【房地产税开征对地方住房市场的影响探究12000字（论文）】

房地产税开征对地方住房市场的影响研究TOC\o"1-3"\h\u15344摘要 1关键词1第一章绪论363831.1研究背景及意义 326361.1.1研究背景 3220411.1.2研究意义 3102941.2研究内容和方法 345441.3国内外研究动态 4297471.3.1国内研究动态 4214251.3.2国外研究动态 591021.3.3研究述评 6第二章我国房地产税收制度概述6292442.1我国房地产税收制度发展历程 62.1.1房地产税的概念62.1.2房地产税收体系初步形成阶段62.1.3房地产税收体系完善阶段658772.2房地产税开征的相关理论依据 7169802.2.1市场供求理论 772812.2.2市场失灵原理 7316422.2.3效益最大化原理 7第三章我国现行房地产税收制度的现状7202403.1征税范围方面 855163.2计税依据、税率方面 811363.3流转环节税负方面 886773.4征收管理方面 914230第四章房地产税对长沙市住房市场影响的研究 9263734.1开征房地产税有利于房价回归理性 959194.1.1长沙市住房价格现状 977344.1.2模拟开征房地产税对长沙市住房价格的影响 10194014.2开征房地产税有利于住房回归居住本质，抑制投机行为 114.2.1长沙市住房供需现状114.2.2房地产税对长沙市住房需求的影响124.2.3房地产税对长沙市住房供给的影响12321514.3开征房地产税有利于活跃存量房市场 ..134.3.1长沙市存量房市场现状134.3.2房地产税对长沙市存量房市场的影响1311774.4开征房地产税有利于增加长沙市地方财政收入 134.4.1房地产税在国外地方政府财政收入中的地位134.4.2旧房地产税对长沙市地方财政收入贡献微弱1416323第五章构建房地产税的建议和措施 14280055.1建立完整的财权登记制度 1461615.1.1建立财产登记制度 14190795.1.2建立完善的信用体系 14297305.2健全房地产价值评估体系 14274005.2.1评估主体制度的构建 14182115.2.2评估方法的选择 15237085.2.3评估周期的选择 1567275.3构建合理的房地产税收体系设计框架 15134865.3.1房地产税纳税人的确定 15169435.3.2房地产税课税对象的确定 15160615.3.3房地产税计税依据的确定 16267055.3.4房地产税税率的确定 1688465.3.5房地产税税收优惠的选择 16207035.4完善我国税收征管体系 16268815.4.1严格执法，加大监管力度 16186345.4.2加大宣传力度，坚持依法治税 16155055.4.3加强沟通，建立跨部门协作机制 17176045.4.4加强干部培训，提高干部业务素质 1727331参考文献 18摘要：近些年来房地产行业迅速发展，成为我国经济的支柱产业，在经济中的地位也越来越重要，是我国经济持续增长的重要引擎。房地产行业有很强的带动性，它的发展关系着国民经济的发展、社会的稳定、人民的生活水平。住房市场与人们的生活更加密切，得到政府、公众的高度重视和广泛关注。我国与房地产行业相关的税费和房地产业的发展不相匹配，无法起到调节市场和促进市场良好发展作用。当今随着经济的发展，房地产行业迅速崛起，对于我国经济的发展引导起着重要的作用。房地产行业在经济中占有重要地位，对我国的国民经济、社会发展水平、国民生活质量有些重要影响。房地产行业与人们的居住有密切联系。因此，在社会范围内，国家以及人民对房地产行业关注度高。由于我国经济处于发展阶段，为了保证房地产行业和市场的良好发展，需要积极的开展房地产税制改革。房地产税逐渐成为民众的热点讨论话题、日常关心事物，成为中央、地方政府、房地产税市场和学术研究者的重要议题。关键词：房地产税；住房市场；供需；价格第一章绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着我国经济的发展，房地产行业迅速崛起，在经济中占有重要地位，促进我国经济不断增长。通过房地产的发展可以体现出我国的社会发展趋势、人民生活水平、国民经济的发展。由于房地产和人们居住有密切联系，人们对房地产行业的关注度普遍较高。在房地产发展的同时，也引发了问题。比如，市场调节的滞后性，房地产的税费和房地产发展脱节，爱了房地产行业的发展。需要政府宏观调控，制定和完善相关措施，重建房地产税收结构体系，引导房地产行业的发展，最终促进我国经济可持续发展。1.1.2研究意义房地产税的征收势必会对房地产供需、价格、结构造成一定的影响，但其影响方式以及影响程度现在不得而知，在房地产税正式征收之前对其产生的影响做出预测性的研究分析有着十分重要的意义。本文希望在定性分析房地产税的基础上通过定量的分析预测房地产税对长沙市住房市场产生的影响，为日后相关课题的进一步研究提供理论支持，也为住房市场各主体决策房地产税的应对措施提供一些数据支持。1.2研究内容和方法1.2.1研究内容为了促进房产行业的长足发展以及房地产市场良心发展。大部分国家对房地产实行征税政策。对此，我国可以向其他国家学习借鉴，征收房地产税。但是需要结合我国房地产特点，根据实际情况来考虑房地产的征收问题。立足实践，进行充分的市场调研以及理论研究，根据数据研究在实行房产税中的意义和不足，制定切实可行的方案。助推我国房地产税收政策取得良好效果，推动我国房地产行业向健康积极方向发展，满足我国人民对住房市场的需求。本文对现阶段房地产发展情况进行研究，根据相关数据分析房地产和其他税收的关系，分析相关数据得出科学的信息，发现并总结实施税收中问题，制定合理化科学化的的解决方案。以住房市场为例,研究分析征收房地产税对长沙市个人住房市场各方面的影响。1.2.2研究方法①文献研究方法

通过借鉴以往学者的研究成果，根据相关数据分析研究房地产税的发展情况。

②定量分析和定性分析相结合的方法

使用定量分析和定性分析相结合的方法分析征收房产税后对长沙住房市场的影响，借鉴相关学者研究数据分析房地产税对住房市场供需、价格的影响效果。1.3国内外研究动态1.3.1国内研究动态（1）房地产税研究现状欧阳敏(2013)对上海和重庆房地产税试点项目的研究，发现试点项目后，重庆房价上涨而不是下降，增长率达11%。苏萍(2017)发表看法，征收房产税在短期内影响房地产价格，但从长远角度分析，房产税对于解决房价过高的问题没有发挥作用。而且可能会导致房价的再次上涨。王乐英（2017）认为，征税房地产税对于房价的影响有三个体现，第一，房地产税会引起房价上涨，第二，房地产税对房价没有影响。第三，财产税将抑制房价上涨。刘海燕(2017)把31个省(直辖市)为分析对象,将房产税作为解释变量,GDP和CPI和每个省的总人口为控制变量,并分析了房产税对房价的影响在2015年从168年样本观测数据。分析表明，房地产税对市场的影响主要体现在对购房需求的影响上，具有引导需求方合理消费的作用。买房时,买方将税收安全链接和自身经济条件的进行考虑，选择满足自我需求的房子，同时买住房市场起到引导作用，合理利用土地资源。缓解房价的上升造成的土地价格在一定程度上的上升。王诗琪(2018)认为在当今住房市场的情况下实行房产税政策可以解决房地产行业面临的难题题。同时可以扩大政府税收来源，合理分配居民收入，发挥房地产行业的积极作用，促进我国经济发展。（2）长沙市住房研究现状梁贤杰（2011）将长沙市住房保障制度作为分析对象，得出经过多年的改革和发展，长沙市住房保障体系已形成了较为完整的住房公积金体系，经济适用住房体系，廉租住房体系。但是，因为受到较多的影响因素，导致长沙市的住房体系不完善，束缚体系发挥积极的作用。张胥（2012）结合住宅市场的特点，介绍了政府调控的相关理论知识。从住宅的特殊性、影响房价的因素、政府调控住宅市场的必要性和目标等方面阐述了政府调控住宅市场的手段。分两个阶段回顾2003年至今长沙乃至全国楼市调控的历史，并进行政策评价。张洋（2016）将新生代农民工住房保障作为分析对象，得出影响长沙市新生代农民工的6个影响因素，包括新生代农民工的婚姻状况、受教育年限、人均住房面积、家电件数、住房支出占比及社区环境等。田艳君（2018）通过对长沙市基础教育资源对住房市场影响的研究，得出教育资本化的现象明显存在，其存在是由于一系列因素导致，并不是偶然。教育资源越好的地区，房价可能越高。学区房一般比普通地区的房子的房价贵。因此，要实现教育公平以及缓解教育资本化的问题，应该从根本原因出发。1.3.2国外研究动态Simon（1943）最早提出传统理论的学者，他研究的是在资本自由流通的情况下房地产税和房价之间的关系，他研究发现流转环节的房地产税很大部分由消费者来承担，房地产税的征收会导致房价的上涨。Tiebout（1956）是第一个提出利益理论的学者。他假设居民们都非常了解情况，能够在各地区之间进行自由流动（即“用脚投票”）。虽然各地区的政府级别不一，但人们总是选择在税负低、公共服务高的地方生活。这就使得政府需要努力提高公共服务的质量，借此吸引更多的人们来这里居住。在此过程中，公共物品和服务的供给效率达到最优水平，实现了资源的有效配置。Benjamin，Coulson和Yang(1993)利用宾夕法尼亚州费城的数据来研究房地产流转税增加对房价的可能带来影响。研究结果表明：(1)该政策的实施降低了房价；(2)房屋出让方承担了上述税负。Baek,ParkJin,Lee,Young(2018)分析房地产税和房价之间的关系。结合1980年到2015年的相关数据研究讨论了财产税和租房价格之间的关系。分析得出，对于财政拥有率较低的国家而言，通过提高才查出收率可以抑制房价上涨，对于财政拥有利益较高的国家而言，提高财产税率反而促进房价增加。Yang,Sung-Guk(2019)以DECD国家研究发现，实施房地产政策对于国内生产总值产生效果作用小。所以，建议国家采取一些政策或者举措增加财产税，发挥财产税的积极作用。1.3.3研究述评根据现有文献，国外学者对房地产税与住房市场之间的关系进行了深入研究，但每个人得出的结论并不完全相同。主要原因是房价受多种因素的影响，房地产税并不一定是房价的主要影响因素。因此，在研究中，如果选择的模型不是一组完全相同的假设，并且设置了不同的税种和范围，那么结论可能并不完全相同。因此，研究房地产税对价格的影响和研究房地产税对价格的影响可能会有所不同。

我国现有的文献存在很多不足：房地产税的概念与房产税的概念差别不大，导致分析过程中产生混乱和难以辨认的现象，且由于部分数据的缺失，结论并不完善。或者数据间隔太短，不能反映我国房地产税制的实际情况和特点。因此，在研究分析中国房地产税对住房市场的作用机理时，首先选择一个区域作为主要研究对象，分析对房地产市场对房地产税的影响。本文选择长沙作为研究对象。第二章我国房地产税收制度概述2.1我国房地产税收制度发展历程2.1.1房地产税的概念一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收是房地产的定义。我国目前的房地产种类包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等等。2.1.2房地产税收体系初步形成阶段房地产税收体系初步形成阶段是新中国成立后到1981年。新中国成立之后，国务院发表了《全国税收实施要则》(1950年)将房地产税列入我国税种。此时，房地产税体系初步建立。随国务院实行《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，房地产税由房产税和地产税共同构成。但是，在现实中，房地产税发挥的作用有限。2.1.3房地产税收体系完善阶段1981年至今为房地产税体系完善阶段。1982年法律规定城镇的所有权归于国家，农村以及市郊的土地归为集体所有。1984年，国家对于税收制度进行了改革，房地产税由此分为房产税和土地使用税，纳税对象包括企业和个人。1994年开始，为了使土地资源合理配置，解决土地的相关问题，我国实行了土地增值税。在这些年中，我国不断通过分析研究、进行创新、不断完善税收体系，争取将土地效益最大化。2011年1月，我国在重庆和上海进行了全国房产税试点，标志着我国房产税体系逐步完善。2.2房地产税开征的相关理论依据2.2.1市场供求理论供给需求曲线图可以应用于市场供给变化情况的分析中，曲线图明确的表明了商品的供给和需求之间的关系，说明了影响价格的因素有供给和需求两方面，并不只是由单一的供给影响商品价格。市场供求理论揭示了影响价格的因素。供给大于需求时，人们需求得到了满足，价格会降低。供给小于需求时，商品满足不了人们的需求，价格会上升。为了平衡供给和需求，商家会根据不同情况采取措施，最后达到市场均衡，减少利益的损失。房屋市场的发展同样符合供给和需求曲线但由于房屋作为日常生活必须品，需求弹性小，波动趋势平缓。2.2.2市场失灵原理失灵理论认为社会处于竞争状态，市场调节可以真正的实现此社会资源的合理配置，避免资源浪费。但是市场的合理竞争只能停留在理论方面，实际情况中并不存在。因此也会出现市场失灵的现象，这是由于受到多种因素的影响，比如信息不对称，干扰垄断等因素。消费者靠实际成本并不能购买本来，产品导致市场失灵。市场调节并不是万能的，因此需要政府进行宏观调控，推动房地产行业朝着正确的方向发展。我国通过调节税收的方法对市场不良现象进行规范，发挥税收积极作用。2.2.3效益最大化原理地方政府征收房地产税可以提高征税效率，发挥地方政府的主观能动性，同时可以增加政府的税收收入，促进政府工作的运行。政府独立地进行征收房地产税，不仅可以增加政府的财政收入，促进征收税务的合理化，透明化，真的让税务取之于民用之于民。而且可以增强政府对税收资源的合理的分配。综上所说，政府主动征收房地产税可以推动政府工作顺利运行，促进政府的长足发展，提高政府工作效率，减少资源浪费，做到效益最大化。第三章我国现行房地产税收制度的现状分析3.1征税范围房产税仅仅是对城镇的商品房、经营性房屋征税；土地使用税针对的是我国税法规定范围内需要纳税的部分土地。城镇土地的纳税区间十分广泛，比如县城、工矿区等，不仅包括土地所有权归国家掌管的土地部分，还包括归某些集体所有的土地部分。现行房产税没有将位于农村的房产纳入其中，不仅减少了农村政府在房产税收入方面的资金，也不利于税法的公平实施。所以现在的房产税和城镇土地使用税征税范围狭窄，并没有覆盖所有住房。3.2计税依据、税率房产税是直接税的一种，它是通过计算某一房屋的计税余值或是房屋租出时获取的租金来衡量所需税务，并由房屋的产权所有人缴纳的一个财产税；房产税通常采用的是从价计征或者从租计征的方式；从价计征是按房产的原始价值按一定比例扣除后计算得到的剩余值与年税率的乘积；而从租计征是按房产的租金收入计征。关于城镇土地所需缴纳的使用税是通过实际的占地面积来衡量的，一般采用的是具有一定幅度差异的定额税率方式，并按照地区的不同对每平米土地使用税的缴纳费用作了详细的区分，主要分为大城市、中等城市、小城市等，其中大、中、小城市应纳税额区间逐级递减，县城、建制镇与工矿区三者的应缴税额区间为同一区间。总体来说，无论是国有土地还是\o"集体土地"\t"/zs/360/_blank"集体土地，使用者都需要缴纳土地使用税，实际的税率由各地在国家规定的基础上自行调整。3.3流转环节税负目前，房地产行业的税负基本都位于交易阶段，持有阶段占比较少，这就使得持有阶段的税务不能得到合理利用，从而影响税收环节对于房地产的调节控制作用。目前，我国实行的是重视交易流通而忽略持有税务的税收处理办法，会直接导致税务征收工作的不公平现象，会使房地产行业的可持续发展严重受阻。在流通环节中，房地产行业的税务较重，开发商往往会把这部分费用算入到成本中，于是连带着房屋出售价格也会上升，对房地产的购买力就会降低，从而造成房源的积压现象，阻碍了房地产行业的发展。另外，我国对于土地持有阶段的税负相对较低，使土地市场的正常交易受到影响，甚至会在无形中引起非正常土地交易现象的产生。土地资源既无法合理流动，又很难完成正常交易的现状，是我国目前土地税收制度不够完善的结果，这也会导致房地产行业中供求关系的不协调：从根本上来讲，人们对房地产的需求量是非常大的，然而在很多地方也有许多空闲房源尚未售出，这两者之间的矛盾主要是由房地产持有阶段的税负较低而引起的。房产资源的大量空闲，使住房得不到有效地使用，不仅会影响到房地产二手市场及租赁市场的发展，而且也会对政府的税收收入造成很大影响。3.4征收管理我国目前实行的房地产税收制度还处于初步阶段，关于税收的很多方面都尚未完善，这就造成了征税工作的困难，也达不到税务自身的调节作用。一些纳税人注意到了税收制度的漏洞部分，并设法躲避税收，甚至直接不缴税。比如一些房产所有人用各种手段来逃避租金部分的税收，给征税部门的工作带来了极高的难度。还有一些难以分辨出租类型的房地产，直接造成了偷税漏税的不良社会风气。税收工作成本逐年增高，而税务总是出现纰漏，这与征管部门的管理方式也有很大关系，比如相关部门对任务量的分配不够明确，税收制度也不够完善，而且各部门工作过于独立，没有做到必要的合作协调工作，因此导致了税收工作的频频受阻。第四章房地产税对长沙市住房市场的影响研究4.1开征房地产税有利于房价回归理性4.1.1长沙市住房价格现状项目2012年2013年2014年2015年投资总额（万元）10320003.0011536073.0013104995.009966008.00住宅6988572.007665970.008556727.006391805.00竣工面积（万㎡）1402.271400.361438.851349.29住宅1131.001065.301063.64949.47施工面积（万㎡）7361.678668.159647.159208.60住宅5320.576098.536537.176174.70销售面积（万㎡）1526.931840.591519.201904.89住宅1385.331640.031332.241684.11销售额（万元）9315598.0011603801.009289202.0011166104.00住宅4389871.009465296.007264766.009351321.00待售面积（万㎡）650.53818.411106.961193.97住宅443.81523.95702.88698.94销售均价6100.876304.396114.545861.81住宅3168.835771.425453.055552.68项目2016年2017年2018年投资总额（万元）12605475.0014896906.0015007609.00住宅6899559.008077656.009066397.00竣工面积（万㎡）1670.581143.861441.27住宅1125.60789.06976.82施工面积（万㎡）9586.419715.0310619.79住宅6188.726145.066823.72销售面积（万㎡）2593.712259.152387.35住宅2291.771823.811973.74销售额（万元）16614055.0017367424.0019510052.00住宅14110431.0013278100.0015370857.00待售面积（万㎡）1039.66754.66677.29住宅490.76294.45258.10销售均价6405.527687.598172.26住宅6157.007280.427787.68注：数据来源为长沙统计年鉴。自2017年全国房地产市场调控以来，长沙市因限房价竞地价政策，一手房价因持续调控处于低位，导致一二手房市场价格严重倒挂，同区域内位置相近、配套相同的新房比周边二手房单价相差几千元。由于增长过快，终于也迎来了对二手房价的调控手段。4.1.2模拟开征房地产税对长沙市住房价格的影响短期影响住房的价格与商品一样，都是由卖家与买家的供求关系决定的。然而房地产行业存在不完全性质的竞争，因此与其余行业有些许的差别，主要差异点在于它的需求敏感性。从房地产购买者的角度来看，在某一房地产范围内，可供选择的住房有很多，因此住房价格的弹性变化较大，需求敏感性较强。在实行房地产税收时，会使开发商的成本降低，而购房者的成本会上升，因此，一些购买者通常会对房价持观望态度，在一段时期内购房者人数会急剧降低，然而开发商的投入较早，房源数量基本不变，这时，房价很有可能向购房者有利的一面发展，买房的还价能力提高，使得房价骤减。（2）长期影响从商品的一般价值规律角度来看，商品的实际价格受供求关系影响且围绕其真实价值上下波动。某件商品的价格就是在这样不断波动的过程中得以形成的，供求关系的变化比绕回导致商品价格的变化，而商品价格的变化又会对供求关系产生反作用力，如此不断相互制约、相互影响，才会使得供求关系逐渐稳定，价格也会不断地向其真实价值靠拢，而这也恰恰是价值规律的真实反映。在房地产的税收环节中，税务也起到了调节市场房价的作用，它会促进供求关系的稳定和房价的合理化程度。4.2开征房地产税有利于住房回归居住本质，抑制投机行为4.2.1长沙市住房供需现状由此图可以看出近些年来长沙市施工面积基本上是逐年增加，住房面积基本在6000万㎡左右浮动，住房面积占施工面积之比在60%已上，最高达到了72.27%。由此可见，在房地产市场住房占有很重要的地位。4.2.2房地产税对长沙市住房需求的影响住房类型及特征：序号住宅需求类型主要特征1自住型购买住房的主要目的是为了满足家庭成员的居住需求。2投资型购买住房的目的一部分是为了获取租金收入，另一部分是为了在银行利率较低时，投资房地产以获得增值收益。3投机型购买住房的目的是为了低价买入住房，短期内伺机高价卖出，己获得投机收益，追求的是短期的高额利润。不同类型的住房，它的需求是不同的。大部分的购买房子的人是为了自己住；只有很少一部分的人购买房子是为了投资。4.2.3房地产税对长沙市住房供给的影响在房地产行业中，不论是住房购买方还是住房供给方，都存在不同程度的投机行为。房地产市场与普通市场不同，住房供给方在房价上涨时依然有机可乘，而且，土地市场与住房市场都相对来说比较特殊，土地市场可能会在一定程度上影响住房市场。土地的供给量一般有两方面的供给:一方面是存量土地的供给；再者是增量土地的供给。土地资源在任何情况下都是有限的，随着房地产行业的不断发展，可利用的土地资源只会逐年减少，这是不可逆转的事实。一些房地产开发商正式看到了土地的稀缺性，在得到土地所有权后选择静置，等土地价值增加时再将其卖出，从而赚取差价。除此之外，一些房地产开发商在得到土地所有权后进行了土地的开发，但对其房屋不予售卖，而是坐等房价水涨船高时再向外售卖，从而获取更大程度的利益。究其原因，是因为房地产开发商的税负较少、对土地的持有成本较低，才会形成囤地现象。4.3开征房地产税有利于活跃存量房市场4.3.1长沙市存量房市场现状(1)供需结构不合理消费者在选择房屋类型时，往往追求较好的地理位置、大小适中的住房空间，以及配套设施是否齐全等，而具备这些条件的基本都是二手房，且房源非常少、价格昂贵，这就导致二手房源需求量大却难以卖出的现象。同时，房地产市场中出售的一手房源往往地理位置不好、住房户型较大、配套设施不够齐全，需求量往往很小。(2)交易主体信息不对称由于房地产价值量较大，不论是供应商还是购买者都不会冲动出售或购买。对于二手房主而言，大多数的人会持续观望，他们期待房价继续上涨，从而获取更高的利益，而另一些人会选择哄抬房价来观察市场的响应情况，这些住房往往都不以售出为最终目的，买方也就无法购得。(3)传统观念束缚许多受传统观念影响的长沙人把买房当作是人生中唯一一次的事件，他们也更趋向于购买新房，这就使得二手房产业发展严重受阻。同时，二手房价一般都很高，如果没有对地理位置等方面的执念，购房者一般也不会选择二手房，而是更倾向于选择那些地理位置可能不好但价格偏低的一手房。4.3.2房地产税对长沙市存量房市场的影响首先，实行房地产征税制度后，房产的持有成本会大幅度增加，一些有多套住房的房地产所有者考虑到养房所需成本的问题，就会选择空房出售或出租，因此，二手房源会越来越多，就会促进供求关系的不断完善，使得各种需求的人群都能有房可选。其次，随着二手房源市场的不断发展，会使得房地产行业机制不断得到发展和完善，逐渐形成独立、完整的行业规范，而且，参与市场交易的主体也会随着市场的发展而不断建立自身的信用体系，形成一套合理的监管形式，从而促进房产交易的顺利完成以及长沙市房产市场的不断发展。4.4开征房地产税有利于增加长沙市地方财政收入4.4.1房地产税在国外地方政府财政收入中的地位作为财政税收的重要来源之一，税收对于很多国家持续维护地方政府稳定具有十分重要的意义。在国际上特别是发达国家，地方财政收入的大部分来源就是财产税。就拿美国来说，地方政府拥有了很多州政府赋予的征收多项财产税的权利，使地方政府在提供社会公共服务时拥有充足的财政保障，因此，作为地方税收的重要组成部分，财产税的作用无可替代。4.4.2旧房产税对长沙市地方财政收入贡献微弱个人所得说、资源税、城市维护建设税、企业所得税、房产税、耕地占用税等十二个税种构成了长沙市地方税的主要税种。从实际情况来看，对于长沙市地方政府收入来说，旧的房产税的作用是十分有限的，其效应也十分有限。因此，要想地方政府收入的总量有所增加，那么开征房产税具有十分重要的现实意义，同时也能够稳步可持续地推动地方政府收入的增长，使财政赤字进一步得到弥补。第五章构建房地产税的建议和措施5.1建立完整的财权登记制度5.1.1建立财产登记制度为提高财产登记及时性和准确性，应该在财产进行登记时推行实名制，更加有效、及时地开展房地产税征收工作。5.1.2建立完善的信用体系当下，我国信用体系还没有建立健全起来，因失信而承担的代价也不高，导致我国失信现象和事件屡屡发生，给市场秩序造成了极大的困扰和紊乱，还在一定程度上，加剧了税负的不公平现象，税收征管成本也进一步加强，因此开展房地产税能够进一步建立健全信用体系。5.2健全房地产价值评估体系征收房地产税，最重要的是要做好房地产价值评估，进而使房地产税税基得到明确，而这些工作的基础就是要建立科学有效的评估体系。5.2.1评估主体制度的构建我国目前房地产税基评估技术还没有培养起来，而开征房地产税，评估房地产税基的任务是十分巨大的。但是，房地产评估机构的对房地产评估的内容和范围还十分有限，评估房地产税税基采用的技术和方法也相对比较落后，远远满足不了实际需求。因为合并土地价值、房产价值等都在房地产价值的评估范围之内，而这些项目是一般评估机构从来没有开展过得，具有一定困难。5.2.2评估方法的选择开展价值评估，重要的是要确保选择的评估方法科学有效，而我国现行的地产评估方法有市场法、重置法、残余法、收益法等不同方法。而评估结果的准确性和合理性、评估对象的数量和种类、评估成本的高低以及方法的可操作性等都是影响选择评估方法的主要因素。要想评估工作更加高效化、科学化，那么就要在评估工作中充分调动互联网并发挥其作用。5.2.3评估周期的选择环境变化、供求关系和经济发展的变化带动了当地产市场价值的变化，而房地产价值的评估的准确性也因此发生变化，所以，要想真实反映财产的价值，就要选择核实的评估周期，进而为合理纳税提供科学的理论基础。选择合理的评估周期，就要考虑评估的准确性、评估成本以及我国的实际情况。因此，要想评估工作既要符合经济发展的实际需求、合理控制评估成本，又要使评估方案具有可行性，使房地产税征收在较长时间内保持相对稳定，而这样更会得到人们的认可。5.3构建合理的房地产税收体系设计框架5.3.1房地产税纳税人的确定因为财产税的重要组成部分就是房地产税，财产的所有人应该就是财产税的纳税主体，国家是土地所有权的所有者，使用权归居民享有，所以，房地产业主应该是房地产税的纳税人，也就是说无论是单位还是个人只要在我国境内拥有房屋使用权和土地使用权就应该成为纳税人。然而，产权不明不清的情况在我国各个领域都不同程度的存在着，无所有权而只有使用权是各个业主最真实的状态，征收房地产税因此也就因此遇到了一些实际困难。本文要结合实际情况来分析和确定纳税人，也就是说产权关系不清的前提下，纳税人应该是使用房产的人员或者具体管理的人员；公有产权的，纳税人则是房地产的共有人；全民共同拥有产权的，纳税人则是其经营单位。5.3.2房地产税课税对象的确定房产是房产税的征税对象，而那些能够储存物资或者供人们生活、学习、居住或者娱乐的，能够躲避风雨的具有屋面和维护结构的场所就是房产。但有不包括烟囱、水塔、围墙等独立于房屋之外的建筑，而属于房产之列的还有室内游泳池。鉴于商品房先行出售的实际情况，因此房地产开发企业实际上是把商品房作为产品来看待，所以商品房在出售前后是否征收房产税也要看具体情况。一般来说，征收房地产税是不会发生在商品房出售前，但商品房一旦出赁、出借或者已经投入使用，，那么在出售前也要缴纳相应的房地产税。产权所有人无论是单位或者个人都应该依法履行房产税缴纳义务，产权所有人是全民的，那么缴纳责任人就是具体经济管理单位。出典过产权的，房产税的缴纳人就是承典人。如果解决租典纠纷还不到位，产权还不够清晰，产权所有人、承典人与产权所在地不一致时，那么房产税缴纳人就应该是房产使用人或者代管人。所以，房产税的纳税人就应该包含以上的叙述到的承典人、房产使用人或者代管人、经营管理单位等产权所有人。5.3.3房地产税计税依据的确定从实际情况来看，要想房地产的价值能够真实、准确的反应出来，就要把房地产税的计税依据确定为房地产的评估价值，而税费也应该随着房地产的价值的增加而有所提高，进而使公平性的原则在税收征管过程中体现出来。5.3.4房地产税税率的确定作为税种的计税尺度，税率充分把税负轻重程度展现出来，更从征税的深度上展现出来。采取比例税率或者累进税率已经税率的轻重是房地产税税率的重要考虑因素，进而影响纳税人的税负轻重、房地产税的调解效应以及政府的财政收入等。纳税人的负担能力、地区水平以及房地产类型等都是确定税率的主要因素，并且由中央政府来进行税率幅度的调控，本地的使用税率则是由当地结合自身实际情况来确定，所以不同房地产的税率应该根据其不同用途来确定。5.3.5房地产税税收优惠的选择一般来说，社会各个阶层都有可能成为房地产税纳税的主体，把调节房地产税的方向和纳税人的实际能力等因素考虑在内，税收减免政策应该向那些需要照顾的纳税人有所侧重。政府收入和纳税人税负情况都与税收减免政策紧密相关，税收减免政策更把社会公平原则、效率原则以及与时俱进原则体现的十分到位。因此减免税款的权限应该是立法者更应该注重的，并从法律上予以明确规定，保持国家政策长期不变。5.4完善我国税收征管体系5.4.1严格执法，加大监管力度第一，监管税收的力度有待进一步加强，特别是要注重税收优惠政策减免政策的审核和把关，监督和管理纳税人的行为；从避免税收减少的源头出发，系统化地研究分析税收的来源，第二，坚持公开、公平、合法、公正的原则，加强执法机关的监督管理，进一步建立健全工作制度，避免滥用职权行为的行为发生。使纳税人的纳税环境趋于向好。5.4.2加大宣传力度，坚持依法治税对税法进行适度宣传能够帮助人们了解税法，增强纳税观念，使征税双方沟通起来更加高效、便利，因此，从形式上进行不断创新，进一步丰富载体，使房地产税更为社会大众所了解。另外，要对人民进行政策辅导特特别是要对拖延纳税的纳税人进行辅导，使他们更了解相关政策，避免催报催缴事件和行为的发生，推动征管房地产税不断规范化、有序化。5.4.3加强沟通，建立跨部门协作机制作为一项系统化的工程，加强与其他部门沟通对于房地产税征管来说，是很有必要，能够为摸清税款奠定扎实的基础，使征管工作更加顺利便捷，更具有针对性和可操作性。所以，税务部门要主动作为，与其他部门定期进行沟通练习，把多部门联合协作的工作机制建立起来。5.4.4加强干部培训，提高干部业务素质当下，税收干部的文化水平和业务能力与新时代要求特别是国际税收关系的要求已经有了一定差距，需要税务干部不断完善自身修养，提高综合素质，培养终身学习的理念，把业务政策吃深吃透，进而以更加熟练的业务推动房地产税征收工作走向专业化、精准化、高效化。参考文献[1]Barr.EconomicsoftheWelfareState[M].OxfordUniversityPress,2004.[2]MarikaGabral,CarolineHoxby.Thehatedpropertytax:salience,taxratesandtaxrevoltes[J].JournalofPoliticalEconomy,2012(11).[3]Alm,J.Buschman.R.D,SjCoquist,D.L.RethinkingLocalRelianceonthePropertyTax[J].RegionalScienceandUrbanEconomics,2011,41(4).[4]GabriellFack,JullienGrenet.Whendobetterschoolsraisehousingprices[J].JournalofPublicEconomics,2010(2).[5]Skin-kunPeng,PingWang.AnormativeanalysisofHousingrelatedtaxpolicyinageneralequilibriummodelofhousingqualityandprices[J].JournalofPublicEconomicTheoty