城区划拨用地变为商业用地

城区的划拨土地如何变为商业用地（重庆市）工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）及《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008〕119号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下：1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。划拨地改变用途经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。划拨国有土地使用权转让作为商业、房地产开发等经营性用地

一、申报材料

1、转让方房产证（地上有建筑物的）、土地证原件或权属来源合法证明

原件1份

2、申请审批表

原件2份

3、主管机关批复或司法机关裁决书

复印件1份

4、办理人身份证

原件／复印件1份

5、规划管理部门发出的规划技术指标复印件1份

6、建设用地公示申请

原件1份

7、地上建筑物拆迁成本明细表

原件1份

二、受理审批条件

1、权属来源合法，并取得《国有土地使用证》，土地及地上建筑物权属无争议，土地利用符合土地利用总体规划的要求。在城市规划区符合城市规划的要求，符合法律、法规和规章的其它条件。

2、根据《房地产法》第39条的规定。以及渝国土房管发（2001）303号文件

三、承诺服务时限

15个工作日

四、收费标准及依据

渝府发（2000）76号文件、

渝府发（2002）79号文件

五、其他特别事项说明

公示10个工作日

出让土地使用权改变用途土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定分两种情况处理：1.出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。2.出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让年期下的土地市场价格－原用途在批准改变用途时剩余年期下的出让土地市场价格这一块，土地法和相关条例，界定的比较模糊，只要规划部门认定可以进行商业开发，土地部门进行性质更改，再转变房产性质，就可以变更，这个过程，老实说，需要政府里搞好关系现在直接变性的可能性几乎为零，只能通过政府收回，经过土地整理，以招拍挂的方式来实现要先由政府收回土地.再进行招拍挂.一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...

集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、

交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.

2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。谈谈工业用地变成商业用地的方法1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。谈谈工业用地变成商业用地的方法

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储

司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土谈谈工业用地变成商业用地的方法地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建