公司年度经营工作计划

第公司年度经营工作计划公司年度经营工作计划1

__年已经过去，在过去的一年里，桂热公司根据年初热作所下达的各项任务指标认真开展工作，取得了预期目标，同时提出今年工作目标和要求。

一、__年的经营工作

__年，桂热公司围绕“做大主业，延伸链条，固本强基，扩大市场占有率”的发展思路，立足本所，服务华南，远销国外，在公司全体员工的团结努力下，实现了公司各项业务的快速发展，按照创新发展模式，重点打造桂热公司这一龙头，无论销售量、销售额还是利润均上一个新台阶。

__年，公司实现销售收入850万元，利润210万元，产品的市场开发已由过去木薯单一品种，拓展到三大系列十余个品种，市场覆盖到全区40多个县市(区)，并与海南、广东等地有关单位建立起紧密的业务和工作关系。

今年我们的经营目标是实现销售收入达1000万元，利润300万元。

__年的经营工作，主要有以下做法：

(一)积极稳妥地开展主营业务，为客户提供优质服务。

公司成立以来，确立了以西南、华南地区木薯种植户为主要服务对象，依托热作所有利的科技优势，在突出木薯种茎作为主营产业外，还重点强化芒果、澳洲坚果、木瓜、剑麻、龙眼、荔枝果苗木批发、零售为拓展业务。

据测算，去年gr911木薯品种新增推广面积10万亩，其他品种通过与地方农业技术部门合作、农业园区合作，共建立新品种示范基地约__亩，为新品种推广奠定坚实基础。

(二)加强基地建设。

农业企业，基地建设是根本。

公司把实验基地、核心示范基地、中试基地和外埠示范基地建设作为重点，全年新增基地建设面积1000多亩，前后累计投入80万元。

在项目实施过程中，扩建了300多亩的种质资源圃，建立高产栽培示范基地3个和优良品种适应性生产示范点3个，推广使用优良品种17个。

(三)从严从细，加强经营管理工作。

去年，公司新制定了五项管理制度，涉及财务管理、信息管理、内控制度管理、办公制度管理和考核绩效管理等。

与部门签订了责任状，与职工签订了工作目标，把目标任务分解到公司具体人员，明确职责，将任务承包分解，具体经济指标和安全指标落实到个人。

公司管理进一步规范和明晰。

公司实施了以上管理制度以后，工作效率大大提升，员工工作积极性加强，公司的业务水平上升到新的高度。

(四)积极开展项目建设。

全年共实施3个较大的项目，包括木薯生物质能源产业化关键技术研究与示范、木薯桂热4号栽培示范与推广、木薯新品种新选048选育与应用，完成投资额2500万元。

受热作所委托，组织开展了3个项目的前期论证、项目可研和后期收尾工作。

尽管取得不少成绩，但由于公司成立的较晚，关系还不太顺，仍然存在不足和需要解决的问题。

一是新业务开拓不够，我们虽然紧紧依托科研单位和种植户，做好现有的业务，但公司的业务领域很广，可开发的空间还很大，尽管做了一些工作，但没有重大进展。

二是公司与国际间的交流合作还不够广泛，我们每年研发和引进的`新品种都有许多没有种植和推广，开发新品种的力度不够。

三是当地木薯种植面积还不够多，可发展新的种植大户，种植面积有进一步拓宽的空间。

四是公司的营销力度不够，现在国内的一些地区尤其是国外对我们公司不是很了解，没有建立完善的公司网站和开展各种宣传活动。

五是员工的业务水平与技术水平不高，还有待进一步提升。

二、__年工作目标和主要任务

__年桂热公司的工作指导思想和总体思路是：贯彻落实热作所工作会议精神，服从和服务于农垦局的整体战略，坚持以人为本，实现“三个转变”，以加快发展为主题，以提供优质服务为宗旨，巩固销售额;扩大国际间的业务，公司年度经营工作计划2

为了拓展业务领域，扩大融资平台规模,提高公司服务水平，增强公司发展后劲，我们制定以下发展规划。

第一部分所处行业现状及市场前景

一、市场背景

中小企业是我县县域经济的柱石。目前，我县中小企业有近287家之多，占到全县企业总数的99%以上，全县地方生产总值的55%、财政收入的80%、全社会就业的60%、城乡新增就业的80%以上均由中小企业创造和提供，中小企业在我县经济社会中发挥着经济发展的“助推器”和就业的“蓄水池”作用。然而，中小企业由于财务不规范、信息不透明、抵押不足等自身原因，长期以来，融资瓶颈成为其发展的“绊脚石”。融资难问题严重影响和制约了中小企业的进一步发展，而担保难是中小企业从银行难以融资的首要原因。

二、我公司发展现状

宁强县恒达融资担保股份有限公司注册资本3000万元，由宁强县财政局独家出资组建，为国有独资公司，组建该公司的宗旨是“积极应对国际金融危机的影响，着力解决宁强县中小企业贷款难、融资难的问题，促进宁强县中小企业健康发展”，目前我公司主要与县信用联社、农业银行宁强县支行签订了银企合作协议，由于有关金融经营许可未批下来，还未开展经营业务。目前我公司存在的问题主要体现在两个方面：一是团队建设需要加强，二是制度体系建设需要完善，这两方面问题形成的原因都是由于公司刚刚组建，人员需要磨合，制度建设需要时间，相信在不久的将来公司会很快步入正轨，迅速发展壮大起来。

第二部分公司发展思路

今后，我公司将在县委、县政府的领导下，积极与县政府有关部门沟通协调，在县财政的大力支持下，与宁强信用联社、农行宁强支行继续加强合作，形成更加稳固的战略合作关系，与宁强县财政局、县中小企业局深入探讨，摸索并建立一条为中小企业融资担保服务的绿色通道，加强团队和制度体系建设，严格把控经营风险，树立企业品牌。在此基础上，逐步完善功能，理顺体制，规范运营，多元发展。具体目标和计划如下：

一、业务发展

(一)总体构架

业务构架

担保业务、投资业务、其他业务

(二)发展业务思路及目标

1、担保业务

继续与县联社、农行宁强支行开展银企合作对接，积极争取两大金融机构的授信额度，将3000万元注册资本金用足用够，目标任务=3000_4倍=12000万元，2、投资业务

遵循安全和稳健的原则，从短期投资开始，逐步向中长期投资延伸。短期投资以担保业务为平台，通过与县联社、宁强农行合作开展短期拆借、委托投资等服务;中长期投资主要通过从宁强县政府获取政府主导项目和支持项目的相关信息，从中选择适合我公司参与的项目，并积极争取来实现。由于开展担保业务需要在银行存入保证金，所以，投资业务的资金来源为客户存入我公司账户的保证金，以5%的比例来算，为3000_5%=150万元。

3、其他业务

其他业务包括保证金利息和衍生服务收入。

二、财务发展计划

1、年营业利润

(1)担保业务

统一按2%的费率来计算，担保业务收入=3000_2%=60万元。

(2)投资业务

按8%的年预期收益来计算，担保业务收入=150_8%=12万元。

(3)其他业务

保证金利息=3000_0.72%=21万元。

三项合计=60+12+21=93万元

2、年经营费用

(1)房租

目前我公司与宁强县财政局已签订房租协议，房租为800元/年来计算。

(2)职工薪酬

目前有职工人数24人，根据业务的发展，估计需要增加2个部门，增加员工11人，公司员工将会达到35人，人均月薪4000元，外加业务提成、福利、保险等，年职工薪酬约387万元(其中：工资=35_0.4_12=168万元，业绩提成1680_8%=135万元，保险=168_30%=50万元，住房公积金=168_10%=17万元，福利=168_10%=17万元)

(4)固定资产折旧

包括系统开发、车辆、电脑、打印机、复印机、办公桌椅等固定资产预计130万元，按照五年平均摊销，年折旧费约26万元。

(5)办公费用

办公耗材、业务招待费、车辆使用费、差旅费、法律顾问费、财务顾问费、通讯费、培训费等大约为120万元。

(6)董事会津贴10-20万元，项目评审费5-10万元。

(7)风险准备金

56000万元担保额按照0.5%计提风险准备金，风险准备金=56000_0.5%=280万元

(8)未到期责任准备金

1680_30%=504万元

(9)营业税金及附加

2106_5.625%=118万元

以上各项费用、支出、税金合计大约1576万元

3、利润总额

利润额=收入-费用=2106-1576=520万元

净利润=520_(1-25%)=390万元

资本利润率=390/5600=7%

第三部分20__年目标推动计划及实现措施

一、目标推进计划

20__年是民生银行太原分行大力推进“商贷通”业务的一年，分行下属各支行的任务较重，所以各支行推荐给我公司的业务量应该是持续、稳定的，但受中小企业用款规律的影响，年初用款量较少，年末用款量较大，按这个原则将公司制定的全年任务指标按中心分季度予以分解。见下表：

在这个基础上，每个业务中心还需根据公司的整体安排完成15万元的投资净收益，占公司总投资收益的20%。

二、实现目标措施

1、加强公司硬件建设

(1)规划建设现代化办公场所

目前我公司共设8个部门，有员工22人，共配置电脑8台(只有3台能接入互联网)，这么多部门和人员都挤在一个办公室办公，容易造成人员间工作相互影响，效率低下，远远不能满足业务发展的需要，而且对外形象也不佳，不利于长远发展。20__年，公司将规划建设面积为2200平方米的能满足现代化办公需要的经营场所，并配置与业务发展相PI配的一系列办公设备。

(2)解决交通问题

各业务中心作为前台部门，需要频率外出对客户进行事前调查、事中落实，事后监督等项工作，中后台部门也需要外出办事，目前，公司尚未购置1台车辆，各部门虽然各自采取不同的办法将这一问题暂时予以解决，但不利于公司长远发展。20__年，公司将根据业务开展的需要购置一定数量的汽车，并制订相应的管理办法。

2、加强公司软件建设

(1)加强团队建设。

A、团队建设的方向

以公司组建的宗旨为指导思想，以公司的规划为任务指标，向国内一流担保企业看齐，建立一支勇于开拓，敢于创新，业务精通，服务高效，有吃苦耐劳的精神，有诚实守信的品质的专业团队，在使政府、银行、股东各方面都满意的基础上充分体现自身的价值。

B、公司机构设置

见公司组织构架图。不同之处是在风险管理部中增加法律事务岗。

C、机构职责与岗位设置

总经理

执行董事会决议，主持公司全面工作，保证经营目标的实现;组织指挥公司的日常经营管理工作，建立健全公司统一、高效的组织体系和工作体系;健全财务管理制度，严格财经纪律，保证资产的保值和增值;加强企业文化建设，处理好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。

风险评审委员会

研究风险控制办法;参与业务评审。

综合管理部职责(2人)

统筹拟制公司发展战略与规划;公司对外宣传的策划与管理;公司内外的综合协调工作;公司日常事务管理;人力资源、后勤保障、业务档案等行政事务管理。

财务部职责(2人)

公司日常的会计核算、财务管理、资金运营与预算管理。

风险管理部(2人)

制定公司业务管理、操作规范及风险控制等制度;对公司业务进行资信评估;对公司业务进行专业审核;对公司业务进行风险评价;负责有关法律文本的拟订、审核;负责反担保措施的落实;负责公司诉讼仲裁及维权法律事务;负责保后业务的监管。

担保业务部(3人)

负责担保业务的受理、调查;接受客户对担保业务的咨询;相关合同的签定;保后跟踪调查。

按照以上布署，目前我公司尚缺战略规划委员会和风险评审委员会两个机构，风险管理部尚缺3个岗位，业务中心尚缺6名业务人员，为保证各部门能顺利完成20__年目标任务，我公司会根据岗位需求在全社会范围内公开招聘员工。

(2)加强制度体系建设

A、科学设置业务流程。

科学的业务流程能够对业务实行有效的过程控制，使不同部门不同业务人员分清责任，相互监督，共同防范风险，也能进一步提高我们的工作效率。有条件许可时我们可以借助科技手段，设计网络化办公模式，通过网络系统逐级完成调查项目(报告)的受理、撰写、审核、批准以及归档等流程;

B、建立科学的风险评价体系

担保业经营的风险较大，与其获利不成比例，这就要求我们必须将代偿率降低到一个很低的水平，否则我们很难生存下去。风险评价体系的建立可以对申保企业的风险进行量化评价，减少人为的误差。公司的风险评价体系建设采取内外结合的方式，在公司内部由风险管理部根据相关的规定采取科学的计算方法来测算，在公司外部与有资质的评级公司合作，共同完成对客户的风险评价。

C、加强反担保方案的设计能力。

在总结前段时间工作的基础上，组织相关专家制定一套合法、有效、操作性强的反担保形式，并明确相关落实办法。力求业务经理在规划反担保方案时使每个项目所对应的反担保措施对风险可控制，在落实时可操作，与客户交涉时可接受;

D、建立保后监管机制。

将承保业务按质量进行分类，针对不同的分类结果制定不同的.对策，采用不同的手段，切实保证每一笔担保不出现坏账、死账和呆账，即使有危险情况也要尽量把损失减到最小，同时对反担保方案的执行情况进行动态监督，以防流于形式。

E、建立科学的人事管理制度

包括人员招聘、录用、激励、奖惩、责任承担、业务考核等内容，科学的人事管理制度能最大限度地挖掘员工潜能，调动员工积极性，并在一定的框架内控制风险，强化管理。

目前，我公司已完成了上述制度的建立，并进行了试运行，20__年我们将在总结经验的基础上，对上述制度更加完善，为更好地开展业务，把控风险服务。

(3)加强公司品牌的建设

注重企业形象与公共关系，在20__年逐步塑造以民生担保品牌为核心的企业形象。具体宣传手段包括:

A、利用各种会议、研讨会、培训班等活动的机会开展宣传，提高民生担保在业内的知名度，扩大影响力。

B、与新闻媒体合作，以多种方式刊登相关的宣传文章、企业形象广告和担保服务、担保投资的介绍，组织开展各种宣传教育活动，制造有利的社会舆论影响。

C、印制企业形象宣传册、宣传彩页和宣传片，按担保业务品种分别印制宣传单页，向目标用户群、银行、房地产开发商、大宗商品经销商、中介机构等进行发放。并将媒体对公司的报道编制成册发放。

D、根据需要，公司适时举办新闻发布会，在相关报刊及杂志中进行报道，并将由专人负责继续从事这一有效的工作。

3、对业务完成情况进行阶段性考核，及时发现问题，并确定解决问题的方案，保证全年任务指标顺利完成。

本发展规划是在总结前一阶段工作的基础上提出的，比较符合客观情况，对下一阶段的工作有一定的指导意义，希望公司各部门各成员认真领会，在把控好业务风险的基础上力争提前超额完成任务指标。

公司年度经营工作计划表公司年度经营工作计划3

一、20__年的经营方针

在认真审视公司经营的优势和劣势、强项和弱项的基础上，公司发展战略中心对当前行业的竞争形势和趋势作出基本研判，将20__年的经营方针确定为：

灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润，完善结构升效率。

经营方针是公司阶段性经营的指导思想;各部门、工厂各车间的各项经营、生产、管理活动，包括政策制订、制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。

二、20__年的经营目标

(一)核心经营目标

20__年，公司的核心经营目标是：

年度销售实现营业额__万元，冲刺目标__万元，增长率%，保底销售收入__万元，年度税后利润__万元，增长率__%，税后利润率__%，保底利润__万元。

在核心经营目标中，利润是能够反映公司经营质量的唯一指标，也是评价和考核经营团队的“核心之核”。

(二)销售目标细分

销售目标细分表(计算单位：万元/人民币)

三、主要经营策略

(一)市场策略

要实现销售收入的大幅度增长，扩大市场占有率、扩大实质客户群，进而大幅提升订单量，是必然选择。因此，公司将20__年确定为“市场拓展年”，投入资金开拓市场，发展客户争取订单，对此应将采取措施：

1.全公司必须以市场为导向，以营销为龙头开展经营和管理活动。公司制订相关政策，鼓励公司管理人员参与营销工作。

2.销售部必须整合各项资源，采取一切措施，集中精力做客户的开发、签约工作。

(二)产品策略

市场策略需要产品策略和价格策略的强力支撑和支持。

20__年公司的整体产品策略是：在确保品质的基础上，在设计开发、选材和价格上，始终围绕客户需求，以客户需求为出发点和归属点，以适销对路为原则，降低单产品利润，提升总体销量，实现利润总量最大化。为此，应采取下列措施：

设计开发新产品的数量和速度要适当提高，确保在市场的足够竞争力;2.采购环节要进一步完善流程，适当降低采购价格，监督采购质量降低采购成本;

3.生产部应根据上述策略和业务实际需求，制订产品的开发、采购和品质保证的相应计划，采取必要的行政措施，确保产品开发结构和生产结构的调整到位。

(三)品牌策略

品牌是产品营销的催化剂和拉动力。

经过近二十年的经营，“易德利游乐设备”已经成为行业的优势品牌，具有较强的号召力;在市场上和消费群中具有良好的美誉度。因此，20__年，公司必须集合品牌资源，区分目标客户群，综合运用各区域划分、展会、网络等通路，集中力量向国内市场推广“易德利”品牌。为此，相应措施如下：

销售部应以“易德利”为主打品牌，以展会、网络等通路为手段，广泛收集客户信息，建立有效客户档案，做好意向客户追踪。

四、实现目标的保障措施

(一)生产资源保障

1.公司新增投资增加生产设备，扩大生产场地，确保产品生产年度销售实现营业额万，冲刺目标万元和各项营销策略的实现。

2.生产部作为二线部门，理应成为销售部的坚强后盾，必须始终围绕客户要求而非生产要求运转，必须按照一线部门的产品策略规划和实际定单需求，组织设计开发、物料采购、产品生产和品质控制等各项生产管理活动。

3.按时交付合格产品，始终是生产管理的不容置疑的核心任务。生产部应订立适宜的品质目标，采取适宜的控制措施，以适宜的品质成本，为经营一线准时提供合格产品。

4.生产成本特别是材料成本的控制，将是考验生产部各级主管的关键所在，必须列入各部门主管的首要议事日程，必须以非常手段克服和消化各类涨价因素，以降低材料采购成本为突破口，以提升生产速度、提升单位时间产量、带动人工成本、能耗成本等在内的各项产品成本的降低。

(二)人力资源保障

“服务、支持、指导”是人力资源管理永恒的宗旨，保障一、二线部门的后勤供给，构建体系、理顺管理，指导核心部门改善人力资源管理，是人力资源部20__年的三大任务。为此，必须从以下四个方面做好人力资源管理工作：

1.加快人才引进：加快新增人员中的关键职位的引进和流失人力的补充，确保一、二线用人需求;建立人员淘汰和人才储备机制和计划;

2.加强教育训练：建立培训体系，以素质培训为核心，对公司员工进行系统的培训，提升员工的职业和经营素质。

3.建立合理的分配体系：建立起对外具有竞争性、对内具有公平性、对员工具有激励性的、包括员工薪资、福利、红利在内的分配体系;并在施行中不断地加以检讨和完善。

4.建立合理的绩效管理体系：按照“有计划、分步骤、可量化、可持续”的原则，由总经理牵头，以目标管理为基础，建立起工作绩效管理体系，按照分级管理、分层考核的原则，总经理对公司经营团队实施考核;各部门对中层干部(部门)和基层干部(作业组)施行考核;绩效管理必须与分配体系联动推行，以确保目标管理切实落实。

(三)综合管理保障

1、由总经理主导，集合内外资源，公司推展“建构管理体系，增强公司体质”活动，建立起包括营销管理、生产管理、技术管理、品质管理、经济管理等在内的顺畅的、高效的管理体系。

2、管理体系的建构，必须以“理顺脉络、提升效率”为目标，注重先进性与实战性、阶段性与前瞻性的有机结合，为必要时的.体系认证打好基础。

3、按照分权管理的原则，由经营团队成员负责，大力推进管理团队建设、骨干队伍建设、经营目标落实检讨等工作。

(四)财务资源保障

20__年，公司将为一线部门提供优势财务资源，在广告、人力、费用、收益分配等各项投入上向一线倾斜。与此同时，财务部必须从下列四个方面加大监测和监控力度：

1.主导成本降低活动：在设定成本降低目标的基础上，财务人员必须更多地“走出去”，直接参与市场调研，或组织各类专项活动，协助、指导相关部门降低成本。

2.整合资源：由财务部主导，对工商、银行、税务资源进行整合，为一线部门提供便捷的财务交流和结算通道。

3.健全财务监测体系：财务部必须积极参与“建构管理体系，增强管理体质”活动，理顺、健全财务监测体系，重点关注物流活动背后的财务信息流。

(五)组织管理保障

1.由董事长(总经理)负责，与经营团队签定《目标经营责任书》，明确各责任部门的目标、责任和相应的权利。

2.由各责任部门经理负责，对各项目标进行层层分解，并与各级主管签定《目标管理责任书》，逐级明确目标、责任、奖惩等。各级主管的《目标管理责任书》统一汇集于人力资源部，实施归口管理。

3.由财务经理负责，出台《财务预算和成本责任控制办法》，明确各类责任人的成本控制项目、目标、责任和奖惩事项，并每月组织检讨和通报等工作。

4.由总经理负责，以董事长为授权方，与工厂厂长签定《安全生产责任书》，明确年度安全生产特别是工伤预防的目标和责任等，确保年度重大事故控制为零。

5.由营销经理负责，组织每月/季“经营目标达成检讨会”，总结成果，检讨差距，研拟对策，跟进结果。

五、总体要求

公司高层清醒地认识到：20__年的经营目标，是在全面权衡和全面分析的基础上制定的，是一个充满机遇和机会的计划，也是一个具有挑战和风险的计划;要将这一理想变为现实，需要全体员工的共同努力。

(一)更新观念，创新管理

公司认为，要达成20__年的经营目标，首先要更新观念，各级主管和全体员工必须彻底摈弃“因循守旧、得过且过、小步前进、作坊经营”的思想观念，以宏观的立场，树立“产业洗牌、不进则退”的危机意识和“发展公司，分享成果”的捆绑意识，在生产管理的流水作业、产品开发的结构系列、采购管理的成本降低、订单评审的菜单管理、后勤保障的服务品质、财务监测的深入一线等等各方面，创新经营思维、创新管理模式，为公司经营从作坊工厂向现代企业的彻底转型奠定良好的基础。

(二)切实负责，重在行动

行动，是一切计划得以实现的首要;执行，是一切目标得以达成的关键。没有行动和执行，一切都是空谈。公司要求，各级干部和全体员工以“负责任”的态度做好各项工作，特别是经营团队和中层干部，必须以“责任”主管的立场开展各项工作，不得仍有“功在我责在他”的遇事推委的恶习和恶行。

公司强调：干部和员工的价值在于行动和执行，公司将以行动力和执行力考察所有干部，对于那些纸上谈兵、不尚作为的干部和员工，将列入员工淘汰计划的首选，首先予以淘汰。

(三)业绩优先，奖惩落实

追求利润最大化，永远是企业经营的灵魂;任何企业的首要社会责任，都是赢得市场，扩大经营，收获利润。利润是20__年公司经营指标的“核心之核”，销售是实现利润的载体性指标。在这一思想指导下，“业绩定酬，指标量化，逐级捆绑，分层考核”是公司的基本政策取向，也就是，经营团队以利润为核心指标与公司实施紧密捆绑，中/基层干部和员工以工作业绩指标与上级主管实施紧密捆绑，采用自上而下逐级考核的办法，充分调动全体员工的工作积极性。同时，对于不能胜任本职的干部(包括团队成员)和员工，采取主动让贤、组织调整、公司劝退、末位淘汰等措施，增强造血功能，提升管理体质。

总之，公司希望并要求：所有易德利从业人员，必须以全新的观念、全新的面貌、全新的行动，投身“打造高效团队，实现业绩翻番”的伟大征程中，为公司的跳跃发展作出更大的贡献!公司年度经营工作计划4

目前营销是房地产开发的龙头。20__年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。

之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

一、房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。

如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的.风险。

二、房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。

从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。

第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。

如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

三、房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

前营销策划工作的误区与问题

在我国，__年和__年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入20__年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20__年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20__—20__年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20__年全国有_个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，_个大中城市中有_个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

四、重后期推销轻前期营销，本末倒置

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：

一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;

二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销;

三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;

四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。

总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。公司年度经营工作计划5

一、运营计划

1、申请筹建阶段：(在20__年6月底以前完成)

(1)、成立贵州省兴和融资担保股份有限公司筹备工作组;

(2)、准备筹建贵州兴和融资担保股份有限公司的资料;

(3)、向工商管理部门申请拟设机构名称预先核准;

(4)、向贵州省人民政府申请筹建。

2、筹建开业阶段：(争取在20__年8月底以前完成)

(1)、完成融资担保公司注册，组织完成开业庆典。

(2)、引进4-6名专业人才，初步满足业务经营需求。

(3)、建立符合公司经营要求的规章制度。

(4)、至少与2家银行机构签署业务合作协议。

(5)、争取实现担保业务零的突破。

(6)、在资金保障的前提下实现融资业务收入50万元。

(7)、组织内部人员进行业务培训。

3、稳定发展阶段(20__年8月至12月)

(1)、公司人员增加到10-16人，逐步充实健全业务拓展部、风险管理部、行政部、财务部，基本满足公司发展需求。

(2)、补充完善规章制度。

(3)、新签2家合作银行机构，使合作金融机构扩展到4家。

(4)、完成担保业务5000万元，实现担保业务收入150万元。

(5)、在资金保障的前提下实现投融资业务100万元。

(6)、筹划实施公司网站建设。

二、业务资源

1、贵州省中小服务中心“黔贷通”。

“黔贷通”网络融资平台于20__年11月6日正式启动，该平台由省经信委(省中小企业局)组建并开通，其建设目的为引导银行业金融机构加大对工业经济、中小微企业贷款的投放，建立和深化政府、银行、企业、担保“四位一体”长效合作机制，更好的服务中小微企业，解决信息不对称，缓解中小企业融资难等问题。”黔贷通“融资平台目前拥有贵州省内20__多家注册会员企业数据。全省各大银行、担保机构、中小微企业均签约合作，企业登录网络融资平台进行申请贷款、政策咨询等，该平台可以通过线上数据筛选配比，线下召开融资座谈会议等形式向我司推荐融资企业。

2、贵阳市西路商圈

市西路处于花果园与黔灵公园交通枢纽地带，且是各大厂商的重要批发基地。该商圈共拥有包括香港名店街、女人大世界、男人大世界、裕华商场等44家大中型商场，年销售额接近100亿元。经营户从最开始的30余户逐渐变成了96年前的几百户，再发展到了20__年左右的8000余户，到了现在，超过1.2万户商家在此经营。我司与市西路物业管理方贵州昊峰物流有限责任公司签订合作协议，由该管理公司向我司推荐客户。

3、昊峰集团百家战略联盟。

贵州昊峰集团在省政协经济委员会和省中小企业局以及贵州省国际国内公关协会等相关部门的大力支持下，于20__年9月8日正式百家企业战略联盟，该战略联盟平台目前拥有贵州省内各行业成熟企业150多家会员，我司与昊峰集团签约合作开展融资担保业务，昊峰集团向我司提供无限连带保证责任。

4、贵州省医药商业协会。

贵州省医药商业协会是经省经贸委批准，由国有大型医药公司和具备规模的民营医药企业联合组成。该协会是全省性的医药商业行业、非营利性的社会组织，会员除省医药公司等大型国有医药经营企业外，还吸纳了诸如“贵州一树药业”、“神奇药业”等民营企业近100家大中型医药公司参与，我司将联合重庆银行零售银行部开展针对药业企业的融资担保业务。

5、贵阳金石产业园。

6、贵州省西部建材石材城、贵州省装饰材料流通协会。

贵州省西部建材石材城位于贵阳市花溪区石板镇金石产业园区内，系贵州省泉州商会会员联合组建的贵州西部建材城开发有限公司投资建成。目前已投资建设贵州金石大商汇石材城一期6万平方加工厂房，二期将建成10万平方米厂房及5万平方石材展示厅，20__年引进了宜家、百安居等连锁品牌家居建材项目。还将配套建设海鲜、干货、铁观音等集散专业市场。目前石材加工、瓷砖销售签租商户200余家。

7、仁怀市白酒协会。

公司在上述平台资源