房地产开发融资-房地产证券融资（房地产知识培训）

证券化证券是一种记载财产所有权的有假的书面凭证，又称为有价证券。证券化是证券的延伸。证券化是金融创新的标志之一，起源于20世纪七十年代。证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。包括融资证券化和资产证券化。1融资证券化是指资金需求者，依法在资本市场和货币市场上发行证券(股票、债券等)的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。资产证券化是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入集中，并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表的对资产享有收益圈。2融资证券化资产证券化是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入集中，并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表的对资产享有收益圈。3资产证券化房地产证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，他是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制。4房地产证券化政策引导和法律制约强房地产证券化起源于美国，是靠着完善的法律和立法体系，在其庞大的房地产证券化市场中发展起来的，也有一系列专门的法律法规。中国的房地产证券化，自2005年起，建立了一系列相关法律法规，政策引导与我国的房地产证券化的产生和发展。5两种形式的房地产证券化--房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都在法律形式上是种合同规定的财产权利。6基础资产是合同规定的财产权利房地产证券是一种长期投资工具，对投资规模没有限制，使得中小投资者都可以参与房地产证券投资，市场风险较为分散。7适合中小投资者的长期投资工具房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，从而弥补了因不动产本质上区位固定而造成的流动性不够。。8融资模式流通性强融资结构严谨有效的交易结构来进行设计，投资者的风险由证券化风险隔离的设计，只涉及到基础资产现金流的收入本身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人、特设机构等的破产风险进行隔离，这种设计降低了风险，提高安全性。9融资安全性高房地产证券化有两种基本形态：一是房地产本身或所有权证券化，称为房地产权益证券化；二是房地产抵押权的证券化，称为房地产抵押贷款证券化。其他则是两种基本形态的复合形式。10房地产证券化基本形态一是房地产企业进行股份制经营第一种是成为房地产上市公司，与证券相融合第二种是一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业11房地产证券化形式二是以基金形式表现的证券化第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种是准房地产证券化，是指已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。12房地产证券化形式三是以债券形式表现的证券化第一种是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。第二种是派生债券，主要以资产支持证券和抵押支持证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。13房地产证券化形式四是住宅抵押贷款证券化是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。14房地产证券化形式房地产证券化是对传统房地产投资的变革。房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。15金融的创新房地产证券化的作用有利于分散金融风险房地产业和商业银行之间的单一的融资渠道占主导地位的情况下，无法应对市场的波动，就会产生严重的金融危机，甚至导致国民经济衰退。商业银行大量资金用于长期的房地产信贷，流动性风险较大。房地产证券则有利于分散这类单一且集中的风险。17房地产证券化将房地产市场与资本市场有机地结合起来，一方面有助于积累社会闲散资金，另一方面也为广大投资者提供了共享房地产开发与经营收益的机会。作为房地产融资工具的创新，房地产资产证券化在促进个人储蓄转向房地产投资，以及丰富我国资本市场方面具有重要意义。18有利于我国资本市场的发展房地产资产证券化有助于推进房地产供给侧改革。总体上来讲，房地产公司资金主要依靠银行信贷渠道，较高的银行信贷依存度使得房地产投资的金融风险较大。在对房地产融资资金构成进行调整的过程中，迫切需要房地产资产证券化来增加直接融资比重，从而为房地产供给侧改革奠定重要的基础。19有利于推进房地产供给侧改革住房抵押贷款证券化风险控制住房抵押贷款证券化的风险类型1.利率风险利率风险（interestraterisk）也称为市场风险（marketrisk），是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。2.提前支付风险提前支付风险（pre-paymentrisk），指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。3.信用风险信用风险（creditrisk），也叫违约风险（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。建立、健全法律法规体系构筑抵押贷款证券化所需要的法律框架，研究制订有关住房抵押贷款证券化的市场进入、经营和退出等相关法律法规。建立证券化监督机构进行统一的管理和协调。各类中介机构的组建、规范，特别是组建由政府支持的担保机构。提高基础资产的信用基础MBS拉长了债务的链条，分散了住房抵押贷款的风险，减轻了银行的压力，但同时其基础资产—住房抵押贷款的信用高低，决定了这个链条上所有投资者的利益，所以只有优质的基础资产可以进入证券化的领域。房地产抵押贷款证券化含义含义住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。房地产抵押贷款证券化意义宏观经济方面MBS以住房抵押贷款一级市场为基础，建立并完善了住房抵押贷款的二级市场，使一级市场流动性增强。将原来集中在银行的抵押贷款风险分散给更多的投资者。二级市场的发行评级，也约束了一级市场的贷款信用级别。更多专业机构参与仅MBS的各环节，提高了住房金融运转效率。微观经济方面对抵押贷款银行的意义：1.扩大了银行的业务范围，增加了收入来源，增强竞争能力。2.完善了银行的资产负债管理。3.通过抵押贷款二级风险有效转移贷款风险。微观经济方面对投资者的意义：1.增加了可投资的流动性强、收益性好的投资产品。2.相对于其他投资产品，由于MBS的基础资产为不动产，安全性更高。房地产抵押贷款证券化运作机理表内模式所谓表内模式，是指作为证券化基础资产的住房抵押贷款保留在证券化发起人的资产负债表内，证券化的发起人仍然拥有这部分资产的所有权。目前德国和加拿大的证券化采取该模式。按表内模式运作时，证券化发起人本身就是抵押支持证券的发行人，两者同为商业银行。因此，在此模式下，并不存在真正意义上的特设目的载体SPV。由此可见，表内模式的实质是作为证券化发起人的商业银行以住房抵押贷款为担保，在资本市场发行证券进行融资的行为。发起人=商业银行发起贷款组建资产池用资产再次融资表外模式表外模式

表外模式要求证券化的发起人“真实出售”其作为证券化基础资产的住房抵押贷款，并将证券化基础资产从发起人的资产负债表中移出。然后，专门为实施证券化而设立的特设目的载体SPV通过购买住房抵押贷款，拥有基础资产的所有权，并以此为基础发行抵押支持证券。目前，以美国为代表的绝大多数国家采用该模式进行证券化。在此模式下，SPV作为独立于证券化发起人的法人实体，成为抵押支持证券的发行人，实现了证券化发起人和发行人的分离。发起人originator（原始权益人）商业银行住房专业银行发起贷款组建资产池将资产池真实出售特设机构表外模式主要参与者

发起人是提供住房抵押贷款的金融机构，也称原始权益人，是证券化基础资产的原所有者。

服务人通常是证券化的发起人或由其设立的附属公司。

发行人是指购买发起人的基础资产，并以此为基础发行抵押贷款支持证券的机构。

信用增级机构通常可以分为内部信用增