万科房地产开发全流程

房地产开发作业指导书1.土地投标(商务) 42.土地投标(技术) 63.土地状况调研 84.编制可行性研究汇报 5.建立公共建筑和住宅小区资料库 6.建立优秀设计师信息库 7.编制设计任务书 8.建筑方案招标 9.规划方案报审 2210.申报计划立项 24 2512.编制房地产开发流程计划 13.双代号座标网络计划(房地产开发企业项目管理通用范例) 3014.设计委托 15.建筑设计优化 16.日照分析汇报的编制和报送 17.编制营销筹划书 18.选择和确定营销代理 4019.召开扩初设计审批会 4220.扩初设计送审 21.委托现场地质勘探 22.构造设计优化 4923.三通一平跟踪管理 24.土地接管 25.工程报建 26.申办《建设工程规划许可证》 27.工程安全质量报监 58 29.投资监理委托 31.现场管理台帐 32.图纸管理 7033.施工日志 7134.编制会议纪要 7235.施工图内审 7336.施工图设计交底 37.临水、临电配套 7738.申办动工复验红线 39.施工技术方案优化 40.委托勘丈 41.楼书及宣传资料制作 42.选择首届物业管理单位 86 44.组织房展会 45.商品房销售协议的网上立案和登记 46.商品房定金协议的网上立案 47.编制工程预算 48.编制项目计划书 49.审核验工月报 50.工程拨款 51.甲方采购 52.施工安全管理 53.施工安全巡视 54.施工图修改 55.工程例会 56.现场签证 57.工程质量事故处理 58.索赔 59.样板引路和封样验收 60.隐蔽工程验收(土建) 61.隐蔽工程验收程序(安装) 62.竣工立案制验收 63.公建配套 64.供电配套 65.供水配套 66.排水配套 67.消防配套 68.燃气配套 69.环卫配套 70.卫生防疫报批 71.通信配套 72.有线电视配套工程 73.绿化配套 74.邮政配套 75.安全技术防备配套 77.申办“使用粘土砖”核定 78.结建民防工程建设管理 79.工程竣工档案编制验收和报送 80.申办规划验收 81.企业内部验收 82.申办入户许可证 83.申办大产证 84.编制工程决算 85.物业移交和接管 86.预售商品房的物业交付 87.代办小产证 88.项目总结 89.项目资金管理 90.项目贷款 91.项目经济效益测评 92.成本管理 93.成本核算 20194.课题组研究成果汇报摘要 95.课题组研究成果评审意见 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报简介、从业业绩、银行资信、可行性汇报等内容。由于商务标重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2.作业根据4.紧前工作条件由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参与(详见作业指导书《土地以及未来开发项目的产品定位(总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销筹划岗位委总经济师召集上述所有岗位举行投原则备会议，按投标期限制定工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文献经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本客户和产品的定位，据此对规划方案(技术标)提出设计规定；提交初步营销方案、销售成本通过多种途径理解竞标对手的状况，搜集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各融资会计：负责提供有关银行资信(信誉等级、存款证明)等方面的文字材料。近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文献封面、封底和内容排版的设计，印5.4投标(商务标)文献内容：投标申请表；投标书；投标文献目录、提纲；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资5.5参与投标：投标授权委托人(一般即为本主办岗位)应参与当日的开标，开标当日将投标投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须亲密关注评标过程，及时向上5.6.1所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，搜集和编写的文献资料必须土地投标(技术)土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的重要构3.决策岗位.总经理：负责土地投标书(技术)的同意和签发。由于投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，并且绝对不容许延误时间，因此必决定参与投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不一样设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联络委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件5.4概念方案的设计成果规划阐明书：包括现实状况条件分析，规划总体构思，规划总体布局，重要空间组织和景观特色，道路绿化设计，重要市政设施综合考虑；用地平衡表，重要技术经济指标(总用地面规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局(集中绿地面积)、道路布局、停车泊位数量(停车库面积)、周围状况反应、比例尺、小区公建设施：应按土地招标书有关规定配置，招标书中未提及则在出让范围内按《都市与内部同意方案的设计单位签订设计征询协议，如是格式化协任和知识产权归属等条款。如对方提出规定，还可承诺同意将对方作为甲方推方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完毕，如5.9保密责任本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文献和方案成果资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不一样，本岗位可根据需要组织不一样的专业人5.2踏勘现场必须编制调研汇报，形式为摄影照片和文字阐明构成，可以是纸质摄影簿，也可以是cod电子相册文献。汇报经多次踏勘得到不停补充直至包括如下所有内容，在建生活环境：包括地理位置、周围商业、教卫、公交、娱乐设置等布局状况市政环境：包括周围道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径周围建筑的风格，色彩，档次原则。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其地面障碍物：动拆迁进展状况或场地平整状况，有否需要保留的大树、古树、项目可行性研究准时间和规定的不一样分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的重要根据。在土用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随据。过去计划经济体制下的项目可行性研究汇报在某种意义上只是投资决策层而在现时市场经济条件下，项目可行性研究汇报必须真正体现市场的趋势，遵照市场规律，反应市为保证可行性研究汇报的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充足信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制根据可靠、构造内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。汇报的表述形项目分析和项目提议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以鉴别项目的经济可行性和抗风险能力。当地块位置、四至、规划指标(总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、重要道路、景观(河流、山峦、人文建筑、旅游景点等)、配套设施状况(商业、娱乐、教育、.3项目优劣势分析(SWOT分析)项目竞争状况(现时/潜在竞争对手)、优势(S)、劣势(W)、威胁(O)、机会(T)。市场定位(市场形象、主题品牌);客户定位(重要客户对象);价格定位(均价、最低价、最高价)。建筑总成本、市场总价值(销售收入、租赁经营价值)、净利润、项目净现值、成本利润率、投总论建设工期，实行进度表(或横线图)。财务评价基础数据与参数选用，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿投资估算表，项目投入资金估算汇总表，重要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表(包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分附图土地出让协议、项目提议书(或初步可行性研究汇报)的批复文献、规划管理部门对规划方案建立公共建筑和住宅小区资料库为充足理解房地产开发的现实状况和发展趋势，为提高本岗位设计鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在搜集和制作协办岗位营销筹划：将业务接触或房展会上搜集的图4.作业规定5.1资料搜集途径按如下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等阐凡纸质的图片或相片需通过扫描制成jpg或tif文献，人的原因是最关键和重要的，优秀的设计成果来源于具有创新精神，具有职业道德，具有精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需3.1分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库一直保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库3.3规定本岗位与首选库的设计师们保持常常性的业务上的和感情上的联络，理解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教征询，协助他们处理企业范围内可以提供的多种协助，采用不一样的途注意多种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，常常性地到网上收索，从4.4表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包括如下信息：姓名、性别、出生年‘目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格不管采用哪种方式委托设计，设计任务书都是体现着开发单位针对详细开发项目的开发理念和体系合适的设计任务书必然会触发设计人员的创作灵感和创新意识，防止大量的徒劳无益的返工和修改，加紧深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既规定明确2.作业根据主管岗位总建筑师：确定设计任务书提纲，提出修改5.1简介现场地理状况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名5.4规划和建筑风貌趋向(只宜粗分为老式为主和现代为主两种)。5.10设计深度规定：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案(即扩初)设计三种。注明除符格。6.1在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲6.2当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审阅本来的设计任7.2标有规划红线的1:500地形图(地处郊区的附1:1000的地形图),并在所有红线拐角点处标上都市坐标(当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上)。为了引进竞争机制，增进技术进步，集思广益地择优选用设计成果建筑工程设计招标投标管理措施(中华人民共和国建设部2023年第82号)。3.主管岗位.总建筑师：负责招标全过程工作，组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决5.作业环节(即下图)累计日天块量新人黏名处型解在标书准教标人评你小我发布错领取称书第标耕合议务书6.作业描述本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由我司自行组织实行；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室(如下简称设招办)的全程监督和管理。6.1成立招标工作小组总建筑师担任组长，并由其指定四名有关岗位上的人员为兼职组员，详细分工由组长安排。人员相对稳定，以纯熟承担企业所有开发项目的设计招标工作。招标工作小组的重要工作内容是：编制设计招标书，确定评标小组名单，报设招办审批；接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参与投标人名单，报设招办立案；发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文献6.2招标登记6.3公布信息待登记表批复后，即可自行向社会公布招标信息，内容包括：项目名6.4编制设计招标书设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善(详投标须知：包括投标文献的清单、规格、份数、密封规定、供招标投标文献送达截止时间(要尽量予以比较富余的时间)。未中标方案的赔偿原则：招标人买断版权的，赔偿原则应当要高知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投拟签协议的重要条款：假如本方案中标的话，将体目前设计委托协议中的投标人重要承诺：如公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。6.6发放招标书按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证投标人在阅读招标文献和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式答(原则上只解答招标书及附件自身未表述明确的疑问),同步将解答以书面方式告知所有购置招标6.8组建评标小组6.8.1评标小组一般由7～11人构成，一般的比例是规划、建筑专业的专家3～4名，营销筹划专家2～3名，构造专家和建筑经济专家各1～2名，其中包括我司的三总师。专家由招标小组推荐或委6.9开标6.10评标经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺排列名次。假如招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前三名即作为评标小组向招标人依6.11定标排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行协议，可以6.12退标：招标人自发出中标告知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标状况的书面汇报。汇报至少规划方案报审为了体现政府对实行都市规划的监督，指导和服务的职能作用，使都市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目的得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的同意。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在企业内部又需要中华人民共和国都市规划法；上海市都市规划条例；上海市都市规划管理技术规定；获得中标5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同步附送下列文献(带*号的为*5.1.1同意的建设项目可行性研究汇报或有关同意文献(原件及复印件各一份)。市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界线，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界线，道路规划红线及*5.1.31/500或1/1000总平面设计图(蓝图)二份，图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和建筑设计方案图(含平面、立面、剖面)及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑*经都市规划部门同意的《建设项目选址意见书的告知》及附图(复印件各一份)。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参与的规划方案征询会，征并附盖有“上海市都市规划管理局规划管理业务专用章”或“上海市**区(县)规划管理业务专用5.5核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。3.紧前工作条件4.1规划方案同意后，本主办岗位负责项目提议书的编制组织工作。项目提议书可自行编制也可经报新建或续建项目的投资计划。后来每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上为了体现政府对实行都市规划的监督，指导和服务的职能作用，房5.1.1同意的建设项目可行性研究汇报或有关计划同意文献(原件及复印件各一份)。规划部门核发的《建设项目选址意见书的告知》及附图(复印件一份)。*5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图(复印件一份)。市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让协议”文本(副本)及附图各一份(原件)。卡(IC卡)办理领证手续。领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设用地规划许可证5.3核发《建设用地规划许可证》的时限为40个工作日。一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段，还是在实均有着不可替代的大纲性的地位和作用。只有纲举才能目张，才能使项目地协调地工作，到达预定的目的。当项目完毕后，这张记录着历次实际进度络计划图就是一份宝贵的原始资料。它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编根据企业通用的双代号座标网络计划的原则图式和本项目的目的规定，十天内完毕。总经济师和总工程师的主办交接界线为规划方案定稿之后。定期检查和调整的周期一4.1工作要素子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表达某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许反复，因此某号到某号就能代表某一项特定4.2时间要素在网络计划的顶端设计一排以一种日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最终一项工作的结束日期。也可以把原点一项工作从开始到完毕需要的合理时间称为该工作达，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图4.3逻辑要素线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表达着工作互相之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。假如逻辑出现错误，网络计4.4责任要素有关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清晰地理解自己在整个项根据对计划执行的信心程度，将目的工期合适压缩后作为计划工期，以便5.2建立座标系统横座标是工期，假如以天为单位，则起始原点是零，终点是目的工期的总纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的详细负5.4检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表达工作的先后次序，如有部分工作的持续时间局5.5把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超过工期，可把持续时间相对紧张的关键工作合适延长。尽端如超过工期，则工作合适压缩。反复调整到关键路线的尽端恰好和工期平齐。重新誉清6.1事先优化成本目的，进度目的和过高的质量目的，只能三者兼顾，有所侧重，而不也许三者兼得。这是压缩工期的成果会导致资源消耗率增高，工作效率减少，从而使成本增长例如某个项目规定进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长的关键工作着手，看它与否能通过采用增长资源投入力度的措施使种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。另一方面看与它平行搭接的非关键工作的自由时差与否由此变成零甚至成为负工作转变为关键工作，而关键路线的途径变化，将导致逻辑关系的变化在计划优化后假如仍达不到预期的进度目的，这只能阐明预定的规定是不6.2过程检查在实行过程中会发生多种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。因过程检查可以采用前锋线措施，按检查时点从时间座标上的对应刻度一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线波折越多，阐差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为迟延，处在右边的工作进经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度(天数)除此前后两次检查的时间间隔(天数),所得的比值称之为进度比。该比值不小于1,不不小于1或等于1进度比不变),那么就不难预测若干天后来，线路的前锋将要抵达的位置。需要阐明的是，用进度比这种措施预测未来的上的不一样工作，进展的速度也许很不相似，也就是说某一工作的速度比工作上。不过，对于同一道工作，尤其是持续时间较长的工作(例如工程的构造阶段),采用进度比6.3及时调整调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了保证工对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有助于后续也是非关键工作并且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要后续计划当作一种新的计划重新编排。其中有些工作可以参照此前已证明调整持续时间。规定保持原计划总工期不变的，则可运用这个机会减少资线重叠，规定承担各项工作的部门和岗位自行调整持续时间，在下一次的检查时点前到达原计划的画贴斯静物3丽四测粒-的GEIaa康T8资*设计委托协管岗位总经济师，总工程师：审阅协议草稿，4.2因格式协议是设计单位提供的，因此设计单位一般不能在格式协议上随意增删条款，但4.3本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空4.5本作业的经办流程为：主办岗位起草———主4.6在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有协议的要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为独身老人和小朋友的规划方案审批通过后可一直延续到构造封顶。其中，扩初方日照分析汇报的编制和报送沪规法(2023)482号称有关印发《上海市都市规划管理技术规定的解释(三)》的告建筑设计单位或征询机构编制。其使用的日照分析软件必须是经建设部有关部门鉴定通过覆盖所有主客体建筑范围的测绘院电子地形图(详细范围按编制单位需要而定)。基地外日照影响范围内的居住和文教卫生客体建筑的平面图，其中有详细窗位尺寸的立面图；基地外参与叠加分析的主体建筑的总平各屋顶的详细标高)。详细哪些建筑由编制单位确定，本主办岗基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主.2本基地拟建主体建筑的基本状况(编号、使用性质、层数、高度、位置等);.3根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本状况(编号、使用性质、层.4参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本状况(编号、名称、层数、高度、位置等);.1计算出客体建筑每一分析窗户在拟建.1客体建筑范围图(日照阴影覆盖范围图，1:1000~1:2023);5.3.4.2主体建筑范围图(1:1000~1:2023);5.3.4.3日照分析图(1:500~1:1000)。5.5申办建设工程规划许可证时应附送《日照分析汇报》全文一份(含附图),以及进行日4.5营销筹划会同销售代理提出项目售楼现场包装方案，包括售楼处的选址和内部装饰规定、样板房的选择和装修原则、模型的设计和制作、地盘周围的包装(拱门、气球、旗帜、4.11最终，营销筹划会同销售代理对营销筹划力强、经验丰富的销售推广代理企业对项目的最终销售并实现资金回笼具有至关重要的作2.主管岗位总经济师：确定营销代理，签订代理协议。企业规模(分支机构数量、部门设置、人员数量);专业背景(专业资质、专业人员构成);重要业绩(海外及当地成功项目);专业合作伙伴与辅助性营销机构(广告制作、展场装修)。市场研究的深度和对本项目的理解程度(市场定位和价格定位);营销概念的新奇性和独创性(项目推广主题和整体市场形象);营销计划的可操作性(媒体广告和公关活动计划);营销对象的合理性(客户定位和所掌握的客户资源);详细营销目的(销售价格、销售面积);推广时间进度计划(总体计划和分阶段计划);委托代理推广费用(数额、结算方式)。4.6正式签约。由总经济师确定正式合作方并签订委托营销代理合约(独家代理或联合代2.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；2.3单体建筑面积超过2万平方米的其他民用建筑项目；2.4建筑高度超过100米的超高层建设项目；4.2全套初步设计文本已编制完毕。(若为多家设计单位联合设计，应汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的征询意见)。4.3扩初设计的开始和过程中，本主管和主办岗位已多次和设计单构造设计和阐明与否符合抗震规定，体系与否合理，基础处理0633号),《上海市工程建设项目初步设计审批权限的规定》(沪建建规【1998】第0319号),区、县同意立项的建设项目，其初步设计报区县建委(建设局)会同区(县)计(经)委审5.2送审措施.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；;.3单体建筑面积超过2万平方米的其他民用建筑项目；.4建筑高度超过100米的超高层建设项目；外资批租项目，由市建委主持招开方案设计(其方案设计应到达初步设计深度)审查会，由市规划局批复(如属需要预审的项目，应按上述规定先进行预审。)初步设计审批在各部门工程建设项目可行性研究汇报的同意文献(复印件);有设计资质的单位提供的全套初步设计文献(为多家设计单位联合设负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的征询意见);初步设计文献必须5.4下列内容是政府行政管理部门的审查重点，初步设计完毕后应由总建筑师组织内部预与否符合各专业部门(住宅建设管理、规划、消防、交通、环境保护、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防)的规程规范规定。5.5送审接待3.1紧前工作条件现场条件可以满足初勘正常的作业需要(如地块内的地面障碍物已清除),还在使用的地下管线位置走向已经摸清，已征得动拆迁单位同意配合的承诺安抚工作),保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。勘协议，并提供1:500或1:1000的地形图和勘察任务书。如尚有在使用的地下管线，应提.2地形地貌测绘(包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面.3地表如下5米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。4.委托详勘4.1主办岗位土建设计管理：详细经办本项作业。如此时项目经理已到岗，本项作业移4.2紧前工作条件4.3作业描述或1:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的CAD电子图形文献。由本主办岗位推荐当地在勘察行业中占领重要市场的单位2～3家，经总工程师同意和招投召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主进度、取费、分析提议的承诺详细程度等进行综合评议(有些勘察单位勇力的提议值与试压结论的误差不超过20%甚至更少，依此证明其具有足够的技术能力),由本主办岗位根据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈协议条获得详勘汇报后，本主办岗位组织原班评议专家(加上监理、勘察单位和规划设计负责人).1分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相4.1在签订设计委托协议步，应将扩初设计或施工图定；桩基础必须有2～3套方案的技术经济指标的比较；构造计算必须采用至少两种计算机做到了心中有底；聘任企业外的构造专家3～4名已告知贯彻，保证能准时参与。外聘专家：3～4名。4.2.4研讨议程.3主持人组织研讨。不要先在枝节小问题上过多讨论，应蕴藏着巨大的经济效益的潜力，也可以充足体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德和追4.3向土建设计岗位人员领取当地块的地形图和综合管线图(复印件也可)。理解拆迁建筑土地接管2.作业根据4.紧前工作条件5.4需要重点关注的问题(土地转让协议另有约定的从约定):场地标高规定与场外道路平齐；场地平整度规定起伏不超过正负30厘米；周围的边界线与否封闭，边界的折角点的界外截断；地面以上和区域上空已空无一物(我司规定保留的除外);与周围任何个人或单位行安全；区域周围5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出决定。决定一般分三种状况：(问题由接受方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；(2)同意接管，限期整改；(3)不符3.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。建设单位应在建设工程立项文献同意后30天内，在建设工程勘察、设计发包前向市或区(县)建设行政管理部门办理报建手续。4.1目前“上海建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下：报建人通过中国移动向该平台注册顾客，顾客名为号码，密码由平台发往报建人注册的上，长度为6位；报建人确认网上填写的数据对的后，打印“上海市建设工程报建表”,法报建人持报建表和所需要提供的书面资料，到规定的地点领取(或邮寄回)上海市建设工企业法人营业执照(副本)及有关证明原件和复印件；法定代表人委托书(委托经办人办理报建);5.1.1总平面设计图三份(比例1/500或1/1000,应标明建筑基地界线，新建建筑物的外轮5.1.2地形图3份(向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000,地形图上需按上述总平面设计5.1.3建设基地的土地使用权属证件(复印件),如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地同意书(复印件1份);5.1.4建筑施工图2套(平、立、剖面图和图纸目录单),分层面积表2份(应按国家有关5.1.5基础构造施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；5.1.7建设项目计划同意文献1份；5.1.8建筑工程概预算书1份；1份。5.2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证告知，本岗位持规划局发放的“一书二5.3核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。理措施》(市府令31号)等建设单位应在建设工程动工前30天内(申领施工许可证前),按监督范围和管理权限向的上，长度为6位；网上填写“上海市建设工程安全质量监督申报正表”及副表(100万元如下的项目还需输入对应的项目状况),并获得项目网上申报编号及副表编号。报监人再次申报时，需填写副续(监督站在收到申报表格和提供审核的文献资料后15日内，作出审核决定，对符合规定5.5申报时间及地点周一、二、三上午：9:00-11:30;下午：1:00-5:00。市、区(县)、专业站。建设工程具有施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区(县)招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区(县)招投标办在受理之日起15日内作出同意或不一样意的书册的上，长度为6位；勘察、设计、施工中标(选)告知书；4.3建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内动工。因故不能按期动工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不动工又不申请延期或者超过延4.4在建的建设工程因故中断施工的，建设单位应当自中断施工之日起1个月内，书面向发4.1选择委托单位：本岗位可推荐2～3家俱有与本工程项目相对应资质，曾经有过良好合4.2针对各应聘单位编制的投资监理大纲和报价书，从如下方面评价应聘单位派驻现场工作人员人数和资质与否与工程规模适应。本主办岗位应关),直接考察驻场人员的专业素质。甚至可以先定人，再联络其服务的单位。假如大纲中4.3本主办岗位编写书面汇报，陈说对各家应聘单位的4.4由本主办岗位为主与确定的一家进行模拟性的协议谈判(内部确定不得告知对方，防止增长谈判难度),包括规定修改监理大纲中不够完善的部分，调整协议中的权责利，双方意4.5对投资监理的制约和考核(如下内容应列入协议条款):投资监理单位应承诺在其工作期内的任何时候都应无条件地接受甲方或甲方委派的专业人员对其作业资料的复核。差错率到达5%或以上的记过一次，由此导致甲方经济损失的须全额赔偿。记过到达5次的甲方有权规定调换驻场人员甚至终止委托协议的执行。并以审计结论为准。如审计总价的核减率到达5%或以上的，甲方将扣减监理费的10%。《中华人民共和国招投标法》2023年1月1日起施行；《工程建设项目施工招标投标措施》(2023年5月1日起施行)5.2编制招标书5.4发售招标书5.7开标5.8评标5.9定标5.10退标招标人在发出中标告知书同期发出未中标告知书。招标人与中标人签订协议后五个工作日5.11汇报2.主办岗位(详见作业描述)3.1现场办公室原则化布置气象记录图表(附表式)工程进度表(附表式)3.2施工日志(附样页)3.3工程联络单(附样页)3.4工程拨款申请表(详见作业指导书<成本管理>附表二)3.5工程拨款汇总表(附表式)3.6工程月报(附表式)由项目经理在下月5号前填报总工程师。3.7甲供(包括甲方指定)材料设备申购表(附表式)3.8会议纪要3.9图纸收发登记册(附表式)3.10非我司制作的表式3.10.3协议(包括招标投标文献，索赔和反索赔文献)施工图纸监理汇报2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。3.8作废的图纸应及时处理，为节省开支，废图纸容许裁成A4图幅，装订成拍纸簿供内部3.9工程竣工时，留存的全套图纸移交给总包单位制作竣工图(总2.主办岗位项目经理，土建工程师，设备工程师：作为平常工作制度，必须准时按质完工作日或加班日的下班之前，应当完毕本作业，特殊状况来不及完毕的必须在第二天日期星期气象(晴，阴，雨，温度)本岗位经办的工作内容；发生与本岗位有关的事件及本人参与处理的通过等。即一天设备的完好状况，供水供电与否正常，气温气候怎样，甚至进一日一记，实事求是，必须体现本岗位的工作经历，不准施工日志由个人保管，项目经理应不定期检查土建和设备工程师的施工日志的记载质4.1会议纪要格式示范本纪要编制人：(单位，姓名)4.2作业规定同样规定记录在案(多数参会者不反对的话)。决策表述力争清晰明确，不可模糊其词而引后复印分发签收。当场来不及眷清的可在草稿上签字，隔天由编制人打印(纪要最终附注：各参会单位的签字原稿留存在编制人处)复制后分发各单位签收。施工图内审施工图的内部审核是房产开发不可缺乏的一种环节，但往往因时间紧迫而常常被开发4.1建筑和构造工种的图纸内审政府各专业建筑管理部门、配套部门对扩初方案的审查修改意见与否对照荷载、构造和抗震等规范，复核构造设计的计算机输入数据；抽墙体材料的选用与否合适，与否符合政府导向，其荷载取值与否存在4.1.6特殊的构造或装饰构造与否有成熟的施工技术来实行，大幅度增长的成本值得不值4.2各设备工种的图纸内审空调的热工设计和计算与否偏于保守；电源的功率分协办岗位土建和设备的设计管理，现场的土建和设备工程师：通阅分管工种的所有图监理方：总监理师、现场各工种的监理师(监理员)。工程名称工种临水、临电配套的申办和报批的手续，完毕施工施工时的临时用水、用电配套工程。2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。按自来水企业业务受理的区域范围，持上述汇报及如下资料送交自来水企业业务发展中心.1接水前期业务办理记录卡(复印件),.2征询用水批复意见(复印件),七天内经办人员到现场调查核算，之后由经办人员确定接水方案(确定临水接口位置)上付费后一月内安排施工(特殊状况除外)。3.2临时施工用电(高下压划分：低压单相220伏，三相380伏；高压10千伏及以上)。室告知临时电顾客(低压7个工作日、高压20个工作日),。顾客收到方案后30天内缴纳供当临时用电设施在6个月内(接电日至报拆日止，下同)拆除者，全额退还；拆除时间在6个月至12个月者，退还75%;12个至24个月者，退还50%;24个月至36个月者，退还25%;超过36个月者，贴费不退。临时用电设施无论使用时间长短，业扩工程费概不退申办动工复验红线小区内部各幢之间的间距必须满足最小消防间距，有日度(调整后应修改日照分析汇报中的有关数据，重新申报);5.6本主办岗位和监理单位复核灰线无误，或虽有误差但调整后能符合和5.4.2款规定的，通过优化，使施工技术方案更为合理和经济，这是甲方技术管理中5.1现场项目经理有责任向本主办岗位提供一份完整的建筑施工图(复印件也可)。把所有5.2本主办岗位应组织人员到现场查对图纸和实地的一致性，并对图纸的真实性负连带责5.5编排室号：按常规以楼层的楼梯或电梯厅的左侧开如602表达六层2室，2023表达20层10室。6.注意事项6.1可以委托项目所在区的房地局勘丈科勘丈，也可以委托市房地局测绘中心勘丈(确定哪6.3委托协议中应明确勘丈作业单位必须承担的经济6.4委托协议中应明确勘丈作业的全过程必须向开发商透明，在向开发楼书及宣传资料制作楼书(包括其他售楼宣传资料)是塑造开发项目市场形象的最显要的形式，是客户理解4.1营销筹划会同营销筹划代理企业筹划人员和广告设计企业专业设计人员对项目进行全4.3广告设计企业在约定期间内提交楼书的打印样稿(草稿),并由本主办岗位及营销筹划4.4广告设计企业根据初步修改意见对楼期间内提交楼书的打印样稿(修改稿),在本主办岗位及营销筹划代理企业筹划人员初步承期间内提交楼书的正式清样(待定终稿),在本主办岗位及营销筹划代理企业筹划人员承认4.8本主办岗位负责贯彻添印业务。4.3编制招标文献并经总经济师同意，内容包括：止日期，以及、,招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。交日期),物业管理规定(如基础服务管理、特殊规定的管理以及专题管理服务，物业管理委托期限、物业管理服务收费限额，物业管理考核原则及奖惩措施等);投标须知(如投标编制服务质量调查表或提纲(如总体环境印象，工作人员礼仪形象，服务制度和执行状况，4.4本主办岗位经总经济师同意，通过新闻媒体(报纸、电台、电视台、新闻公布会等)向4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文献、副本(复印件)。公证员确认会构成，答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区(大厦)的管理处主任。按4.11寄发中标告知书，约时与中标单位签订物业管理委托协议4.1申请书(须写明发展商的房屋座落、幢数、建筑面积、套数),此表由房地局提供；4.5施工或工程总承包协议，基础工程验收合格证明或建筑工程完毕25%证明；4.9房地产局房屋面积测算中心出具的房组织房展会3.紧前工作4.1本主办岗位和营销筹划代理企业筹划人员及广告设计企业专业设计人员会同展览企业4.2广告设计企业在规定期间内提交展板的设计样稿(草稿),由本主办岗位及营销筹划代岗位监督广告设计企业完毕展板的印刷制作。(其修改调整过程类似于楼书的设计制作)4.3营销筹划代理企业筹划人员、广告设计企业会同展览企业在规定期间内进行展场的布商品房销售协议网上立案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制定的新的商品房交〈上海市商品房销售协议网上立案和登记措施》自2023年3月30日施行，合用于本市行政区域内新建商品房的销售(包括预售和现售)。2023年4月20日上海市人民政府有关预售商品房转让问题的决定(沪府发[2023]16号)5.1房地产开发企业在向区(县)房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上顾客认5.2.3商品房的楼盘表，包括总的单元(套)数，以及每单元(套)的部位、构造、面积等5.3房地产开发企业与商品房购置人应根据网上公布的房的楼盘表内注明该单元(套)商品房已销售。与购房人共同在书面协议上签名(盖章)。5.6商品房预售的购房人在办理协议网上立案和登记申请的受理书、获得立案证明的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区(县)房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理协议网上立案和登记申请的20后屋所在地的区(县)房地产登记机构申领房地产权证。本主办岗位应提供一定的协助。工商行政管理局联合制定。房地产开发企业需要使用自制的商品补充的格式条款)的，应向市工商行政管理局立案后，提交给市房地解除协议的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区(县)房地产登记机构办理品房的楼盘表内注明该单元(套)商品房销售协议已解除。金协议的，应按定金协议的网上立案程序办理(详见作业指导书《《有关商品房定金协议网上立案的实行措施》上海市房屋土地资源管理局2023年3月30日起实行。房地资源局和市工商行政管理局联合制定。房地产开发企业单方制定的定金协议格式条款(包括补充的格式条款),应当向市工商行政管理局立案后，提交给市房地产交易中心即时证明，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单位(套)商品房已预订。5.4房地产开发企业应打印定金协议，并与购房人共同在书面定金协议上签名(盖章),并在商品房的楼盘表内注明该单元(套)定金协议已解除。3.决策岗位总经济师：同意工程预算。主管岗位项目经理：编制过程中如项目企业(组),总包单位及投资监理三方意见不统5.1督促投资监理限期编制预算项目清单(包括项目内容和项目编号)。三方均无异议后，由总包单位负责修订整顿成册，经投资监理单位编制项目计划书4.3重要议题：详细实行中的各类计划的协调和确定。由总工程师简介项目的构造特性，内外装修用料和设备配置的档次，施工要点的，文明施工规定，安全措施重点等)。与会者针对建筑原则与否符合企业品牌和目的客户4.3.7总经济师简介项目网络计划，与会者对4.6总经理办公室通稿编辑装订成《**项目计划书》交四总师和项目经理阅示(每人一天)4.7总经理办公室将正稿复制六份，盖保密级印章。其项目人员组织构造图：包括岗位设置和重要职责(由项目经理提名，总工程师会同人事部门总包方上报验工月报(土建和设备分开编制)。一般在下月的3日，协议有约定的从约5.1无异议的审批验工月报的流转程序为：总包，工程监理(2天),甲方土建和设备工程师(1天),投资监理(2天),成本控制(1天),甲方项目经理(1天),甲方主管领导(2天)。共9个工作日。成本控制岗位在1个工作日内复核投资监理的审核意见，并对其真实性承担责任。无误后5.1.5项目经理对验工月报和拨款汇报再次复核并对照拨款计划。拨款数额在计划额度内项目经理收到财务部门实付回执后连同验工月报一起复印3份，分发成本控制，土建工程师(设备部分给设备工程师),总包单位。原件交资料员保留。5.2注意事项所有施工图以外发生的工作量，必须以现场签证的形式纳入月报资混在预算内。4.2本主办岗位要根据工程拨款审批流程设计专门格式的预算内拨款申请书。预算内拨款申至上期合计已拨付工程款(含预付款和甲供材料设备垫付款);4.3上述～项由本主办岗位填报，项目经理为一审，审核4.4本主办岗位在向企业财务部申请拨款前应先与4.5对预算外或计划外的拨款须由本主办岗位提出专题汇报，申述拨款理4.采购范围总包协议明确由总包方采购的材料设备以外，单项价值超过50万元的甲供或甲指乙定4.1土建材料：商品混凝土，商品砂浆，建筑门窗，外墙供应商优先：与企业签订批量供货优惠协议的供应商优先，列入企业合格供应商和合6.2项目经理在动工后即需根据协议约定，施工图纸及施工进度计划编制材料设备采购计6.4.2选择指定符合企业合格供应商信息库立案资料的材料设备，项目经理可选择其中2~3家分别谈判，按采购计划的审批意见择优选用。6.4.3组织招标除上述两项以外的采购项目由项目经理组织招标。委托投资监理(工程质量监理应于协助)制定采购招标文献，内容应包括：投标公告或投标邀请书；投标人须知；投标书格式；技术规格、原则；货品量清单(由施工单位负责提供，投资监理复核);交货时间表(由施工单位提供);协议条款(一般条款和特殊条款);必要项目经理通过网络或媒体负责组织对外公布采购信息，对申技术原则、质量管理、售后服务、社会信誉等，进行综合评价，筛选出有倾向意向的2~3直接采购同类产品总价在50万元如下的材6.5项目经理负责签订采购协议。明确采购数量、6.7对于既提供产品又附带施工或安装的专业供应商，项目经理应在不损害甲6.8项目经理应指派现场工程师，工程监理和总包单位根据采购协议对进场材料设备进行验6.9成本控制岗位应配合项目经理做好材料设备的成本核算工作，保证工程成本控制在目的6.10为发挥企业的集团采购优势，几种项目若6.11甲供材料设备在施工或安装过程中，项目经理应安排专人(一般为土建或设备工程师)与总包单位协商总包管理费(或服务费),把接货，仓储管理和部分协议职任转移给施工单6.12工程竣工后，对产品和服务质量均感满意6.13甲方人员在谈判，考察等采级专业培训，获得上岗证书)。对于规模巨大或施工难度高，动工汇报同意之日起15日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上人民施工单位如有重伤或死亡事故发生，在场的任何甲方人员应立即告知并作为重大安全事故以最快的方式(一小时内汇报，24小时内书面汇报)将事故的简要状况向上级企业主管汇报，同步督促施工单位在24小时内写出书面汇报，按建筑施工安全其中.3所述应以事故处理部门的意见为准，不能主观地妄下结论施工单位发生安全事故后，本主办岗位应积极协助施工单位贯彻事故4.1应当真实、精确、完整地向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供施工安全巡视本作业是施工安全管理的的一项保障措施，通过安全巡视，动态地控制施工现场的安3.1施工安全巡视重点基础施工阶段：挖土机械作业安全；车辆交通安全；边坡防护安全；临时用电安全；防水施工时的防火、防毒；人工、机械、车辆交叉作业安全；截桩吊运安全等。尤其是基坑围构造施工阶段：是安全事故频率相对最高的阶段，需要尤其注意：临时用电安全；临口洞边防护；作业面交叉及临边防护；模板和现场堆料防倒塌或高空坠落；楼面，防超载；拆3.2施工现场常见的安全事故隐患单元出入口不搭双层防护架，脚手架底笆缺失或断裂，密网缺失或破损，安全网里堆满建安全帽、安全带和防护面罩、绝缘手套、绝缘鞋等个人劳动防护用品和脚手扣件，吊索使3.3督促安全事故隐患整改在操作现场发现的安全事故隐患责令操作人员当场改正，并告知监理对当事人和有关的管作出整改计划，定人、定措施、定经费、定完毕日期。在隐患没有消除期间，必须采用可施工图修改设计修改最有利的时间阶段是施工单位进场前的技术交底，操作细则详见作业指导书3.1设计单位责任的修改3.1.1不管是设计单位积极提出的(这种状况实际发生的很少)还是图纸使用单位提出的，设计单位都必须出具八份(有约定的按约定)修改图纸或修改阐明。并在图纸或阐明上注明3.2甲方提出的修改重大修改指：牵涉多种工种同步修改的，如成品型号规格变化，因施工技术或设备不4.5施工单位提出的修改，往往时间非常局促，甲方经办人应4.7修改图纸的分发按作业指导书《图纸管理》操作。主办岗位项目经理：以甲方的身份出席会议，在协议约定的责权内刊登意见或指令。现场签证现场签证是指在工程建设过程中发生的施工图预算以外(包括删减预算工作量)、且不度，不仅是项目企业(组)成本控制的一项不可忽视的平常工作，也直接反应了项目管理的4.2因甲方原因导致材料、设备的规格、原则及价格的调整；4.5因甲方包括监理不妥指挥或指令导致承包方误工，返工或其他损失的；原则计算签证工作量的造价，签订核增核减的详细数额(计算措施应在承包协议中明确)。工程质量事故处理返工费用在5000元至50000元(不含50000元)的属一般质量事故。直接损失在50000元以上的；5.1汇报内容5.2汇报程序一般事故以工程联络单形式立即向监理单位通报(必要时可先直接汇报施工单位),限期处录像和测量资料),给处置事故和责任追究提供根据。6.3重大事故处理索赔索赔是一种威慑力，它预先警示协议双方按质按量准时履行自己的职责，约束和警诫索赔是一种经营手段，对的地运用索赔，除了可以赔钱外还可以退货，赔工期，使企不失时机地提出索赔，可以反应出企业井井有条的管理能力，体现出员工敬业精神的协办岗位土建工程师，设备工程师，成本控制：详细经办索赔和反索赔作业。4.1发出索赔告知4.2搜集根据和证据4.3提交索赔汇报4.4受理方反驳4.5索赔谈判4.6索赔费用的计算原则4.7索赔费用的计算措施5.1甲方违约地质状况与甲方提交的勘察资料不符，有事先未知的地下管5.2甲方代表(指代甲方或监理工程师)的不妥行为5.3协议文献的缺陷协议文献由于在起草时的不慎，也许自身就存在着缺陷，这种缺陷也也许存在于技术5.4协议变更6.3超额利润索赔：当工程量增长诸多，(超过中标价10~15%),使施工单位收支顺差增长，提提精正架提期提提樊当有理有事库其体条作守查票房值审查雄3.4如下施工环节和工艺操作必须做到样板3.4.1原则层的构造施工的第一层(或第二层)以一种原则层为一种样板单位，包括柱梁3.4.2砌墙施工以一层中的一种单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的手势环3.5外购成品封样对于不符封样质量原则的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用本岗位上级)强行指令施工单位使用而引起质量事故的，本主办岗位(或本岗位上级)应负3.6如下外购成品必须封样外墙涂料在现场选一种面积较大的墙面拐角处(其中一面应向阳),规定表面毛糙度与施单位的油漆工在旁站的供方技术员现场指导下，在两个互成角度的墙面上各涂布二到三平外墙贴面包括玻璃幕墙，面砖，石板。在构造主体上选择一处便于观测的墙面拐角(其隐蔽工程验收(土建)主办岗位土建工程师：协同土建监理单位，详细经办本3.1土建工种中必须进行隐蔽工程验收的项目地基工程槽底打钎，槽底土质目测，地槽尺寸和槽底标高，槽底坟、井、坑和橡皮钢筋混凝土工程钢筋混凝土基础，构造中所配置的钢筋类别、规格、形状、数量、接头防水工程将被土、水、砌体或其他构造所覆盖的防水部位，管道、设备穿过防水层处。3.2土建隐蔽工程验收程序施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写《隐蔽工程验收单》,写分包工程的隐蔽验收应由总包单位先行验收合格后再报监理单位外)。监理单位核验《隐蔽工程验收单》的填写项目与否齐技监员，作业班组长参与，土质(基槽)验收还应告知设计单位参与。与质监站有约定的应召开验收评议会议，向总包通报质量状况，签订验收意见。验收意见不能使用“基本符合”项目经理可授权本主办岗位签订隐蔽工程验收单，但必须亲自加盖企业的“工程质量验收隐蔽工程验收程序(安装)主办岗位设备工程师：协同安装监理单位，详细3.1安装工种中必须进行隐蔽工程验收的项目电管线和线盒材质，规格和位置；跨接的焊接、接地电阻、高下压电缆绝缘；大(重)型灯3.2安装隐蔽工程验收程序施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写《隐蔽工程验收单》,写岗位共同构成验收组进行验收。但这需要在签订总包协议步对验收程序和各自责任有所约.2有少许整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上一一列清项目经理可授权本主办岗位签订隐蔽工程验收单，但必须亲自加盖企业的“工程质量验收施工单位按照承建协议规定的承建内容和施工图纸的设计规定已所有建成并自验到达2.作业根据上海市建设工程竣工验收立案实行细则(2023年第3号)主办岗位项目经理：主持竣工预验。4.1竣工预验前施工单位的准备工作4.2竣工预验前监理单位的准备工作会减少施工单位对调试工作的紧迫感和责任心，使安装方面的竣工验收实际上成了一句空5.1竣工预验甲方由项目经理，土建和设备工程师参与，设计单位由设计总负责人及各专业工种设7.2在确定的验收日期7天前，向质监站申领《建设工程竣工验收立案表》和《建设工程验7.5各组员单位按专业提成土建(包括单体，室外总体),安装(包括室内外设备和管线)和资料(包括A,B,C三册)三组分头验收，可以采用批量项目随机抽查，特殊项目和整改认为完全符合竣工原则的，验收组长在竣工验收证明上按当日日期签订“符合各项规认为基本符合竣工原则的，但局部有少许缺陷必须整改，验收组长在竣工验收证明上按当日日期签订“基本符合规范规定，同意验收，局部需要限期整改(下附整改清单),指工程资料验收是预验和竣工验收的重要环节，也是评估工程质量等级的重要根据。按8.4审查竣工图与否按建发82施字50号《编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定》规定8.5对于散失的工程资料，应责成施工单位追讨补齐，确实无法补全的遗缺资料，由责任方施工单位未在限期内完毕整改的，项目经理应以工程联络单形式告知施工单位，甲方市政、资源、建筑管理部门在验收时提出的整改意见均公建配套《都市居住区公共服务设施设置原则》DGJ08-55-2023,J10189-2023(上海市工程建设规范)《上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》沪府发(1987)71号《上海市人民政府有关同意调整住宅建设配套费征收原则的批复》沪府(1995)66号居住区级(5万人左右)、居住小区级(2.5万人左右)、街坊级(0.4万人左右)应设置的公住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的原则上缴。其中：公建配套费为120元/平方米，包括教育系统的中学、小学、幼稚园、托儿所，地区行市政配套费为200元/平方米，包括住宅建设基地范围内的都小区医院、文化馆、影剧场(院)、居住区中心商业用房、体育场(馆)、图书馆、敬老凡住宅项目的建筑面积在1万平方米(含1万平方米)如下，在申请施工执照前应一次套费的缴纳凭据，否则，规划管理部门及水、电、煤等配套部门将不予受理(红线外的水、户，或至少得到可靠的支付承诺),项目经理才可告知接受单位，办理实物和竣工资料的移供电配套岗位从项目规划阶段起，就要熟悉理解项目所在地区供电所(局)的办事节奏，建立和保持3.1前期征询阶段凡属基建项目，在上报可行性汇报前应向所在地区供电所(局)书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的根据。供电所(局)在30天内书面予以答复初步意见，有效期办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请汇报应列出用电单位(房产开发单位)3.2扩初设计阶段邀请供电局参与扩初方案评审会，向营业室提交申请汇报与扩初设计文本。在30天内批复工询方案，包括街坊站(或箱变)数量及容量。3.4工程建设阶段申请汇报(其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米如下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类登记表。注上级批文(重要是市，区计划和规划批文);3.5.1街坊变电站建设(外线工程)根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站(或箱变)数量及容量，供电局按顾客受送电装置施工进度进行供电工程设计(包括变电站类型、电缆排管走向)。提出设计概(预)算程费用。(变电站设备费用由供电局承担，由供电局工程股贯彻定货，3.5.2住宅用电(内线工程)办理《用电申请联络卡》,由营业室受理，由低压监察在30天内答复供电方案(低压顾客15天内)。此答复对10千伏及以上高压顾客在一年内有效，低压顾客在6个月内有效。供电所(局)按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概(预)算本主办岗位负责有关设备的采购。如多层用电设备：多层过渡盒(过路箱)以及住宅与公灯电表箱；高层用电设备：进线柜、计量柜、配电柜、住宅与公灯电表箱及水3.6竣工验收(若为分时电表，需为住户代缴100元/只，并委托物业企业在交付使用时向住户收回)并3.710千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程胪胪管复供电方案奋交民它力宋肪EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(用),用)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up3(由/),电)胪表户口用-根据上海市物价局、上海市电力工业局《有关核定市区一般新建住的告知》[沪经(2023)第152号],自2000年9月1日起，在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取，计费面积按项目同意的面积(包括住宅小区内公建设施)。每户建筑面积在150平方米以上的住宅，供电基本容量配置50瓦/平方米，150-120平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，80平方米如下的住宅配置4千瓦，公建设施原则上按每平方米40瓦配置。3.8.2项目建筑面积在6万平方米以内(包括6万平方米)全电缆工程收费原则为每平方米145元，架空线与电缆相结合工程为每平方米130元，建筑项目建筑面积在6万平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述原则的90%执3.8.3假如建设方规定提高配置容量，住宅每户每提高1千瓦，收费原则提高10%;车库、垃圾房等公建设施如规定低于每平方米40瓦的原则配置，按容量比例收费原则对应减少。3.8.4因场地狭小，建设方规定采用小型化设备，配置成本又较高的，收费原则上浮20%,客根据供电部门设计编制的供电工程概(预)算缴付工程费。拆除洁净(重要是进户线、电表设备等),对拆表销户的顾客的所有电费结清。.2项目建成后移交物业时，本主办岗位应负责与供电局签定协议，保证电业设备的正常运行(电表)。主办岗位设备工程师：详细经办本项作业。3.1项目规划设计阶段(方案设计阶段)按照项目所在地区向对应的上海市自来水有限企业(分浦东、市南、闵行、市北企业)领取3.2扩初设计阶段3.3施工图设计阶段3.4施工阶段住宅建设配套费缴付凭证(或小区包干批文，免征证明);扩初设计中的给排水和消防给水章节文本(复印件);市政管线图和1:500地形图各2份，1:500住宅(小区)总平面图和给排水总平面图各2份，3.5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。年可EQ\*jc3\*hps8\o\al(\s\up4(),)EQ\*jc3\*hps5\o\al(\s\up4(年可EQ\*jc3\*hps8\o\al(\s\up4(),)EQ\*jc3\*hps5\o\al(\s\up4(),中)增正理装装1单合格通单衣匙以上流程指小区街坊内排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具有上管工程，尚须按计划(上水企业的内部施工计划、市道监设计划等)实行。市政道路排管工程费可从缴给住宅发展局的住宅建设配套费320元/平方3.7.1按上海市物价局(沪价经[1998]第240号文)《有关核定住宅建设中街坊自来水管道面积17.50元，其工程内容包括：街坊排管工程、接水工程、装表3.7.3新建住宅漏失水量费按1997年上海市公用事业局(沪用财474号文)规定，每平方米建筑面积1.8吨水量，按现行水价收费，在接水工程实行前收取。3.7.4地下管线监护费(造房、开挖、打桩),按上海市道路管线监察办公室规定(1989年1月28日)计算：地下管线监护费=人工单价×监护天数×人数+地下管线资料成本费。3.7.5单独住宅的公建需收接水工程费。排管工程按上海市公用管线预算定额(1993年)收费。接水工程按上海市自来水企业小型管道工程和带水操作预算定额(1995)收费。3.8.6.2维护管辖分界：水源侧的管道和附属设施(含计费水表)由供水人负责维护管理。主办岗位土建工程师：详细经办本项作业。3.1排水(方案)征询阶段获得排水(方案)征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。可委托市都市排水监测站合流技术经营服务部编制《排水方案议书的批复，排水申请汇报，1:500的地形图，规划方案的总平面征询汇报(即排水方案)的期限，协商征询费用。规定在保证满足功能的前提下，尽量地减3.2排水(方案)审批阶段3.3申办施工临时排水工程规定本主办岗位在施工总承包协议签订后到总工程师公布的动工令日期之前的时间段本主办岗位向区建委水务管理所申办《临时排水许可证(施工)》3.4排水工程实行阶段委托排水处指定的施工单位，实行排水检测井的施工(雨污水分流的须分别施工雨废水检外墙脚手架拆除后，督促总包单位发明条件尽快安排区内待客户入住户数超过50%后，告知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排消防配套主办岗位设备工程师：详细经办本项作业。3.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料(如本主办岗位在该阶段尚未到岗，消防申报办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发初步设计的方案阐明文本(工程概况、消防设计专篇);送审资料的电子文献光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层如下一般住宅(别墅、汽车库除外),工程配套设施(含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，办理时限：公安消防机构受理后，在12-15个工作日内核发《建筑工程消防设计审核有防火规定的暖通空调、电气(包括防雷)、工艺流程、设备布置图及阐明；3.3.8凡工程等级三级(含三级)以上的民用建筑工程(民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术规定简朴的建筑；7层以上15层如下有电梯住宅或框架构造的建筑)由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表(建筑专业)》。办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内3.4施工图(消防设备)设计阶段消防申报需提供的材料：消防给水总图、平面图、系统图(室内消火栓及自动喷水灭火系统)及阐明；办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内3.5施工图(内部装修)设计阶段消防申报需提供的资料：装修楼层的原建筑平面图、原消防设备(电施、水施、风施)平面图；装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及阐明，新设计的消防设备(电施、水施、风施)平面及系统图；办理时限：公安消防机构受理后，在20-30个工作日内试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。(简朴内装修的工办理时限：公安消防机构收到申报表后，在10个工作日内派员对工程进行检查验收。3.1上报可行性研究汇报前办理征询煤气条件(提出书面申请)。新建住宅周围有道路管网条件(或已经有燃气规划的)均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。3.2扩初设计完毕后3.3施工图设计完毕后3.4主体构造封顶前(或竣工前6～8个月)标明门牌号的1:500给排水总平面图；3.5配套的实行阶段总包或安装分包如不具有“都市燃气管道工程施工资质”本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。3.6跟踪煤气企业内部程序煤气工程规划审定---进行煤气室外排管设计(含现场勘察、设计、预算)---计划部门3.7竣工阶段3.8住宅燃气配套申请业务运转