安阳市彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略-207

超越集团彰德府文化商业步行街工程整体定位与开展战略工程开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与工程研判工程市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定2工程位于城市中心区，在“12里又18步〞的古城内，为最大规模的旧城改造工程，核心商圈的边缘工程根本资料占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩总建筑面积：拟规划10余万㎡土地性质：商业性质和公共绿地工程背景市政府安阳站殷墟保护区袁林传统核心商圈1.8kM1kM2kM2.5kM解放大道彰德路东风路3地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。工程东侧为规划中的广场工程，目前还是一片荒地规划中市政广场工程西侧为正在营业的中环百货彰德路东风路本项目地块规划广场370米125米文峰北街文峰南街地块已平整，等待施工工程背景4巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街规划中广场工程本工程临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大文峰北街——四车道中环百货与项目地块之间的通道文峰南街——四车道，两边设停车道，可放置160个车位文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道地块解析公交站点：工程地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。地块内有两条市政路：县胡同、三道街5周边商业气氛浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升居民区居民区本项目规划中广场项目文峰南街上的街铺档次较低文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表中环百货文峰北街上明清四合院特色街地块解析作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。6历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析7历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析8由于位于古城保护区，工程在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件工程地块中保存建筑萧曹庙本项目规划中东广场文峰塔限高：工程建筑层数设为三层，<15米。平面布局：保存中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。风格：保存老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。工程地块中的古建筑〔萧曹庙、袁氏小宅〕予以保存，谢家大院可进行迁址保护。所有建筑高度不能超过H15m地块解析9工程属性总结：四线城市城市中心强势人文资源核心商圈边缘10万㎡大型商业工程地块解析地块解析盘点临街面和可进入性良好，区位优势明显丰富的历史遗迹和古城资源老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业开展潜力大处于老城区核心商圈边缘，人气有一定减弱，同时有中环百货失败的案例东西有一定落差，历史古迹需保存政府全力支持，要求工程尽快开工10超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为时机性介入企业背景超越集团构成工业：煤电机电产业房地产：超越城市广场和本工程文化：安阳市殷商文物交流中心农业：规划建设农业生态园数字超越——1988年成立。安阳市最早的私营企业。由1家文化企业开展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。资产10多亿元。员工2000余名。具有房地产开发的初步经验：开发了光华小区、世纪花园、超越城市广场A区30余万平方米的商住楼。商业开发：经营团队有丰富的零售商业运营经历。房地产——市民：超越集团？还不错吧，但在安阳，贞元名气更大，贞元房地产做的很火，公司有实力吧！业内人士：超越企业文化形象不错，但主营业务不清晰（给老百姓的感觉），展示宣传不够（比如，超越城市广场的商铺包装很不到位，感觉公司没实力。）访谈——112006年5月强势介入本工程，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚工程2006年５月6月7月9月2021年初1亿元挂牌公开拍得世联工商介入2005年底深国投曾有接触，但终未拿下新确定设计院土建施工开业运营初步规划意象出图修改2007年5月工程奠基开挖1亿元拿下该工程，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。通过该工程成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造工程。通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。已经列入市政府重点规划工程，政策支持到位。开发背景11月外聘市调初步定位最新版本规划指标——用地面积：46619平米，商业可利用42284平米规划建筑面积：地上64645平米地下空间：拟满铺一层总建筑面积约11.1万平米12工程开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判工程区域研判工程市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定13客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现客户思考本工程是集团几年来房地产开展的梦想，要做就要做安阳最好的商业工程，30年不落伍。做本工程，就要把本工程的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。整体而言，想将工程作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的聚集地。商业功能上，要表达超前的综合性的安排。公司考虑本工程持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。方案将本工程包装上市，为企业融资创造路径。建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同〞做出。如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能局部结合好？如何做好多层商业的问题？本工程是否需要做餐饮一条街？公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。绿化同园林园艺密切的结合？客户语录14工程开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与工程研判工程市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定15W.U.’sView——本工程对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此工程开展？市场潜力研判如何准确定位符合安阳消费者需求？利于工程的长期持续开展？工程定位街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他工程形成区隔？工程规划工程如何开发才能躲避可能的风险？开发策略该区域、该工程能否承担这个角色？工程能否竞争中占领优势？工程区域研判商业与文化结合商业与古建筑结合商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合工程多方参与主体的利益？商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？16工程开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与工程研判工程市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定17城市背景城市坐标产业开展消费潜力城市经济Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？

——市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市坐标产业开展消费潜力商业开展18中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市城市区位城市数量5个以上城市人口1000万人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平20%以上国内城市群划分标准根据2006年?城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4?，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具开展活力的经济隆起带之一。1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结〔豫冀晋〕城市19“申遗〞成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的开展机遇2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入?世界遗产名录?。申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的开展机遇，促进安阳经济更进一步的开展。城市大事件殷墟门票收入2005年以前2006年200万1000万，增长4倍，2007年预计更多+400%20陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便城市交通500km，高速公路<6小时北京郑州邯郸200km，高速公路<3小时京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。邯郸机场8.8正式通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：40KM，约40M开通航线——邯郸-上海(虹桥)周三/六邯郸-重庆周一/三/五/日

安阳接待旅游人口万人国内国外21而十一五期间，安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标政府政策规划中原城市群豫北中心城市2003年安阳市提出了实施“安阳-鹤壁-濮阳-邯郸-长治〞的“豫北区域经济一体化〞开展战略，在“京-津-唐〞和“郑-汴-洛〞两大区域经济节点之间形成新的经济界点，促进安阳市社会经济大开展。2006-2021年“十一五〞期间，安阳将通过实现农业产业化、新型工业化和旅游强市三个转变，实现打造豫北区域性中心城市的目标。豫北区域性中心城市的核心内容——一个基地：以冶金、电子、装备制造为主的新型工业基地。四个中心：即交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心和商务信息中心。政府努力22目前，第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业，其产值之和占安阳工业总产值的60%，城市产业重工业化特征明显产业开展冶炼电力热力生产交通设备制造煤炭开采纺织2005年安阳市总产值前五位产业情况（亿元）2001-2006年各产业变化情况以上数据来源：各省市统计年鉴第二产业中工业占据主导地位：2006年工业生产总值到达335.51亿元，占整个国民生产总值的52%。冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总产值占全市工业总产值的60%。“十一五〞期间，安阳把加快工业化进程摆在经济社会开展更加突出的位置，积极实施“工业强市〞战略，大力推进“工业振兴工程〞。三产微减，二产加强到58.4%23制造业从业人数占40%，收入水平较高，随着制造业重要支柱产业地位确实立，人均收入水平未来将稳步提升安阳各行业平均工资及从业人数比较产业开展以上数据来源：安阳市统计年鉴2005年，安阳城镇居民中有45.39%从事第二产业，而其中在制造业的从业人员到达了40%，其他行业从业人员的比重很小，安钢吸纳直接就业人员3万余人，上下游达10万余人。根据?安阳市国民经济和社会开展第十一个五年方案?，将制造业确定为安阳市重要的支柱产业。从行业平均工资来看，信息效劳、电力燃气及采矿、制造业是收入最高的几个行业，制造业是影响安阳人均收入水平的重要因素。2005年安阳城镇从业人员分布24国有企业效益下滑，非国有企业对安阳经济拉动明显，经济增长可持续有较强根底1.0注：企业销售景气指数=〔本年销售产值-上年销售产值〕/〔本年生产产值-上年生产产值〕。>1.0，相对景气2006年安阳市主要单列企业生产销售状况三家企业生产销售严重下滑合资国有安阳卷烟厂2003年被新烟合并，安玻效益严重下滑，安阳钢铁效益较好，2007年上半年，销售收入、利税同比分别增长33%和45%，实现利润6.06亿元，同比增长135%，各项指标均创历史最高水平。从电力消费看——2006年安阳电业局销售产值增长23.1%，高于GDP实际增长，但GDP能耗位列河南地市第二！产业开展25安阳GDP与全省主要城市的对比城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，但城镇居民人均可支配收入处于上游水平安阳城镇居民人均可支配收入与全省的比照安阳人均GDP与全省主要城市对比安阳人均消费品零售总额与全省主要城市的对比以上数据来源：各省市统计年鉴645.15亿1.18万受国家宏观调控影响，安阳经济近两年有一定程度的滑坡。2006末GDP总量在河南排第9位，处于中下游。人均GDP：排名第11，处于下游。城镇居民家庭人均可支配收入排名第4位，此数据说明，安阳城镇居民购置能力较强。人均社会零售品消费总额居12位，处于下游。1万3123城市坐标26与周边地市相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入缺乏的现状安阳GDP与周边地市的比照安阳人均GDP与周边地市的比照安阳人均社会消费品零售总额与周边地市的比照安阳城镇居民人均可支配收入与周边地市的比照以上数据来源：各省市统计年鉴同周边县市相比，安阳表现出较强的经济实力，对周边县市有较强的辐射作用。GDP总量：排名第4人均GDP：排名第9，主要与安阳人口众多有关。城镇居民人均可支配收入：排名第5。人均社会消费品零售总额：排名第9，与安阳经济实力明显不符。城市坐标27安阳郑州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发8年第四梯队12年>15年第三梯队第二梯队重庆城市坐标28城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘以上数据来源：各省市统计年鉴安阳城乡居民人均储蓄存款额与河南主要地市的比照安阳城乡居民人均储蓄存款额与周边地市的比照在河南省18个县市中的排名：第6位。在周边相邻8县市的排名：第3位。419.2元419.2元“这几年企业效益不好，下岗职工特别多，每个月只有三四百块，一般人都不敢消费。〞——某消费者消费潜力29市区人均社零水平高出整体一倍，与其他城市差距不大人均社会消费品零售总额安阳社会消费品零售总额+15%注：市区包括市直零售总额，不分计入各区，因此高于下辖各区。市区社零比重接近权全市一半，且增速快消费潜力30城市消费实质：消费增加主要依靠内生增长，旅游收入有限安阳旅游收入安阳旅游人均消费额现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小，我们预测未来会有所改善。数据来源：各省市统计年鉴06年游客数量增幅和旅游收入增长低于全国平均水平15%、19%。全国平均水平448元旅游收入与社零相关性研究反向增长“安阳旅游缺乏必要的配套，像餐饮、酒店配套、旅游产品等都跟不上，人们来了看看景点就走了，没什么可消费的。〞——张主任文峰时代步行街管理处消费潜力核心商圈消费者构成31城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失工人、公务员〔包括泛公务员〕、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%，私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%，高端消费流失。“安阳这几年的消费力提升较快，人们愿意购置上档次的家具用品。同时，安阳人攀比心理重。目前家具行业根本上都是零售，专业市场由于档次较低不受到欢送。〞——金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了，有钱人都去郑州购物了，安阳离郑州不远，2个多小时就到了，很方便。〞——某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的，通常会去郑州购物。〞——某IT人士，月收入过4000元消费潜力32消费潜力：未来社零将进一步增长，5年内“蛋糕〞有望扩大一倍，主城区到达174.62亿元市区社零预测2006年20072008200920102011预测175.6486.98100.01114.99132.23152.04预测275.6486.99100.03115.04132.29152.14预测1、2均值87.0100.0115.0132.3152.1预测前提：经济持续增长。市区人口进一步聚集。消费内生增长是主要动力。说明：预测1和预测2是在全市消费总额增长根底上，以市区消费总额比重45%不变而得。如果按市区规划人口2021年到达150万，那么预计会到约120亿〔人均8000元计〕亿元2007-2021年安阳社零增长预测访谈总结：多数人认为是个蛋糕，却不知道蛋糕的潜力！消费潜力33开展动力较为充足的区域性中心城市，消费尚有挖掘空间，商业市场开展潜力较大安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，开展动力充足。重工业化是经济开展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定城市消费力的增长，但受国家宏观调控影响较大。旅游收入有限，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘，但主城区社零增长较快，预计总量仍会继续增长。城市开展研究34城市背景城市坐标产业开展消费潜力城市经济Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？

——市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市坐标产业开展消费潜力商业开展35安阳商业还处于初级开展阶段，面临提升转变之机安阳人均GDP接近900美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出效劳于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同开展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活效劳和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临剧烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的开展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的根本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或效劳的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场时机被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体会聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态目前深圳目前安阳商业开展研判36安阳目前人均商业面积为0.55㎡，未来5年内将逼近1㎡，开展空间大，商业“马太效应〞仍将继续项目零售专业市场合计面积41.2万35.1万76.3万比例54%46%面积约60万约50万110万比例55%45%目前未来5年专业市场比例高反映出安阳的区域流通中心地位。安阳市区商业在营面积约80万㎡，其中零售面积约41.2万㎡。市区人口80万，人均零售、餐饮在营面积是0.51㎡，与国内外其他城市相比，安阳未来的人均商业面积仍有拓展空间。随着本工程〔10余万平米〕、沃尔玛工程〔5万平米〕以及其他拟规划工程近20万商业供给，未来5年内安阳人均商业会逼近1㎡。商业空间安阳人均商业面积与其他城市比照0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商业面积0.550.800.981.281.501.801.301.600.80安阳遵义青岛深圳合肥上海香港纽约安阳2021年37根据世联对全国三四线城市的监控，综合性一站式购物消费中心的出现是商业开展的必然商业开展潜力坐标城镇居民人均可支配收入人均GDP常州莱蒙都会58万平米、2005年启动大型商业综合体柳州谷埠街国际商城14万平米、已开业大型商业综合体鹤壁正阳商业广场，新区12万平米、年底开业大型商业购物广场南阳鸿德购物公园10万平米、在建一站式大型购物中心邯郸新世纪商业广场20万平米、在营业综合性商业购物中心案例选取标准——国内三四线城市消费水平接近案例关注点——出现的商业形式、功能、体量、出现的时机。案例总结38国际商业开展模式演变我国商业业态的开展历程安阳即将进入商业开展模式演变1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百货商店、批发市场大型综合超市、仓储商场商业街SHOPPING-MALL100020003000700010000百货商店大型综合超市都市MALL仓储式购物中心郊区Mall人均GDP商业业态演变时期安阳市区人均GDP2680$从商业开展规律来看，安阳目前是大型综超的大力开展期，即将进入Mall开展综超+百货是目前商业市场最好的经营方式，丹尼斯是绝佳代表。功能定位商业趋势39安阳主城区社会和经济开展水平正适合开展第一代Shopping-Mall，丹尼斯较类似Mall发展阶段第一代ShoppingMall第二代LivingMall特点主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”“一站式消费”，增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游甚至会议、会展等跟德国功能，空间需求更大相适应的人均GDP水平1000~3000美元3000~4000美元相适应应汽车拥有率水平15%~20%（亚洲国家）相适应恩格尔系数水平40~50％40％以下相应居民闲暇时间无要求全年的1/32006年安阳主城区人均GDP1650$2680$汽车拥有率--10%恩格尔系数约40%31%居民闲暇时间全年1/3全年1/4数据来源：佛山年鉴、禅城年鉴MALL在国际上的开展阶段及相应特点安阳相关指标ShoppingMall的开展划分为两个阶段。第一代ShoppingMall和第二代LivingMall。购物消费商品经济的载体丹尼斯为代表复合消费（多功能）体验经济的载体本项目？功能定位商业趋势40借鉴东南亚Mall的开展经验，安阳开展Mall有巨大的空间鉴于我国很多城市的人均收入已经接近或超过东南亚的局部城市，而且东南亚各国大型购物中心开展的直接原因除了零售业自身需求迫切外，更具有市镇开展及休闲观光等一一，非常值得国内企业学习和借鉴。很多专家都认为，我们在开展Mall时，可以借鉴东南亚的成功经验。菲律宾、泰国、马来西亚等东南亚国家Mall的开展既多又好，且新的Mall仍在不断地建设中。根据东南亚国家的经验，建一个10万平方米左右的Mall约需要1亿美元资金，假设经营状况良好，5-10年就有望收回投资。

人口（万人）人均GDP（美元）Mall数量平均每个Mall辐射的人口（万人）代表性的Mall曼谷8003220253250万平方米的西康广场（SeaconSquare）是亚洲最大的Mall，也是世界排行第五大购物中心。吉隆坡211（大吉隆坡地区）3950593.6亚洲最大的MidvallyMegamall、KLCC阳光广场马尼拉1591800295.533万平方米的SMMEGAMALL是亚洲第3大Mall新加坡300212302015义安城NgeeanCity购物中心、滨海广场MarinaSquare和新达城SuntecCityMall均是亚洲最大的购物中心之一安阳市区102.526801102.5美丽华购物广场比照东南亚各城市，安阳市区的人口、经济水平足以支撑多个Shoppingmall开展。Shoppingmall在安阳有巨大的开展空间。功能定位商业趋势41商业市场结论：商业仍有较大开展空间，功能复合是开展趋势人均商业面积较低，开展空间较大，商业单核开展，马太效应明显。集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店〞的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现。市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导。商业市场研究42城市背景城市坐标产业开展经济潜力城市经济Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？

——市场潜力研判市场潜力城市商业开展阶段同类型城市比照安阳商业指标分析消费潜力商业开展Answer1:依照安阳城市的目前的经济开展、消费总量、商业规模，及未来的开展趋势，完全有能力有需要10万㎡体量的“一站式〞大型商业综合体。43Q2：10万体量商业存在哪些风险？

风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退安阳经济发展受阻风险一：无视市场实际需求风险二：无视商业开发专业化需求风险三：工程定位不准确风险四：重建筑设计轻商业规划风险五：缺乏科学的业态业种规划风险六：盲目轻信主力店风险七：缺乏科学的招商规划风险八：产权销售存在弊端风险九：轻视后期的经营管理风险十：无长期的资金投入安排44本工程可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和躲避风险应对措施技术风险规划不具前瞻性充分考虑市场未来的需求设计没有考虑好实用性聘请商业经验丰富的设计公司，对设计严格把关管理运营风险财务风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本工期延误风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工程质量风险市场风险销售风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍经营风险与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司，准备市场培育期，分期开业。政策风险房地产政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退青岛经济发展受阻45Q2：10万体量商业存在哪些风险？

Answer2:市场容量与财务安排是最重要的风险防范。安阳的消费市场容量在短期内无法一次性接纳10万㎡的商业面积，应分期逐步开业化解；10万㎡的旺场，须经过几年时间的市场培育，需准备充足的资金保障：租金补贴、营销推广、卖场装饰、物业维护、建设资金利息等。风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退安阳经济发展受阻风险一：无视商业开发专业化需求风险二：无视市场实际需求风险三：工程定位不准风险四：重建筑设计轻商业规划风险五：缺乏科学的业态业种规划风险六：盲目轻信主力店风险七：缺乏科学的招商规划风险八：产权销售存在弊端风险九：轻视后期的经营管理风险十：无长期的资金投入安排46工程开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与工程研判工程市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定47决定城市商业体量的选址KPI区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的开展方向上，不会被边缘化属于城市重点开展区域良好经济运行状况和积极开展前景接近购置力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局地块条件处于较强的市场竞争地位地块大小能满足开发需求Q3：本工程能否在安阳承担这个历史角色？48商业开展阶段重要标志事件商业格局1993年1994-1995年2000年2003年2005年至今未来1993年以前国有百货大楼大开展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路开展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东三足鼎立，丹尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心新式商业设施引领消费力！核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼——彰德路——文峰路〞的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫为首的“三足鼎立〞局面，尤以文峰中路丹尼斯周边开展势头最为迅猛。按照商业开展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mal大开展时期。214商业格局31红旗路—北大街一带2彰德路3北大街4文峰中路丹尼斯49工程与周边主要(商业)设施的距离与丹尼斯：直线距离700米与北大街：直线距离450米与中山街：直线距离300米与海鑫：直线距离1100米与卫东：直线距离780米与美丽华：直线距离1600米安钢商圈1.6kM美丽华卫东丹尼斯海鑫5kM0.7kM0.78kM1.1kM50老城区工业区历史风光休闲游览区安东新区以殷墟大遗址为核心，以安阳河为纽带通过行政东区的移迁，在东部逐渐形成以行政、商务、居住、信息为主的新区以老城区为核心的传统商业效劳区以安钢、安玻、安烟为龙头的铁西工业区和城市金融中心安阳城区目前已经初步形成了5大城市组团〔人口聚集区域3-5平方公里不等〕的格局城市布局51未来安阳城市将向南、向东方向扩张，将出现“一区三片〞的空间布局本工程所处的是城市中心区中古城商业区的核心。未来格局52安东新区的开展刚刚起步，未来将有可能成为老城区外的另一个城市中心安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。中央商务区意象图2005年至今规划期建设期成熟期规划及市政根底工程启动京林等住宅工程启动中央商务区规划启动2000年2001-2004年安东新区开展刚刚开始，目前进入住宅开发核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？主要设施开工：易园2001年9月安阳党政综合楼2002年日报大厦2003年初博物馆2003年12月?未来格局53规划期建设期快速开展期成熟期商业工程办公工程市政配套土地开发路网设施居住工程中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-15年15年以后时间开发类型资料来源：世联模型案例总结不同城市政务新区的开发历程根本一致，不同城市由于开发力度不同，开发周期不同。政务新区内商业气氛的成熟至少需要20年的时间。政务新区的商业在形成和成熟过程中，老城区的核心商圈的商业不会发生削弱，更多是互补。安阳市政务新区商业气氛成熟尚需时日，老城区核心商圈的地位在很长一段时间内不会改变城市新中心区商业成熟一般需要20年，在形成过程中不会削弱传统核心商圈的地位新区商圈和原有商圈更多是互补案例选取——上海、深圳、青岛、郑州案例关注点——城市开展、商圈演变54深圳新中心区的开展经历了将近20年才进入成熟开展期深圳新中心区开展历程投资启动主干道根本完成投资大厦信息枢纽中心大厦建设中心区根底市政设施“七通一平〞根本完成；成功拍卖出让一块居住用地和黄、中海、深业、居住工程开工；六大政府工程同时开工，中心区城市公园建成中心区进入高速开展期;高交会馆、会展中心启用中心区地位已经确立;居住工程竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦、诺德等高级写字楼也相继落成1980s后1993年1995年1996年1997年1998年1999-2005年2006年以来进入成熟期商业工程开发居住工程开发办公工程开发根底设施建设开始启动规划COCOPARK，怡景中心城等进入营运，晶岛国际广场即将开业COCOPARK，怡景中心城等进入营运期，晶岛国际广场年底开业商圈演变案例55郑东新区的开展经过10年才初见规模，商业气氛开始培育2004年建设期新区按照规划启动，根底设施也同步进行住宅进行大规模开发，配套商业开发1998-2003年2003年郑东新区开展历程规划期规划开始新区商务和商业投资起步快速开展期2005年以来郑州中心城区规模偏小，拓展空间受到制约，与省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而1998年，郑州市明确提出城市向东扩展，寻求新的开展空间。经过10多年的建设，郑东新区初见规模。目前，郑东新区作为战略要地已经逐渐开始启动，龙湖商业区已经吸引了多家大型商业企业在此安营扎寨。快速开展期商圈演变案例56从安阳未来规划人口分布看，铁西区仍是居住人口重心，受消费习惯影响，核心商圈仍将是首选一般都到市里面去购物，铁西这边没什么可买的。这边的人都是这样的。——铁西某消费者铁西从安阳市住房建设规划看，未来5年内，铁西区将是住房建设的重点区域。由此可见，铁西区未来仍然是居住人口较多的区域。访谈：安东新区筹备办公室已经成立，拟规划区域可能到达70平方公里左右，人口规模30万〔现有市区95平方公里、80万〕。住房规划工程距安钢中心5km，车行时间15分钟安阳尚未出台商业网点规划，商业开展仍是自发，关键是消费力即人口。从目前看，东区住房规划的落实还有待观察，大量人口入住尚不会成为事实。另一方面，东区人口规划能够实现，那么本工程不仅是城市的交通中心，也将是城市的几何中心。57而从消费者认知角度看，未来的商业繁华带不会转移，仍将维持在文峰中路一带目前最繁华的商业带未来2-3年最繁华的商业带测试通过访谈，大局部消费者认为丹尼斯、北大街一带无法区分，几乎等同，属于文峰中路。所以，可以说，消费者普遍认为文峰中路目前和未来都将是安阳最繁华的商业带。认为未来安阳最繁华的商业带出现在东区的消费者占1/4。“政府的动作太慢了，安东新区能否建成，什么时候建成还是未知数。〞——消费者访谈消费者调查58未来，安阳将形成一主多副的商业格局，本工程将进一步强化核心商圈的地位核心商圈商业规模目前经营面积20万平米，随着本工程启动，将到达30万平，仍占全市商业体量的一半以上。核心商圈竞争取胜关键因素——商业体量无出其右老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势。存在升级空间商圈竞争预测59从规划落实看，安阳刚经过“摊大饼〞的阶段，城市框架根本形成，房地产开发正酣安东新区、经济开发区道路网络形成城市建设2006年居住及商业用地供应增长较快2005年出让土地性质单一，工业、居住占绝对主导，两者共占总出让量的95%，其中工业用地占46.49%，居住用地占48.01%。2006年土地出让用途开始多样化，尤其商业用地增加明显，到达了18.2%，而商住用地也到达了近15%。工业用地数量显著降低，占比不到20%。60住宅板块化格局已逐渐形成，铁西开发量最大，东区购房者消费力最高住宅开发关键词——五大板块销售均价：1887元/平制高点：东区，环境好，但气氛尚未形成多层为主12345678910111213141516192021221718洹北板块铁西板块开发区板块东区板块中心板块住宅开发61核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本工程具有先发优势项目性质项目进展销售状况博地苑底商挖地基，买图纸，登记阶段铺位较大140-200，一层2.98万，二层9800巴黎时代广场集中商业在建设只租不销售，租金最高140元/平米/月红旗大厦底商计划7.15开盘待回访金豪*底商销售完毕单价最高2.8万，总价200-400万大华·金商都街铺在建单铺30-40，单价约400，总价，12-15万市场主要商业供给工程城区商业物业开发有限，核心区供给很少。铁西区底商售价较低在8000-9000元/平，铁东价格较高突破10000-15000元/平。临近核心商业区的一些工程屡屡创出价格新高，目前彰德路博地苑〔原机床厂〕商铺报价高达2.98万/平米，而周边租金不过70-80元/平米/月，静态投资收益回报率只有3.2%！核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者那么认为小面积、低总价商铺很少。5432112345商业开发62拟建设重要工程：深国投沃尔玛工程蛰伏两年，表现出商家的信心缺乏深国投沃尔玛05年进入安阳，以极其优惠的地价128万进入安阳消费者虽充满期待，但动作十分缓慢。经济开发区铁西区安东新区北关区沃尔玛工程：本应进驻本工程地块，但阴差阳错拿下偏离核心商圈的红旗路地块。共占地28亩，商场约3.2万平方米，投资总额为1.57亿，因股东变故和对市场担忧，去年底才奠基，方案今年底开业，已没有希望。简评：核心商圈资源向文峰中路转移，沃尔玛工程不仅要偏离核心商圈，还处于非城市开展方向上，前景不容乐观。商业物业开发63市场传闻拟建设重要工程：丹尼斯蠢蠢欲动，两大工程如果启动，需要审慎关注除聂村工程，传闻丹尼斯欲在发贞元广场附近开发大型商业工程。另外，消费者看好的安东新区目前尚无大型商业设施规划，只有义乌小商品城正在筹划中。经济开发区铁西区安东新区北关区聂村工程：原建材市场方案改建为商业设施，现向外部招商，丹尼斯有意进驻，原方案今年5月就开工，明年10月投入使用，通过打探，没有进展。该工程一期占地80亩，建筑面积5.6万平方米，地上5层、地下一层，如果丹尼斯或者有其他商家进驻，将对分流新区消费力。简评：丹尼斯两大工程如果布局成功，将会最大分流消费力最强的铁西、新区居民，进而改变安阳商业格局。规划工程64区域竞争结论：核心商圈地位将继续保持，外围工程对核心商圈竞争有限从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位不会发生转移。住宅板块开展根本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商业中心出现尚无迹象。商业物业开发量大，但多在外围，核心商圈内较少，外围拟建工程不会构成实质性威胁。区域层面研究65商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主安阳城区建成面积95平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面积约20万㎡，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，经营面积近30万㎡，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为效劳安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。核心商圈专业市场专业市场安钢商圈市政府商业格局66序号项目名称租金1工贸城一层2元/平/日2豫北兴达汽配城0.5元/平/日3钢材市场0.07元/平/日4轻纺城布匹市场0.3元/平/日5开发区家电批发市场0.5元/平/日6化工建材城0.3元/平/日7花鸟市场1元/平/日专业批发市场在营规模约30万㎡，但除工贸城外，其余经营不佳67138101211954123水暖建材市场1工贸中心2商贸城3金桥小商品市场4万通汽配中心5兴达汽配城67豫北内衣城8轻纺城9世纪家园家具城10钢材市场13华豫纺织工业园11花卉市场12五金交电市场安阳的专业市场主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黄河大道两侧，文峰大道西侧。专业市场可实现的租金价格最高不超过2元/㎡/日。商业格局67核心商圈外围主要城市道路的商业面积约8.7万㎡，城市其他区域仍有10余万㎡核心商圈以北，红旗路、人民大道陆续开发了美丽华购物广场、金豪数码城等商业设施，但依然不能撼动核心商圈的地位。解放大道、彰德路、人民大道、红旗路等分布了约8.7万平米商业，其中街铺规模接近50%。美丽华金豪赛博居家宜人民大道解放大道紫薇大道彰德路核心商圈红旗路商业格局68核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的吸引力和辐射力核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购置力强，尤其是位于城市中心，交通便利。通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为安阳市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业〔除去专业市场〕的近50%。123123海鑫购物广场卫东购物广场丹尼斯商业格局69核心商圈年零售额估计：约亿，平均坪效6000元/年，丹尼斯最高接近1万安阳消费者一次性的消费额根据调查，核心商圈人均消费额度加权118.9元，以日人流量12万人、25%平均提袋率计算，年零售额超过13亿。商业格局估算一：根据单次消费额计算，年零售额13亿元根据调查数据测算，购物频率为1.16次/周，以此推算，核心商圈内零售额为1.16×52×118.9×25%×800000=14.3亿估算二：根据购物频率和单次消费额，年零售额14.3亿元集中式商业：丹尼斯坪效约0.8-1万/年，其他约是该数据的一半，那么集中商业年营业额约5.15亿元。街铺：专卖店单店日平均最高营业额为3000元，以2000为基准，取核心商圈880家店铺测算，年零售额6.4亿。估算三：根据零售面积和坪效，年零售额约11.5亿元安阳深圳东门占地㎞20.510.176营业面积20万50万日客流量12万40万零售额12亿50亿安阳核心商圈VS深圳东门70核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力开展是大势所趋消费者访谈：“到处是商铺了，乱乱的。〞经营者、投资者：“商铺太多了，处处是店。〞街铺比重高导致“满眼是铺〞的商业景象未来安阳的集中商业必将大行其道，这是商业开展的必然选择，安阳一样。商业开展研判71核心商圈内的竞争实质：延续原有商脉，重新构建商业分工体系彰德路文峰北街文峰南街解放路唐子巷海鑫丹尼斯文峰塔中山街北大街红旗路卫东钟楼工程地块甜水井街大院街核心商圈内竞争实质——·延续现有商脉，分享客流。·打破均衡格局，重新建立分工体系一起做大整个商圈。竞争共生分工核心商圈商业格局演变72丹尼斯一枝独秀，占据了安阳商业的霸主地位，是安阳新式商业的代表安阳消费者最喜欢的购物场所人流进入情况〔人/5min〕提袋率和女性比“人气龙头〞丹尼斯以45.3%超出其他商场在调查中，77.6%的消费者最喜欢去丹尼斯购物。而华联、海鑫、卫东、美丽华等仅占23%，足以看出，丹尼斯在安阳商业中的地位。女性比上，各集中商业女性的比例都超过了50%，各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。竞争分析核心商圈主力店73丹尼斯显示出较大的渗透系数，商圈半径最大，辐射人口最多丹尼斯辐射人群范围卫东辐射人群范围美丽华辐射人群范围海鑫辐射人群范围丹尼斯辐射范围最广，城区、下属县市和周边城市都受到不同程度的覆盖。主要消费人群集中在文峰区、北关区和铁西区，约占全部消费人群74%。海鑫其次，以文峰、铁西和下属县市为主。卫东的影响力较小，以安阳城区为主。美丽华的辐射范围更小，以文峰和北关区的居民为主。竞争分析核心商圈主力店74丹尼斯开业5年，引领了安阳商业的阶段性升级开业时间：2003年初规模：营业面积1.6万㎡，西侧有130个停车位经营业态：百货+超市经营档次：中档品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。经营状况：安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。租金水平：180-280元/㎡/月开业百货业品牌进行关门调整以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期丹尼斯〔安阳〕的开展历程明清风格的外立面时尚现代的内部装修竞争分析核心商圈主力店75丹尼斯以超市+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏1F2F超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化妆品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。丹尼斯楼层业种和品牌分布1F服装、鞋类皮具、精品、珠宝首饰、化妆品、运动类、家纺、餐饮等乔尼威顿，劲霸，苹果，Eland，花木马，鳄鱼恤，金利来，雅戈尔，鄂尔多斯，花花公子，堡马，大白鲨，依莲凡登，天意，渔，研色，Lee，Snoopy，金得利，戴梦得珠宝，周大生，Olay，清妃，自然堂，羽西，欧莱雅，佰草堂，ZIPPO，老银匠，梦特娇，达芙妮，百丽，千百度，红蜻蜓，康奈，nike，kappa，adidas，罗莱，德克士2F超市竞争分析核心商圈主力店76成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验地段优越，同时享受政府优惠政策核心位置；低本钱取地，广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。定位准确集中式的商业形式满足了安阳人对现代商业形式的渴望，业种组合、经营档次迎合安阳消费需求。现代商业元素的充分运用大面积免费停车场、多个方向多个宽敞的主入口，开阔、清新、现代的内部商业空间。丹尼斯作为河南商业旗舰的示范效应，业内No.1丹尼斯目前河南商业领域的旗舰，具有丰富的运营管理经验，以超市带活百货，针对性营销，商户调整等，同时联合与各大企业发行代金券。竞争分析核心商圈主力店77VS丹尼斯：引领商业升级+引入超强人气商家如沃尔玛，将在竞争中处于有利之势短期内消费力被截流丹尼斯截流了最主要的消费力来源——铁西区，但随着安东新区的开展，这种局面将改变进而扭转，这是本工程未来最大价值点之一。短期内地位难以撼动，但未来变数较大丹尼斯的龙头地位短时间内难以改变，但后续缺乏开展空间，无法进一步商业升级。引领商业升级+超越丹尼斯的主力商家是本工程制胜之点引入全面超越丹尼斯的知名商家，如沃尔玛、家乐福等大型卖场，坚决一击，与丹尼斯分庭抗礼或者形成核心商圈双主力店的景象。竞争分析核心商圈主力店沃尔玛的进驻将会给安阳的商业带来很强的冲击力，首当其冲的便是卫东〔最近〕，其次是丹尼斯。沃尔玛作为世界零售业巨头，它的力量足以改变整个安阳的商业格局。——海鑫经营者周先生78文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营状况良好，南街次之，内街经营惨淡文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总建筑面积5.8万㎡，608家街铺。经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。目前外街经营状况良好，内街经营惨淡。临街街铺文峰北街文峰南街巴黎购物广场中环百货丹尼斯新华书店凯盛家居文峰塔中山街文峰时代步行街工程地块文峰时代步行街结构图竞争分析核心商圈街区79无诱因、无驻留、无冲动成为文峰时代步行街内街经营惨淡的主要原因文峰时代步行街结构图如果在唐子巷和文峰北街处设置主力店或广场等吸引人气的设施，那么可以与丹尼斯的人流形成互动。竞争分析核心商圈街区北大街中山路文峰南街金凯悦唐子巷文峰北街新华书店丹尼斯巴黎服装广场中轴线车流动线人流动线80完全复制的单元格，显得单调，无特色，难以引发消费者“购〞的兴趣全部都是一样的，没什么新意，不时尚，也就不想去了。——某消费者竞争分析核心商圈街区81从建筑设计看，文峰时代步行街仍停留在形式上的简单模仿，局部装饰性的点缀，但趋于平淡，不能同商业有机结合12341端头的牌坊2特色的路灯3白墙灰瓦的建筑4特色的垃圾桶从建筑上看，白墙灰瓦的明清民居建筑风格在步行街内简单重复，完全仿造。在装饰性物品看，端头的牌坊、路面铺装、特色的路灯和垃圾桶，竭力想表现文峰步行街的文化特色气氛，但流于简单和平淡。文化味浮于外表，没有渗透到商业中。如广告位的设置，商业气氛的渲染上没有到位。竞争分析核心商圈街区82中环百货在接替夏绿地购物中心后依然惨淡经营规模：总建筑面积4.1万㎡，地上三层，地下２层，其中地下停车位达600多个。经营业态：超市+专业市场+专卖店经营定位：低档品牌经营经营状况：接替市场影响较大的夏绿地失败性商业工程，依然经营惨淡，空置率50%。经营方式：独立收银，销售出租与管理出租结合。租金水平：至2007年9月，租金维持在20元/月/㎡〔不分位置〕，之后做相应调整。中环百货的发展历程租售并举，价格5500-16800元/㎡，租金70-250元/月/㎡。设超市、百货、休闲娱乐为一体。夏绿地投资兴建夏绿地开业，上海联华超市入主夏绿地正式关门，上海联华停业中环百货入主夏绿地2003年12月2005年9月2006年10月2007年3月重新组合商家，租金30元/月/㎡中环百货已在郑州挂牌拍卖2007年6月由于夏绿地的失败，中环百货接受后，一改夏绿地高端路线的形象，主动放低姿态，走低端路线，但依旧人气冷清。不管走高段路线还是走低端路线，都逃避不了经营惨淡的局面，原因何在？竞争分析核心商圈主力店83前身夏绿地的失败、文峰时代步行街的影响、巴黎服装广场的施工不同程度削弱了文峰中路区域的商业价值，中环百货存在先天的地块阴影前身夏绿地购物中心失败在消费者心中造成了一定的阴影。中环百货接手快，来不及转变地块的商业形象。中环百货入主原夏绿地地块，仅仅与夏绿地的关门相隔5个月。时间之短，原夏绿地块失败的商业形象没有在消费者心中得到缓和和改善。同时，文峰时代步行街经营效益差，人流量少，进一步削弱了文峰中路区域的商业价值巴黎服装广场正在施工中，局部程度上也阻挡了人流东移。中环百货在夏绿地关门5个月后迅速开业，保存了原有全部的建筑形式，仅换了招牌和户外广告。竞争分析核心商圈主力店84保存前身夏绿地原有的建筑规划是中环百货的天然硬伤停车场出入口BDCA巴黎服装广场保护小宅文峰南街文峰北街停车场出入口中环百货平面示意图中轴线根本情况：A楼：建筑面积1383.07㎡，经营内容为餐饮和休闲。B楼：建筑面积8739㎡，经营内容为服饰鞋类。C楼：建筑面积7521.02㎡，经营内容为饰品、五金和餐饮。D楼：建筑面积2696.24㎡，目前为空置。地下室：两层，面积19805.6㎡，-1层为食品超市、日杂等，-2层为地下停车场。停车太不方便了，都不知道往哪个方向走。中环百货那边没有形成片，逛起来没劲。——消费者王先生车行方向车行方向展示面展示面整体布局上受安阳老城规划影响较大：保存中轴线，保护历史古迹等，导致中环百货分割为四个单体，最大体量仅0.87万㎡，对丹尼斯等不能产生规模上的威胁。展示面不强：受停车场、保护古迹的影响，中环百货仅文峰北街和文峰南街两个展示面，这一点远不如丹尼斯。停车场的设置不合理：停车场对外交通接驳场差，同时将停车场设在地下二层，不符合安阳人的习惯。竞争分析核心商圈主力店85内部规划布局不合理，知名商家无法入驻中厅过大：由于各单体面积不大，而中厅过大，导致内部的经营面积很小。内部简单分割：各层间简单分割为20-40㎡的小隔间，内部商业街的格局，方向感不强，给经营者、消费者带来不便。通透性不强：铺位之间的隔断采用简单的板面隔断，通透性不强，给消费者的感觉不佳。铺位间展示面不强：由于采用实体板分割，各商铺间仅有一个展示面，不利于商家的经营。3m竞争分析核心商圈主力店86前期定位的错误给中环百货的失败埋下伏笔档次与物业类型相冲突：在前期夏绿地高档定位失败的情况下，自动降低档次，低档品牌运营，不符合安阳消费群对集中式商业期望，背商业开展潮流而驰。混乱的业种规划：对业种没有进行明确的规划，靠业种的自然聚集，定向业种占据最正确位置，不能带动人气。无选择的招商策略：由于招商困难，中环百货放宽商户进入的门槛，不加选择，造成商户和经营者的困扰，导致目前空置率到达50%以上。东西和北大街差不多，属于中低档。超市太小，又划分成几个隔间，逛起来很不方便。——消费者竞争分析核心商圈主力店87后期混乱无序的家族式管理加速了中环百货走向失败家族式管理：中环百货为家族式企业管理，管理上武断，一家之言，很少听取商户和员工的建议。混乱无序的商业经营管理：由于管理层在商业经营上经验的缺乏，导致后期营运管理混乱无序。例如仓促开业，给消费者心中造成不好的印象；租金收取上的“一刀切〞，赶走局部优质商家。开业的时候去过一次，开业的店铺不多，很多店都还没有开业，很冷清。——消费者都是老板说了算，根本不听下面商户的声音。——中环百货某经营者竞争分析核心商圈主力店88中环百货的失败归结于地前身夏绿地带来的先天缺陷、前期错误的定位和招商策略，后期混乱无序的家族式管理；中环百货地段的价值有待挖掘中环百货的失败主要来自于前身夏绿地的影响、前期错误的定位和招商策略、后期混乱无序的家族式管理三方面的原因，而最致命的前身夏绿地所带来的规划布局上的缺陷，是工程无法与西边丹尼斯抗衡最主要的原因。地段并非是中环百货失败的原因，事实上，访谈中多数被访者认可了文峰中路东段的价值。前期错误的定位和招商策略后期混乱无序的家族式管理前身夏绿地带来的先天缺陷中环百货的地段价值可以进行进一步的发挥，而建筑实体的价值几乎为0！中环百货的失败竞争分析核心商圈主力店89中环百货严重影响工程与现有街区的交通和可视性，建议购置后统一规划建设阻挡了商脉连续性目前文峰北街西端由于丹尼斯的带动已经成为安阳人气最旺的地段，中山街的租金已经到达90-180元/㎡/月，但文峰北街东端人气明显缺乏，中环百货阻碍了人流的东移和商脉的流动。使地块在消费者心理上造成了不利的影响中环百货几经易主，但都以失败告终，在消费者心中造成文峰中路做不好商业的印象。影响工程规划中环百货位于工程西边，尤其D楼和地下车库出入口与规划中的商业街直接相连，在商业街的规划中，应重点考虑躲避中环百货车库出入口给商业街带来的人流阻隔、交通不便方面的影响，同时也要考虑本工程的人车流动线同外界的接驳。竞争分析核心商圈主力店90巴黎服装广场：在建设中，与中环规划类似，临近中山街，经营状况还有待观察竞争分析核心商圈主力店ABCD中环百货文峰南街文峰北街中轴线文峰时代步行街文峰时代步行街中山街巴黎服装广场平面示意图开业时间：2007年10月规模：约1万㎡经营设想：一层以运动为主题，打造豫北最大的运动城；二层精品男女装；三层休闲健身馆档次：高中低档品牌经营规划：明清建筑风格，分四块，保存中轴线租售状况：全部租赁，不进行销售。目前招商正在进行中，国际品牌阿迪、耐克、kappa已进入。租金水平：90-140元/㎡/月〔一层〕；60-80元/㎡/月：40-60元/㎡/月91巴黎服装广场：工程可视性有一定影响，对本工程影响较中环小承接商脉的延续巴黎服装广场的开业将与文峰时代步行街、北大街形成联动，承接商脉的东移，引导人流向东移。经营好坏对工程有一定的影响，但较中环小巴黎服装广场目前还处于招商阶段。后期经营状况有待观察。但经营好坏所产生的影响较中环小竞争分析核心商圈主力店影响工程可视性巴黎服装广场的存在对工程，尤其是商业街的可视性有一定影响。92北大街是安阳传统的步行商业街，以经营群众服饰为主，南部档次较高，目前经营状况良好临街街铺文峰北街文峰南街巴黎购物广场中环百货百货大楼老电信城拱宸广场解放路中山街北大街红旗路卫东钟楼文峰时代步行街快乐时光项目地块甜水井街北大街道路结构图北大街业种结构竞争分析核心商圈街区北大街北连拱辰广场，南接文峰中路商业步行街，内有古迹钟楼，历来是安阳商贸最繁华的地段，是安阳标志性步行商业街。变迁：经过1988和2002年两次大规模的改造。规模：长约633㎡，经营面积13093㎡，店铺数量184间(主街)以经营群众服饰为主，经营状况良好。93选点1：北段选点2：钟楼南选点3：中山路注：由于步行街上自行车、电动车并没有全部禁止，乘客计入统计人数，统计时间上午周六上午11：00附近。（人/min）根据正态差方进行全天人流估计，北大街周末日人流量约3-4万人〔北大街管委会数据为10万人，应该为节假日最大人流〕，丹尼斯唐子巷一带是该数据的1.5倍即4-6万人。与本工程同时刻人流量相同竞争分析北大街周末全段人流约3-4万人，仅次于丹尼斯周边核心商圈街区94简单划一、缺乏共享空间是北大街规划存在的缺陷，没有解决停车位导致该商业街经营档次较低街道空间形态简单划一，趣味性不强。钟楼为唯一的共享空间，但尺度很小，人流难以聚集。由于是步行街，禁止机动车进入，给步行者平安放松的空间，但由于没有解决好停车的问题，导致高端消费群不愿意进入。人流动线非常清晰，从不同的方向可以快捷地进出北大街。在规划上虽然考虑了二楼的商业价值，但设计上不合理，导致二楼多为空置。北大街道路结构及人流动线拱宸广场北大街北大街解放路卫东唐子巷文峰商业街文峰北街钟楼北门西路裴家巷钟楼西巷竞争分析核心商圈街区11213空间形态共享空间短街&窄巷交通组织人车分流街区规划水平研判处于老商圈！第一条步行街。95北大街在设计上简单传承了老城区明清建筑风格，但外立面表现杂乱，装修低档街区建筑设计水平研判历史文化的传承天际线外立面建筑细节及材质运用白墙灰瓦的建筑风格杂乱的外立面低档的装修竞争分析核心商圈街区96密密麻麻的广告招牌成为北大街营造商业气氛的工具，绿化、软性装饰等较少见到竞争分析核心商圈街区97安阳：美丽华购物广场曾引进“一站式〞消费、Shoppingmall经营模式，但经营很差2004年2006年7月28日启动开业家世界进驻2007年3月30日家世界更名为华润万家规模：总建筑面积3.9万㎡，12000㎡的休闲绿地广场，260个停车位。硬件设施：3部垂直的观光电梯，8部自动扶梯，中央空调、背景音乐。经营业态：超市＋百货经营模式：首家引进“一站式〞消费模式和shoppingmall经营模式。租金水平：扣点15个点+3元/月/㎡的管理费。98经营档次、品牌、种类相对其它集中式商业较差美丽华购物广场楼层业种和品牌分布-1F华润万家（2007年3月30日原家世界被华润全面收购）1F珠宝、首饰、鞋类皮具、家电数码、饰品、化妆品、餐饮、女子SPA金大福、绿翡翠、鳄鱼、梦特娇、保罗、百丽、天美意、玉兰油、美宝莲2F女装、精品培罗成、罗蒙、BOSS、E-Land、花花公子3F男装、家具饰品、童装、运动服饰、KTV邦威、森马、