中级财务会计（第2版）课件：投资性房地产的后续计量

一、投资性房地产核算的账户设置

投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。企业投资性房地产的取得成本公允价值高于账面余额的差额等公允价值低于账面余额的差额处置投资性房地产时结转的成本和公允价值变动等借方贷方1.“投资性房地产”：核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。期末投资性房地产的账面原价2.“投资性房地产累计折旧”3.“投资性房地产累计摊销”4.“投资性房地产减值准备”采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，比照“累计折旧”、“累计摊销”等科目进行账务处理。采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”科目进行账务处理。5.“其他业务收入”取得租金收入处置投资性房地产实现的收入6.“其他业务成本”计提的折旧或进行摊销处置投资性房地产结转的成本

投资性房地产的后续计量有成本与公允价值两种模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。符合条件的也可以采用公允价值模式计量。

二、投资性房地产的后续计量——成本法同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用成本模式进行后续计量，应当遵循以下会计处理规定：1.应按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）2.对取得的租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入等二、投资性房地产的后续计量——成本法3.投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备[请注意]已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。二、投资性房地产的后续计量——成本法[例8-3]2019年6月10日，淮源股份有限公司与江苏国信公司签订了经营租赁合同，约定自购买日起将其购买的商用楼出租给江苏国信公司，为期3年，按照经营租赁合同约定，江苏国信公司每月支付江苏舜天股份有限公司租金8万元（不含税）。2019年6月30日，淮源股份有限公司购入商用楼，支付价款共计1180万元，另支付了相关税费20万元，预计使用年限20年。当年12月，这栋商用楼发生减值迹象，经减值调试，其可收回金额为1053万元，以前未计提减值准备。二、投资性房地产的后续计量——成本法2017.6.30借：投资性房地产1200

贷：银行存款1200

从7月份开始，应每月对投资性房地产计提折旧。每月计提折旧5万元[（1180+20）

20

12]时：借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧5二、投资性房地产的后续计量——成本法

每月收取的租金收入应确认为其他业务收入。确认租金收入时：借：银行存款8.72贷：其他业务收入8应交税费——应交增值税（销项税额）0.72

期末投资性房地产账面价值1170万元（1200

5

6），可收回金额1053万元，应计提减值准备，计提金额117万元（1170

1053）借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备117贷：投资性房地产减值准备117二、投资性房地产的后续计量——成本法

【例题•单选题】淮源公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租，淮源公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2017年淮源公司应对该写字楼计提折旧金额为（）万元。A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017年应计提折旧的金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。二、投资性房地产的后续计量——成本法【例题•计算分析题】淮源公司为增值税一般纳税人，2019年6月30日购入一栋写字楼，取得增值税专用发票注明的价款为3100万元，增值税税额为279万元。支付相关税费150万元。

淮源公司当日即用于对外出租，该写字楼预计使用寿命为40年，预计净残值为130万元，预计清理费用1万元，淮源公司采用年限平均法计提折旧。该写字楼的年租金为400万元（不含税，税率为9%），当年租金于年末一次结清，假定淮源公司对于租金只在年末收取时进行会计处理。淮源公司对房地产采用成本模式进行后续计量。2021年12月31日写字楼的可收回金额为2900万元，假定净残值、折旧方法、折旧年限均未发生变化，不考虑其他因素。要求：编制2019年至2022年与投资性房地产有关的会计分录。二、投资性房地产的后续计量——成本法（1）2019年取得投资性房地产时：借：投资性房地产3250（3100+150）应交税费——应交增值税（进项税额）279贷：银行存款3529收取租金时：借：银行存款218贷：其他业务收入200（400/2）应交税费——应交增值税（销项税额）18（200×9%）计提折旧时：借：其他业务成本39［（3250-130）/40/12×6］贷：投资性房地产累计折旧（摊销）39二、投资性房地产的后续计量——成本法（2）2020年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税（销项税额）36（400×9%）计提折旧时：借：其他业务成本78［（3250-130）/40］贷：投资性房地产累计折旧（摊销）78二、投资性房地产的后续计量——成本法（3）2021年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税（销项税额36（400×9%）计提折旧时：借：其他业务成本78［（3250-130）/40］贷：投资性房地产累计折旧（摊销）78计提减值准备时：借：资产减值损失155［3250-（78×2.5）-2900］贷：投资性房地产减值准备155二、投资性房地产的后续计量——成本法（4）2022年收取租金时：借：银行存款

436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税（销项税额）36（400×9%）计提折旧时：借：其他业务成本73.87［（2900-130）/（40-2.5）］贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

73.87二、投资性房地产的后续计量——成本法公允价值模式采用公允价值模式的前提条件1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示】企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。【提示】投资性房地产的公允价值是指市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额。

一、投资性房地产核算的账户设置

投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。企业投资性房地产的取得成本公允价值高于账面余额的差额等公允价值低于账面余额的差额处置投资性房地产时结转的成本和公允价值变动等借方贷方1.“投资性房地产”：核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。期末投资性房地产的账面原价2.“公允价值变动损益”:核算投资性房地产公允价值的变动部分3.“其他业务收入”取得租金收入处置投资性房地产实现的收入4.“其他业务成本”计提的折旧或进行摊销处置投资性房地产结转的成本

一、投资性房地产核算的账户设置企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：1.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧，不进行摊销，也不需要计提减准备，应当以公允价值为基础，调整其账面余额。2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益

（注：公允价值低于其账面余额，做相反的会计分录）3.取得租金收入

借：银行存款等贷：其他业务收入等二、公允价值模式下投资性房地产的核算[例8-4]淮源公司为从事房地产经营开发的企业，2017年9月，淮源公司与乙公司签订租赁协议，约定将淮源公司新开发的一幢写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2017年11月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1500万元。2017年12月31日，该写字楼的公允价值为1600万元。淮源公司采用公允价值计量模式，甲公司应编制会计分录如下：二、公允价值模式下投资性房地产的核算（1）2017年11月1日，淮源公司开发完成写字楼并将其出租：借：投资性房地产——成本15000000贷：开发成本15000000（2）2017年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值差额计入当期损益：借：投资性房地产——公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000二、公允价值模式下投资性房地产的核算【例题】2×19年9月，淮源公司与乙公司签订租赁协议，约定将淮源公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2×19年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，淮源公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，淮源公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。2×19年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。要求：请编制淮源公司相应的会计分录。二、公允价值模式下投资性房地产的核算（1）2×19年12月1日，淮源公司出租写字楼借：投资性房地产——写字楼—成本80000000贷：固定资产——写字楼80000000（2）2×19年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——写字楼—公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益——投资性房地产4000000二、公允价值模式下投资性房地产的核算

甲公司2015年至2019年发生以下交易或者事项：2015年12月31日购入一栋管理用办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2018年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁协议，协议约定甲公司将上述办公楼出租给乙公司。租赁期开始日为协议签订日，租赁期为两年，年租金为150万元，每年年末支付，假设租金在年末时确认收入。租赁协议签订日，该办公楼的公允价值为2600万元。该固定资产未计提减值准备。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2018年12月31日，该办公楼的公允价值为三千万元。2019年12月31日，该办公楼的公允价值为3100万元。二、公允价值模式下投资性房地产的核算

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。三、投资性房地产后续计量模式的变更

三、投资性房地产后续计量模式的变更

基本账务处理：借：投资性房地产（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配——未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【提示】未考虑所得税的影响三、投资性房地产后续计量模式的变更

【例题•多选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值与其账面价值的差额，对下列财务报表项目产生影响的有（）。（2018年）A.其他综合收益B.资本公积C.未分配利润D.盈余公积【答案】CD三、投资性房地产后续计量模式的变更

【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）（2012年）【答案】√三、投资性房地产后续计量模式的变更

2014年12月16日。甲公司与乙公司签订了一项租赁协议。将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为三年，租赁期开始日为2014年12月31日，年租金为480万元，于每年年初收取。相关资料如下。（1）2014年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司。准备采用成本模式进行后续计量。预计尚可使用年限为46年，预计净残值为40万元。采用年限平均法计提折旧。未计提减值准备。该写字楼于2010年12月31日达到预定可使用状态时，账面原价为3940万元，预计使用年限为50年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧。三、投资性房地产后续计量模式的变更

（2）2015年1月1日预收，当年租金480万元，款项已收存银行甲公司按年将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3）2016年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式。当日，该写字楼的公允价值为4200万元。（4）2017年12月31日，该写字楼的公允价值为4500万元。

假设甲公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑其他因素，要求编制相应的会计分录。三、投资性房地产后续计量模式的变更

企业在发生投资性房地产资本化的后续支出时，借记“投资性房地产——在建”账户，贷记“银行存款”等账户。企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。▲资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。三、投资性房地产资本化的后续支出三、投资性房地产资本化的后续支出四、投资性房地产费用化的后续支出【例】淮源公司发生下列经济业务（假设淮源公司采用成本模式计量）：（1）2018年2月，淮源公司与宏伟公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。原价为18000000元，已计提折旧4000000元。为了提高厂房的租金收入，淮源公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与金源公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给金源公司。2月10日，与宏伟公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出1000000元，即日按照租赁合同出租给金源公司。（2）2018年2月淮源公司对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出167000元，用银行存款支付。

三、投资性房地产资本化的后续支出2018年2月10日步骤1：会计根据相关部门转来的投资性房地产出账通知书，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产——厂房（在建）

14000000

投资性房地产累计折旧（摊销）

4000000

贷：投资性房地产——厂房

18000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产”总账及相关明细账。

三、投资性房地产资本化的后续支出2018年12月10日步骤1：会计根据相关部门转来的单据及银行付款通知单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：投资性房地产——厂房（在建）

1000000

贷：银行存款

1000000步骤2：会计根据基建部门转来的投资性房地产验收单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：投资性房地产——厂房

15000000

贷：投资性房地产——厂房（在建）

15000000步骤3：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产”、“银行存款”总账及相关明细账，出纳登记“银行存款日记账”。

三、投资性房地产资本化的后续支出2018年2月步骤1：会计根据相关部门转来的单据及银行付款通知单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：其他业务成本