兰州房地产市场调研

兰州工程市场调研报告2021-09目录Contents战略决定未来细节决定成败1.区域宏观经济状况2.区域房地产市场分析3.竞争工程调研分析1.区域宏观经济状况城市区位兰州是甘肃省省会，位于黄河上游第五个国家新区是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽行政区划5区：城关、七里河、安宁、西固、红古3县：永登、榆中、皋兰1国家级开发区：兰州新区兰州市行政区划图永登县红谷区兰州新区皋兰县榆中县城关七里河安宁西固城市区位往西宁往武威、张掖往白银往天水、西安往临洮、天水城市根本经济指标备注：2021年统计数据兰州城市总体规划图城市根本规划指标安宁区西固区七里河区城关区省级行政、传统商业、商贸、旅游效劳打造区域性生产效劳中心功能，成为区域性现代效劳业集中区打造区域性生产效劳中心功能，成为区域性现代效劳业集中区教育科研基地和新型高科技经济产业区总体目标：功能完善和富有山水城市特色的现代化区域中心城市。

西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。一、石油化工：建设国内最大的合成纤维、合成树脂、合成橡胶、炼油催化剂基地及重要的润滑油生产基地，全国重量级的石化产业集群。主导产业以石化、有色冶金、机械电子、建材为主，新能源、现代效劳业有一定的开展。二、装备制造：已经形成了以石油化工机械、通用机械制造、电工电器、仪器仪表等为主体，门类比较齐全、具有较强根底和开展实力的产业体系。三、特色农产品深加工业：培育出了具有兰州特色、开展前景广阔的高原夏菜、玫瑰、百合、一月红提、西甜瓜、畜牧等优势特色农产品及其加工业产业体系。四、有色冶金：不断向电解铝、钢材深加工延伸和集聚，建设连海新材料循环经济园和有色金属材料产业和研发基地，推进煤电铝一体化。城市产业状况甘肃省省会城市、国家第五个国家新区，经济开展处于较快上升阶段。工业城市，以石化、有色冶金、机械电子为主，新能源、现代效劳业有一定的开展。西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。兰州大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽和物流中心。地形为南北群山环绕，而东西黄河贯穿，城市主要沿东西沿岸开展。市域面积大，主城区面积小，城区人口高度密集。城市区域宏观经济状况总结2.兰州房地产市场分析战略决定未来细节决定成败限购：2021年3月初新出台兰州市“限购令〞细那么规定，对已有1套住房(商品房、经济适用住房、房改房等各类住房)的当地户籍居民家庭、在兰州市没有住房但能够提供前两年在本市连续两年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。停止本地居民同一家庭(购房人)三套住房签约，停止非本地居民同一家庭(购房人)二套住房签约。2021年延续这一政策。限贷：2021年兰州地区各大银行继续严格执行国务院和央行政策，兰州本地居民在购置住房时将以户口为单位进行界定，其中本地居民购置首套房屋时，首付贷款比例要达30%；第二套房屋首付贷款比例为50%；第三套房贷停止发放。限价：2021年4月，兰州市新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价〞，最高每平不超万元。交易价超过最高限价将无法办理交易手续。对取得预售许可的房地产开发工程，在5日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格通过兰州市房产局信息网等向社会公布。2021年根本延续这一政策。90/50：2021年1月1日起，兰州市将“90/70〞政策调整为“90/50〞，即：90平米以内面积的户型占比50%。在这一政策的影响下，兰州楼市中小户型供给加大的同时，户型同质化现象日趋严重。兰州房地产宏观市场情况房地产开发投资保持较快增长。商品房投资以住宅物业为主，商业物业得到较大开展。新开工面积增长速度迅猛。商品房销售面积稳健增长。兰州楼市开展总体呈现以下特征：表：2021年兰州房地产开发的各项指标数据来源：中国指数研究院2021年全市商品房销售面积共计214万㎡；2021年全市商品房销售均价约6500元/㎡。兰州商品房销售面积及价格走势分析兰州市商品房供需情况分析年供给约320－360万㎡年销售约200－215万㎡供需比约1.5－2：1兰州房地产市场整体运行小结2.1兰州住宅市场分析战略决定未来细节决定成败住宅供需情况兰州市住宅市场兰州市住宅市场安宁版块价格：6200－7500元/㎡价格：6500－9000元/㎡

七里河版块城关区版块价格：7800－10000元/㎡兰州市场格局划分天庆格林小镇万达公馆城关区版块城关区代表楼盘－天庆格林小镇城关区代表楼盘－万达公馆恒大名都仁恒美林郡七里河版块板块特征：依托市中心配套自然延伸的板块、配套较成熟，但区域形象不佳，属于回民聚居区和物流集散地，治安混乱。区域内工程较少，品质一般，但售价较高。客户群：本区电力、公交等系统首改、投资客群。安宁、西固首改、投资客群。代表工程：仁恒美林郡、恒大名都代表性楼盘分析－恒大名都代表性楼盘分析－仁恒美林郡海亮滨河壹号中海凯旋门安宁版块板块特征：是人文优势凸出的城市学区居住板块。集中了兰州50％的科教资源，集29所大中专院校，20余家科研院所，收入水平高。客户群：首置客户为主,首改客户其次,置业年龄偏向年轻化,置业多集中在高校、电力、石油、制造等行业。代表工程：中海凯旋门、海亮滨河壹号代表性楼盘分析－中海凯旋门代表性楼盘－海亮·滨河壹号住宅市场小结2.2兰州写字楼市场分析战略决定未来细节决定成败安宁区兰州市写字楼市场写字楼代表工程七里河区中海IBC万达广场燕京罗马家园兰州中心加莱印象兰州写字楼起步较迟，兰州地产10年，仅推出10栋甲级写字楼。市场没有投资写字楼的传统，但中海IBC尤其是万达广场的出现逐渐引导了需求，市场逐步孕育起来。未来1－2年，市场将有5个综合体推出市场，写字楼供给估计到达60万㎡。代表性工程－IBC中海国际代表性工程－万达广场代表性工程－加莱印象〔写字楼〕代表性楼盘分析－雁京·罗马商务大厦写字楼代表工程综合比照写字楼市场小结2.3兰州集中式商业分析战略决定未来细节决定成败城关核心商业中心西站次级商业中心七里河区兰州市集中式商业兰州传统商业中心主要有两个。一个是城关核心商业中心〔包括东方红广场〕，以国芳百货为代表。一个是七里河西站次级商业中心，以西太华商场为代表。安宁区尚未形成商业中心。尚未形成商业中心城关区－东方红广场商圈集中商业代表－国芳百货主力品牌：业态规划：珠宝、手表、化装品、服装、家电、超市综合评价：国芳百货会聚了大量国际一线品牌，装修高档，位于城关区最核心的商圈－东方红广场，该工程代表了整个兰州市集中商业的最高开发及经营水平。同时，侧面反映了兰州居民具有较高水平的购置力。辐射范围为整个兰州市。七里河区－站西商圈〔建兰路〕集中商业代表－西太华商场主力品牌：肯德基、Calvinklein等

综合评价：目前七里河建兰路商圈唯一的一个百货商场，装修档次较高，购物环境较好，经营品牌以中档为主，辐射范围七里河、安宁区等，经营良好。集中式商业小结2.4兰州商铺市场分析战略决定未来细节决定成败本案主城区板块七里河西站板块安宁板块亚太国际公馆底商1F：4万;2F：3万中广尚城底商-1F:2.4万;1F：3万仁恒美林郡底商1F:3.6万;一拖二：2.6万兰州在售商业工程最大特征是——少，原因是主城区房地产开发工程极少，局部开发商〔天庆格林〕将商铺自持，造成市场供给减少；主要在售工程集中在非商业核心区的板块，以住宅底商产品为主；销售价格约在15000-30000元/㎡，局部优质工程例如万达广场，底商达4－6万元/㎡。地下步行街，使用权-1F:2万加莱印象1F：3万，2F：1.5万万达广场底商5－6万兰州商铺兰州商铺市场小结2.4兰州土地市场分析2021年受房地产调控影响，兰州土地成交量出现较大幅度下跌，但在2021年上半年土地出让面积已超过去年全年总量，预计本年度土地出让面积将创近5年新高；出让形式主要为挂牌出让，多以底价成交；商住地块出让以城关区、安宁区较多，市区人口密度较高，出让地块面积多在4万㎡以下；近年出让地价最高为七里河区G1109住宅地块，由甘肃天河房地产开发以733.71万元/亩价格夺得，合楼面地价3144元/㎡；2021年4月，碧桂园以1.02亿元拍下城关区兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线〔含〕以北地块，面积约800亩，前期主要是进行土地一级开发整理，后期将实施根底设施、文化旅游综合体、生态公园、商住开发、城市综合体建设及生态环境综合治理工程，综合楼面地价约100元/㎡。兰州市土地市场区域房地产市场总结3竞争工程调研分析战略决定未来细节决定成败竞争工程调研分析海亮滨海壹号中国铁建·梧桐苑中海凯旋门加莱印象本案安宁区政府竞争楼盘分析－中海·凯旋门御园特点：两户两梯，南北通透，户型方正。特点：两户两梯，南北通透，户型方正。主力户型L户型，120㎡，三室两厅两卫L1户型，120㎡，三室两厅两卫竞争楼盘分析－加莱印象各楼栋户型结构情况整体户型统计情况户型结构统计情况主力户型欣赏B户型建筑面积：94㎡户型结构：2室2厅1卫特点：间隔方正、分区紧凑，主次卧均南向。C户型建筑面积：104㎡户型结构：2室2厅1卫特点：厅卧方正实用、动静分区、客厅落