房地产行业价格战的原因探析与对策研究

房地产行业价格战的原因探析与对策研究09市场营销2班2011年11月5日星期六【摘要】在随着国家限购房于廉租房等一系类的政策出台实施。在以上海、北京、深圳、广州等四个堪称中国经济四大引擎标杆城市为例，从多个角度对城市化进程的房地产价格上涨的原因和对策进行了探讨、从而为政府实施科学类决策提供服务。为房地产企业的又快又好发展提供了重要的参考价值。从整体来讲国家的宏观调控已经开始逐步对中国房价上涨过快起着干预措施、让房地产行业在一个平稳健康环境中良性发展。【关键词】城市化；房地产；价格上涨；原因、对策1城市化这一过程的由来及影响城市化也有的学者称之为城镇化、都市化，是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。不同的学科从不同的角度对之有不同的解释，就目前来说，国内外学者对城市化的概念分别从人口学、地理学、社会学、经济学等角度予以了阐述。在人类社会发展史上，大规模的城市化现象发端于工业革命。工业革命所带来的大规模的使用机器的生产活动，要求劳动要素的相对集中，再加上工业区域劳动市场价格的吸引作用，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，人群集中本身也创造就业机会。上述诸种因素的相互影响，于是，使得工业化、城市化、市场化，以及所谓“现代化”成为同样的一个历史进程。这样，从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。例如，20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83%。更进一步观察发达国家城市化的演进过程，可以看到，发达国家的城市化进程大体上可分为前后相继的两个阶段。第一个阶段以“集中化”为特征，就是前述的从工业革命开始，到本世纪50年代前后，表现为工业和人口的持续的、大规模的集中，城市数目不断增加，规模不断扩大，大城市不断增多。第二阶段则以“分散化”为特征。二十世纪六十年代以后，西方发达国家城市化中出现了所谓市郊化（suburbanization）以及后来的超市郊化现象，即大批居民从城市的中心地迁往城市的郊区地带。这一方面是因为城市的中心地带环境污染问题严峻，另一方面，发达的现代交通工具，也为人们从城市移居到郊区提供了可能。于是，这一阶段的区域发展模式表现为城市中心区域人口增长停滞，城市周遍区域不断扩增，卫星城式的居民区发展迅速。于是，以大城市为中心的“都市圈”或“城市群”、“城市带”发展较快。伴随着工业革命和城市化的脚步房地产业正势如破足雨后春笋般的崛地而起。学校医院。社区工厂，一系列房地产业开始逐步完善。中国城市发展的进程，走的是一条十分曲折、反复的道路。从十九世纪下半叶，到二十世纪中叶，由于受到世界列强的侵略，以及受到军阀割据的困扰，我国城市化的发展十分不均衡，有些地区，比如上海，城市迅速扩张，另一些地区则完全处在工业化的进程之外。中华人民共和国成立以后，城市布局有了比较明确的规划。但是，自50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构，使得城市化长期处于停滞状态，更有甚者，在较长的一段时间里，实行的是“反城市化”战略，也就是说，大规模地将城市人口迁往农村，比较典型的如：知识青年上山下乡，市民返乡，干部下放等等。此种逆历史潮流的作法，非但不能真正解决城市人口聚集问题，反而使我国的城市化问题积蓄、矛盾累积。由于我国的城市化长期处于停滞状态，这样，到了改革开放以后，人口从农村向城市的流动就呈现出一种突然爆发的局面。总之，我国的城市化没有一个渐进的过程。但是随着中国城市人口的增多、城市规模的扩大，以及中国婚姻观念关于婚房的诸多方面因素的影响、中国的市场需求拉动了中国的房地产业链，以至于出现了火爆的局面。由于供求关系的影响，中国的房地产价格一直持续高涨的价格趋势，让一些中国的老百姓“望房兴叹”。城市化影响一方面方便了快捷了这个社会，城市化促进了工业化，增强了人类改造自然的能力，提高了对物质能量的利用效率，皆有了空间和时间给人类带来了巨大的效益但同时又带来住房困难、交通拥挤环境污染等问题，尤其是在房地产价格上涨的今天。这是因为在21世纪的今天，城市人口在爆炸，城市土地在骤减，而物价在一天天飞涨，农民工要租房，尤其是要买房。有资本和有权力的人为了获得更大的利益。自然要炒股一样“炒”房。当然这是房价上涨的次要原因。地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素，当然城市化进程这中这种现象也是一种必然。2北京房地产价格上涨速度实着惊人2010年4月15日位于北京北苑“远洋一方”楼盘三期开始认购均价超过了14000元／㎡。就在一个月前，该项目的二期认价还只是11000元／㎡。而在去年九月份该项目开盘时候均价也不过8600多元／㎡短短的八个月楼价飞速上涨了近5500元／㎡。北京房地产信息网的数据信息显示今年度北京住宅的均价30000元∕每平方米以上，去年同期均价在22000元∕每平方米。同比上涨约18﹪，比去年均价上涨8000元每平方米。2010年北京全年135个涨价住宅项目，其中朝阳区有44个项目涨价，占比32.59%，居首位；其次为海淀，有15个项目涨价，丰台有14个。135个涨价项目中，涨幅超50%的有8个，主要集中在朝阳、顺义区域。135个涨价项目中，均价上涨比例最高为81.65%，均价上涨额度最高达24000元/平米。这种上涨的大幅度被一些业内人士称为房价上涨的“北京速度”。这样惊人的上涨，最大危险在于，这些市场中的波动于政府提出的目标相悖时可能迫使政府采取更加严厉的措施