湘潭市霞光花园开发概念策划报告书

湘潭市长塘.霞光花园系列房地产项目

开发概念策划报告书

内容提要

湘潭市高新区宝塔街道长塘村在湘潭市高新区丝绸南路以东以划

拨方式获得三块拆迁安置用国有住宅用地，该村也通过拍卖获得了书院

路原湘潭市塑料九厂厂区用地用于房地产开发。受长塘村的委托,本公

司拟对上述四块地块进行房地产开发概念的策划.本文在对相关地块

的开发经营环境进行市场调查分析及对周边主要同类竞争物业进行比

较研究的基础上，依据湘潭市河东地区目前市场状况和对未来的预测，

结合项目的特点优势，在对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析

的情况下，探讨上述地块进行住宅开发经营的最优方案，对项目实施的

可行性及其项目开发定位提出初步意见。

由于市场环境在不断变化之中，本项目地块的开发概念定位虽在多

方案比较选择的基础上已作多次修正调整，策划文案也已儿易其稿，但

其具体细节在实施过程中仍有待进一步细化、修正与完善。本公司将在

项目的实施过程中积极配合提供相关的服务工作。

以知识创造财富,以思想影响社会,以智慧启迪人生！

湖南城建职业技术学院房地产专业教研室主任

湘潭百事通房地产经纪服务有限公司总经理

中国注册房地产估价师罗少卿

2007年9月

目录

第一章前言6

一、报告编制目的

二、报告编制依据

第二章项目开发经营宏观环境分析------7

一、湘潭市概况

（一）湘潭概况------7

（二）湘潭市城市定位------9

（三）湘潭市2006—2015年经济发展预计-------10

二、湖南省房地产开发市场环境现状分析-------12

三、2006年湘潭市房地产市场分析17

四、湘潭市2007年一季度房地产形势报告-------24

五、湘潭市未来房地产市场的发展展望-------32

第三章项目周边物业市场分析37

一、投资地块的周边环境37

二、项目周边主要物业分析40

第四章长塘.霞光花园项目策划建议-------74

一、长塘.霞光花园的基本情况74

（-）长塘.霞光花园概况

（二）长塘.霞光花园项目开发的SWOT分析-------75

二、项目定位77

(-)目标市场定位

(-)产品定位

三、项目规划、建筑设计建议------79

(-)项目总体规划建议

(-)住宅建筑设计建议

(三)小区配套设施建议

(四)环境艺术设计建议

四、项目开发经营策略.91

五、项目开发经济效益分析92

六、项目开发经营风险分析93

第五章长塘.芙蓉楼项目策划建议94

一、长塘.芙蓉楼的基本情况

(一)长塘.芙蓉楼概况

(二)长塘.芙蓉楼项目开发经营的SWOT分析

二、项目定位------96

(-)目标市场定位

(-)产品定位

三、项目规划、建筑设计建议------97

(-)项目总体规划建议

(二)住宅建筑设计建议

（三）小区配套设施建议

四、项目开发经营策略.------101

五、项目开发经济效益分析------102

六、项目开发经营风险分析------103

第六章长塘.吉安大厦项目策划建议------104

一、长塘.吉安大厦的基本情况

（-）长塘.吉安大厦概况

（-）长塘.吉安大厦项目开发经营的SWOT分析

二、项目定位------106

（一）目标市场定位

（二）产品定位

三、项目规划、建筑设计建议------106

（-）项目总体规划建议

（-）住宅建筑设计建议

（三）小区配套设施建议

（四）环境艺术设计建议

四、项目开发经营策略110

五、项目开发经济效益分析111

六、项目开发经营风险分析113

第七章长塘.现代城项目策划建议114

一、长塘.现代城的基本情况------114

（-）长塘.现代城概况

（三）长塘.现代城项目开发经营的SWOT分析

二、项目定位------116

（一）本项目的产品定位思考

（-）本项目的产品定位策略

（三）目标市场定位

（四）产品定位

三、项目规划、建筑设计建议------118

（-）项目总体规划建议

（二）住宅建筑设计建议

（三）小区配套设施建议

（四）环境艺术设计建议

四、项目开发经营策略.-------122

五、项目开发经济效益分析------122

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区

位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设

计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、湘潭市规划局相关规划设计条件；

2、国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策；

3、国家、地方有关部门颁布的有关房地产统计资料；

4、现场勘察和实地调研所得资料。

第二章项目开发经营宏观环境分析

一、湘潭市的基本情况

（一）湘潭概况

湘潭，是一座已有1200多年历史的古老城市，位于湖南省中部偏

东地区，湘江中下游。东西横宽108公里，南北纵长81公里，现辖湘

乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区(河西)、岳塘(河东)两个城区，全

市总面积5015平方公里，人口280万，其中市区面积278.77平方公里,

人口80.2万。平均人口密度为558人/平方公里，其中市区密度为2876

人/平方公里，农村人口密度为450人/平方公里。

湘潭市域位居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成

的“大三角”腹地。2005年GDP总值为268.8亿元，人均GDP9600元,

湖南排名第二；人均可支配收入为7671元。湘潭城市化水平39.68队

仅次于长沙(49.16)、株洲(40.79),城市综合竞争力在全国200个城

市中2003年排名66位，位湖南排名第二。2005年全球最权威的资信评

估机构，也是世界影响最大的两大财经杂志之一的《福布斯》，在分析

了中国206个候选城市的相关数据后，根据经营成本、劳动力素质、高

级人才、货运便利、市场潜力、工业基础等指标，选出了在经济上最适

宜投资办工厂的20个城市，湘潭排名第三。.湘潭在华南、中南地区可

以排第一…

湘潭是全省乃至全国重要的工业基地，是全国23个重点工业城市

之一。这里有世界最大的氟化盐生产企业；中国最大的汽车——154吨

电动轮自卸车和最小的汽车——江南奥拓微型车；湘潭还是全国的湘莲

之乡和全国闻名的粮猪生产基地，是全国第三个、全省第二个屯粮市；

全省第一批全面绿化达标市和全省第一个农村达小康市。

湘潭作为湖南重要的工业基地，全市拥有工业企业1700余家。其

中湘潭钢铁公司、湘乡韶峰水泥集团、湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江南

机器厂、江麓机械厂、湘潭发电厂等湖南主要的大型骨干企业。钢铁、

电机、化工、纺织、建材、军工、食品、皮鞋、皮革等产品在全国和全

省占有一定地位。

历史上的湘潭有“小南京”、“天下第一壮县”之称，是粤、桂两省

通往北方古商道的必经之地，是西南各省货物去西北各省集散地，也是

湘东、湘南产品通向毗邻县•、省集散地，为湖南一大码头。

湘潭交通发达，G065、G030高速公路和G107、G320国道及京广铁

路、湘黔铁路和洛湛铁路纵横交织。乘车经长潭东线高速公路40分钟

可抵长沙黄花国际机场，今年年底长潭西线高速公路建成通车后，长潭

两市相距仅20多公里，只有10儿分钟的车程。水路有湘江流经市境，

经洞庭湖入长江，常年可通1000吨级货轮。

“十五”期间，湘潭共引进外资企业161家，外资7.9亿美元，内

资122亿元。湘潭战略引进还催生了6大工业园区，构建起以汽车、机

电、机械制造、制药、食品加工为特色的工业产业集群。

(-)湘潭市城市定位

原城市定位：湖南省重要的工业、科教、旅游城市。

现城市定位：打造成湖南制造业中心城市，建设三个中心、发展三

大产业。

建设湖南先进制造业中心、湘中南现代物流中心、长株潭生态休闲

中心，突出以先进制造业为重点，通过大力发展先进制造业，强化工业

在国民经济中的主体地位，在此基础上，统筹发展现代物流业、旅游休

闲业，促进全市产业结构的优化升级。

2、城市性质、职能、规模与建设目标

△城市性质：长株潭城市群地区的中心城市之'；湖南省重要的工业、科教和旅游城市

（三）湘潭市2006—2015年经济发展预计

・人口预测：近期2006年城市人口为80-82万人，远期2010城市人口

为90-95万人，2015年中心城地区城市人口为100T05万人左右。

•GDP预计年平均增长9%左右，到2006年湘潭市国内生产总值达到377

万亿元（2000年价，下同），年均递增10%（与十五计划相协调），到2010

年，国内生产总值达到555亿元左右，年均递增9%；到2015年，国内

生产总值达到815亿元左右，年均递增8%。

•人均GDP规划2010年为18000元左右，年均递增8.3%,中远期2015

年为28000元左右，年均7%,（接近于人均3000美元的富裕标准），达

到中等发达城市水平。

・人民生活进一步提高，逐步向全面小康水平迈进。2015年后城镇居民

人均可支配收支入接近15050元/人，反映城乡收入差距的基尼系数控

制在0.2,人口平均预期寿命为72岁，城镇和农村居民恩格尔系数分别

下降到25%和50%o

2006年湘潭全市实现地区生产总值420.5亿元（预计数，下同），

增长13%,其中一、二、三次产业分别实现增加值55亿元、193.9亿元

和171.6亿元，增长5.5%、17.1%和11.5%；全市财政总收入（不含基

金）突破30亿元，增长24.4%,其中市本级财政收入15.4亿元，增长

24.9%；完成全社会固定资产投资209.9亿元，增长20.6%；实现社会消

费品零售总额130.7亿元，增长15.2%；外贸依存度提高到18.4%；城

镇居民人均可支配收入首次突破1万元，达到10945元，增长13%；农

民人均可支配收入4454元，增长9%。o全年新批外资项目55个，境

外投资企业5家，实际到位外资1.87亿美元，增长20%；引进市外境内

资金75.9亿元；外来投资占全市社会总投入的比重达到50%以上。完成

进出口贸易总额9.97亿美元，增长49.4%,其中出口7.3亿美元，增长

73.3%o全年实施重点工程建设项目91个，完成投资110亿元，比上

年增加10.1亿元，占全社会固定资产投资的52.6%o

2007年全市经济社会发展的主要预期目标为：地区生产总值增长

12.5%,其中一、二、三产业分别增长5%、16.5%和11%；全社会固定资

产投资增长15%；社会消费品零售总额增长13.5%；居民消费价格指数

涨幅控制在3%左右；进出口总额增长15%,其中出口增长15%；直接利

用外资增长20%；财政总收入增长15%,其中市本级增长13%；城镇居民

和农村居民人均可支配收入分别增长10%和8%；城镇新增就业人数4万

人，其中新增下岗失业人员再就业人数2万人,人口自然增长率控制在

5.8%。以内。

二、湖南省房地产开发市场环境现状分析

2006年湖南省房地产开发市场在国家一系列宏观调控政策的影响

下，房地产开发投资增速明显减缓，由2005年的快速增长(33.7%)到

2006年的平稳增长(21.7%)。房地产开发投资过快增长得到抑制，国

家宏观调控政策的主要目标之一初步实现。全年我省房地产市场呈现投

资增长稳中有降，资金到位良好，供给整体平稳，需求升温等特点。但

住宅销售均价涨幅依然较大，由2005年的1405元/平方米上涨到。2006

年的1655元/平方米，同比增长17.8%o

1、房地产开发投资平稳增长，但呈现出先扬后抑的态势

2006年全省房地产开发共完成投资556.06亿元，同比增长21.7

%，低于同期全社会固定资产投资4.8个百分点。全年房地产开发投

资各月增幅均保持在15%—25%之间运行，其中5—12月共8个月

一直在20%—25%的区间运行，并呈现出先扬后抑的态势。1—3月、1

—4月、1一5月、1一6月、1一7月分别增长16.5%、17.7%、20.9

%、24%、25.4%,呈逐月上升的态势，而从9月份开始全省房地产

开发投资逐月小幅回落，1—9月、1—10月、1—11月、1—12月分别

为24.3%、23.2%、22.1%,21.7%。在按用途分的房地产开发投

资中，商品住宅建设完成投资381.18亿元，同比增长24.5%。办公

楼、商业营业用房和其它用房分别完成投资12.41亿元、83.31亿元

和79.16亿元，同比分别增长10.1%、16.5%和16.4%。

2005年4月―2006年12月各月房地产开发投资增速表

2005年4月-200碑12月各月房地产开发投资增速表

40

2、我省房地产开发投资在全国及中部的位次

2006年我省房地产开发投资总量在全国31个省、市、自治区中位

居14,在中部六省排第四位。房地产开发投资占城镇投资的比重为20.5

%,在全国排13位，在中部六省中排第二位，仅次于安徽。投资增速

在全国排17位，在中部省份排第四位，高于山西（17.2%）和江西（14.1

%）。商品房销售面积总量在中部六省中排第四位，但增速排倒数第一。

3、资金筹集快速增长利用外资增速明显

2006年全省共筹集房地产开发资金663.97亿元，同比增长31%。

其中，国内贷款、企业自筹资金和其他资金分别为127.88亿元、300.1

7亿元和228.8亿元，同比分别增长67%、13.9%和41.3%,三项

合计占本年全部资金来源的98.9%。在各种类型资金来源中，利用外

资增幅呈加速趋势，全年利用外资7.11亿元，同比增长43.2%。分

别比三季度和1—11月高86.7个百分点和26.4个百分点。在各类

贷款中，银行贷款和个人按揭贷款分别为118.69亿元和41.42亿元,

同比分别增长70.2%和1.7倍。

4、土地储备较为充足，土地来源主要为二、三级市场

2006年全省房地产开发企业共购置土地面积1902.72万平方米，

同比增长7.9%,成交合同总价款为85.36亿元，土地成交均价为449

元/平方米，比去年同期高14元/平方米。其中，通过一级市场交易

的土地面积为305.84万平方米，成交合同价款为16.12亿元，两项

分别占总量的14・2%和18・9%。一级市场土地成交均价为527元/平方

米。说明房地产开发企业用地主要来源于土地的二、三级市场。2006

年全省完成开发土地面积1330.37万平方米，土地开发完成投资77.73

亿元，同比分别增长36.9%和17.4%。截止2006年末，全省尚有

待开发土地面积2097.11万平方米，合3.14万亩，同比增长53.7

%。其中，长沙地区房地产开发企业有待开发土地1342.46万平方米，

占64%。

5、房地产市场供给整体平稳竣工面积小幅回落

2006年全省商品房屋施工面积为6340.98万平方米，同比增长25.6

%。其中，住宅开发依然是房地产开发的主要方向，全年住宅施工面积

为4909.71万平方米，同比增长29.2%,占施工总面积的77%以上。

商品房屋新开工面积为2845.66万平方米，同比增长35.1%。其中，

住宅新开工面积为2293.7万平方米，同比增长36.7%,占新开工面

积的80%。截止2006年末，全省共竣工商品房屋1706.25万平方米,

同比下降2%。其中住宅竣工面积为1401.06万平方米，同比增长1

%,增幅比去年同期低1.3个百分点。

6、市场需求活跃度有所恢复别墅、高档公寓持续热销

2006年全省共销售商品房屋2021.61万平方米，同比增长9.7%。

全省房地产需求市场在今年8月份达到全年最低点（一15.2%）后开

始逐步升温。1—9月、1〜10月、1—11月、1—12月增幅分别为一1

0.9%、-2.9%、-0.5%、9.7%。在按用途分的各类商品房销售

中，住宅销售所占比重最大，达89.8%,全年共销售住宅1815.01

万平方米，1.4万余套，平均每套125平方米左右。以每套建筑面积

90平方米为界，90平方米以下的仅占11%,而100—140平方米的商品

住宅占到50%。按竣工进度分，现房销售面积787.28万平方米，同比

下降16.4%；期房销售面积1234.33万平方米，同比增长37%。今

年以来期房销售情况一直好于现房，现房与期房所占比重也基本维持在

4：6之间。

7、商品房销售额快速增长住宅期房销售均价涨幅依然较大

2006年全省商品房屋销售额为389.86亿元，同比增长30.2%。

销售额的快速增长主要是由于期房销售额高速增长引起。2006年全省期

房销售额为257.14亿元，同比增长66.1%。在各种类型商品房屋中，

住宅销售额为300.41亿元，增长32.7%。其中，住宅期房销售额为

210.47亿元，同比增长73.5%期房销售均价为1850元/平方米，

同比增长23.7%,比去年同期高354元/平方米。从增幅不难看出，

住宅期房销售均价的涨幅依然较大。长沙地区住宅期房销售均价在2600

元以上，同比增长20.1%,现房和期房销售均价都比全省均价高出750

元以上。从全国商品房地产销售均价来看，我省商品房销售均价同比增

长18.7%,增幅在31个省、市、自治区中排第五位。

8、空置面积以滞销房屋为主待销房屋面积同比下降

2006年全省空置商品房屋面积218.78万平方米，同比增长4.1

%。其中，住宅空置面积为107.15万平方米，同比下降8.4%。在

空置年限上，空置一至三年的滞销商品房屋面积所占比重最大，为

171.64万平方米，占空置总量的78.5%。一年以内的待销商品房屋

面积为40.13万平方米，比去年同期少13.12万平方米，同比下降24.6

%。其中，空置一年以内的商品住宅面积为22.17万平方米，同比

下降37.l%o

三、2006年湘潭市房地产市场分析

2006年，国家对房地产业实施了一系列的宏观调控政策，内容覆

盖了税收、信贷、土地供应、市场结构及信息披露等各个方面。在国家

紧缩“地根”的形势下，湘潭房地产受宏观政策影响不大，主要原因是

湘潭市房地产价格一直是低位运行，升值潜力大；湘潭旧城区改造任务

重，新城区规划留足了开发空间，功能和形象提升未进入高峰期，居民

和开发商投资期望值尚未有效满足；此外，居民收入增加，居民消费升

级，加上城市行政中心东移，居民改善居住条件的需求正在提升，房地

产市场不断得以规范化等等，正因为这些因素，湘潭房地产市场总体上

在健康、有序的轨道上运行。

(-)房地产开发投资增长较快，房地产市场进入一个新的快速成长期

2006年1-12月，房地产开发投资23.64亿元，同比增长41.3%,商品

房销售面积累计166.4万肝，同比增长124.6%,商品房预售面积165.69

万，同比增长113.6%。房屋销售面积和预售面积实现了成倍增长，而投

资增长幅度显然要小得多，这表明，即使在国家宏观调控的大背景下，

湘潭房地产市场潜力仍然是巨大的，随着全市经济形势的不断看好，全

市房地产市场将进一步被激活。

2005、2006年湘潭市房地产业各项主要指标对比表

房地产业主要指标2005年2006年

房地产开发投资（亿元）16.7323.64

比上年增长7.7%41.3%

商品房销售面积（万nf）74.1166.4

比上年增长-21%124.6%

商品房预售面积（万m?）77.57165.69

比上年增长73.17%113.6%

（-）房地产金融投入稳中有升，银行对房地产市场的信心指数提高

2006年4月28日央行上调金融机构贷款基准利率，其中一年期贷款基

准利率由5.58%提高到5.85%,其他各档次贷款利率也相应调整，金融

机构存款利率保持不变。7月5日，存款类金融机构的人民币存款准备

金率，从现行的7.5%上调至8%o在国家紧缩银根的形势下，截止到2006

年12月末，我市各项贷款余额216.83亿元，其中全市建筑企业贷款余

额1.69亿元，比年初增加1.15亿元，而2005年年末，我市建筑企业

贷款余额1.1734亿元，比年初减少6865万元，表明2006年度我市房

地产业资金较2005年充足，各商业银行对湘潭房地产市场没有抱观望

态度，而是看准时机投入，抢抓利好机遇。

（三）二手房交易活跃，市民购房趋于理性

2006年二手房成交套数3186,成交面积26.76万nf,成交金额22130

万元。从数据显示2005年二手房交易岳塘区多于雨湖区，2006年雨湖

区二手房交易超过了岳塘区。全年二手房交易除2月春节和个别月份之

外，其余月份交易比较稳定，没有大起大落的现象。居民在住房消费上

观念有所变化，从以前偏重于购置一手房，逐渐过渡到视需求和购买力

购置房屋，更加注重住房的位置、面积和适宜性，购房观念趋于理性。

湘潭市二手房近两年成交情况对比

指标成交面积（万m2）成交金额（万元）成交套数

20052006同比％20052006同比%20052006同比％

二手21.2126.7626.1715160.722130.45.972610318622.07

房9

二手19.6724.2724.412801.518192.42.112472303522.78

住房4

湘潭市二手房成交情况雨湖、岳塘区对比

指标成交面积（万m2）成交金额（万元）成交套数同比增长％

年份200520062005200620052006

岳塘10.3212.527451.439871.561333158118.60

雨湖10.8914.257709.2612262.21277160525.69

湘潭市二手房每月成交套数情况

时间200601200602200603200604200605200606

成交套数268157275358254266

时间200607200608200609200610200611200612

成交套数137198236232368437

（四）商品住房供销两旺，住房品质不断提升，价格稳中有升

2006年7月〜12月我市商品房平均销售均价为1557元，2006年

12月末雨湖区商品住房销售均价1322元/nf,岳塘区商品住房销售均价

1687元/nf,岳塘区比雨湖区均价高27.69%。随着湘潭市行政中心的东

移，河东新区（岳塘区）成为我市房地产开发的热点地区，河西因房屋

密度大，拆迁成本高，土地供应空间小，楼盘较少。河东地区开发的楼

盘规模大、品质高，同时消费者在选择时具有多样性。全市居民住房消

费选择呈多元化趋势，在层次选择上有高层、小高层、多层住宅、多层

电梯房；在房屋类型上有空中花园、复式楼、跃式楼、别墅；在面积上

有超过200nlz的超大户型，也有30〜50后单身公寓。

1、商品房供应地域分析

从2006年8月〜12月，河西地区供应的楼盘项目为14个，供应面积

54.4万行，河东地区供应的楼盘项目有25个，供应面积107万行。很

显然河东地区楼盘供应超过了河西近一倍，河西面临着较大压力。

湘潭市商品住宅两区供应对比

时间200608200609200610200611200612项目总数供应面积

雨湖区045231454.4万nf

岳塘区1776425107万皿

2、商品房供应分面积段分析

截止2006年12月末,累计可销售商品住房5195套，其中144〜180

nf1717套，占33%,其次为120〜144m②1574套，占30%；100-120

行312套，占6%；大于180后大户型468套，占9%；其余户型1124套,

占22%。可以看出，大户型和较大户型供应充足，而90nl②以下的小户型

供应较少。在90nf以下的小户型中，除了小于60nf的户型外，60〜80

肝和80〜901tf的户型供应较少，特别是80〜90m的户型，可供销售的

占比最低，只占1%,供销比也最低，与国家宏观调控政策中90nlz以下

的户型占70%精神相差较远，应引起政府各职能部门和开发商注意。在

购房群体中，有部分家庭特别是拆迁户，倾向于购买90后左右的住房。

但这类住房供应较少，可供选择更少，与我市开发企业将大户型作为开

发重点的理念有关，应加大80-90肝的住房供应。值得注意的是小于

60nf的住房和大于180厅大户型开发过多，供销比较高，可能超出市场

容纳量，需引起各开发企业的重视，应加以控制。

湘潭市商品住宅分面积段供销对比表

单位W6060〜80〜90〜100〜120〜144〜>

(m2)8090100120144180180

供应98713210533854724932554627

销售2023060146235919837159

供销4.894.41.752.322.332.7130.53.94

比外

3、商品房销售分价格段分析

在商品房销售中，中低价位商品住宅居主导地位，2000元/nf以下

的住宅占77.8%；1500〜2000元/m,住宅销售量最大，占38%,成为市场

交易中坚；部分富裕居民能够消费2000元/rtf以上的高档住房。高、中、

低价位住房消费结构合理，基本符合国家对住房商品化调控要求，形成

富裕户住高档住宅，普通工薪阶层住普通住宅，经济较困难的住经济适

用住房以及二手房和廉租住房的梯次消费。

4、商品房销售分面积段分析

从2006年7月5日至年末共销售商品住房2588套，其中单套建筑

面积100〜180nl2的房屋占76.9%,大于180nl?的房屋占6.1%,90以

下的房屋占11.3%。小于90nf以下的商品住房共计销售292套，其中小

于60nl2的小户型和单身公寓热销，销售202套，在90m2以下户型销售

中占绝对数量，达69.18%,大多购买者以投资居多，由于小户型投资小、

出租快、回报高，成为2006年房屋销售中的热点。可以看出，绝大部

分购房者的购房预期为单套建筑面积为100m2-180nf的住房，尤其是

购买120〜144nf商品房最多。随着我市房价的上涨以及受国家税收和

金融政策的影响，市民将更青睐于的120〜144nf住宅，户型以三房二

厅为主，四房二厅为辅，这就要求开发商利用较小的面积设计出更精美、

功能更完善的户型，来满足广大消费者的不同需求，这一点需引起开发

企业的高度重视，在开发中不宜盲目过多开发大户型。

湘潭市商品住宅销售分面积段情况（登记销售）

单位/6060~80~90~100~120~144~>180合计

m28090100120144180

单位20230601462359198371592588

（套）

占比7.81.22.35.69.135.532.36.1100

（%）

（五）商业地产市场方兴未艾，服务业的加快发展提供了更多商机

从2006年7月5日至12月末，共销售商业用房1054套，其中雨

湖区792套，岳塘区262套，均为产权式商铺，雨湖区的商业用房销售

主要集中在中荣大厦、金湘潭两个项目；随着岳塘区房地产市场的活跃，

特别是莲城商业步行街的建设，将极大地活跃岳塘区商业地产。近来年，

产权式商铺不断推出，如中荣、金湘潭、万博港及即将推出的九州怡景

苑、建鑫城市广场等均受市场的欢迎，市民购买热情高涨。

说明：

1、以上分析主要限于湘潭市雨湖、岳塘两区房地产市场。

2、以上分析报告中的部分数据来源于2006年7月5日开通的湘潭市商

品房预销售合同网上备案系统,部分通过现场实际调查获得

3、由于房屋价格常随市场波动,且价格信息属企业高度商业机密,故

以上各楼盘的价格资料与实际执行价格有所出入

四.湘潭市2007年一季度房地产形势报告

今年一季度，我市房地产市场继续保持平稳运行，总体上呈现出“供

略大于求、结构趋于合理、市场主体基本规范、价格适当上扬”的良好

发展态势。

（一）房地产开发投资快速增长，房价稳中有升，总量供求基本平衡。

一季度，房地产开发投资48259万元，同比增长47.4%,商品房竣

工面积18.56m2,同比增长1327.7%o房地产开发投资在2006年的基础

上，继续维持较快增长，三月份因金侨中央花园和金芙蓉小区竣工，故

一季度商品房竣工面积增加较大。商品住房预售面积22.44万m2,登记

销售的商品住房面积18.17万m2,供求比1.24：1,供求比合理，全市

继续保持供略大于求的良好局面。

一季度，全市累计销售商品住房1498套，其中河西区493套，河

东区1005套，全市商品住房销售均价1622元/m2,比2006年均价1557

元/m2上涨4.17%,低于全国平均上涨幅度，河西区均价1602元/m2,

河东区均价1632元/m2,河西区均价涨

幅较高，与06年相比，上涨21.18%,超出了正常的上涨范围，一

季度新景家园销售商品住房122套，占河西区销售总量的24.74%,新苑

•明珠花园销售95套，占19.26%,正由于二个楼盘的集中销售，推动了

河西区楼盘均价上扬，随着其它楼盘销售量的增加，预计其均价在二季

度将会回落。

（二）二手住房交易量下降

一季度二手住房成交套数609套，成交面积4.97万m2,成交金额

3815.14万元，成交套数比去年同期下降13%o

二手房成交套数同期对比

年月060107010602070206030703

二手房（套）268275157199275160

造成这一现象主要原因是：去年下半年国家出台政策，二手房交易

将增征营业税和所得税，为了抢避税的时间，使得二手房市场集中在去

年下半年几个月交易，今年一季度二手房市场降温是税收政策效应。

（三）商品住房供应分析

1、分面积段分析

一季度预售面积22.44万m2,供应套数1646套,90m2以下占8.98%,

90-180m2占84.52%,大于180m2占6.5%,其中120—144m2商品住房

供应占绝对数量,套数占比44.11%,144—180m2占20.90%,从登记销

售的情况来看，预售供应结构与实际成交的户型结构分布基本吻合，供

求关系趋于平衡。

从3月末累计销售情况看来，商品住房可售套数5567套，后市房

源总量充足，市民购房选择面较宽。虽然总量上供求充足，但部分面积

段房屋供应结构有轻微失衡，60-80m2,90—100m2、100—120m2的住

房相对于销售来讲，房源供应较紧张，尤其是100—120m2的房源较紧

张，小于60m2的小户型和大于180m2的超大户型房源供应充足，特别

是大于180m2的超大户型已经超过市场的容纳量，各房地产开发企业应

对此高度重视，适当减少这一面积段房屋的供应。楼盘，且销售单价较

高，对于经济不宽裕的购房户来说，购房负担仍然较重。

商品住房预售供应情况（附表1）

不同套型新建商品住房供求结构表（附表2）

2、累计可售分区域分析

分区域来看，3月末累计可售商品住房5567套，其中河西1533套,

占27.54%,河东4034套，占72.46%,河东累计可售总量远远多于河西,

两区供应不平衡。

从3月末累计可售与一季度商品住房销售情况来看,河东累计可售

占比大于销售占比，虽然数字相差不大，但仍应引起政府各职能部门关

注。我市是一个流动人口不多的中等城市，随着行政中心东迁，带动公

务员在河东购房，在去年的公务员集中购买商品房时一，绝大部分人员已

购置新房，公务员收入较稳定，购买力较强，在今后的商品住房购买群

中，可以肯定公务员所占比例很小，但从河东目前的发展态势看，今年

将会有更多的楼盘涌入市场，而市场能否容纳，鉴于房地产开发投资大,

周期长，政府调控应有超前性，各开发企业应理性思考，慎重投资决策。

区域一季度销售（套）占比（%）3月末累计可售（套）占比（股

河东49332.91153327.54

河西100567.09403475.46

（四）、商品住房销售分析

1、商品住房分面积段销售情况

一季度120—144m2的商品住房继续热销，共销售550套，占登记

销售总量的36.72%,与去年相比基本平衡；144—180m2的大户型销售

308套，占20.56%,与06年相比，这种户型销售有降温的迹象，下降

了11.74%,而100-120m2和90-100m2二个面积段的商品住房销售,

与06年相比，销售比例有所提高；值得关注的是小于60m2的小户型依

然热销,销售209套,占13.95%。

总体上讲，90m2以下的小户型比大户型销售单价高，其中小于60m2

的户型单价最高，达1942.39元/m2,原因是约70%的小户型集中分布在

建鑫•城市广场、帝景国际等高层楼盘中，其售价高于多层住宅。

商品住房销售分面积段对比（附表3）

2、商品住房分价格段销售情况

不同价位新建商品住房供求结构表（附表3）

单价1000-2500元/m2的商品住房占据市场绝对份额，套数占

97.53%；单价在1500-2000元/m2的商品住房热销，占市场的份额最大,

套数占比41.23%,其次为单价1000-1500元/m2的商品住房，套数占

比为39.16%,再次为单价2000-2500元/m2的商品房，套数占比为

17.14%,单价超过2500元/m2的商品房套数占比仅占0.73%,这说明能

够接受这一价位商品住房的消费者很少，已超过心理承受能力。

3）、高层和小高层的商品住房销售情况

一季度，全市共有9个高层和小高层楼盘销售，成交套数493套，

成交金额10084万元，成交面积5.07万m2,均价1988元/m2,成交套

数占总销售套数的32.91%,由此可见，越来越多的购房户愿意购买高层

住宅。

五、湘潭市未来房地产市场的发展展望

2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将

是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策

向公共政策回归姿态的形势下,2007年的房地产行业可以说正处在变革

的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性

住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公

司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求

长期发展的房地产企业的关注重点。

总体上说，随着居民收入的继续增长，长株潭融城步伐的加快，市

委市政府突出中心城市扩容提质，巩固河西商贸中心地位，加快河东地

区投资开发等决策的抓紧落实；一大批外地投资商的涌入，2007年房地

产市场会继续兴旺，房地产价格将稳中有升，特别是房地产开发理念将

进一步创新，我市将逐步向大都市、沿海发达城市靠拢，全市人居环境

将得到继续优化，城市人气指数会有新的提升。展望湘潭未来的房地

产市场，我们认为：

（一）政策调控执行力度将加大。

面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系

列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六

条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后

并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业

调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有

所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有

效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控

效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨

的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。

（-）2007年房地产开发投资增速将放缓。

在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响

下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济

面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾

斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到

政府的严密控制。

控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是

政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调

控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商

逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投

资增速可能会放缓到15%左右。

（三）住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准,

国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低

价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增

多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

（四）土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提

高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006

年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准

制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问

题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执

法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下

发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这

些豆显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号

文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144

号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的

通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到

更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的

国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违

法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以

及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严

格。

预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地

价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给

紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土

地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必

须面对的现实。

总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房

地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进

一步提高。

（五）政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业

资金压力不容小视。

2006年1—8月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比

去年同期增长28.1%,其中国内贷款3584亿元，增长51%,国内贷款

在资金来源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而来自于定金和

预收款的比重则开始大幅降低，从过去4年来的40%左右下降到2006

年的约27%。更值得注意的是，2006以来，定金及预收款首现负增长,

这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资

金回笼的压力在加大。

预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房

地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程

度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006

年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩

信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增

速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银

根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面

临的资金压力不容小视。

（六）2007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心

要点，改善供求关系和住房价格将仍是2007年政府宏观调控的主要目

标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长

将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放

缓趋势；需求方面，经过儿年快速释放的自住性需求在高房价的影响下

将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房

供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成

为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政

干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社

会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内

的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是

渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向

社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将

加大。

第三章项目周边物业市场分析

一、投资地块的周边环境

（一）岳塘概况

岳塘区是湘潭市的两个城区之一，位于市境东南部，雄居于湘江之

滨，处长沙、株洲、湘潭三市的中心地带，距三市均20公里，素有“金

三角”之称。岳塘区总面积206平方公里，其中耕地面积4.7万亩；总

人口33.08万人，其中城镇人口24.47万人。现辖4乡2镇1场1个省

级开发区和9个街道办事处。岳塘区是湘潭市主要工业基地。1992年

6月，湘潭市城郊行政区划以湘江为界进行调整，将原来5个行政区调

整为2个，其中河东地区为岳塘区。

近年来，岳塘区坚持把发展作为第一要务，以建设长株潭区域经济

强区为目标，以推进“三区、三线、三业”，突出发展“三业”为重点，

经济增长的质量和效益不断提高，形成了区域经济持续快速发展的良好

局面。2002年，全区完成国内生产总值15.2亿元，比上年增长12.2%,

完成财政总收入1.04亿元，比上年增长22.2%。

（二）区位优势

岳塘区正处在长株潭三市的结合部，是长株潭经济一体化的核心

区。具有承东启西，北上南下的区位优势。京广、湘黔铁路贯穿其中，

设有易家湾、湘潭东两个客货站和一个编组。107、320国道和京珠、上

瑞两条高速公路在境内交汇。乘车去黄花国际机场、大托铺机场都只需

30分钟。还有四季宜航的湘江三面环绕，可北通巫峡、南极潇湘，聚散

功能可谓得天独厚。潇湘八景之一的昭山兀立湘江东岸，山顶宋代古寺

与江水、莽林、三千亩烟波浩淼的仰天湖、多姿多彩的凤形山等景点构

成昭山景区，令人心旷神怡，成为长株潭三市休闲旅游的后花园。

岳塘区在省委、省政府实施长株潭三市“融城”的开发战略中，有

着广阔的开发前景。近年来，全区坚持解放思想、跨越发展，加大了对

外开放的力度，形成了政策宽松、布局合理、基础设施配套的投资环境。

（三）经济实力

工业经济基础雄厚。岳塘区工业历史悠久，五十年代初就已成为国

家的重点工业区。境内有湘潭钢铁公司、湘潭电机厂、江滨机器厂、湘

潭化纤厂、湘潭电化厂等大中型企业，在湖南乃至全国都有举足轻重的

地位。区内现有各类工业企业2000多家，其中区属规模企业45家。拥

有机械、电器、纺织、冶金、建材、印刷、塑料、化工、服装、食品、

陶瓷等30多个行业，2000多个主要产品。培育了“迅达”旋流燃气灶、

“摩尔化”漠化锂、“恒辉”无机膜过滤设备、“昭山”精钮、绝缘干式

电力变压器、“莲港”钾螺母、“伟鸿”分割肉系列、“韶力”矿山架线

式电机车、“君莲”电磁线系列、“小龙王”槟榔等市场知名品牌产品，

这些产品销售额都在1000万元以上。市、区两级重点打造的双马工业

园规划面积3.5平方公里，以机电工业为主体，兼容其他高新技术产业,

力争两年内引进企业60家以上，工业总产值突破30亿元。目前园区内

基础设施建设已全面展开，招商形势喜人，前来洽谈入园的企业络绎不

绝，引进的飞鸽药业、康赛普公司、金钢钢结构、双马电气等科技含量

高的工业项目，投资总额达4.15亿元。2002年，区属规模以上工业总

产值6.33亿元，比上年增长24.9%。第三产业发展加快。2002年,

全区实现社会消费品零售总额10.14亿元，比上年增长13.8%o全区市

场活跃，共有商业、饮食服务机构10429个，有专业大型和综合市场15

个，乡村集贸市场16个，初步形成了以大型综合市场为主体，以城乡

集贸市场为骨干的市场网络，年商品销售总额稳定在10亿元以上。其

中金三角摩托车批发市场的交易额占到了中南地区的批发交易总额的

70%以上。红旗商贸城、长株潭大市场、省农资大市场等大型商品市场

发展势头强劲，市场逐步升温。休闲旅游业来势良好，昭山风景区全年

接待旅客13.07%万人次，旅游带动相关产业的收入比上年同期增长20%。

农业结构调整成效显著。按照“三个基本”要求，突出牲猪、花卉苗木、

蔬菜、奶牛四大重点产业，紧紧围绕产品质量调优、t经营规模调大、

产业链条调长、经济效益调高做文章，目前形成了以马鞍、光华村的花

卉苗木生产，以正江、国强村的无公害蔬菜种植，以蒿塘村的菜藕栽培,

以和平村种养综合开发的农业产业结构调整格局。霞城乡的下摄司村基

本达到了“三个基本”要求，昭山乡被评为全省花卉苗木之乡。农业产

业化龙头企业发展形势很好，伟鸿食业、湘闽鸭业、远山乳业、汉德利

饲料等企业年销售额都在1000万元以上，带动了全区农业的发展。2002

年，全区农业总产值2.44亿元，比上年增长5.5%,农民人均可支配收

达到3944元，经上年增长5虬

二、项目周边主要物业分析

（一）、湖湘家园

多数人的向往少数人的生活

1.基本情况

位置：位于湘潭市新的行政中心区湖湘东路与市府路的交汇处。

东邻军分区，距丝绸中路仅百余米；南靠市委，市人大，市政府，市政

协，锦源广场，与芙蓉中路仅200米之遥；西接湖湘公园，梦泽山庄，

东方红广场，与梦泽湖隔路相望；北傍霞光大道，市广电中心。

交通：交通四通八达，周边有3.23.24.25路等公交车途经小区

规