融资的交替变迁的过程。内源融资是最基本的融资模式。没有内源融资就无法进行外源融资。只有内源融资规模大，才能吸引更多的投资者投资，也才能获得借入资本。外源融资按资金的筹集方式分为直接融资和间接融资。直接融资指不通过金融中介机构，由资金供求双方直接协商进行的资金融通，包括股票、债券、信用等；间接融资指借由银行或非银行金融机构发放的贷款、投资、融资租赁等。直接融资与间接融资的优缺点比较见下表。

项目直接融资间接融资优点①可扩大社会资金的活动范围②通过利益机制诱导，将资金用于效益较高的投资项目③筹集的资金期限长，稳定性高，便于企业长期使用①具有相对集中性，可以有效地调节资金的供求关系，并可借助金融机构的特殊职能，开发多种金融商品与融资渠道，使融资成本相对降低、金融风险减小②金融机构掌握融资主动权，能对企业构成信贷约束，有利于信贷资金的合理流向与配置缺点需较为完备的外部条件，如完善的法律体系、健全的法律制度和可信度较高的信用评级等①对信贷的间接融资的过度依赖会使企业的融资成本单薄②企业对资金的不合理占用会导致呆账、坏账的增加，使信贷资金不能有效运转，从而加大金融体系的系统风险房地产企业的融资渠道

房地产开发企业对融资渠道的选择，并不是固定不变的，而是随着资本市场的发展、国家宏观政策的发展变化而变化。房地产企业融资渠道可分为内源融资和外源融资两种渠道，如图所示。内源融资又包括企业自有资金和预收账款。外源融资包括银行贷款、股票融资、债券融资、合作开发融资、房地产投资信托融资以及其他融资等。

房地产企业的融资渠道

房地产企业融资渠道是指房地产企业通过自身或资本市场获得房地产开发资金来源的途径。从资金的来源来看，企业的融资方式可以分为内源性融资和外源性融资。

内源性融资即自有资金，是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程，且内源融资能力的大小取决于企业的利润水平、净资产规模和投资者预期等因素；外源融资指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。企业融资经历了由内源融资到外源融资再到内源融资的交替变迁的过程。内源融资是最基本的融资模式。没有内源融资就无法进行外源融资。只有内源融资规模大，才能吸引更多的投资者投资，也才能获得借入资本。外源融资按资金的筹集方式分为直接融资和间接融资。直接融资指不通过金融中介机构，由资金供求双方直接协商进行的资金融通，包括股票、债券、信用等；间接融资指借由银行或非银行金融机构发放的贷款、投资、融资租赁等。直接融资与间接融资的优缺点比较见下表。

项目直接融资间接融资优点①可扩大社会资金的活动范围②通过利益机制诱导，将资金用于效益较高的投资项目③筹集的资金期限长，稳定性高，便于企业长期使用①具有相对集中性，可以有效地调节资金的供求关系，并可借助金融机构的特殊职能，开发多种金融商品与融资渠道，使融资成本相对降低、金融风险减小②金融机构掌握融资主动权，能对企业构成信贷约束，有利于信贷资金的合理流向与配置缺点需较为完备的外部条件，如完善的法律体系、健全的法律制度和可信度较高的信用评级等①对信贷的间接融资的过度依赖会使企业的融资成本单薄②企业对资金的不合理占用会导致呆账、坏账的增加，使信贷资金不能有效运转，从而加大金融体系的系统风险房地产企业的融资渠道