地产基金赌博式融资

地产基金赌博式融资：饮鸩止渴？2011-06-2223:48:58来源:21世纪经济报道(广州)眼下房地产基金等方式为主的新兴房地产融资渠道，远没有看上去的那么风光，超高的融资成本或让眼前的风光演变成“饮鸩止渴”甚至“服毒自杀”。上周，泰发基金与复地集团北方总部签署了战略合作协议，与此同时，有消息披露，房地产私募基金星浩资本终于有了项目进展的消息。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民6月21日在接受本报采访时说，如今的房地产基金领域很混乱，浑水摸鱼者多，但最大的隐患是过高的融资成本。“很多基金的成本高得咋舌，简直就是高利贷，这无疑埋下了内地地产基金行业发展的定时炸弹。”超高融资成本埋隐患“钱多人少，成本过高，好项目难找。”这是陈立民对目前国内房地产基金等新兴模式现状的简述。陈立民曾就职于国际房地产代理行，几年前辞职单干，目前手头也运作着一个规模相对较小的地产基金，属于国内最早一批进军房地产基金领域的人士之一。在陈看来，随着银行信贷等传统融资渠道不断收紧，房地产业资金来源越来越多向房地产基金、信托等拓展，尤其是房地产基金，可谓来势凶猛。统计数据显示，从去年下半年以来，房地产信托成为市场热点，不但其发行数量一度占据总发行量的30%，收益率更是超过全行业平均收益率。去年下半年国内一共发行房地产信托361只，占1307只信托的27.62%，发行规模达790.63亿，占1943.77亿的40.67%。普益财富数据显示，今年前5个月，房地产信托以256只名列第二，预期平均收益率为9.32%。但目前房地产基金规模没有权威的统计数据。“但可以肯定，房地产基金的市场容量和规模，正在快速膨胀，甚至远超地产信托。”陈立民说。陈立民透露，现在许多房地产基金融资成本普遍高达25％30％。如此之高的融资成本，需要长线运作的地产项目才具备这种可能。颇受业内关注的星光耀计划从去年9月诞生，3个月后，其首期基金封闭，汇集资金60亿元，包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业，承诺出资27亿元，平行基金出资30亿元。参与星光耀计划的首批企业除了复星集团、易居中国等最初发起企业外，包括中天集团、\o"巨人"巨人网络、阿里巴巴、均瑶集团、苏宁电器、万达集团、涌金集团等民营企业。“星光耀计划能够在短期内募集足够资金，有多方面因素，但复星集团本身的号召力不容忽视，而地产基金的模式在某种程度上反而成了次要因素。”有知情人士这样告诉本报，星光耀计划众多实力投资者参与的背后，是不菲的融资成本。造成地产基金高成本的原因有很多。陈立民分析，过去几年，中国投资房地产的资本一直习惯于超高的投资回报率，对地产基金高回报率的要求，就是这一惯性的反映。“尽管市场上的钱很多，也缺少丰富的投资渠道，但大部分资本并不愿意长线投资，短钱太多，长钱太少。”单个的机构很难改变中国地产基金的融资现状，进而产生的一个可怕后果是：超高融资成本背后，融资的、投资的，其实都是在赌博。陈立民说，对很多如今规模庞大的国内地产基金来说，赌赢了，就是行业的“一哥”，但只要一个项目赌输了，今后就很难在这个行业立足。“我估计野蛮生长的周期不会太长，生死存亡的整合很快就会到来。”陈立民无不忧虑，短则一两年内，就会出现一些地产基金机构、公司的倒闭。按照投资周期计算，前两年推出的一些回报率超高的融资项目，一旦项目运作不成功或达不到回报率要求，就会拖垮这些公司。更让陈立民担心的是，地产基金尤其是信托等新兴地产融资产品的特点，投资者较为分散，一旦项目投资失败，很可能会出现社会事件。“随后，才会有政府部门出台政策加以规范，现在看来，这是一个无法跳过的痛苦成长周期。”项目定成败：两年内首轮洗牌高利贷赌博色彩过重的内地房地产基金，正在承受刚刚开始出现的“病变”危害。统计显示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托产品中，投向最大的两个行业的为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%、16.20%。自4月以来，资金投向工商企业的信托产品数量，已经连续两个月超过房地产信托。赌局还在继续，决定最终输赢的，则是地产项目能否成功。“现在国内地产基金最大的挑战，募资反而不是问题，挑战来自运作管理阶段，第一步是能否找到合适的优质项目完成资金的投资。”上述知情人士透露，优质项目荒恰恰又是目前许多已经圈到钱的地产基金面临的棘手问题。由于基金本身具有相对固定投资期限的特性，圈到钱花不出去，实际上是个大问题。目前市场上推崇的是独立地产基金，从事10年地产基金的关博仁表示，管理公司的结构必须是独立的。而依附地产商的基金，被认为没有长久的生命力。关博仁说：“做的都是地产商的项目，得不到市场的真正考验，团队无法成熟。”实际上，地产基金和开发商天天都在博弈，在两方达成联盟时，那么投资者的利益谁来保护，开发商会不会压低基金的收益？在现实情况中，开发商往往会将不好的项目交给地产基金运作，让后者成为“解放军”。稳盛投资总经理吴涛表示，开发商来做基金，争议是很大，但在目前的环境下，依附开发商基金有着项目优势，可以让基金在短时间内成长起来。助涨?还是平抑房价不管是独立金融地产基金，还是依附于地产商的PE，似乎都成为开发商的融资新途。市场担忧的是，地产基金进入市场后是否会抬高房价？“它肯定会去囤地，增高地价，间接抬高房价。”全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示。不过苏鑫等地产基金人士不这么认为。相反，他们认为地产基金更多地具有平抑房价的作用，“目前的地产基金规模还很小，几亿元的资金如何去囤地？”曹少山称，这是市场对地产基金的曲解。基金进入的是房地产开发领域，基金投资越多，开发的房子也越多，等于是给市场提供了更多的房产，增加供给，从而降低房价。而且地产基金利用的是民间资本，假设市场有100亿元资金，有30亿元投资地产基金，相当于30亿元的房子投放市场，而且少了30亿元去投机买房。从另外一个角度分析，在以往的环境下，普通老百姓没有机会来分享中国房地产高速成长的机会，只能去买房子。“如果说有真正很好的投资渠道，他通过参与地产基金也能够享受行业的成长收益。”首创集团总裁刘晓光说。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。“如果房地产基金能够不断给我们投资人获得收益，同时也能够给社会供应更多的商品房，那么投在二级市场的，比如说你炒房子的钱，它就流到前面开发的环节去了。”金地集团总裁黄俊灿表示，民间资金从市场炒作变成制造供应，这就是一个正确的方向。调节地产金融结构在2010年政府调控的背景下，国内的房地产市场仍然高烧不退，截止到10月底，房地产投资达到了3.8万亿元，而2009年一共才3.6万亿元。去年金融机构对房地产贷款19000亿元，今年到10月份已经放贷18800亿元，金融机构对房地产贷款将远超2009年。到目前为止，我国房地产开发商的融资渠道仍然局限于银行信贷、预售款和企业自有资金，其中信托资金投向地产行业的比例也越来越高。刘晓光担忧，房地产融资渠道的单一，可能会造成很大的金融风险。中国指数研究院数据显示，截至三季报，房地产企业的资产负债率和净借贷比率，均处于2007年以来的高点。中海地产三季度业绩显示，其手持现金163.5亿元，净借贷水平为47.7%，比2009年底的22%上升了一倍多。而富力地产、绿城地产的负债率更高。富力地产负债率年内将升至120%，绿城中报显示其负债率也已高达100%。在地产调控政策下，国内开发商融资渠道已经非常闭塞，若政策持续，开发商资金缺口在不断加大，只能依靠快速销售回款，以偿还高息举债，熨平财务风险。曹少山称，房地产是一个高度杠杆化行业，每年3至4万亿元的投资，70%的资金是直接或间接从银行而来，地产基金采用股权投资方式，降低行业资金杠杆，也降低行业的金融风险。另一方面，地产基金在引导民间资金进入房地产开发领域(增加供给领域)，改变目前地产行业的资金结构。刘晓光也称，地产基金能增加老百姓的投资渠道，分散其投资风险。实际上，近期的农产品炒作，一定程度上是社会流动资金缺少有效的投资渠道。温州中小企业促进会会长周德文表示，当地的民间流动资金有7000多亿，在当前的宏观调控下，民间资金投向哪里？应该投向哪里？政府一直没有一个现实的引导。其次，在调整地产行业金融结构上，地产基金将改变目前银行资金“一股独大”的局面。苏鑫说，地产基金的加入，改变房产行业的金融结构，信贷是以债权方式进入房地产，而基金是以股权方式进入房地产，两者有本质上区别。在国外比如美国市场，地产业的投资资金70%来源于民间资金，其中地产基金占绝对地位，银行资金相对较小，而国内市场正好相反。困惑与掣肘刘晓光告诉《财经国家周刊》记者，目前国内地产基金困惑之一是，钱从哪里来？国内LP在哪里？刘晓光透露，首创的一只地产基金采用的到海外融资方式，是美元基金。苏鑫也认为，房地产基金有些尴尬，“相对于大的行业，PE不带你玩，觉得地产基金收益太低，跟信托比，你又太小了。”地产基金的收益并不低。曹少山告诉《财经国家周刊》记者，地产基金做的项目风险相对较小，一般一到两年就能退出，年化收益率超过20%，甚至30%，而股权投资PE要几年时间，企业亏损了风险很大。在近日举行的第六届地产金融年会上，有专家指出，目前中国的地产基金总的资金规模在500亿左右，而未来将有几万亿的发展空间。但在目前的金融环境下，地产基金的融资对象以及融资渠道非常有限。美国的地产基金，投资方(LP)主要是一些养老基金、大学的捐赠基金、企业的公共基金等等，这类投资人非常多。在中国，除了社保能够少量投资商业地产外，社保基金、养老基金以及公积金等均不允许投资住宅建设。剩下的就是民间资金。而民间资金能够流入到地产PE的渠道很窄，首先是市场对房地产行业的偏见，地产基金也被误认为推动房价上涨的因素。其次是国内现有融资渠道一直打不开。荣盛泰发总裁章华表示，国内银行应该放开私人银行业务，允许地产基金通过其私人银行募集资金。目前国内银行的私人银行部门已经相当可观，入门门槛就是1000万人民币，而且这部分资金具有风险判断和承受能力，“只是现在国内的金融创新环境远远不够，还没有对外开放。”这样，除了少数基金能够通过私人银行募资外，大部分基金只能自己进行私募，或通过中介(如诺亚财富)来募集。国内LP的缺失，带来的一个后果是，国内大型的开发商都到海外成立基金，如中海、华润、金地、万科等等。另外一个困惑是，本土地产PE的资金成本存在劣势。“信托融资不用缴所得税，地产基金要增加20%的所得税成本，起点上就不平等。”章华称。突破口：公租房基金?2010年本土地产PE的狂飙突进，国企资本也功不可没。11月16日，全国工商联房地产商会将《关于设立“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的报告》上报给工商联，由后者将报告递交给国家发改委等部门。报告显示，该基金的发起单位为华远地产、复地集团、华润置地、建银国际等多家房产公司和投资公司。“这个基金的最大优势是解决了LP的问题。”据悉，建银精瑞公租房基金的规模，第一期是100亿，此后可以继续扩大到300亿。第一期建银国际将出资70亿，剩下的由地产公司出资。“公租房基金将起到增加住房供应，有效平抑房价的作用。”工商联房地产商会聂梅生会长对《财经国家周刊》记者表示。根据2010年9月27日财政部、国家税务总局出台的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，公租房用地免征城镇土地使用税，建造购买公租房免征契税、印花税，租金收入免征营业税、房产税。经过测算，上述公租房基金的年化收益率在8%左右，而且几乎没有风险。7年后，基金可以选择多种渠道退出，包括政府回购，出售给第三方，以及采取REITs上市和IPO方式退出。另一方面，参与的房地产开发商可以和地方政府谈判，将原先地方政府规定的开发商建房配套建设20%公租房或廉租房的部分，拿出来由公租房基金单独筹建、单独核算，以解决开发商在房产建设过程中同一小区不同房价、不同服务的尴尬情况。华远地产总裁任志强在一次会议上表示，许多地方政府把商品房和保障性住房的土地捆在一起招标，这无形当中提高了商品房价格，所有购买者要为政府承担社会保障责任。而采用公租房基金建设管理，既解决了资金问题、政府的管理角色问题，以及提供了一条民间资金投资渠道，又降低缓解了社会住房矛盾。在上述闭门会议上，北京市金融工委书记霍学文明确表示，公租房基金可望在北京先行试点。文/《财经国家周刊》记者翁海华绿城海尔中建均称正筹备房地产基金2010-12-1701:30:07来源:第一财经日报(上海)近日，作为中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团（600383.SH）宣布完成了其与瑞银共同发起的房地产基金第二期的募集，从而使该基金规模达到近2亿美元，主要用于投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目。无独有偶，背靠中国建筑（601668.SH）的中建地产相关管理层最近也透露，未来有意考虑建立基金平台，运营房地产业务。在资金为王的房地产界，一股基金热潮正逐渐启幕。解资金近渴“与其任由充沛的民间资金去炒大豆和玉米，不如把他们吸引过来参与房地产基金。”

高和投资董事长苏鑫认为，将私募基金作为吸引过剩流动性的“海绵体”，这对房地产的发展有着积极意义。作为房地产私募基金高和投资的创办者，从SOHO中国副总裁的职位上离职后一年，他发起的这只基金就数度出手。今年初,他们收购了北京凯德华玺项目的底商；5月，又收购了燕莎区域的琨莎中心二期写字楼及商铺，随后闪电开盘并售罄，溢价率超过70%。11月下旬，高和投资再度斩获位于北京市北三环马甸桥区域的金澳国际写字楼项目。苏鑫认为，尽管如今人民币房地产基金的总体量还很小，但其未来的发展可能会非常迅速。的确，周转快、溢价高的房地产基金不仅仅令很多房地产职业经理人纷纷转型，同时也使得不少开发商难以抵挡其诱惑，尤其是那些资金链吃紧的房地产企业。“当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，如果能够对这部分资金实行吸纳并有效利用起来，也不失为一个好的渠道。”绿城中国（03900.HK，下称“绿城”）副主席寿柏年表示。绿城2010年中报显示，截至6月30日，其负债率已由去年年末的105.1%飙升至158.8%，但据寿柏年预计，“由于绿城下半年需要支付近100亿元土地款项以及110亿元工程款，因而预计公司下半年负债率暂时降不下来。”在高企不下的负债率面前，绿城也将目光瞄准了房地产基金。对于绿城正在运作的房地产基金，寿柏年此前对媒体透露，这一基金的管理，主要通过一些金融机构把社会上投资人的钱聚集起来，然后由专业的团队进行投资管理。“我们会把这个基金的资金投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作项目。与其他房企不同的是，我们成立基金是希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司来管理。”寿柏年曾表示，希望今年下半年到明年上半年，绿城能够在房地产基金上面有一个具体的进展。但截至目前，在基金究竟采取何种形式的考虑上，绿城尚没有大致计划。寿柏年近日就对《第一财经日报》表示，从初步反馈来看，有的客户希望流动性大些，有的客户趋于保守。因此未来会采用封闭还是开放的形式，现在还无法确定。缓融资远忧“资金对于海尔地产来说并不是问题。”海尔地产董事长兼CEO卢铿介绍，海尔是中国很少的拥有金融系统的企业，海尔有自己的银行、保险公司、投资公司、证券公司和财务公司，这样的一个金融系统给海尔地产赋予了比较强的接入性。即便是在如此深厚的金融背景之下，海尔地产也成立了旗下的房地产基金。“海尔地产基金可能最近就会推出，募集的资金主