往年估价理论与方法冲刺卷及答案

估价理论与方法冲刺卷（总分100分，考试时长90分钟）一、判断题（每小题2.5分，共100分）（）1、估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）2、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）3、估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。（）4、外部性也称外部效应、外部影响，有害的外部性也称为负的外部性、内部经济。（）5、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（）6、房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（）7、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。（）8、相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（）9、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）10、可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（）11、运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（）12、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）13、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。（）14、如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。（）15、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）16、与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）17、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）18、消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。（）19、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）20、专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（）21、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）22、运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）23、在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）24、房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。（）25、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。（）26、比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）27、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）28、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（）29、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）30、对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。（）31、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）32、企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（）33、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（）34、【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）35、估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）36、建设期的起点和开发经营期的起点相同。（）37、除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）38、遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。（）39、残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）40、【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元／m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元／m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。

参考答案一、判断题1、错误【解析】本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。2、错误【解析】本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。3、正确【解析】本题考查的是房地产估价的要素。估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。4、错误【解析】本题考查的是相互影响。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济。参见教材P63。@##5、正确【解析】考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。6、错误【解析】考点:房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。7、正确【解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。8、正确【解析】考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。9、错误【解析】本题考查的是房地产状况调整的含义。房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。10、正确【解析】本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。11、错误【解析】本题考查的是路线价法。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。12、正确【解析】本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。13、正确【解析】本题考查的是收益法概述。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。14、正确【解析】考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。15、正确【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。16、正确【解析】本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。17、正确【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价＝3000/1.6＝1875（元/m2），乙地块楼面地价＝3500/1.8＝1944.44（元/m2）。18、正确【解析】本题考查的是房地产需求。消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。19、正确【解析】考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。20、正确【解析】考点:房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。21、错误【解析】考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。22、正确【解析】考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。23、正确【解析】考点:房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。24、正确【解析】本题考查的是房地产区位因素。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。25、错误【解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。26、错误【解析】本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正”，即是进行交易情况修正。27、错误【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。28、正确【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。29、正确【解析】本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。30、错误【解析】考点:选用估价方法进行测算。对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，应在估价报告中充分说明未采用的理由。31、正确【解析】考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。32、正确【解析】考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。33、正确【解析】本题考查的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。34、错误【解析】本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。35、错误【解析】考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。36、正确【解析】考点:后续开发经营期。建设期的起点和开发经营期的起点相同。37、错误【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，实际状况包括实际的用途、规模和档次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。因此，现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。38、错误【解析】考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。39、正确【解析】考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残