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文档简介

物业管理对象和内容一、物业的认识与分析

“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。一、物业的认识与分析某物业A单位举例分析：

售价3000元/m2面积100m2公摊3m2（平均分摊）则：A单位房款＝3000×100＋3000×3＝30.9万公共部分ABCD物业的认识与分析：分析：

业主专有部分购房款包括：公共面积分摊物业的认识与分析

结构－－基础、结构、天面；1、共有物业范围空间－－有效空间；配套－－设备、设施和场地。

户内面积－－以门窗为界限；2、专有物业范围阳台面积－－阳台垂直投影；户内归属业主的建筑－－如隔墙等。物业的认识与分析物业的认识与分析4、法律假说“表层粉刷说”－－与共同共有；“壁心说”－－与部分共有。（二）物业的特点及分析1、规模趋大；2、技术含量越来越高；3、共有物业比重不断增加；4、共有物业正常运行是物业使用前提条件。物业特点分析（4）共有物业正常运行是物业使用前提上述特点共同作用所致。（三）共有物业管理1、业主自行管理经济上－－是否合算分析技术上－－是否可能

法规上－－是否允许

共有物业管理分析（1）矛盾：

共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。解决的有效途径：共有物业管理权让渡。共有物业管理分析（3）2、物业管理等专业公司介入物业项目管理－－对共有物业进行管理，确保物业正常使用。

平等民事法律当事人分析商品交换关系产生物业管理的含义？

物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

二、物业管理对象和内容（一）物业管理对象－－共有物业“物”的方面；物业管理对象“人”的方面；物业管理对象“人”的方面－－物业区域业主和非业主使用人的行为。

物业管理难点之所在。（二）物业管理内容物业管理内容实质是物业管理对象的具体化。常规性公共服务与管理1、基本内容针对性专项服务有偿服务委托性特约服务2、物业管理内容的“三位一体”管理三位一体服务经营任何物业管理服务均是“三位一体”。三、物业管理环节（一）物业管理早期介入（二）物业管理前期服务（三）物业管理管理服务（四）物业管理服务退出（一）物业管理早期介入概念：物业建设项目立项至物业接管验收之间的时期。（不包括接管验收）接管验收：建设单位向物业管理单位移交物业的过程。物业管理环节（二）物业管理前期管理1、期限：自物业接管验收开始至签订《物业服务合同》（或物业管理单位退出物业服务）时止。物业管理前期管理（1）2、此阶段称为前期物业管理；《前期物业服务协议》；（三）物业管理管理服务涵义：业主与物业管理单位正式签订物业服务合同的有效期间。期限：《前期物业服务协议》终止，至《物业服务合同》终止。物业管理退出合同到期

退出原因双方协议中止合同

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