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文档简介

提高专题培训销售逼定技巧HEAD-JOIN(CHINA)REALEATATECONSULTANTINSTTUTION讲师:王涛一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术逼定逼客户定购下定金,它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推荐过程这个步骤是必不可少的,而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志。一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术1、已经激发客户的兴趣逼定时机2、置业参谋已经赢的信任和客户的依赖3、有同一客户看该套房屋或者制造这种场景4、现场气氛较好一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术1、语言上的购置信号2、行为上的购置信号3、逼定本卷须知语言上的购置信号客户的问题转向有关商品的细节,如费用、价格、付款方式等;对推荐员的介绍表示积极的肯定与赞扬;询问优惠程度,有无赠品时;一位专心聆听、寡言少语的客户,询问付款及细节时;讨价还价,一再要求打折时;向推荐员打探交楼时间及可否提前;对商品提出某些异议,关心楼盘的某一优点和缺点时;接过推荐员的介绍提出反问;询问同伴的意见时;对目前正在使用的商品表示不满;询问售后效劳时。行为上的购置信号客户的面部表情从冷漠、疑心、深沉变为自然大方、随和、亲切;眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采,从假设有所思转向明朗轻松;嘴唇开始抿紧,似乎在品味、权衡什么;

用几套户型反复比较挑选后,话题集中在某单位时;关注销售人员的的动作和谈话,不住点头时;

突然用手轻声敲桌子或身体某局部,以帮助自己集中思路,最后定夺;反复/认真翻阅楼书、定购书等资料细看时;离开又再次返回时;实地查看房屋有无瑕疵时;客户姿态由前倾转为后仰,身体和语言都显得轻松;出现放松姿态,身体后仰,擦脸拢发,或者做其他放松舒展等动作;转身靠近推荐员,掏出香烟让对方抽表示友好,进入闲聊;当客户靠在椅子上,左右相顾突然双眼直视你。本卷须知观察客户对楼盘的关注情况,确定客户的购置目标;不要再介绍其他单位,让客户的注意力集中在目标单位上,进一步强调该单位的优点及对客户带来的好处;让客户相信此次购置行为是非常正确的决定;切忌强迫客户购置,或表示不耐烦情绪:“你到底买不买?“;注意成交信号,必须大胆提出成交要求,进行交易,干脆快捷,切勿拖延;关键时刻可以主动邀请销售主管参加。一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术1、正面进攻,反复强调产品和环境的优点,重复购房手续、步骤,逼其下定。2、步步紧逼,找出问题,各个击破,完美成交。3、举例保证,现在定购是对他最有利,告诉客户不定而可能发生的利润损失。4、提供某项特殊的优惠作为下定鼓励。

5、假设一切已解决,草拟付款、合同、交房日期等。

6、商议细节问题,多投入、了解,彼此付出。7、诱发客户惰性。

一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术在实际销售过程中,应坚持进可议、退可守的原那么。举例来说,假设销售人员已完全掌握了客户的购置动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的单元再加以逼定呢?1、锁定唯一可让客户满意的一个单元,然后促其下决心:抢购方式;直接要求下决心;引导客户进入议价阶段。2、重复强调优点:地理位置好;产品品质优越;产品配套完善;开发商、物业效劳好等。3、直接强定:客户经验丰富,二次购房,用于投资的同行;客户熟悉附近房价及本钱,直截了当要求以合理价位购置;客户对竞争个案非常了解,假设不具优势,可能会失去客户。4、询问方式:在接待客户的过程中通常采用询问的方式,了解客户的心理,并根据其喜好,重点突出产品的优点,消除其购房时可能存在的疑虑。一、逼定意义二、逼定时机三、购置信号四、逼定方式五、逼定技巧六、逼定话术这种主法适用于善于思考的人,如:“xx先生,在美国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时,会拿出一张纸,从中间划一道,将‘利好’和‘坏因素’全都列出来,分析得失……。现在看来,出除了你觉得工程稍微远一点外,小产权在未来还是能够转正的,其余的都是周边社区所不及的,您还犹豫什么?〞1、富兰克林成交法这是常用的、非常受欢送的方法。

“不是A,就是B〞。记住!给顾客选择时一定不能超过两个,否那么他会迷茫不容易下决定。可以这样问:“您是一次性付款呢还是首付50%呢〞/“您是交现金还是刷卡〞,/〞您是。。。还是。。。2、非此即彼成交法在销售中,尽量说服客户交定金,先交50000元大定。。交小订也可以的并且可以退的,只是保存房号用的。这样,客户反悔的机率会小很多。3、“人质〞策略成交法当您和客户僵持一段时间,就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下,你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次永远都是对等的,买房和买菜不一样,就像你不可能花1.2元/月的管理费得到专业的酒店管理效劳一样,你别让我为难,我们经理也来了〔当经理介入而客户提出过分折扣等时〕,最多xx折。实在你不满意,咱们就当交个朋友吧〞。4、单刀直入法备注:这是一种冒险的谈判方式,但这使交易能继续下去,因为压力是双方的。房地产不同其它行业,它的定价,规那么和内涵丰富得多,都说“一生幸福与一次选择〞,没有听说过客户上来就要求5折的。因此,在价格上要一口价,决不退让,要退让,也得假装去请示,因为只有这样,客户才觉得珍惜。否那么让价太顺,客户反而觉得有水分,反而不客易成功。〔你多去找经理几次没有问题〕可以的可求得经理的协助谈判。5、决不退让一寸成交法有人说,大家子一起来买房时最难对付,七嘴八舌,不知所云。这时置业参谋要用心。你一定要观察出谁出钱?他买房的目的?是为儿女,还是为老娘?那个“影子〞就是最有发言权的人。6、家庭策略成交法是指在一方〔男方或女方〕犹豫之际博得另一方的好感,由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟〞,对年轻的夫妻尤为有效。夫妻也要看谁做主,利用两个的感情是可以成就你的最少一套房子的7、蜜月成交法当客户快要被说服了,还有一点动摇,需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中,客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否免1—2年的物业管理费等。退让成交法需要销售主管和经理的配合。如:“您今天能交足定金,3天内签约的话,我去向领导申请看能不能帮您申请到97折〞。客户在外表上占了上风,因此他会乐意接受。8、退让成交法这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而豫不决的客户最管用。这要求一开始就要真诚用心地展示工程的主要细节和卖点,解答客户关心的问题,等客户心动了,可用这种方法。创造紧迫感不三种方法:9、恐惧成交法工程热销,不赶紧定,就要失去这种权力某一经典户型快销售完了

价格马上升或折扣期限已到期。

备注:任何时候都要强调工程热销。一般的做法是要求置业参谋尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户认购,其余的客户就感到压力。ABC成交法是最简单的成交方法。像ABC一样,它由三个问题〔步骤〕构成。当你平稳结束了推荐过程,没有听到过多的消极回误码或异议时,可以使用这种方法10、ABC所有问题解决成交法置业参谋:还有什么问题吗?

客户:有,比方:……

置业参谋解答和解决完毕所有问题后

客户:根本没有了置业参谋:这么说你都满意?

客户:暂时没有问题

置业参谋:那我们今天就交定金吧,你是交现金还是转账呢?此方法也叫咄咄逼人成交法,如果客户说我要考虑一下,实际上是一种借口,它的真正含义是他还没有准备好。客户不想说是或不,他想逃离压力,因为客户感觉到自己已往里陷了,便更多的信息还未得到,还没有足够的信心。11、“我想考虑一下〞成交法客户:我考虑一下置业参谋:这么说您还没有信心?客户:物业管理费这么贵?置业参谋:……客户:我还是考虑一下,好吧?置业参谋:你能直接告诉我您最不放心的是什么吗?是**?客户:对工期,我最不放心的是工期。

当客户提出考虑一下的借口时,你一定要先孤立异议,继而咄咄逼人地将客户所担忧的问题全部说出来。没有遮羞布,问题也就能够解决了。次要问题主要是指客户对工程细节提出一些异议,而这些细节又无伤大雅,如“我们选用美国原厂的OTIS电梯还是用三菱〞?之类问题,实际上两种电梯属于同一档次产品,不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已,对客户提出的次要细节应认真地答复或干脆说“世界上没有任何一种产品是十全十美的,您的意见非常珍贵,只是工程的方案早已定了,我们可以在以后的工程中考虑您的建议〞。这样答复的前提是,此类问题对签约实在不构成威胁。12、次要问题成交法档案成交法又称羊群成交法,你可以告诉客户他未来的邻居是谁,已有谁认购,已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案,突显工程的品位,客户在“名人〞和“同类〞面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案!13、档案成交法是指拿别的工程与我们做比较。比较的应该是同档次工程或可替代的工程。切记!比较时一定将话留三分,不要用语言中伤别的工程,介绍要客观入理,这样,客户心理天平才会倾向于你。14、产品比较法坦白成交法就是将工程的优缺点全盘托出“您看着办?〞、“我就有这份自信〞、“没有必要隐藏缺点〞。这种推荐方法适合于心眼小的客户,他们一定惊讶而狂喜,为你的老实而叫好。“不买?没道理呀!〞15、坦白成交法你推荐的不只是产品和效劳,也是一种生活方式,一份感情。你在任何时侯都应怀着“效劳〞的心态,一次次送资料,下班后还一次次等待迟到的客户。你还必须有站在客户角度分析问题的眼光,到这个程度,客户只有感动的份了,又一单进帐,又赢得朋友了。16、感动成交法成交是下一次销售的开始,销售员应该明白不断总结销售成功的原因和经验,在终结之日多些自问。

在销售过程中,我是否留意了对价格的保护?在销售过程中,我是否得到了竞争的情报?在销售过程中,我是否设法使顾客增加了对自己产品的认识。在销售过程中,我是否明白知道客户不需要的是什么?在销售过程中,我是否过分注重与客户的私交?结语客户看房之后的逼定技巧一、时时警觉,准备落订。警觉不是紧张,千万不要夸夸其谈,忘乎所以,错过落订时机,准备充分有利于树立自己成交的信心。二、建立客户对你的信心。透过你的包装让客户感觉你的职业能力及老实操守。将产权说词、屋况良好、房屋整洁等可控因素展露无遗,你的说词便可赢得客户信任。自己的感想:三、对客户所好、需求、弱点找准,寻机进攻,是否因为隐居而选择、开车方便、休闲玩乐,打高尔夫,格局及厨房太太是否喜欢,自己朋友来到是否感觉自己有

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