民生写字楼项目营销策划方案

营销筹划方案民生金融大厦工程2021年09月08日整理ppt1问题及目标界定工程诠释1123456工程客户思考工程总体运营策略市场环境及竞争目录工程整体定位整理pptPART-1工程诠释聚焦地块工程属性整理ppt地理位置：本工程地块所处的位置绝佳，处于纯CBD最后一块写字楼用地，工程极度优越的地段使本工程有极大的利润空间和升值潜力。本案九如路工程概况千玺广场四十七中整理ppt郑州目前写字楼区域分布写字楼漂移郑东写字楼升级引擎郑东新区商务圈现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。文化路商务圈经三路商务圈裕达国贸紫荆山路商务圈未来路商务圈历史：以路为根本要素的商务区,以代表性写字楼为核心的商务区。金水路商务圈整理ppt1.2劣势分析〔W〕1.1优势分析〔S〕工程SWOT分析占据城市主流价值地，CBD核心区位，升值潜力巨大；工程物业市场稀缺，价值与时凸显；工程紧临地铁1、4号线，快捷立体交通为工程价值提速；工程西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境；会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升工程价值；随着CBD日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带开工程商务价值提升。工程周边配套尚不成熟，现有商务气氛缺乏；工程产品规划缺乏以支撑工程高端商务价值；工程价值需要重新定义。整理ppt1.4威胁分析〔T〕1.3时机分析〔O〕工程SWOT分析CBD最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来时机；市场出现空白点，为工程带来开展空间；千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。区域内的其他类型物业价值对工程客流的分流；政策的不明朗为市场带来不确定因素；同类工程的市场竞争。整理pptPART-2问题及目标界定工程面临问题工程目标整理ppt工程核心问题从工程简略扫描，我们不难发现，工程根底素质较好，绝佳的地理位置，赋予了本工程未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润，而我们的目标是：实现工程最大的土地价值做出区域内顶端的产品取得最大化的开发回报那么，如何实现我们的差异化和最大价值化？整理ppt我们的目标保证是差异化营销新模式资源整合地段价值产品特色效劳增值整理ppt【地段】炒作绚烂本工程的地段价值，突显本工程的稀缺性！提炼土地价值整理ppt【产品】产品差异化合理规划设计本工程的产品，做出自己的特色，突现差异化整理ppt【效劳】效劳？如何通过营销模式和后期的效劳，实现对客户的增值感和信心！营销模式的创新和后期的效劳保证整理pptPART-3市场环境及竞争宏观市场分析竞争环境分析整理ppt宏观市场分析宏观经济环境扫描写字楼市场分析整理pptGDP增速与房地产开展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定开展高速开展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$启动期快速开展期平稳开展期减缓开展期人均GDP与房地产开展关系宏观经济环境扫描房地产市场开展预警系统判断--郑州房地产处于快速开展期郑州郑州整理ppt房地产市场各开展阶段特征分析：郑州处于平稳开展阶段宏观经济环境扫描整理ppt三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，变化较小

第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴整理ppt

第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=郑州=60/4244=1.4%郑州2021年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环境扫描整理ppt宏观经济环境扫描写字楼市场分析宏观市场分析整理ppt销售速度写字楼市场的月均销售速度：4795平方米[从开盘计算]整理ppt郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区整理ppt按照物业档次、目前售价/租金将板块分级2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000—90009000—250006000—8000整理ppt金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务气氛浓第一层级核心驱动力未来开展趋势租金：2.0-2.8元/m2/天，售价：7000-9000元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供给稀缺，后续供给量有限；租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；销售客户以自用客户为主；金水路农业路北环花园路文化路经三路中州大道整理ppt花园路经典写字楼扫描整理ppt经三路经典写字楼扫描整理ppt金水区其他经典写字楼扫描整理ppt郑东新区板块——郑州最具开展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域开展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区第二层级核心驱动力未来开展趋势租金：2.5-3.0元/m2/天售价：9000-25000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供给稀缺，后续供给量有限；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；整理ppt郑东新区—郑州未来最具活力商务板块本案海逸名门千玺广场世纪峰会蓝码地王温哥华大厦乐地金融中心整理pptCBD各开展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型效劳性企业——500强实业型企业雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2007年2012年2002年郑东新区正处于开展中的CBD阶段整理ppt郑东新区CBD已形成规模效应，提升市场信心CBD地区由内、外环两条环路组成，建成60幢高档商业楼宇；经过7年的大规模建设，CBD已经完成了写字楼和公寓的建设并局部投入使用，增强了市场对新区开发的信心。整理ppt郑东新区CBD代表楼盘整理ppt郑东新区CBD代表楼盘整理ppt西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来开展趋势租金/售价潜在供给规模小，客户外溢，出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象租售状况平均出租率在60％以上；在售楼盘较少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售价：5000-6000元/m2；物业管理费：0.6-1元/m2/月行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公本钱较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一客户特征第三层级整理ppt经典写字楼扫描整理ppt经典写字楼扫描整理pptPART-4工程客户思考整理ppt【核心卖点分析】郑东CBD最后一块写字楼用地价值所在；三条河流围绕的绿化生态及未来规划开展；会展中心、文化中心、艺术中心、商务中心的旗舰级配套；周边廉价的教育资源；高端5A级写字楼，独有的管理模式，稀缺就是生产力；一切与地段、资源有关！整理ppt【核心价值提炼】 区域未来价值郑州步入核心辐射连绵开展的卫星扩张增长阶段，工程区域是郑州最具潜力的核开展片区；未来开展空间巨大。 工程产品价值占据CBD商务核心，城市轨道交通双站合一区位，亿万级成熟配套之上，全球顶级智能生态商务聚合体； 工程配套价值会展中心、艺术中心、商业中心、文化中心、商务中心、历史中心，六心璀璨之中。 工程环境价值如意湖，东运河，熊耳河，金三角纯生态诗意办公美景地。 工程投资价值工程优质资产可持价值与未来可持续增长空间。区域、高端、稀缺、生态整理ppt优势1:绝品地段、商务气氛优势2：生态环境·投资回报率高与此相匹配的客户在哪里？【客户分析】工程最能打动客户的核心优势：整理ppt大规模跨国公司客户中等整购半层客户分割式写字间客户国内市场有实力的企业，通常与政府或垄断性资源关系密切，地方利税大户，谈判议价能力较强行业中较具竞争力和影响力的企业，有一定知名度和实力，购置能力较强；机构或个人投资者中小型成长企业购置能力及企业实力企业需求及购置频率写字楼产品将面对三类客户群的商务空间需求整理ppt目标客群定位问题：谁是目前本工程的主力客户群？结论：从购置目的角度可将客户分两大类三小类：A投资客户〔机构或个人投资者〕；B自用客户〔扩张导致购置、升级导致购置〕机构投资者增多，〞大单〞成交数量上升，写字楼整售将逐步开展成为办公物业市场新的市场增长点整理ppt本区域人群周边CBD的公司，想搬迁成立大型办公场所千玺广场等买不到满意房源的客户临近区域在金水区办公的公司，想迁往郑东，购置办公场所

其他外来的大型公司入驻，郑州市和其他省份的投资客工程目标人群来源工程客户群分析整理ppt问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户调查内容：1、客户购置需求分析2、客户购置渠道分析3、客户根底背景调查调查目的：了解客户需求，对本工程定位有很强指导意义。调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。分析工具：Excel软件附：问卷调查统计说明整理ppt成长型公司占主流需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；目前大局部客户对金水区和郑东新区认可度高。客户购置需求分析表1：购置面积(平方米)表2：购置区域整理ppt客户购置需求分析表3：购置单价表4：购置总价5000-8000元为主50-200万元为主整理ppt客户购置需求分析表5：购置楼层选择选择中低区为主，注重性价比表6：写字楼气质喜好客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。整理ppt客户购置需求分析表7：配套设施需求客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心整理ppt客户购置需求分析表8：工程本体条件客户最关注的工程本体条件：电梯、停车位、物业管理整理ppt客户购置需求分析表9：工程外部条件客户最关注的工程外部条件：商务气氛、周边环境、交通配套整理ppt郑东写字楼市场的主流客户细分其中排名前五位的分别是：1、贸易型公司〔批发零售业〕是郑东上最多的公司；2、IT及通讯业3、广告企划4、金融及各种咨询效劳业5、建筑及装饰竞争市场需求特点——客户细分整理ppt郑东办公楼细分市场的中高端客户——主要是智力密集型的事务所、IT、咨询广告以及大型企业的办事处整理pptPART-5工程整体定位整理ppt纯CBD最后巨献·全球顶级智能生态商务楼工程营销主题提炼区域、稀缺，CBD唯一产品高端生态、人文配套整理ppt高端产品工程产品定位本工程写字楼档次定位整理ppt通过客户需求强化设计要点硬件配置外立面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业效劳：管理效劳方式、物业管理公司、特色效劳智能化系统：5A智能化开展商品牌：开展商曾经运作工程口碑大堂电梯间卫生间甲级楼宇要素客户“埋单〞的原因，也是工程卖点的来源物业形象关键词整理ppt车行大堂：考虑因素：CBD甲级写字楼大局部没有车行大堂，该工程设置车行大堂，增加工程卖点，表达开发商注重品质，让工程在同质产品中脱颖而出。建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；硬件配置通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道车行道同质产品中脱颖而出

——表达尊贵的车行大堂整理ppt广州中泰国际广场车行大堂设计租售情况：只租不售入驻率约90％管理费29元/月·㎡根本数据：车行大堂案例人行道车行道中泰国际进驻的优质客户数不胜数，这与大厦注重细节设计密不可分，车行大堂就是其中一个细节让客户充分感知到一种尊贵感整理ppt简约大气的电梯间

——延续物业统一设计风格电梯间考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：设计风格简约，大气，防止细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。硬件配置整理ppt国际品牌标志、国内品牌价格

——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯考虑因素：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌〕建议要点：品牌：选用三菱电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45〞；电梯最小速度不小于2.5m/s〔甲级写字楼的最低标准〕。√整理pptVRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议局部楼层配置24小时独立网络机房空调为适应现代企业〔尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询效劳类公司〕的信息办公需求，建议局部楼层设置24小时独立网络机房空调〔企业的网络机房通常需24小时运转；因此必须配备24小时空调防止设备过热受损〕，成为吸引大客户的特色卖点；网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。整理ppt根据客户需求分而治之

——选择按电费计量的变频VRV空调空调选择：考虑因素：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营本钱，其设置往往是客户进入购置决定阶段最为关注的问题之一，变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能成效赢得市场青睐建议要点：公共空间均安设新风系统和中央空调写字楼局部按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候效劳，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允许的情况下尽量选用进口设备。整理ppt高性价比创新建材，降低双方营运本钱

——选择价廉物美的网络地板网格地板考虑因素：网络地板有利于降低企业二次装修本钱，为客户赢得最大的利益；作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。网络地板有工厂定制的专业地板，本钱较高，也有现场施工制作的网络地板，本钱低但效果明显，性价比高。网格地台建议：建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑本钱。建议本工程采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑本钱。〔如右图示〕建议本工程根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。本工程在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只留10公分地台空间。预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台硬件配置广州开展中心网络地台图广州开展中心网络地台图整理ppt容易忽略的甲级写字楼细节

——卫生间细节之处表达品质上下卫生间考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易无视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化效劳，如整装室或化装间；在根本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共局部要求协调统一。硬件配置整理ppt细节决定甲级形象

——国际化的公共导视系统公共导视系统考虑因素：表达一个工程在细节上的体贴入微，展示工程的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强硬件配置整理ppt建议要点：：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或单独去饮一杯咖啡。效劳中心：设立公务秘书间，翻译效劳，秘书效劳，律师效劳、会计效劳，办公系统自动化效劳。建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁效劳、会务安排功能完善的商务中心提供完备效劳配套设施商务中心整理pptPART-6工程总体运营策略整理ppt资产精装修

拒绝投机，通过设定持有人的准入条件并统一出租平台而使资产获得稳定回报高质量产权持有统一资产管理营造市场信心销售带动高效管理高质管理效劳带动销售实现销售与管理效劳全面互动全案营销战略整理ppt资产