政府采购物业管理服务完整投标方案

政府采购物业管理服务投标方案（136页word版）

一、项目分析

（-）项目概况

此次项目为高品质小区保洁服务，共20栋楼，46个单元。

具体包括室内：单元楼道、单元门厅及单元电梯间卫生。

室外：单元门口及单元前马路卫生（不包括绿化内卫生）。

实施时间：签订委托合同后开始实施。

实施地点：采购人指定地点。

服务标准：根据采购文件及甲方要求的内容和服务开展相关

工作，严格执行国家、省、相关部门现行技术标准及规范。

服务期限：一年。

服务效率：按时、保质、高效完成工作任务。管理服务宗旨、

方针、目标、设想与特色

（二）项目特点

清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理

水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整

洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养,

可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业

再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。我们将对小区的

清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务,努力营造一个舒适、

整洁、明亮的居住环境，实行8小时保洁制度，以保证小区的卫

生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少

对业主的影响。

二、管理服务的宗旨、方针、目标、设想与特色

（一）服务宗旨

我们秉承〃服务关注细节〃的服务理念，并在物业服务的实践

中贯彻和发扬。

〃服务关注细节〃要求我们在业主需求和期望的识别、服务策

划、服务提供过程、服务控制、服务改进和创新等方面必须深入

和细致。

1）重视每一位业主的每一项需求和期望，逐步建立科学、

严谨、量化的信息搜集和分析方法，准确把握业主的需求、期望

及其变化。

2）建立和完善物业服务标准，为保证服务质量提供可评价

和持续改进的客观依据。

3）全面建立物业服务过程的规范要求，针对每项服务过程

具体明确步骤、责任、方法、工具、记录、人员资格和监控要求

等。

4）严格控制内部运营成本，坚持在经济原则下最大限度地

满足及超越业主的需求和期望，建立全员、全过程的成本控制机

制。

5）坚持服务创新，并以持续改进为基础，关注点点滴滴的

积累和进步。

（二）质量方针

我们秉承〃质量是立身之本〃的质量理念，致力于识别并满足

业主的需求，竭尽所能使业主满意。

我们的物业服务必须是：

a）营造和维护安全、舒适、温馨的工作和生活环境；

b）提供及时、便利和热忱的服务。为此，我们必须做到：

1）服务质量是每一位员工努力的目标和责任；

2）认真对待每一位业主的服务需求；

3）与业主进行充分、坦诚和持续的沟通；

4）与高质量的供方建立可靠的长期合作关系；

5）不断改进业务过程及体系的有效性和效率。

（三）目标

为确保物业的服务理念和方针得到切实的贯彻执行，在物业

服务领域建立可测量的目标体系，具体衡量物业公司的管理业

绩。

a）经济目标经济目标是针对公司财务业绩及持续的赢利

能力提出的要求，包括物业服务收费、经营性收费、利润、成本

控制、物业服务费实收比率等。

b）质量目标质量目标是针对公司质量管理业绩提出的要

求，以业主满意程度指标为核心，并包含业主投诉、质量事故等

指标。业主满意程度的细化指标应包括（不限于）：总体满意程

度、服务人员态度、服务人员仪容仪表、保洁服务、绿化服务、

公共区域消杀服务、安全管理服务、车辆服务、电梯服务、供电

状况、供水状况、上门维修服务、社区文化、投诉处理情况等。

c）安全目标安全目标是针对公司在安全管理方面提出的

要求，包括业主、内部员工的生命和财产安全等。

d）管理目标管理目标是针对公司内部管理提出的要求，包

括体系建设、评比创优、员工满意程度等方面的指标。

（四）设想与特色

根据采购方物业的实际情况，结合公司的管理模式及经验，

利用公司的特点和优点，主要从以下几个方面着手，逐步完善和

提高采购方物业的管理服务水平。

1）配置精干有效的管理班子和业务熟练、服务意识强的员

工队伍，为改善和提高小区综合管理水平提供组织保证。

2）加强与业主的沟通工作，发挥业主在小区管理服务工作

的监督，协调作用。

3）推进〃车辆入库〃服务举措，完善小区机动车辆的停放制

度，确保车辆有序、安全停放。

4）公司每月进行一次综合考评，不足之处及时进行整改。

5）增设卫生设施，实行卫生责任区包干到人，全天保洁制。

对采购方物业环境、道路、绿化等全面进行维护整治，区内保持

道路平整，绿化达标，配套设施完好，环境优美。

6）积极组织开展社区文化活动，丰富业主精神生活，促进

采购方物业精神文明建设。

7）坚持一业为主，重视各种经营，适应业主需求，开展便

民服务，提高经济效益、社会效益、环保效益，增强发展后劲。

8）在员工中树立〃用户至上，服务第一〃的服务宗旨，寓管

理于服务中，大力开展有偿服务和推广义务服务，为业主排忧解

难。

9）建立健全专项维修资金制度，做到专款专用，财务帐目

公开。

三、本次投标服务的重点及难点

物业管理服务的重点：

设施设备管理服务是小区居民赖以生存的基础保障，没有设

施设备的正常运行小区的正常生活就难以得到有效的保障。日常

的维护是设施设备保障的基础，合理的巡查、保养、维护既能延

长设备的使用寿命也能减少维修，同时还能保证及时的维修减少

故障时间。电梯又是特种设备对于电梯的日常管理及电梯维保单

位的选用非常关键，它直接关系到业主的生命安全及业主的日常

通行。

物业管理服务的难点:

秩序维护服务是二十四小时日常性工作，良好的秩序维护是

业主正常生活的有力保障，保障性住房业主的文化水平以及生活

习惯等有所不同，管理难度加大，对公共区域的占道、私搭乱建,

乱停车增加了管理难度，同时住户多、管理难度大，以我公司对

保障性住房的管理经验，定能令业主满意。

四、拟采取的管理模式及措施

1、管理模式

从小区规划、户型设计、工程建设、到物业管理环节，

采购方物业未来的物业管理工作将以“精品服务，全心全意满足

业主需求”为目标开展。

探索“采购方物业文化区”物业管理新模式，对于推动住宅

产业快速、健康的发展，满足业主的服务需求具有重要的现实意

义。

管理好安置住宅小区的核心问题在于:解决提高服务质量与

降低管理成本之间的矛盾。经过研究确立采购方物业的物业管理

模式是：

a.紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念；

b.提供“精品服务”的优质服务；

C.倡导“以业主为中心”的流程管理思想；

d.建立以流程为基石的业主需求价值链；

e.倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；

f.致力于与业主建立平等的契约关系，推广“天天让您满意”

的服务理念。

2、物业管理的基本思路

在确定管理模式的基础上，针对采购方物业的实际情况，进

一步提出了全方位物业管理的基本思路。

a.采用整体管理和专业管理相结合的办法。

b.强调成本控制意识和成本管理程序。

c.强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机

结合。

d.确保公众服务的规范化与便民服务的个性化。

e.确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美。

f.致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识。

g.致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升。

3、采取的管理服务措施

结合采购方物业物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟

采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及精品服务的实

现。

(1)建立素质优良的员工队伍

要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的

整体素质，人的因素决定一切。日常管理的一项工作重点就是保

证采购方物业物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、

优胜劣汰和各级岗位责任制来给员工一定的工作和竞争压力，通

过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质

好、身体好”的有志之士充实到“采购方物业物业管理人”的队

伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训I,

规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工

不断提供培训、加薪、升职的机会，甚至介入高层管理。

如果这些有志之士把加盟采购方物业物业视作一种机遇的

话，我们将充分利用这种机遇造就一批物业管理人才。

(2)建立“全方位式”的员工培训机制

由于提供服务的业主之间的个性差异，对于服务的提供，不

能简单地制造一种“准则”，而是不断依据服务需求的变化而调

整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键

问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“全

方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各

层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知

识、技能与服务需求达到动态平衡。

(3)构建服务平台一一客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范业主服务的

前提。在采购方物业的服务形式上，我们拟建立客户服务中心的

运作体系。即将公司的内部管理和对外服务分为后台和前台操

作，从而保证公司对外形象的统一化。客户服务中心是公司的指

挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都

将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理；而公司所有需公

布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心

的有效运作，第一，可保证公司对外信息传播的口径统一化，第

二，建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪

和落实直至业主满意为止；第三，客户服务中心24小时的工作

时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。

(4)管理体系的全面整合和提升

社会的环境时时在变，业主的需求亦时时在变，始终沿用旧

有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求

的要求。实施管理体系精髓就在于持续地不间断地进行流程再

造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的

作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合业主的真实需

求，从而为业主提供真正适用的服务产品。在一些原来绩效低下

的功能性障碍流程和高位势流程上，如：信息收集分析、企业决

策、投标组织、材料管理、外委工程管理、业主投诉受理等，投

入更多的人力物力，进行重点管理。在采购方物业物业管理中，

我们仍将继续推进此项工作，组建流程小组，并运用流程管理的

思想指导日常的具体工作。致力于用新型的“以业主为中心、以

流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”

运作，实现物业管理水平的持续提升。

（5）致力于共用设施、设备的循环改进

小区物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和

维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主的

日常起居和安全保障等问题。根据我们对小区物业多年的管理经

验，我们将采购方物业共用设施、设备的管理分为三个层次进行,

即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的

的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得

以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备

性能、增强设备自我保护功能从而满足业主不断增长的服务需求

为目的的改良性维护（改造）。在采购方物业共用设施、设备的管

理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进

行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集

中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。

五、服务宗旨与方针

我们的客户是“高品质小区”，他们需要的是

个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；

规范化的操作来实现。从而赢得领导的认同。

从服务对象看高品质小区属于住宅一类，这就需要高层次的

后勤管理服务和管理模式，所以服务更具针对性。

管理的模式面对单一甲方，管理上必须服从采购人管理需要

从属性，更强调根据采购人的需求提供服务，结合自身特点量身

定制。管理侧重点注重满足高品质小区的环境卫生问题。让居民

有一个舒适的生活环境。更有利于工作的开展。总体管理思路围

绕一个中心目标不动摇，抓住两个工作重点不放松，贯彻三种管

理方法为保障，坚持四项服务原则创品牌。

围绕一个中心目标不动摇一个中心目标，即以小区作为我们

所有服务工作围绕的中心目标。我们将紧紧围绕这个中心目标不

动摇，全心全意，全力以赴，以采购人的满意为我们各项工作的

最大目标和出发点，满腔热忱地做好采购人的各项后勤管理与服

务工作。

抓住两个工作重点不放松两个工作重点，即以加强员工队伍

建设和完善内部管理作为管理工作的两个重点。我们将一手抓

后勤服务员工的职业道德教育和服务技能培训，保持员工队伍

尤其是骨干员工的稳定，不断提高员工队伍的整体素质，确保

后勤服务水平的优质和稳定。

我们将另一手抓内部管理的标准化、流程化、制度化建设，

同等服务标准，同等服务质量，确保本后勤服务质量和服务水平

的不断稳步提高。

贯彻三种管理方法为保障三种管理方法，即在内部管理和项

目管理的实际工作中贯彻执行规范化管理方法、人性化管理方

法、亲情化管理方法。我公司的管理人员和骨干员工在各级领导

的率先垂范下，能够在限定时间内到达指定区域开展工作，并

且能够保持连续作战。我们在所有项目对基层员工均实施半军

事化的规范化管理，以严格的制度要求和确保全体员工召之即

来、来之能战。我们将在本后勤的管理实践中，坚持这种内部

管理方法，以保障对全体居民服务响应的及时性。我们的员工在

各项实际工作的安排上将充分考虑人性化管理，尊重员工的个

性、长处，因岗设人，注意倾听员工对工作的意见和建议，我

们将定期开展内部员工满意度调查，调查结果将作为我们改进内

部管理，提高项目服务水平的依据之一。

服务目标

1、服务主线清晰化目标，以“营造优美公共环境，创建优

质后勤服务品牌”为工作主线。

2、服务手段科技化目标，使用后勤管理软件系统、办公自

动化系统（0A）、后勤管理服务网站系统，提高服务效率与质量。

3、服务过程环保化目标，通过配备环保型服务工具、使用

环保型材料、导入IS014001环境管理体系，使服务过程环保化。

4、服务内容人性化目标，导入“贴心式”服务理念，提供

“贴心式”的公共环境服务，满足客户和后勤使用人多方面个性

化的服务需求。

服务理念

理念是企业的灵魂所在，是员工动力的泉源。我公司以不断

提升服务水平为工作指导思想，以“开拓创新，水创一流”的精

神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励员工的创造性思维和

创造力。让居民真正体验物有所值、甚至物超所值的收益，而传

统后勤服务的局限性决定了其必然不能满足人们日益发展的生

活需求。必须在此基础上加以现代化的服手段，整合各项信息及

物资资源，为贵方提供优质的服务。为此，我司的后勤服务理念

是：保证五方利益、四个原则、三种意识、二种手段、一个目标。

五方利益：

保证采购人的利益是义务

保证公司的利益是宗旨

保证员工的利益是基础

保证合作方的利益是双赢

保证社会的利益是责任

六者兼顾，主次分明，不失轻重，力求平衡，彰显统一。

四个原则：

企业坚持重人、重信、创佳、创新原则

重人：以人为本，发掘人才资源，注重人才品德，运营人才

专长。

重信：重诚信，守信用，树信心，坚信念，以信誉赢市场。

创佳：追求卓越，建一流品牌；提升形象，履行社会义务。

更新：更新观念，更新思路，更新学习，更新经营。

三种意识：树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识,

切实控制好后勤服务的关键因素一员工素质。

二种手段：采用规范标准化、智能网络化的服务手段。

一个目标：在后勤服务范围内，把贵方管理成“安全、文明、

优美、舒适”的示范点。划内的水准。使客户对后勤管理服务的

综合满意率达到90%以上，因后勤服务原因重大责任事故和刑

事案件发生率为零。为贵方提供一个安全、清洁、优美、舒适的

环境。

本企业坚持“诚信、务实、便捷、精细”的服务理念，以服

务客户为第一天职，以客户满意为第一需求，以质量至上为第一

品牌，运作“首问制”“一站式”“全天候”的服务体制。

本公司以服务促质量，以质量保服务，把提供高质量的服务

网络作为公司的出发点和落脚点。以IS09001质量认证体系为

基础，关注服务细节，重视服务质量，精益求精，追求卓越。现

代化后勤管理，高品质量后勤服务。结合高品质小区保洁服务项

目使用性质，针对贵方服务需求，我司对该项目后勤服务定位是:

五星级的后勤管理服务。

六、工作内容

1、保洁部服务，每日清扫

2、清洁服务规范标准

工作内容每日每周每月每季备注标准

1、地面清理2次

2、墙面清洁1次每周六、日地面光亮无尘

土、水迹、毛

3、信报箱擦拭2次

发、墙壁干净无

4、灭火器擦拭1次

挂土，水印、玻

室5、消防栓清洁1次每周五

璃光是无水碱、

内6、玻璃门清洁4次

水印、各种饰

7、防火门擦拭1次每周五

物开关无尘土，

8、各种饰物及开1次

门禁系统干净

9、宣传栏擦拭1次整洁无水印，表

10、垃圾桶消毒1次每周六、日面尢尘土

11、地面清洗1次

室1、马路卫生1次

AL

3、清洁工作检验标准和方法

分类项目检验标准检验方法

地面无杂物、纸屑，无污迹，无泥沙.抽查

无明显灰尘,乳胶漆墙面尢污迹，目视

无明显灰尘。

墙面脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示抽查

灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水

楼层公

迹、无污迹、无斑点。

区卫生

电梯内干净、无污迹、无积尘、无杂物.抽查

垃圾桶外表清洁，无积垢、无臭味。目测

玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、目测

光亮、无积尘、无污迹、无斑点。

天花、灯

目视无明显灰尘,无污渍。目测

罩

风口百叶目视无明显灰尘，无污渍。抽查

广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌

各种设施

等:表面干净，无积尘、无污迹、无斑抽查

外表

点。

内外光洁，无污垢、无积尘、无异味；

大小便池适当地方放置卫生球，喷洒空气清新抽查

卫

剂.

生

间

洗手盆、内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、

抽查

镜台、镜无积尘。

面

地面、墙光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无

抽查

面积尘，无蜘蛛网。

厕纸篓无陈积物,无臭味,外表干净.检查

楼梯所管区域内的楼梯、无灰尘及杂物。抽查

扶手、栏

楼光洁、无积尘.抽查

杆

楼

梯

及其墙上各种设施如应急灯、水管、出

及

楼梯走道入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、抽查

门

无脏杂物.

门干净，无灰尘、无污迹。抽查

路面整洁、无垃圾、沙土、纸屑、油迹、

楼外卫地面和道

污渍，无脏物，无积水（指脏、臭水）、全面抽查

生标准路

青苔。

七、保洁岗位操作规范：

清擦物品操作方法：

1、备：毛巾、刀片（必要时）、清洁剂（必要时）、呢绒布料（必

要时）.

2、毛巾使用中要经常清洗，保持干净。

3、使用前将洗净的毛巾拧干,对折多次后使用，一面擦脏后及时

换另一面使用。

4、从物体的一端尽头抹到另一端尽头（避开有不平的一端）.

5、物体表面如有较厚的污渍，可先用刀片铲干净.

6、处理污渍时如无特殊情况,均使用中性清洁剂。

7、使用清洁剂时，需将清洁剂喷在毛巾上，再抹抹物，不可直

接将清洁剂喷到物体上。

8、镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭，不可用粗糙毛巾以

免划伤镜面。

9、清洁完毕后，必须将抹布洗净晾干。

拖地操作方法：

1、湿拖前要摆放“小心地滑”标识牌，拖布应尽量拧干。

2、拖地时，先拖擦边角落，后拖擦中间，尽量避免使拖把撞到

墙身或玻璃。

3、水桶要摆放在适当位置，不能放在路中间，门口等以免影响

客户（应尽量放在墙边或一角，并在工作人员的视线之内）。

4、地拖不可太湿，地上不能有印，水要勤换（不能太黑）。

5、清洁完毕后，必须将拖布洗净,拧干，晾干放好备用.

洗手间清洁操作方法：

1、准备：工作前准备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物品、

“正在清洁指示牌”。

2、冲洗:进入洗手间，首先放水将卫生洁具冲洗干净。

3、清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓或垃圾桶.

4、清洁：按照先云台、面盆、尿池、便池的顺序，逐项逐个刷

洗卫生洁具，卫生洁具要用专用刷子、抹布等工具配合专用清洁

剂刷洗。

5、抹净:用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机.

6、拖干：用地拖拖净地面，使地面保持干净，不留水迹。

7、补充：及时补充手纸、洗手液、香球，垃圾袋等。

8、喷洒：按规定喷洒除臭剂。

9、撤离：收拾所有清洁工具、清洁物品，撤除“正在清洁”指

示牌，把门窗关好。

10、清洗频率：每天清洁4次（上午2次，下午2次）

11、环境主管每天至少检查二次公共厕所清洁情况，并记录于

《洗手间检查记录表

12、清洁洗手间时，应在现场放置“正在清洁〃指示牌，以便使

用人注意并予以配合。

13、清洁人员应注意自我保护，清洁时应带保护手套，防止清洁

剂损害皮肤，清洁完毕后，应使用肥皂洗手。

14、注意保持洗手间空气畅通。

五、监督程序：

1、检查频率

1）保洁班长负责每日至少3次对各岗位进行检查。

2）保洁主管每日至少1次对岗位进行抽查。

3）管理处主任每半月至少1次对保洁岗位进行抽查。

2、工具保养计划：

由指定保洁员定期对保洁工具进行保养，及时向班长汇报工具磨

损情况.发现损坏及时请技术人员进行维修.

3、年度工作计划：（具体执行时，根据情况可能在时间上有变动）

序号工作内容计划完成时间备注

1做好巡查及整改工作每日

2完成保洁班定期作业计划每周

3清洁操作方法培训全年

组织员工召开保洁质量分析

5每月一次

讨论会

6编制材料支出情况表每月

资料收集、整理、归档、利

7全年

用。

8定期与员工思想沟通交流每月

9新员工入职引导培训即时

一、卫生保洁服务保证措施

(-)具体清洁项目明细和检查标准

(1)采购方指定地点内

工作周期清洁工作项目及内容清洁工作效果

1、公共区域

1.1清扫走廊、楼梯基石及梯极垃圾、杂物，

拖抹一次，巡回清洁保持走廊、梯道

1.2用专用清洁剂处理地面污渍、油渍地面无沙粒，干

每日1.3用抹布抹走火楼梯扶手、防火门净，无乱张贴物，

1.4按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及

工作各种设施干净无

时更换垃圾袋

尘，垃圾桶干净，

1.5清抹楼梯间指示牌、消防栓

无污渍、异味

1.6用玻璃清洁工具全套配专用的玻璃清洁

保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次，发现有

硬性污迹,用铲刀铲除；

1.1定期清抹窗一次

每周

1.2定期将垃圾桶清洗三次保持无尘、干净

工作

1.3共用部位室外标识、宣传栏、信报箱等

每月1.1定期对天花照明设施进行扫尘，清抹

保持卫生死角

工作1.2全面大做清洁一次,消杀消毒一次

每日2、卫生间具洁净无黄渍

工作目积礴

2.1清洗蹲厕二次，地面拖抹二次,巡回清洁

漏口无涉豳1

2.2低位墙身擦抹一次

2.3洗手盘巡回清洁

2.4黑檎台、窗轨、隔墙板、低位设施1次

2.5厕纸梦清倒多次

2.1蹲厕全面擦洗一次

2.2触尿犀凹位一次

每周2.3清洗镜面三次

无序未

工作2.4清洗厕纸萝一次

2.5厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布

进行消毒

每月2.1对墙身、间隔、门、天花、风口、照明

锚

工作灯等用棉布配合全能清洁剂进行清洁

3、院内

3.1每天巡视院内，及时用扫把、垃圾铲

保持地面干净、

随时清除地面、楼梯杂物、纸屑

每日无垃圾、无杂物，

3.2发现有水迹立即清理干净

工作保持设施干净、

3.3抹指示牌、消防栓、栏杆

无明显灰尘

3.4清理、清洗去水明渠

3.5清理地漏及水沟

3.1局部地面如有特别污渍、油渍，用多

功能擦地机保持干净、整洁清洁去油剂擦洗

每周

地面保持干净、整洁

工作

3.2清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，

清除蜘蛛网

4、生活垃圾

每日4.1清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理

保持干净、无异

工作地面青苔

味、

4.2对每天产生的垃圾每天清理干净

1、地面

1.1用静电尘推循环对地面进行来回推尘；

（推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定）

1.2时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂

保持地面干净、

物

光

1.3用棉布配合全能清洁剂及时处理地面污

亮、无污迹、无

每日迹

烟头、无明显灰

工作1.4用棉沙拖把及时处理地面水渍

尘、无明显印迹，

1.5遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人

雨天保持地面干

出入的位置，摆放〃小心地滑〃告示牌，以防

爽、防滑

客人滑倒；

1.6遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面

水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进

大堂

每季1.1针对大理石、花岗岩地面用高速抛光机

达到光亮效果

工作及专用保养剂进行清洁保养一次

2、玻璃及玻璃门

2.1每天用玻璃清洁工具全套配专用的玻璃

每日保持清洁、明亮、

清洁保养剂对玻璃门全面刮洗一次,发现有

工作无尘、无污印

硬性污迹,用铲刀铲除；

2.2循环跟进玻璃的手印、污渍

2.1每月定时用玻璃清洁工具配合玻璃清洁

每月

剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃保持清洁、明亮

工作

表面的积灰、污渍

3、防火门、墙裙、地脚线

每日每天用棉抹布配合专用清洁剂抹净低位墙身保持无尘、无污

工作（1.5米以下部分）、低位墙身槽缝（1.5米以迹

下部分）、防火门、地脚线，注意对卫死角

4、指示牌、告示牌、其他设施

用棉抹布配合专用清洁剂抹净指示牌、告示

保持各种设施干

每日牌

净、明亮、无尘、

工作用棉抹布配合专用清洁剂抹净前台各种设

无污迹

施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西

清抹开关、消防设施

(2)院内及道路

工作

清洁工作项目及内容清洁工作效果

周期

1、道路

1.1清扫采购方指定地点道路地面垃圾、纸

无垃圾、无杂物、

每日屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除，

无纸屑、无烟头、

工作并巡回清洁

无大量积尘

1.2及时清除道路积水，清理排洪渠和排洪

沟淤泥、垃圾

每月L1路灯清洗

干净、无杂物

工作1.2用高压射水机冲洗道路地面一次

2、草皮拾荒

每日2.1每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶保持干净、无垃

工作2.2清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、圾

落叶等

3、垃圾箱清运冲洗保持果皮

箱、垃圾桶清洁、

每日

无异味。垃圾收

(周)工3.1果皮箱或垃圾桶，每日清运2次

集点周围地面无

作3.2果皮箱、垃圾桶每周至少清洗1次

散落垃圾、无污

迹、无异味。

（3）房屋维修养护计划

表1

时间

序号项目内容要求

次数

1、检查地基有无超过允许

半年一范围的不均匀沉降；2、检完好、无

次查基础有无开裂、破损、勒异常

脚有无破损

适时安排白蚁的防治和消

1地基基础每季一杀工作，上门走访，了解其

无蚁害

次办公室内有无发现白蚁，检

查公共部位有无白蚁

检告房屋基础结构性能是

每年一完好、无

否完好以及地基沉降总量

次异常

情况

每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀

完好

次

梁

承重每年一检查整体结构性能是否完

2完好

结构次好

每季一检查有无弯曲、变形、裂缝、

板完好

次腐蚀

每年一检查整体结构性能是否完

完好

次好

每季一检查有无倾斜、变形、裂缝、

完好

次腐蚀

柱

每年一检查整体结构性能是否完

完好

次好

每季一检查有无孔洞、裂缝、腐蚀

完好

承重次

墙每年一检查整体结构性能是否完

完好

次好

每季一检查金属构件有无孔洞、变

完好

次形、裂缝、锈蚀

每半年对油漆脱落、起壳、锈蚀部

外观完好

一次分刷漆处理

金属

聘请专业人员或机构分析

构造

金属结构各部件的工作状

每年一符合相关

况，评定构件的受压稳定性

次标准

和塑性累积损伤，鉴定金属

结构整体承载能力

1、台风暴雨等恶劣天气时将对金属结

构和支撑体系进行适时检测；

2、台风暴雨后将对金属结构的检查，

根据检查的结果进行必要的维护；

备注

3、对于承重结构各部件，若出现因设

计或不可抗拒因素引起的严重损坏，

委托专家进行分析、计算，拟订维修

方案，由甲方审批

每月一检查墙体是否平直、有无裂

完好

次缝、孔洞、风化等缺陷

3非承重墙

每年一检查墙体结构性能是否完

完好

次好

1、清扫、冲洗屋面，特别

是采光天棚的清洁；

2、检查雨水口有无堵塞，

发现异常及时疏通；

无杂物、

3、检查屋面有无积水；

无积水、

4、检查伸缩缝油膏有无变

每周一防水层和

防水硬疏松、是否开裂、脱边，

次避雷网等

涂发现异常即时修复；

完好，无

4屋面层、4、发现涂料防水层破损、

异常

采光老化造成屋面渗漏的，及时

玻璃修复或更换；

5、检查避雷网有无脱焊和

间断，发现异常及时补焊

每月一给不锈钢避雷网上不锈钢无锈蚀等

次油现象

每季一油漆圆钢避雷网

漆层完好

次

1、全面修补隔热层板，重

新勾缝；接缝严

2、检修屋面防水层；密，无开

每年一

3、检查屋面玻璃接缝密封裂、缝隙

次

胶的完好情况；和脱胶现

4、检查伸缩缝嵌填油膏是象

否完整

每年雨季对屋面进行仔细检查，及时

消除涂料防水层破损、老化的状况，

备注

及时更换破损的玻璃、接缝密封胶，

解决老化、渗漏等问题

1、检查楼地面是否平整完

好，有无空鼓和破裂；平整完

2、检查地面饰面材料有无好、无空

松脱、空鼓、破损，发现问鼓和破

题及时处理；裂，大理

每季一

5楼地面3、更换大面积松脱、破损石和木地

次

的地面饰面材料；板等表面

4、对大理石进行抛光、晶光洁、无

面、打蜡处理明显杂色

5、给木地板打蜡（由保洁和污渍

部协助）

每年一检查楼地面结构功能的完

完好

次好性

表面光

每周一

给不锈钢扶手上油抛光洁、无锈

次

迹

1、检查扶手、踏步有无损

每半年坏，发现异常随时修复；

完好

6楼梯一次2、补换损坏的地砖；3、修

复空鼓的地砖

1、油漆型钢组合楼梯、扶

每年一手、护栏网；

完好

次2、对空鼓、开裂、损坏的

地砖予以修复或更换

1、检查地面砖有无起砂、

空鼓、开裂、松脱，发现异

常及时修复；

2、检查公共通道及门厅的

每周一

7公共通道墙面有无污迹和剥落，发现完好

次

异常随时处理；

3、检查中庭外廊护栏玻璃、

支架、护栏网是否完好，发

现异常及时处理

1、检查扶手、踏步有无损

每半年

坏，发现异常随时修复；完好

2、补换损坏、空鼓的地砖

2、对空鼓、开裂、损坏的

每年一完好

地砖予以修复或更换；

1、检查、修补内墙面裂缝、完好，墙

起鼓、脱落部分；面无变

每月一

涂2、处理内墙面变色现象；色、脱皮、

次

内料、3、处理内墙面局部渗漏；起泡、渗

8墙石土4、更换破损的石质块材漏等现象

面质块每季一处理内墙面大面积渗漏

无渗漏

材次

每年一雨季对用户窗台进行密封

无渗漏

次维护检查，杜绝雨水侵入

1、修补涂料饰面破损、脱外观完

喷涂

外落部分；好，洁净、

饰每周一

9墙2、更换破损的外墙饰面玻无破损、

面、次

面璃；3、清洗外墙面饰面人脱皮等现

玻璃

为造成的污染部分象

1、结合外墙清洗作业，检

每半年查外墙面的状况；完好、外

一次2、处理外墙面变色现象，观洁净

检查并加固外墙金属构件

1、雨季时期对窗台进行密

封维护检查，杜绝雨水侵

入；

每年一

2、对于外墙面大面积渗漏无渗漏

次

久修无效的，及时制定方案

批甲方审批时行局部翻新，

以防止渗漏面积扩大

1、注意天气报告，遇台风暴雨天气，

及时发布信息，提醒客户关好、锁好

备注门窗；

2、外墙清洗使用绿色环保型清洁剂；

3、更换外墙饰面按原设计要求进行

每周一检查有无擦、划、舌1」、踏坏，完好，无

次发现损坏及时修补破损

加强防水、防腐、防裂、防

10吊顶外观完

每月一胀、防霉变工作，发现有水

好，无渗

次浸、腐烂、胀裂、霉变的部

漏现象