成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查

成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查一、甲级写字楼与5A级写字楼（一）甲级写字楼甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼，在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词。仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。写字楼甲级标准参数：位置：于中心商业区CBD内。建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。入住率：1-2年内的入住率不低于65%。电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.8米左右。停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。物业：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等。（二）5A级写字楼5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A智能化系统：【办公化系统（OA）Officeautomaticsystem】主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；设施标准：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。【楼宇设备自动化系统（BA）Buildingautomaticsystem】主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；以状态监视为主，控制启停为辅。设施标准：1.空调自控系统2.供排水自控系统3.变配电监视系统4.电梯监视系统【通讯自动化系统（CA）Communicationautomaticsystem】主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等；设施标准：1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。【火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）Fireautomaticsystem】主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋、烟感系统等；设施标准：1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2.广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。【安全管理自动化系统（SA）Safeautomaticsystem】主要包括：设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统等；设施标准：1.闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。2.防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。3.停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。二、成都、新都写字楼现状（一）成都区域目前成都市甲级写字楼主要分布在市中心天府广场和顺城大街区域，从甲级写字楼的分布情况能够明显看出，大多数写字楼都分布在一环线内，一环线以外区域目前甲级写字楼只有两个，并且处在人南延长线上；不难看出成都甲级写字楼基本上是以天府广场、顺城大街为核心向城南沿人南大街辐射，顺城大街—天府广场—人南成为高档商务区的趋势明显。成都市写字楼传统区域包含：人民南路沿线、顺城大街沿线以及骡马市区域；新兴区域包含：东大街沿线；浆洗街，天府大道。成都写字楼多数采取租售结合的方式，完全持有不销售的项目比较少。成都部分写字楼面积（总计约为：314万平方米）市中心：时代广场（52748m2）、华敏翰尊国际大厦（52200m2）、城市之心（37008m2）、川信大厦（41600m2）、冠城广场（46200m2）、中环广场（45738㎡）、总府大厦（11557㎡）、香格里拉中心办公楼（40176㎡）、宏达国际广场（28200㎡）、东方广场（63050㎡）、国嘉新视界广场（19800㎡）、商会大厦（35000㎡）、鼓楼国际（50000㎡）、成都国际商城（预估30000㎡）、金沙万瑞中心（114520㎡）、优诺国际（30000㎡）、环球大厦（106000㎡）、高地中心（21375㎡）。（共计18个）人民南路及天府大道延线：仁恒置地广场（70360㎡）、航天科技大厦（82450㎡）、中汇广场二期（39730㎡）、锦江国际（33562㎡）、百扬大厦（99000㎡）、城市之心三期（70000㎡）、来福士广场（75645㎡）、国际人南广场（预估100000㎡）、大陆国际项目（49888㎡）、保利国际中心（预估50000㎡）、新希望大厦（72500㎡）、四川投资大厦（95000㎡）、三峡大厦（预估75000㎡）、恒泽动力大厦（75680㎡）、中航城市广场（75935m2）、航兴国际广场（89790m2）、新希望国际（65000㎡）、美年广场（预估50000㎡）、威尔斯洲际广场（预估55000㎡）、希顿国际广场（预估30000㎡）、中信广场（预估60000㎡）、茂业广场（预估40000㎡）、威斯顿联邦大厦（19873㎡）、国航世纪中心（68000㎡）、汇日央扩国际广场（41938㎡）、力宝大厦（52095㎡）、拉德方斯大厦（66000㎡）、银海芯座（32160㎡）、四川水电大厦（47771㎡）、特拉克斯国际广场（21000㎡）。（共计30个）东大街延线：喜年广场（68600㎡）、铁狮门项目（50000㎡）、成都国际金融中心（预估50000㎡）、大陆国际人南四段甲级租3元/平/天20达义罗浮广场高升桥甲级租2.67元/平/天7.5保利中心领事馆路甲级租4.33元/平/天20天府软件园高新区甲级租2.17元/平/天5万科魅力之城金库东三段甲级租1.67元/平/天3.85仁和春天广场光华大道口甲级租2.42元/平/天4威斯顿联邦大厦人民南路甲级租120元/平/月13.5棕榈泉国际中心天府大道世纪城甲级售均价20000元/平25新都片区北新国际物联港新都万石路口甲级售15000—19000元/平10新城市中心新都马超东路甲级售均价10000元/平10缤纷时代广场新都兴乐路甲级售均价6000元/平住宅1.8，写字楼不确定维也纳商业广场新都区马超东路商业楼租1.2元/平米/天2西部电器交易中心新都区兴城大道综合待定未定成都国际贸易中心新都木兰镇5A级售均价10000元/平5和信·水沐天城新都区兴乐南路综合售均价11000元/平别墅1.5，写字楼不确定注：以上信息为网上或电话查询，仅供参考。四、写字楼物业管理特点现阶段，衡量甲级写字楼品质的一种重要标准，就是是否聘请具有丰富经验的知名物业管理公司。伴随科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，写字楼品质也在不断的提升。甲级写字楼除了在硬件方面有一套系统化、标准化要求外，在物业管理的软件方面的高要求更是软性体现竞争力的关键所在。具体从写字楼物业管理来讲，有如下特点：1、科学化、制度化、规范化现代化的写字楼管理技术含量高，管理范围、管理层面都比较广，不能只凭以往的经验管理，而应该有科学的管理方法来引导，并积极探索改进，制度应该更加全面，服务行为更加规范。要使管理制度明确化，管理任务责任化，管理手段科学化。2、专业管理人员技术要求高由于写字楼设施、设备智能化水平比较高，有的甚至引进楼宇全自动化系统、办公全自动化系统等等，各种硬件设施的运行、维护、维修都要求物业管理人员要具有专门的技术知识，完全不同于一般形式的物业设施的运作。比如一些安全监控设施，通讯及多媒体设施等等，都需要专业的物业管理人员管理和运作。3、物业管理人员素质要求较高因为写字楼内业主普遍素质较高，文化层次较高，因此也需要配备素质较高的物业管理人员。如工作时不大声喧哗，以防止打扰业主工作；平时要穿戴整洁卫生，良好的形象；绝对不能贪图小便宜，随便拿业主财物等等，这些都是应该具备的最基本的素质。4、物业管理任务方面，消防安全和治安保卫是写字楼物业管理的首要工作现代化的写字楼设备复杂、管线密布、设施先进、科技含量高。但在使用过程中很容易出现线路老化、过载等等都有可能引起电火，从而引起大面积火灾等突发事故，写字楼内人员密集，一旦引起火灾，损失巨大。因此消防安全是写字楼物业管理最重要的任务之一。由于写字楼内集中的办公单位多，人员进出往来频繁，给办公楼宇的治安工作提出了挑战，增加了管理难度。因此必须要认真采取措施，具体细化治安规则，增加写字楼内巡逻保安的数量，实行区域责任制，确保责任到人。同时借助于现代化的监控手段来做好写字楼的治安工作，比如在合适的位置装上电视探头，但要注意保护隐私的问题。5、写字楼卫生形象的保持占有重要地位由于写字楼一般处于城市繁华地带，因此卫生清洁占了重要的地位。由于写字楼一般采用质地讲究的高级装饰材料进行装饰，因此，清洁难度大，专业要求高。因此物业管理公司要采取一切适当措施进行清洁工作，确保写字楼卫生形象。6、租赁经营与营销推广物业管理公司接受开发商或者业主委托进行写字楼的租赁工作。日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的环节，也是保证业主经营效益的一个基本组成部分。租赁业务主要工作包括：接待来访的潜在承租客，介绍写字楼的情况，并做好促销宣传，做好与客户的联系；处理写字楼的具体租赁工作；接受和处理承租户的投诉和要求，及时协调；定期对承租客户进行访问，以加深感情。五、结语综上所诉，在未来三年内成都甲级写字楼市场竞争激烈，供给方面临巨大压力，但从更长的时间跨度和更大空间范围来看，230多万的体量还不会满足市场的需要。虽然与上海、北京等一线城市不能相比，但在二线城市中，成都的发展势头和潜力是名列前茅的。被国务院指定为统筹城乡发展战略的两城市之一；全国金融后