房地产企业财务风险识别与防范研究-以光明房地产集团为例

PAGEPAGE9摘要房地产行业是一个对国民经济影响很大的行业，或荣或衰都将带动着国民经济的发展。针对近些年房价的疯涨，导致的房地产金融化泡沫化趋势愈发严重，光明房地产身处其中深受影响，但在企业的不懈努力下也稳步发务风险的建议，希望有利于我国房地产企业的财务风险研究分析及防范。AbstractTherealestateindustryisanindustrythathasagreatimpactonthenationaleconomy.Prosperityordeclinewilldrivethedevelopmentofthenationaleconomy.Inresponsetotheskyrocketinghousingpricesinrecentyears,therealestatefinancializationbubbletrendhasbecomemoreandmoreserious.GuangmingRealEstatehasbeendeeplyaffectedbyit,butithasalsodevelopedsteadilywiththeunremittingeffortsoftheenterprise.Therefore,theresearchiscarriedoutwithGuangmingRealEstate.ThisarticlemainlyanalyzesvariousfinancialindicatorsofGuangmingRealEstatetofindoutthefinancialriskscontainedtherein,andpromptlyproposepreventivecountermeasurestostrengthencorporatemanagementandbusinessdevelopment.Throughthelongitudinalcomparativeanalysisofthedatainthefive-yearfinancialstatements,withthehelpofcharts,thesolvency,profitabilityandgrowthabilityofGuangmingRealEstateareanalyzedindetail.CombinedwithDuPontanalysis,itisconcludedthatGuangmingRealEstatehashighdebtsolvencypressureandprofitability.Poor,poordevelopmentandothercharacteristics.Throughresearchandanalysis,combinedwiththedevelopmentdirectionofGuangmingRealEstate,itfocusesonEastChina,radiatestoCentralChina,SouthChinaandSouthwest,andfocusesonpopularcities.High-qualitydevelopmentofrealestaterequiresalargeamountofcapitalandrequirescorporatefinancialstatus.Therefore,whenanalyzingthefinancialrisksofGuangmingRealEstate,itprovidessomesuggestionstoimproveandreducefinancialrisksinordertoimprovethelevelofbusinessdevelopmentandprofitabilityofthecompany.Itishopedthatitwillbebeneficialtothefinancialriskresearchofmycountry’srealestatecompanies.Analysisandprevention.Keywords:realestate;financialrisk;riskidentification;riskprevention1绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景国民的心。早在唐朝，诗人杜甫就发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨；随着国民经济的快速发展，各方面的建设项目都需要大量的资金支持，房地产业也不例外。房地产业与国家的房地产业的发展产生了12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款业。，2020年全国房地产开发投资141443亿元，相较于上年数据提高了7个百分点，环比增速为0.2%，比2019年回落了2.9个百分点。住房资金投入104446亿元，提高了7.6个百分点，环比增速为0.2%，比2019年降低6.3%。，2020年全国房地产开发企业到位资金193115亿元，相较于2019年提高了8.1个百分1.5%，相较于2019年增长0.5%。银行借贷26676亿元，提高了5.7个百分点；借助外部资金192亿元，个百分点；企业自身筹集资金63377亿元，提高了9.0个百分点；提前到账资金66547亿元，提高了8.5个百分点；收到个人分期付款29976亿元，提高了9.9个百分点。年3月2日表示，2019年的房地产价格水平变化相对稳定，近年来房地产贷款上涨速度第一次低于其他贷款上涨速度。进一步提出针对性的防范措施，期望对光明房地产的持续发展贡献一份力量。1.1.2研究意义的前提下，财务风险的研究识别与防范在任何一个房地产企业都显得无比重要。提高对财务风险的识别及防范能业的持久经营。1.2国内外研究现状1.2.1国外项目财务风险研究综述国外学者对房地产的风险理论研究已经开展了很长时间，目前已经达到了较高的水平。风险这个名词，早在1901年由美国著名的研究学者A.H威雷特提出，在他的理论研究表述下，风险是不确定的，不可控的事情发生的表现。在这之后，M险管理的想法最早由BeaverWH.（1966）提出建立，他是结合平时的经验、逻辑判断推理和辩证的思维分析——定性分析研究风险的管控。由Tam（1991）、TamKiang（1992）、DuttaShekhar（1992）运用神经网络模型来预测银行破产的。1992年，TamKiangBP神经网络模型，步骤是将占有一定比重的需检测样本传输到网络中，经过一系列的计算分析，便可用非破产或破产来区分所传输到网络上的企业。需借助财务分析的工具才能将财务报表分析出来，AndrewWL.（2011）在财务分析中率先应用Excel作为分析工具进行财务报表的分析，例如企业的应收账款、预收账款之间的联系，进一步得出企业在接下来的经营管理中应把重心放在哪里。在房地产企业的财务分析中，财务风险的识别与防范在企业经营管理中至关重要。随着多年来人们研究的深而风险识别与防范应作为企业财务风险评价的重点。1.2.2国内项目财务风险研究综述20世纪90年代末，房地产业的财务分析才在我国开始。目前，我国的财务风险研究还是处于等。通过公司的历年财务数据，结合各项财务分析指标，分析了首创置业的财务状况，对该公司的生产经营状况进行了详细分析研究，并对之后的发展提出了积极建议。结合企业多年来的财务数据，通过对数据的分析，利用图表的形式，采用同个指标不同年份的能地产商模式，详细分析了该模式的特点。陶伟（2020）2014—2019年的财务数据，结合资产负债表、利润表以及现金流量表，选取与企业生产经营管理密切相关的财务指标，分析企业的财务状况，进而分析房地产开发企业财务存在的状况，对其提出针对性的建议。与企业生产经营活动息息相关的财务能力上，例如财务风险防范结合起来去反映一个房地产企业的真实财务状况。2基本理论问题分析2.1财务风险的含义财务风险从本质上有广义和狭义之分。，使得企业可能存在相关财务损失。一般情况下企业进行财务活动有财务活动的成果和整体然会存在不可控的影响出现，也就会给企业带来财务风险。而企业的发展会结合两者的成果，两者互相影响，是之亦然。Ross.Westerfield，Jordan在1995年发表的言论来看，其认为狭义的财务风债能力变差等，这些已知的风险无法进行根除，企业可以利用相关手段来对其进行削弱。2.2房地产企业财务风险的特点影响该项目的发展，更会影响到企业的整体经营管理。第二，房屋具有不可移动性，单个存货价值巨大，房地产市场受地域性影响较大，故而影响企业资金回收能没有及时还上，那么企业的资金就会得不到及时的回收，从而影响企业的资金回收能力。第三，投资规模越大，融资方式越多，使房地产企业在单个项目上加大投资规模，而融资额的增加也会引起企65%的比重，剩下的都是前期占比。1亿的项目，前期大概需要投入3500万。在项目进行过程中，要求资金链是完整的，这就说明前期的资金需要供应上，这对企业的投融资规模有一定要求。2.3财务风险的表现形式房地产企业面临的财务风险有很多方面，其主要方面为：2008年次贷危机后，我国的房市的发展非常迅速。在当很大的地位和比重。但是，国家为了规范房地产市场的秩序，近年且对房地产企业来说是致命的。其次，很多企业融资困难，周转资金不足。房地产企业对外投资对资金的的需求非常迫切，以往大部分情况下体的利益。所以，房地产企业一定要重视资金筹集和防范资金链断供危险，促使企业良性发展。产重组。第一，分散风险法己的投资方向，分散风险。第二，降低风险法品品质，提供优质的售后，来提升品牌形象，从而降低品牌贬值风险。第三，转移风险法机构为企业的投资做背书，将一部分的风险转嫁给担保的企业或者保险公司，这样就可以降低在投资中的风险。3光明房地产集团财务风险识别3.1光明房地产集团简介3.1.1光明房地产集团基本概况1993年1月4日在上海成立，并于1996年6月6日在上海证券交易所上市（股票代码：600708），为光明食品集团旗下主要企业。、商业房开发及租赁等。从公司发展规模来看，公司下属建设公司为房屋建筑工程施工总质的综合性施工企业。3.2光明房地产集团财务风险识别分析3.2.1偿债能力分析表1短期偿债能力财务指标分析表Table1Analysisoffinancialindicatorsofshort-termsolvency财务指标（%）20152016201720182019流动比率1.551.661.701.841.85速动比率0.270.360.420.660.51现金比率13.3124.2324.1926.4520.01（数据来源于：光明房地产2015-2019年财务报告）图1短期偿债能力财务指标分析图从企业的相关财务数据来看，光明房地产2015－2019年的流动比率在不断上升，在2019年达到了1.85，而一般企业的流动比率保持在2左右比较合适。同时光明房地产的流动比率低于同行业平均水平，而从企业的相关数据来看，其流动比率随时间变化在持续上涨，但其速动比率却随着时间变化在持续降低，这反映出光明房地产近年来的库存量在变多，因此给其清偿债务增添了许多负担。而根据企业五年内的财务数据分析，其与流动比率相关的指标2019年变化为0.51，一般情况下，速动比率1:1比较合适。由于光明房地产集团具有房地产企业的一般特征，因此在企业的经营过程中存在较高费用，且其现金比率不断上升，2019年有所下降，到2019年是20.01,表明光明房地产可尽快转换为现金并及时偿还债务的能力增强，致使企业的短期偿债能力增强。光明房地产的现金比率呈先上升后下降趋势，说明光明房地产以现金等价物及有价证券偿还债务的能力有所增强。表2长期偿债能力财务指标分析表Table2Analysisoffinancialindicatorsoflong-termsolvency财务指标20152016201720182019利息保障倍数（倍）421.11612.11967.45580.69486.40资产负债率（%）83.15%80.56%79.92%82.38%82.30%（数据来源于：光明房地产2015-2019年财务报告）图2长期偿债能力财务指标分析图图3长期偿债能力财务指标分析图随着市场经济的快速发展与激烈的市场竞争，2019年光明房地产的负债总额有707.09亿元，资产总额有859.20亿2015-2019年光明房地产的资产负债率呈现下降又增长的趋势，由一开始的83.15%下降到了79.92%，又上涨到82.30%，年平均值为81.67%。体现出光明房地产存量债务高，偿付压力大。3.2.2成长能力分析表3成长能力财务指标分析表Table3AnalysisofFinancialIndicatorsofGrowthAbility财务指标（%）20152016 201720182019净利润增长率139.37129.36 72.39-31.02-37.55主营业务收入增长率173.6767.77 0.14-1.53-33.59（数据来源于：光明房地产2015-2019年财务报告）图4成长能力财务指标分析图目前光明房地产以华东地区及周边热门城市作为企业的主要发展区域，推动光明房地产朝着高质量发展，朝着稳中有进、进中有质的方向发展。2019年光明房地产净利润约5.70亿元，相较于上年数据有所降低，令人担忧。同时企业的成长能力水平主要受上述表3中两个指标的影响。目前它的净利润增长率从2015年的139.37%下降到2019年年均只有50.91%，而主营业务收入增长率从173.67%下降到-33.59%。年均值为70.04%，均呈逐年下降，且下降幅度大。两项指标都逐年减少，说明光明房地产利用现有资金获取利润的水平很差，导致企业的营运效益减弱，发展能力存在较大风险。3.2.3盈利能力分析表4盈利能力财务指标分析表Table4Analysisoffinancialindicatorsofprofitability财务指标（%）20152016 201720182019净资产收益率6.4211.46 18.7411.183.98总资产报酬率3.974.12 6.204.252.20资产报酬率1.382.76 4.082.161.29（数据来源于：光明房地产2015-2019年财务报告）图5盈利能力财务指标分析图在2019年时，光明房地产总资产为858.32亿元，营业收入为136.11亿元，较前几年下降。与此同时，光明房地产增加了在物流方面的投入，注入了更多的资源。虽然它在此期间有所盈利，但是其盈利能力情况却不容乐观。光资产收益率、总资产报酬率和资产报酬率的影响。同时它的净资产收益率在2015-2019年年平均值为10.36%，2015年为6.42%，2019年降到了3.98%，事实证明，同往年相比呈现有增有减，近两年呈现下降趋势。总资产报酬率呈先上升后下降趋势，2015年为3.97%，到了2019年仅为2.20%。资产报酬率的变化趋势，2015年为1.38%，2019年为1.29%，年平均值为2.33%。这两个指标呈现下降趋势，体2015-2019年的经营状况不太稳定，同时它的管理措施较为消极，资产管理效益和财务管理水平有所下降，说明光明房地产获利能力下降，盈利能力减弱。3.2.4杜邦分析现出各项指标之间的联系，同时反映出企业的经营管理状况。具体如下：X总资产周转次数X权益乘数表5权益净利率因素分析表Table5FactorAnalysisofEquityNetInterestRate年份20152016201720182019净资产收益率（%）6.42%11.46%18.74%11.18%3.98%销售净利率（%）4.12%4.87%9.35%6.92%4.19%总资产周转率0.450.420.410.320.17权益乘数5.935.144.985.685.65总资产收益率（%）1.81%2.34%3.87%2.13%1.07%（数据来源于：光明房地产2015-2019年财务报告）图6权益净利率因素分析图图7权益净利率因素分析图转率分别降低至4.19%、0.17。自2015年始，随着国家宏观政策的推行，企业开始新的楼盘开发，不断增加销售力2017年获得较大收获，之后随着市场经济的发展，总资产周转率呈现下降趋势，权益乘数也降至5.65。第一，存量债务高，偿付压力大70%以上，资产结构不合理，企业偿债能力低，所承担的偿债风险高。有息负债占总资产达到44.96%，导致企业的存量债务高，偿付压力大。第二，