【住宅小区物业管理收费难及解决措施6100字（论文）】

住宅小区物业管理收费难及解决措施目录TOC\o"1-3"\h\u23752一、物业管理概述 一、物业管理概述（一）物业管理的涵义物业管理的对象是物业，而服务的对象是业主，、住户、租户等在内的各类物业使用人。根据《物业管理条例》中，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护及相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此物业管理也可定义为物业管理是经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学管理手段和先进的维修养护技术来维持公共环境的卫生与安全保障。另有分狭义和广义之分：泛指一切有关房地产的发展，租赁，销售及售租后的服务是广义的体现，狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动正体现物业管理的狭义。（二）物业管理的特征物业管理是一种新型的管理模式，他是指物业管理将分散的社会工作集中起来统一管理。具体是指物业企业直接承担房屋及机电等附属设备的维修护养，清洁，保安，消防，绿化，家政等直接关系等都是与我们日常生活息息相关的事物，业主只需同一家物业签订合同及缴费，便能获得日常事物的全面服务，此种方法即方便了业主，也规划了物业统一管理，充分体现出城市管理的社会化，物业管理的专业化其是指有专门的物业管理企业从事物业管理活动。[2]一般来说，物业公司会配有专业的人才，如机电工、水电工，保洁等专业技术人员，同时还具备专门的管理工具和设备，而各项专业服务业属于经营的范围，物业管理的企业化物业管理企业是独立的法人，必须依照物业管理市场的运行规则参与竞争。[3]物业管理的经营化物业管理企业推行的各项服务都是有偿的，物业管理企业提供的服务是以盈利为目标，通过此种盈利可以增加资金来源，同时业主也可以享受到全方位，多层次、便捷快的服务。（三）物业管理收费的性质收费的基本性质一般把分为三种不同性质，即行政性收费；事业性收费和经营性收费，而行政性收费具有强制性，无法实现等价交换原则;事业性收费在一定程度上体现等价交换原则，从而部分地实现价值补偿;但经营性收费按照市场规则，依据等价交换的原则收取的费用。[4]物业管理收费从性质上说，是一种经营性收费:物业独立核算，自负盈亏的经济实体，它与政府事业单位不同，物业公司与业主是服务与被服务的关系，不是被管理关系，物业管理公司提供的是管理服务，其关系简单。也可以说没有财政支持因素，其收费标准按市场规定。[5]一般对一个小区的管理对象提供的基本服务包括综合维修、护、治安、境保洁等各方面为一体，收费对象具有公众性特点，物业管理收费作为经营性收费，自愿委托，自愿选择为其基本原则，但群体中的意见也会不同不一定都是自愿的，这是物业管理收费的一个重要因素。二、住宅小区物业管理收费难的原因（一）业主没有正确的物业消费意识在传统的“福利性”住房管理体制下，很多人形成了“国家(单位)给房、修房，形成私有只管住房”，对于物业公司叫陌生。住的仍是原来的房子，却要交纳物业管理服务费，福利待遇的观念在人们的头脑中根深蒂固，而环境卫生、绿化建设、保安等却认为都与自己无关，也不用缴纳电、煤气、水、电话及有线电视费的习惯，更没有认识到物业管理企业在居住环境起到的价值，也没有意识到物业管理企业要靠经济支撑。甚至一些住户认为物业管理企业的服务天经地义。根不能不存在平等性。以上，造成部分业主故意拖延缴纳物业管理费。这固然与我国旧传统和旧文化背景有关，而应快速转变陈旧思想重要性直接影响物业公司的发展。这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪，造成物业管理收费难。（二）物业管理服务质量低劣物业服务企业职能没有摆正，若没有树立为小区居民服务的观念，就无法为物业保值增值。[8]所以物业服务企业只从自身利益出发，要以日常生活中实际为业主解决困难和矛盾，不能只管用积极收取费用。[9]而对于不能为企业直接创造利润的职责就怠慢放置不闻不问会更对物业公司鳘鱼造成损失，当小区排污口堵塞污水横流、井盖丢失造成交通不便、业主放音响制造噪音吵闹邻居等与业主生活相关的事情[10]应积极正确理念的引导货劝说为业主们服务。[11]然而物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不够细致化、标准化、人性化、速度化的服务公司都会造成业主对物业管理公司缺乏信心服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当物业存在不正确管理模式，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，从而验证了物业管理公司对小区的服务有很大进步空间，进而使物业服务企业无法提高质量服务，不许要跟进现代化、智能化的物业服务，摆脱以前陈旧的低质量的服务模式，没有真切着实为业主解决问题的最终会引起许多业主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭。由于物业管理企业服务不到位，又对业主或使用人的合理要求置之不理，业主或使用人花钱买不到称心的服务，造成业主很失落，产生到自己交出的费用却不能的得到该有的良好服务物业管理与提供的服务不等值，所以直接导致业主或使用人拒缴物业管理费。[12]于是，物业管理企业在业主或使用人眼中便成了“无用之物”，收取物业管理费也被看作是“敲诈”。（三）物业收费法规不完善在小区首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”和参与的余地。另外业主在“花钱买服务”时，因物业消费意识没有确立，往往也不愿意缴纳物业管理费。折让许多业主感觉不公平。由此，这种信息的不对称也成了物业管理收费难的原因。物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了30余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但由于走法律程序时间比较长、成木比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求。同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。更多于的浪费了双的资金费用，同事也破坏了物业管理公司也业主的又好关系，也造成在物业公司在小区的信誉及名誉，让以后的收费工作更加难以开展。我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端。[13]如在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成木相差肯定很大，如果采用政府统一指导方式定价方式，势必引起部分业主的抵触心理，也不利于物业管理费的收取。在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算。特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高。但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加难。三、住宅小区物业管理收费难的对策（一）提高业主的物业消费意识改变人们对物业服务行业的误解。物业管理和物业服务并没有太大的区别，两者基本上是一样的，管理是为了更好的服务。物业服务业的职责，是提供一个舒适的住宅小区，安全、居住环境强。在现实生活中，物业管理服务的区和业主的日常行为的管理服务活动，可能会造成不便，个别业主。然而，给个人带来的不便是方便广大业主。[14]物业服务管理不是物业服务管理的目的，是要真正解决小产权房的问题，为业主提供满意的服务是其最终的追求。然而，一些物业服务公司是“空交”的知识，不实用，管理措施成创收手段，当利益的主动锻炼，有没有兴趣，无论无论，甚至忽视他们的义务。同时，应纠正业主花最少的钱，但要最大限度地服务和作为他们的主人，这取决于对物业的仆人的想法，树立自己接受管理服务是一种日常消费的正确理念。（二）提升物业的服务质量随着人民生活水平的不断提高，人们对物业管理服务的要求也在不断发生变化，物管企业要不断强化内部管理，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，从而争取得到业主的认可和满意，得到业主的认同，收费自然就容易多了。业主对物业管理服务的需求在不断变化，物业管理企业的服务项目也不能一成不变，应当根据业主的需求，不断改进服务方式和创新服务项目，让服务一直走在业主的前面。在做好常规性服务的同时，应根据业主的需求提供个性化服务，站在业主角度，向业主身边延伸，向人性化服务方向发展，为业主提供更高层次的享受与便利，这样，既可以解决业主生活和工作中的后顾之忧，提高生活质量，又可以使业主在需求得到满足的情况下主动交纳物管费，可谓“双赢”。[15]另外，在一些细微的环节上也应加以注意，如业主的来信来访，对于业主提出的问题，要耐心细致的予以解答，能及时解决的应当时给予明确答复，棘手的问题及时向上级反映，尽快研究出解决问题的办法。在日常工作的过程中，物业管理公司必须注意加强内部人员的培训，提高物业管理从业人员的水平和服务质量。同时物业管理企业应了解客户的需求和需求的水平，满足小客户的需求，力求在每一项服务中超越客户的期望。为此，物业管理企业必须加强自身的建设、管理和培训，使每个员工真正树立正确的服务理念，对服务标准和员工行为规范的岗位的发展，为了提高服务质量，物业管理。通过小企业的努力，为物业项目的管理创造一个良好的生活和工作环境，使广大业主觉得支付的费用是值得的，这样才能提高物业管理收费率。（三）完善物业收费的相关法律法规由于物业管理立法滞后，处理业主与物业管理公司间的矛盾无法可依，各方面的权利、义务关系没有一个准则，从而不同程度地侵害了业主的合法权益。所以应该采取行政干预手段来弥补现行物业管理模式在这方面的不足。九十年代以来，国家建设部陆续颁布有关法规，但这些均未形成体系，己远远不能满足现实生活的需要，有待健全和完善。笔者认为，应当在立法中确定物业管理关系中各个主体的法律地位和权利义务关系，确立纠纷处理章程，明确纠纷的救济手段等，加快全国性立法，完善地方性立法。所以政府需要进一步完善和细化《物业管理条例》，健全法律法规，使得业主和物业管理企业有法可依，有法必依，违法必究。在缴费问题上不仅要从法律上去维护广大业主的利益，也要对那些不交费而损害其他业主利益的群体进行制裁。只有这样，才能使得业主从根本上转变观念，认识到缴费是为了使自己的物业保值增值，自身也能因此而享受到良好的服务，而不交费却享受服务，则要受到法律的惩罚。物业管理行业的行政主管部门和相应的政府机构应加强对物业管理行业，立法和法律特别是加快配套监管规范，开发和运营的执行力度，学习国内外先进的物业管理的做法和经验，对岗位的工作人员意见的基础上，尤其是物业管理行业的专家，对业主委员会、物业服务企业和各界人士在符合有关法律、法规规定的三方利益的业主意见。在物业管理收费定价中，政府行政主管部门应主动向物业服务公司和业主，实施竞争性的市场形式。它可分为综合服务、公共区域环境清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化维护服务、公共设施和公共设施设施，以及公共设施和设施的日常运作。维修服务等，每一类服务内容都应具体细分对应的等级，对应相应的收费标准。业主是根据小区的特点和需求选择的。同时，物业服务收费的最终定价应该由物业服务公司自己决定。（四）规范服务，强化物业管理的监管机制规范行业服务，统一验收标准。目前，对物业管理服务价格的认定，可以通过双方协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定标准，供需双方意见不一致。因此迫切需要政府相关部门牵头对整个行业的服务标准进行统一规范，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既保障了业主的利益，也能对物业公司进行实施有效的管理和监督。完善物业法规，加强收费管理。此次为切实提高我市物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，对物业管理企业发展及物业管理工作提出了新期待、新需求,需落实对物业服务企业在就业培训、收费管理、财政税收等方面的政策,提供更加优质便捷的服务环境和税收环境，相关执法部门在法定权限内和原有基础上，要简化现行物业管理欠费案件的审理程序，提高审理效率，方便解决各类物业管理纠纷。发挥公众力量，建立管理档案。物业管理往往涉及到众多业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益。尝试在小区物业建立楼栋管理档案，对各楼层缴纳物业费积极度在小区宣传栏上给予定时公布，有利于提高业主的缴费意识，预防和减少物业管理纠纷。修订合同条款,避免管理纠纷。在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。因此，明确物管的服务职责，就需要在物业服务合同范本的基础上细化、量化，避免发生物业管理纠纷时缺乏合同依据。《物权法》、《物业管理条例》和相关的政策法规，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动和调整，以适应物业行业不断发展变化的新要求。

四、结束语总之，物业服务收费难的实际问题，造成了物业管理企业为了生存而不得不降低服务成本，致使物业服务不到位、服务质量下降，业主利益受损。而业主对物业服务的不满意又进一步促使更多的人拒交物业服务费作为挽回自己损失的手段。如此恶性循环，一方面使得物业因得不到及时维修养护而受损，业主也因享受不到良好的服务直接影响到生活与工作质量;另一方面，业主因生