武汉大学政治与公共管理学院862综合知识（含土地经济学、土地管理学、行政管理学）历年考研真题汇编（含部分答案）

目录

2011年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院866综合知识（含土地经

济学、土地管理学、行政管理学）考研真题

2010年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院863综合知识（含土地经

济学、土地管理学、行政管理学）考研真题

2009年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院859综合知识（含土地经

济学、土地管理学、行政管理学）考研真题

2007年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院458综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题（含部分答案）

2006年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院471综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题（含部分答案）

2005年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院488综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题（含部分答案）

2011年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院866综合知识（含土地经济学、土地管

理学、行政管理学）考研真题

2010年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院863综合知识（含土地经济学、土地管

理学、行政管理学）考研真题

2009年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院859综合知识（含土地经济学、土地管

理学、行政管理学）考研真题

2007年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院458综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题

2007年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院458综合知识（含管理学、土地资源管

理学、土地经济学）考研真题（含部分答

案）

武汉大学2007年攻读硕士学位研究生入学考试试题

科目名称：综合知识(含管理学、土地资源管理学、土地经济学)

科目代码458

注意：所有的答题内容必须答在答题纸上，凡答在试题或草稿纸上

一律无效。

一、辨析题(共5题，每小题6分，共30分，判断正确得2分，说明合

理得4分)

1．土地利用的效益评价包括经济效益评价和社会效益评价

2．审计分为内部审计和外部审计两种类型

3．人、机、料各种结合方式的改进和更新就是制度创新

4．集约度是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量

5．按照扇形布局的设想，一座楼房的各层按其余外面联系的方便

程度，可分别划归不同圈层

二、简答题(共8题，每小题10分，共80分)

1．土地市场的功能与运行条件

答：（1）土地市场的功能

①优化配置土地资源

土地资的配置方式因配置于手段不同而分为行政划拨方式和市场方

式。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者

手中，实现土地资源与其他生产生活资料的结合。中国几十年的实践证

明，这种单一的行政划拨方式一般说效率是低下的，极易造成土地资源

的巨大浪费。

②调整产业结构，优化生产力布局

经济的健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机

制为核心的市场机制就像一只“无形的手”，时刻对一个国家或地区的产

业结构和生产力布局依市场原则进行调整，以实现最大的经济效益。地

租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业

中配置的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学，更能

促进生产力布局的优化。比如，一个城市工业用地供给过多，而商业服

务业用地供给过少，则工业用地价格就会下降，商业服务业用地价格就

会上升，理性的供给者就会减少其工业用地供给而增加商业服务业用地

的供给，以获取更大的利益。这种市场的调节通过对土地在工业与商业

服务业之间的合理分配而实现产业结构的合理调整。

③健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

一个完整的市场体系，不但有消费品市场、一般生产资料市场，还

应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场

机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基

本生产要素，只有实现其市场配置，才能健全市场体系，最大限度地发

挥市场机制的作用。

（2）土地市场的运行条件

①市场经济环境

价格机制和风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主

要因素，是市场运行的内因和原动力；一切非经济的行政二法律、道德

等力量只有通过市场机制才能发挥作用，是市场运行的外困和推动力。

土地市场的运行同样离不开市场经济这一最基本的外部环境。

②土地产权明晰

产权明晰是现代企业的基本标志，具有明晰产权的现代企业又是市

场经济的基本要素。土地是最基本的资产，无论是私有或公有，明晰的

土地产权是建立土地市场的最基本条件。由于土地市场的客体是土地的

各种权利，如果权利界定不明、归属不清，权利的交易就无法进行。因

此，明晰土地所有权及以所有权为核心的各种派生权利是土地市场运行

的基本前提。

③发达的土地金融市场

土地开发是一项投资额巨大、回收期很长的投资活动。世界各国的

经验表明，地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以

靠个人资本进行土地开发，而必须借助银行的资金。具有健全和完善的

银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式，土地市场才能繁荣兴

旺。

④完善的土地法规

法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地

市场秩序，保护土地投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑

制土地投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规。

健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。

⑤良好的市场中介机构

土地市场是一个不完全市场。由于土地市场信息不全和需要大量专

业知识，大多数市场主体处于不对等的位置。为了土地交易顺利进行，

服务于土地市场的专业人员和机构必不可少。土地价格评估、土地交易

法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务，是土地市场运行的润滑剂。

2．土地金融的特点及作用

答：（1）土地金融土地金融是以土地经营为目的的资金融通活

动。

土地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的国

防费、警察费、贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、

证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活

动。

（2）土地金融的特点

①土地金融是有担保的金融

土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保。

担保包括人的担保(即信誉担保，具法律效力)和物的担保。人的担保，

通常是由信誉卓著或资本雄厚的第二人(可以是个人或企业)为债务人的

债务清偿提供担保，当债务人不能履行贷款合同时，该第三人具有代为

履行偿还贷款的责任；物的担保，就是以特定的财物为借款人债务的履

行作担保，当债务不能履行时，债权人有权行使该担保物权，无论债务

人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人，都能从该担保物权

的执行中获得债权的优先清偿。

②土地金融以抵押权为基础

土地金融以土地抵押为前提，以土地抵押权的设立为开始，并以抵

押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。中国台

湾学者黄通强调:“抵押权实为不动产金融之基础。”所谓抵押权，就是抵

押权人对抵押财产享有的优先受偿权，即债务人或第三人不转移对其财

产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不能履行债务时，债权

人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的

权利。

③土地金融一般要实行证券化

一般地说，土地金融和其他金融一样，其负债大多为期限较短、流

动性较强的短期负债，但其资产则具有期限较长、额度较大的特点，当

该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例，通常为

25%—30%时，银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期

资产短期化，即使资产具有流动性，有必要对房地产抵押贷款进行证券

化。

④土地金融具有较强的政策性

土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。

一方面，农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地

金融有诸多限制；另一方面，城市居民住房问题的解决，关系到社会的

安定团结和政局的稳定，因此政府通常要透过房地产金融部门，通过各

种奖励、补贴或税收优惠等手段，来支持购房贷款的发展，从而实现居

民的安居乐业。

⑤土地金融业务成本较高，但收益较好

一般讲，一宗房地产抵押贷款一般需要经历:借款人资信调查、房

地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销，有时还需执行抵

押权(当债务不能履行时)；在这一过程中，需要和土地管理部门、产权

登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系；需要有相关知识的专

业人员协作，如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人

等的配合，因此，操作较为复杂，这使得土地金融的经营成本较高。但

另一方面，因其涉及的步骤较多，使得房地产金融的业务派生性较强，

即可带动一些银行中间业务的发展，为金融部门带来了可观的手续费收

入。

3．收益还原法的基本原理及基本公式

答：（1）收益还原法的基本原理

收益法也称收益还原法、资本化法，是将房地产预期未来各年的正

常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一

定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。

收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价

格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估

价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值

的总和。

采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。

还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。

在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算

房地产价格的非常关键的问题。

（2）收益还原法的基本公式

①房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式

为：P=a/r

式中：P——房地产价格

a——房地产纯收益

r——房地产还原利率

②房地产使用年期有限且其他因素不变

当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其

计算公式如下：

式中：P、a、r同前；

n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。

③房地产纯收益在若干年内有变化

房地产使用年期无限

当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变

化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算

公式为：

式中：P、a、r同前；

——第i年纯收益；

t——纯收益有变化的年限。

房地产使用期有限

当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无

变化，其值为a，r每年不变且大于零；房地产使用年期为n时，房地产

价格的计算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。

未来若干年后的房地产价格已知

当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯

收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计

算公式如下：

式中：P、、r同前

t——未来房地产价格已知的年限；

——未来第t年的房地产价格。

纯收益按等差级数递增或递减

a、房地产使用年期无限

式中：、、r同前；

——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为

，则第二年为,第三年为

，第年为。

公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

b、房地产使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递

减时取下面的符号。

4．中国现行土地税的种类及各税种的含义

答：中国现行的土地税包括农业税、耕地占用税、城镇土地使用

税、土地增值税和契税。

（1）农业税又称公粮，是国家按单位面积耕地的常年产量向从事农

业生产的单位和个人征收的税种。农业税的征税对象是国务院列入征税

范围的农业收入，纳税人主要是农户。

（2）耕地占用税是为了保护耕地，合理利用土地资源于1987年开征

的税种。耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的

单位或个人，纳税对象是纳税人实际占用的耕地面积。耕地占用税推行

十多年以来，在保护耕地、积累农业建设资金等方面发挥了重要作用。

（3）城镇土地使用税，对在城市、建制镇和工矿区范围内使用土地

的单位和个人，依其实际占有的土地面积征收的税种。城镇土地使用税

的税额按大、中、小城市及县城、建制镇工矿区分为四个档次，每个档

次由地方政府根据土地所处位置的好坏确定高低不等的适税额。城镇土

地使用税的征收在加强企业经济核算、促进土地使用者合理、节约使用

土地，理顺国家与土地使用者之间的分配关系等方面发挥了重要作用。

（4）土地增值税是于1994年开始对有偿转让国有土地使用权及地上

建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。土地增值税以纳税人

有偿转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。在中华人民共和国境

内土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税，

契税税率为3%-5%，计税依据是国有土地使用权出让、土地使用权出

租、房屋买卖的成交价格，土地使用权交换、房屋交换与未交换的土地

使用权、房屋的价格的差额。中国现行土地税制还有待于不断改革和完

善。

5．土地储备制度的作用及运作程序

答：（1）土地储备制度的作用

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对

通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或

前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

（2）土地储备制度的运作程序

①土地收购

土地收购是指根据城市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收

购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。具体包括：申请收购、权

属核查、征询意见、费用测算、方案报批、签订合同、收购补偿、权属

变更、交付土地等。按照有关规定，已被收购的土地随即纳入土地储备

体系。

②土地储备

对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，

由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。前期开发包括地上建筑

物和附属物的拆迁和土地平整等。经营管理是指在储备土地预出让或招

标拍卖前，土地储备中心可以依法将储备土地的使用权单独或连同地上

建筑物出租、抵押或临时改变用途，以防止土地闲置或浪费。在土地储

备阶段的开发利用过程中，土地储备中心应与其他国有土地使用单位一

样，遵守土地利用的有关法律、法规和规章制度。涉及土地使用权单独

或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物和附属物拆

迁的，土地储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合

同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。

③土地供应

对进入土地储备体系的土地，由于土地储备中心根据城市发展需要

和土地市场的需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土

地。为了提高土地一级市场的公开性和透明度，土地储备中心要定期将

储备土地的信息向社会公布，并抄报土地收购储备管理委员会各成员单

位。对于拟推出的具体地块，还要在充分考虑城市规划、城市设计和城

市发展等方面要求的基础上，测算土地供应成本，拟定招商方案。根据

现行土地管理法规，储备土地的供应方式可分为招标拍卖和协议出让两

种类型。一般用于房地产开发或经营性项目建设的，应通过招标拍卖的

形式确定开发单位。

6．组织设计的原则

答：略。

7．农用地管制的内容及重点

答：（1）农用地的用途管制包括农地非农化的管制和农地农用的

管制两方面，坚持“农地、农有、农用”的原则，限制农地非农化，鼓励

维持农用。建设用地的用途管制按建成区和规划区的不同有不同的管制

规则。土地用途管制包括用地指标管制、现状管制、规划管制、审批管

制和开发管制。根本目的是在坚持因地制宜、科学规划原则的基础上，

依据可持续发展的战略方针，严格限制农用地转为建设用地，落实耕地

总量动态平衡的目标，实现土地利用方式由粗放型向集约型转变，促进

区域社会经济的持续发展和土地的持续利用，达到社会、经济、生态综

合效益的最优化。

（2）农用地管制的重点

①进一步改革土地行政管理体制

我国目前土地管理部门虽然已实行了省以下的垂直管理体制，并配

套出台了土地督察制度、省长负责制，但由于改革的力度不够，尚难以

发挥其预想的作用。仍然存在基层土地管理部门主动或被迫与地方政府

联手进行违法违规操作，造成对地方政府土地违法行为制约的失灵。在

土地管理体制上我们应进一步改革，建立土地管理部门的中央垂直管理

体制，只有强化集中控制的权力，实现了人员编制、经费和管理上的独

立，土地管理部门才能真正发挥对地方土地利用行为的监督作用。改革

和完善土地管理体制，强化中央政府的土地管理职能，加强土地的集中

统一管理，赋予土地管理部门必要的行政处罚权，建立与司法机关的联

动协调机制。

②明确集体土地归村民委员会集体所有

改变集体土地产权主体虚置，明确土地所有权主体归全体村民所

有，由村民委员会或由相应的全村性机构统一管理。村民委员会作为村

民自治组织，是非政府公共组织，是由全体村民选举产生的农村最基层

的一级集体经济组织。通过村民委员会参与农村土地的管理，对政府土

地的管理既可以形成竞争，也可以起到监督作用；同时，由村民委员会

对土地进行管理，更适合当前全国农村土地利用的地域性特点，更有利

于土地的管理决策反映当地土地利用的特点；而且，村民委员会的参与

可以降低政府土地管理成本，提高管理绩效。

③加大对地方政府违法用地的惩处力度

我国实行的是行政首长负责制，从以往涉及土地违法案的有关政府

官员的处理来看，大多以行政处分为主，且行政处分后并未与其个人的

政治前途挂钩，有的甚至换个地方得到提拔。加大地方政府违法用地的

惩处力度，建立个人政绩档案，公布违法信息，使其受到全社会的监

督。非法批地、占用基本农田既然是违法行为，就应该诉诸法律，让违

法官员一概站到被告席，不仅追究他们违法批地的法律责任，而且对于

其中是否存在牟取私利的贪污受贿行为，也应一并查个水落石出。完善

刑事处罚的诉讼程序，让违法者在法律上、政治上、经济上付出高额代

价，要让违法成本高于守法成本。

④建立政府官员农用地用途管制综合考核机制

建立绿色GDP考核机制，综合考察政府官员的业绩，把耕地保护纳

入干部政绩考核体系，作为一项硬性指标加以实施，结合具体的自然条

件和历史背景，由单纯的“GDP崇拜”向崇尚经济、社会、环境的可持续

发展方向转变。中央政府支付给地方政府农用地保护费用，使地方政府

在保护耕地中的收益不低于将农用地用于非农用途的最大收益。同时，

加强监督，给予工作出色者奖励，对于出现以租代征，非法批地或虽经

批准但以次充优、进行占补平衡的地区相关官员，不仅收回保护费及利

息，还要进行严厉惩罚。政府官员背上违规用地这样一个污点，将直接

影响今后的提拔任用，这样有利于耕地资源的保护，减少土地违法现

象。

8．管理的行政方法及特点

答：略。

三、论述题(共2题，每小题20分，共40分)

1．试述房地产开发中的土地规模利用。

答：略。

2．结合中国农村土地使用制度的具体形式谈谈你对农村集体土地

使用权流转的看法

答：（1）农村集体土地使用权流转的主要内涵

土地权利的流转，一般是指土地所有权的流转，如政府征用土地，

致使农民集体所有的土地转为国有土地。在现阶段，我国土地流转更多

的表现为土地使用权的流转。

农村集体土地使用权的流转，在农村主要表现为农用地的内部流转

(指由已承包土地的农户在自愿的基础上，将该土地的使用权在一定的

限期内转让给其他的单位和个人)以及农村集体非农建设用地的流转。

按照我国《宪法》和现行的土地管理法，集体非农建设用地进入市场流

转是不合法的。因此，在研究农用地使用权的流转时，最狭义、最典型

的土地流转的概念，是指得到土地承包经营权的农户再把承包经营权全

部或部分转移给其他主体的行为，这也是本文讨论的主题。

（2）建立农村集体土地使用权流转机制是市场配置资源的客观要求

改革开放以后，我国农村实行了家庭联产承包责任制。集体土地所

有权与使用权、经营权和收益权得到了分离，土地流转开始活跃起来。

但是，目前的家庭联产承包责任制是在中国社会发生重大转折时期的特

殊历史条件下形成的，主要依靠农民群众的自发力量推动建立的，这就

注定了制度本身的不完善性以及后续补充、修改、完善工作的长期性。

家庭经营承包尽管有效地解决了劳动和报酬的脱节问题，实现了责、

权、利的统一，但终究还不是完整的农地制度，特别是随着生产力的发

展和经济体制改革的进一步深化，这种制度的缺陷就越发明显地表现出

来，诸如因农村土地所有权主体“模糊”，造成了实施现行农地制度的困

难；土地变动频繁、人地关系不稳；农户土地规模小，地块细碎，效益

低；土地转让收益分配不公与失序；土地纠纷多等问题。特别是我国已

经加入世界贸易组织（WTO），现行制度与市场经济和社会化大生产

趋势不相适应。反映到土地流转领域，由于农户的土地权利过小过少，

土地产权不明晰，土地使用者不能够依照法定程序自主地有偿转让、出

租、抵押土地，因而大大阻碍了土地流转市场的发育和完善，同时也造

成了土地隐性市场和投机活动的猖獗，影响了土地资源在市场经济条件

下的合理配置和优化。因此，建立、完善和创新农村集体土地的流转机

制，不仅是土地资源配置适应市场经济的需要，也是贯彻“十六大”精

神、促进农业发展的必然要求。

（3）农用地使用权流转是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制

度乃至整个土地制度的重要内容

根据土地流转的本质特征，不论是农村集体土地所有权的流转(国

家征用)，还是土地使用权的流转都属于土地流转的范畴，从理论上不

能否定其中任何一种形式的土地流转。现阶段，弱化所有权、强化使用

权是经济发展的客观要求，在土地问题上也是如此。落实农民土地权利

的根本之策，就是在法律上认可农民得到的承包权是物权，因此，在农

户依法取得了农用地的承包权后，承认农户具有将使用权再次转移的权

利，这是尊重农民权利，推动土地规模经营，促进农业进一步发展的重

大措施，合于逻辑，合于法理，有助于从理论上理顺产权关系，促进土

地流转制度乃至整个土地制度的科学研究，是健全和完善我国农村土地

家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容。具体表现在：

①农用地使用权的流转有助于稀缺和有限的土地资源得到更优配

置。市场经济发展和社会发展的需求，促使土地这一基本资源升值，变

得愈加珍贵。只有建立实施科学、合理的农用地使用权流转制度，才能

实现土地资源的合理配置与潜在价值。

②农用地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水

平，降低生产成本。在市场经济条件下，实行土地使用权流转制度后，

农民在自己保留承包权的前提下，从自身利益出发，自愿地将无力耕种

或不愿耕种的土地及时转让出去，将土地调整的决策权分散到各个农

户，有利于促进土地的适度集中和规模经营的实现。同时，明确农户自

己有决定土地流转的权利，也可消除农民害怕集体频繁调整土地的顾

虑，从而增加农业投资，加强土地集约化经营。

③土地使用权流转可以促进农村劳动力进一步优化组合。土地流转

可以使经营中发生的劳地比例失调得以及时自然调整，从而使农业生产

力要素在总体上保持动态的优化组合。

④完善的土地使用权流转制度有利于稳定农村土地承包关系。农村

土地流转是实际土地使用权的再分配和优化过程，它有利于使那些劳动

力紧张的农户或从事二、三产业的农户，在保留其承包权的前提下，将

土地使用权流转出去，让种田大户去专门集中经营土地，促进农业的整

体发展。

（4）建立农村集体土地使用权流转新机制的主要途径

①要建立有利于保护农民群众利益和促进经济发展的农用地流转法

律法规体系，为依法建立新的农用地流转市场提供法律保护和政策依

据。

②加快建立、健全农用地使用权流转市场体系建设。

土地使用权流通市场，一方面发挥着中介作用，为转让方和受让方

牵线搭桥，促成交易；另一方面又发挥着市场监督作用，防止发生土地

投机等非法交易的行为。从理论上进一步分析，农用地使用权流转市场

具有以下功能：第一，优化农用地资源的配置，即运用价格的机制来引

导农用地的供给与需求；第二，沟通农村土地经济关系，评价土地价

值；第三，传导经济信息，沟通供需，促成交易，活跃经济；第四，协

调土地收益分配与平衡供求的矛盾。

③做好农用地产权管理工作。

准确界定土地所有权主体。集体土地的所有权主体在法律上似乎早

已确定，然而由于种种原因，实际上所有权的主体并不明确，这就给土

地产权管理带来了困难，因此，必须在法律上进一步明确界定产权主

体。对于集体土地，有条件的地方应当建设乡、村、组各级以土地为主

的股份合作公司等集体经济组织，并真正明确其法人地位，依法行使集

体土地所有权，使其成为可以根据生产需要和市场规律，依法独立地进

行土地经营活动的经济组织。把乡级政府和村干部个人在土地流转过程

中的支配权、收益分配权剔除掉。

④抓紧研究制定农用地使用权的抵押制度。

发展农业，需要强有力的资金支持。在农业生产的各个关键阶段，

为了不误农时，农民在自有资金不足的情况下，为了生产的发展，必然

向金融机构提出借贷的要求。但金融机构却由于种种原因不能满足农民

不断增长的对信贷资金的需求，民间借贷市场就趁机发展起来，农村的

不稳定因素也随之增加。政府应当在赋予农民对耕地等集体土地使用权

以物权地位的基础上，允许耕地等集体土地的使用权作为可以抵押的财

产，以此作担保向银行等金融机构取得贷款，从而使发展农业生产有可

靠的信贷资金作保证。

⑤合理调整农业产业结构，加大农地流转拉动力。

围绕提高质量和效益这个中心环节，国家和集体经济组织在保证农

民有充分的决策经营权的基础上，可以通过产业政策和社会化服务引导

农民进行产业结构调整和农作物布局，根据市场需求进行生产。与此同

时，组织农户进入市场参与流通，搞活农产品的流通，提高土地的产出

率，加大农村土地流转的拉动力。

⑥稳步推进农地股份合作制，实现农地适度规模经营。

农业股份合作制在克服土地使用的分散性，促进土地集约化经营，

稳定农地关系，加速我国农业和农村现代化建设方面的作用是显而易见

的。我国浙江、广东、江西、河北等地近年来已探索了几种农业土地股

份制的模式或做法，取得了明显的社会效益和经济效益。但是，农地股

份合作制前提是把土地作为一种商品，允许土地使用权入股，允许土地

使用权合理流转，这是农村土地使用权改革的深化，因而必须在稳定和

完善家庭土地承包制的基础上进行。现阶段，在我国推进农地股份合作

制，要在经济较发达、农地规模经营程度低下的地区积极试点、稳步推

进，以促进土地使用权的合理流转。

2006年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院471综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题

2006年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院471综合知识（含管理学、土地资源管

理学、土地经济学）考研真题（含部分答

案）

武汉大学2006年攻读硕士学位研究生入学考试试题

考试科目：综合知识（管理学、土地资源管理学、土地经济学）

科目代码：471

注明：所有的答题内容必须答在答题纸上，凡答在试题上的一律无

效。

一、名词解释(共5小题，每小题4分，共20分)

1．职能型结构

2．权变理论

3．管理沟通网络

4．垄断地租

答：垄断地租是级差地租和绝对地租以外的一种特殊的资本主义地

租形态。它只存在于少量自然条件特别有利的土地上。比如，某一块自

然条件特别优越的土地，它能生产出质量特别好的茶叶，而这种土地又

及其有限，因而所产茶叶的数量也很少。

5．国家土地管理制度

答：国家土地管理制度是国家为维护土地制度，调整土地关系，合

理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。一般而

言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。因此，土地管

理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组

织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和

管理活动。

二、辨析题(共5小题，每小题6分，共30分)

1．管理者所处的管理层次和组织规模的大小不会对管理者的能力

结构产生影响。

2．不存在绝对的集权与分权，不同组织之间只有分权与集权程度

的差别。

3．土地价格是土地价值的货币表现。

4．土地规模经济规律是确定城市合理规模的主要理论依据。

5．土地发展权与土地所有权不可分割。

三、简答题(共6小题，每小题l0分，共60分)

1．简述目标管理的意义及其方法。

答：略。

2．简述农村集体土地使用权流转的形式及流转应具备的条件。

答：（1）土地使用权流转的形式有以下几种

①为公共利益需要使用土地的。为公共利益需要是指国家为经济、

政治、军事、文化、卫生等建设，需要使用土地的，可以将土地使用权

收回。

②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，随着城

市建设的加快，新的城市规划的实施，需要对旧城区进行大规模的改

造，需要重新调整和安排城市各个区域的土地的使用，为配合旧城区改

建，国家要调整使用土地，收回或重新安排一些单位和居民正在使用的

土地。

③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申

请续期或者申请续期未获批准的。

④因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。

⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

（2）集体建设用地使用权流转应当符合土地利用规划，并应具备下

列条件：

①所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；

②土地权属没有争议；

③土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；

④共有的集体建设用地使用权经共有人书面同意。

3．简述土地用途管制的涵义及内容。

答：（1）土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用以及

经济、社会的发展和环境的协调，通过编制土地利用总体规划，划定土

地用途区域，确定土地使用限制条件，使土地的所有者、使用者严格按

照国家确定的用途利用土地。土地用途管制制度是目前世界上土地管理

制度较为完善的国家和地区广泛采用的土地管理制度。其特点，一是具

有法律效力，二是具有强制性。土地用途管制制度由一系列的具体制度

和规范组成。

（2）土地用途管制制度由一系列的具体制度和规范组成。其中，土

地按用途分类是实行用途管制的基础；土地利用总体规划是实行用途管

制的依据；农用地转为建设用地必须预先进行审批是关键；而保护农用

地则是国家实行土地用途管制的目的，核心是切实保护耕地，保证耕地

总量动态平衡，对基本农田实行特殊保护，防止耕地的破坏、闲置和荒

芜，开发未利用地、进行土地的整理和复垦；强化土地执法监督，严肃

法律责任是实行土地用途管制的保障。实行土地用途管制制度，可以严

格控制建设用地总量，促进集约利用，提高资源配置效率，有利于建设

用地市场的正常化和规范化；可以严格控制农用地流向建设用地，有利

于从根本上保护耕地。同时，通过增设农用地转用审批环节，为土地利

用总体规划的有效实施提供保证。其社会目标是维护社会公共利益，保

护耕地，控制建设用地；限制不合理利用土地的行为，克服土地利用的

负外部效应，提高土地利用率；保护和改善生态环境，防止土地资源浪

费和地力枯竭，实现土地资源的可持续利用。

4．简述城市土地市场供需调控的政策工具。

答：略。

5．简述土地的经济特性。

答：（1）土地经济供给的稀缺性

这一特性有两层含义：首先，供给人们从事各种活动的土地面积

是有限的；其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不

能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一

社会问题和地租||、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地

供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用

土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。

（2）土地用途的多样性

土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地

等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的

竞争，并可以从一种用途转换到另一种川途。这种竞争常使土地趋于最

佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。这就要求人们在利用土地

时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均

为最佳。

（3）土地用途变更的困难性

土地使用不同用途之间的变换，有时比较柞易，但大多数情况下足

困难的。在农业生产中，当作物从播种开始，进入生长阶段后，虽然物

价变动，但生产的作物就不能调整布局，即使可以调整，也要付出一定

的代价，这就是土地利用适应物价变动的缓慢性。而且，不同作物对土

地质量的要求不同，变更用途有时是相当困难或无法办到的。||如，缺

水宜林的山地，改利水稻就很难实现。工矿用地一旦形成，想改作农用

就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确

定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科

学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。

（4）土地增值性

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，土地这

个特殊商品则不然，在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人

口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。因此，有

人说，对土地的投资是风险最小的投资。

（5）土地报酬递减的可能性

尽管土地具有增值性的特点，但由于“土地报酬递减规律”的存在，

在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的

后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经

济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便

提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象，此外，||土

地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一

定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益

的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会十地关系的基

础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，即反映了进行土地

分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的

基本出发点。

6．简述土地税收的功能。

答：（1）保证国家财政收入。土地税收是一种长期、稳定而又最

有保障的国家财政收入来源，因而各个国家都十分重视征收土地税。土

地税收在一个国家里大都成为财政收入的重要组成部分。

（2）促进土地资源合理利用。合理的土地税收政策能够促进土地资

源的合理利用。例如，对荒地和空地征收土地税，征税压力就会驱使土

地占有者充分利用这些土地。我国台湾省就设有荒地税和空地税，其目

的就在于减少荒芜土地，促进闲置土地的合理利用。

（3）调整土地利用方向。土地税收作为一种经济杠杆，具有调整土

地利用方向的功能。例如，对不希望的土地利用方向征税或者课以重

税，征税压力就会促使土地使用者改变土地利用方向。我国开征耕地占

用税的目的，就是用税收这一经济手段保护耕地，促使建设项目不占或

者少占耕地，尽量占用劣地、次地和非耕地。

（4）调整土地收益分配关系。世界上许多国家在土地发生转移时，

都开征了土地转让税或者土地增值税，我国也开征了土地增值税，通过

开征此税调节土地增值收益分配，抑制土地投机，维护国家权益。

四、论述题(共2小题，每小题20分，共40分)

1．试论土地生态平衡规律在土地资源可持续利用中的应用。

答：（1）土地资源可持续利用是受当前土地资源瓶颈作用日渐凸

显的严峻形势倒逼，以土地的高效、集约、综合利用为基础，基于可持

续发展理论而提出来的科学用地方式。它包含两层含义：一是土地资源

的高效持续利用；二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济社

会持续发展。土地资源的可持续利用主要包括以下内容：

①土地资源数量配置与土地资源的总量稀缺保持高度一致；

②土地资源质量组合与土地资源禀赋相适应；

③土地资源的时间安排与土地资源的时序性完全相当；

④土地资源配置应当考虑区域差异，反映各地区特点，激发各地区

发展活力。

（2）土地资源可持续利用的核心是指土地资源既要满足当代人的需

要，又不影响后代人的发展条件，保证有限的土地供给能满足社会经济

持续发展的土地需求，要让土地资源配置在数量上具有均衡性，在质量

上具有级差性，在时间上具有长期性，在空间上具有全局性，从而实现

自然协调性、经济连续性和社会持续性的统一。工业新城土地资源的可

持续发展就是指新城的土地利用在“保护资源、保障发展、保持生态”的

基本理念指导下，在生态合理、经济可行、社会可接受的控制目标约束

下（如图1所示），实现新城经济社会城乡统筹、区域协调的和谐发

展。

2．试论我国农村城镇化进程中的土地问题及其对策。

答：（1）城镇化进程中的土地问题

①从人口的构成情况看，可以说我国的城镇化人口质量还不高，在

6.22亿的城镇人口中，统计在城镇人口中，但事实上他们还属于农业户

籍人口，这样的人主要是农民工，大体上有1.67亿人。他们实际上是工

作和生活在城市，但是他们没有和城镇居民有同等的社会权益。他们的

生产和生活仍处在很不稳定的状态。这是一个突出的问题。

②从空间分布看，我国东部、中部、西部区域城镇化的发展水平也

是很不平衡的。突出的是中部地区城镇化水平还明显偏低，城镇化发展

比较滞后。这在一定程度上也拉大了区域之间的发展差距。城镇的空间

布局与资源环境承载能力不相适应的问题现在越来越突出，655个城市

中现在有近400个城市缺水，其中约200个城市严重缺水。另外，大家也

都知道，我们现在搞的南水北调、西气东输，实际上就是针对现在城市

的经济、人口、资源环境不相适应的情况、不相匹配的情况，搞能源和

资源大规模、长距离地调运，这些工程是迫不得已的。

③从城镇化的形态看，不同规模和层级的规模发展不协调。多数的

城市群，刚才我谈到环渤海、珠江三角洲、长三角三大城市群的经济实

力比较强，但就全国整体来讲，大多数的城市还处于城镇化的初级发展

阶段。特别是中小城市，吸纳人口能力还不足，还有很大的潜力。小城

镇，过去是遍地开花，过多地占用了非常珍贵的土地资源，小城镇的盲

目发展也造成了环境的污染，这些问题也是比较突出的。

④从要素投入上看，我国过度依赖土地支持的城镇化的持续能力是

不强的，或者说已经不可持续。一些地方在以地生财的利益驱动下，导

致一些城市盲目地拉大建筑框架，建设大广场、大马路，实际上土地的

利用十分粗放。最后用一句话来概括，就是土地的城镇化快于人口的城

镇化，这句话的概念就是这样来的。从1999年到2007年，城市建成区的

面积扩大了7.2%，但吸纳的人口只增长了4%。

（2）对策

①明晰产权，对土地产权进行立法保护。

现代产权理论说明，所有权不等于产权。土地权利是包括所有权、

使用权在内的各种产权权能的集合。在法律允许的交易范围内，消除包

括农民在内的土地权力主体自愿谈判的障碍，减少制度创新中的成本，

土地权利的相关立法刻不容缓。进行产权立法，首先要对土地产权进行

界定，明确划分财产所有权的归属及由其产生的占有、使用、收益、处

分等各项权能的界限，以防止土地利用的外溢效应和产权不明造成的过

度利用。其次，要进行产权解析，对使用权、经营权等派生权能进行明

晰，并规定其与产权主体之间的权力关系。尤其明确农民土地承包权是

物权、财产权，其涵盖承包权、经营权、抵押权、入股权、转让权等权

能，是可以交换价值的独立资产。第三，要对产权运作的行为原则和产

权交易规则进行法律规定。对产权的保护，通过法律约束和赋予产权主

体的法律权力，保护产权关系的正常运行和产权主体的合法利益。

农村土地制度创新过程中的立法是渐进的、开放性的，应当允许法

律规则通过习惯、地方惯例、当事各方在诚实信用原则上的协议加以发

展，以保证理性选择。

②建立土地使用权商品化的价值评价制度。

在土地产权明晰的前提下，建立土地使用权商品化的价值评价制

度，以促进土地流转。为此建立健全地藉调查、土地信息和合同管理等

动态管理制度，建立包括基准地价、标定地价为基础的土地价格体系，

进行土地评等定价、资产评估。但是这种价值评价制度，目前主要适宜

在不同用途土地转换上。比如在城镇边缘，由于乡村企业和非农产业发

展，拉动邻近城镇圈的土地升值。在农地转换为非农用地过程中，需要

建立一种经济预期，使转入方有增值预期，转出方能实现市场价值，从

而避免短期行为。

③突破建设用地政策局限，允许集体土地使用权流转。

土地收益是小城镇建设资金的重要来源，我国小城镇建设的启动资

金大多得益于土地使用权转让和高额的城建建设配套费。国家对建设用

地总体上采取耕地总量动态平衡加异地置换政策，主要操作手段是利用

规划机制加土地用途管制机制。这种计划经济办法缺少灵活性，易导致

资源配置系统运行的僵化。

2005年武汉大学武汉大学政治与公共管理学院488综合知识（含管理

学、土地资源管理学、土地经济学）考研真题

2005年武汉大学武汉大学政治与公共管理

学院488综合知识（含管理学、土地资源管

理学、土地经济学）考研真题（含部分答

案）

武汉大学2005年攻读硕士学位研究生入学考试试题

考试科目：综合知识(土地资源管理学、土地经济学）

注明：所有的答题内容必须答在答题纸上，凡答在试题上的一律无

效。

一、名词解释(共5小题，每小题4分，共20分)

1．非程序化决策

答：（1）非程序化决策是具有唯一性和不可重复性的决策，常被

管理者用来解决结构不良的问题。许多组织都存在结构不良的问题，这

类问题是新颖的、不经常发生的、信息模糊不完整的，管理者在面对结

构不良的问题时，往往没有现成的解决方案，必须依靠非程序化决策方

法开发专门的解决方案。

（2）非程序化决策的特点

①面对的问题是结构不良的；

②较高层级管理者常用的决策方法；

③用来解决问题的信息是模糊的和不全面的；

④目标是含混的；

⑤解决问题主要依赖于管理者的主观判断和创造力；

⑥用来解决新颖的，不寻常的，具有相对长期时间框架的组织问

题。

2．正强化理论

答：（1）强化理论是由美国心理学家斯金纳首先提出的。现在，

强化理论被广泛地应用于激励人和改造人的行为。和其他的激励理论不

同，斯金纳的强化理论几乎不涉及主观判断等内部心理过程，而只讨论

刺激和行为的关系。

（2）强化理论认为，无论是人或动物都会采取一定的行动，当行动

的结果对他有利时，他就会趋向于重复这种行为；当行动的结果对他不

利时，这种行为就会趋向于减弱或者消失。斯金纳认为人类的行为可以

用过去的经验来解释，人们会通过对过去的行为和行为结果的学习，来

影响将来的行为。根据强化的性质和目的，强化可被分为正强化和负强

化两种基本类型。

（3）正强化

对个人的行为提供奖励，从而使这些行为得到进一步加强就是所谓

的正强化。这些行为一般都是管理者所期盼的，符合组织目标的行为。

只要能给个人提供某种满足都可能成为正强化的刺激物。正强化可以是

连续的、固定的，如对每一次正确的行为都给予奖励或每隔一段固定时

间都给予奖励。这种方式虽然效果及时，但久而久之，要么不断增强正

强化，否则强化的作用就会逐渐减弱，甚至消失。正强化也可以是间断

的、时间和数量都不确定的，目的是使每次强化都能有较大效果。

3．土地监察

答：（1）土地监察的概念

土地执法监察是指县级以上人民政府土地行政主管部门依法对单位

或个人执行和遵守国家土地法律、法规的情况进行监督检查及对违法行

为实施法律制裁的行政执法活动。土地执法监察是实现土地管理法制化

的重要途径。土地管理法制化是土地管理和社会主义法制的必然要求。

（2）土地执法监察概念的理解

土地执法监察的概念包括以下几个方面的内容：

①土地执法监察主体是县级以上人民政府土地行政主管部门，任何

其他部门和机构均不是土地执法的主体。

②土地执法监察的对象是土地管理的相对人。在行政管理学上，依

法行使行政管理权的称之为管理者（人），与管理者相对应的（习惯上

称被管理者）称之为管理的相对人。土地执法监察的对象，即土地管理

的相对人是指单位和个人。包括境内外的法人、经济组织和个人。

③土地执法监察的内容包括两个方面，一是依法对单位和个人执行

和遵守国家土地法律、法规情况进行监督检查，二是对土地违法者实施

法律制裁。

④土地执法监察的目的是保证国家土地法律、法规的实施，维护土

地的社会主义公有制及使用者（经营者）的合法权益，维护国家的土地

市场和管理秩序，确保国土资源合理开发利用，确保耕地总量的动态平

衡。

4．土地用途管制

答：（1）土地用途管制概念

土地用途管制是国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地

利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途

变更许可的一项强制性管理制度。

（2）土地用途管制概念的理解

土地用途管制制度是人类社会发展到一定阶段保护和合理利用土地

资源的必然抉择，可以从以下几个方面；来理解土地用途管制：

①土地用途管制是一种土地利用约束机制，它规范土地的使用，防

止土地资源的浪费和不合理使用，保证土地资源的可持续利用，促进社

会经济的可持续发展。

②必须经过一定的科学程序和法定程序确定土地的具体用途，且这

种具体用途是一种法定用途，具有法律意义，它是符合各级土地利用总

体规划及与其对应的详细规划要求的用途。

③土地用途变更的申请许可制。一般地，在符合土地利用规划的前

提下，土地用途由甲用途变成乙用途时，必须由土地使用者提出书面申

请，经土地管理部门依法审查并获批准，领取《土地用途变更许可

证》，办理土地用途变更登记等手续后才能完成土地用途从甲用途到乙

用途的变更。

④擅自变更土地用途的责任。土地使用者未经批准，擅自改变土地

用途以及国家机关工作人员和有关管理部门非法批准改变土地用途必将

受到经济、行政和法律的处罚。

5．土地制度

答：（1）土地制度的概念

土地制度有狭义和广义之分。广义的土地制度包括有关土地问题的

一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方

面的制度，即涉及生产力和生产关系两方面的制度内容。而狭义的土地

制度是指约束人们土地经济关系的规则的集合，是关于人们之间围绕土

地所有、利用、收益而发生的生产关系制度，即反映着人与人之间的土

地经济关系，是一种经济制度。

（2）土地制度的构成

一般完整的土地制度由土地所有制度、土地使用制度和土地国家管

理制度三大部分构成。

①土地所有制度

土地所有制是社会经济制度下拥有土地的经济形式，是土地制度的

核心，土地关系的基础。土地所有制可以分为两大类，即土地公有制和

土地私有制。

②土地使用制度

土地使用制度是指对土地使用的程序、条件和形式的规定。土地使

用制度是在土地所有权与土地使用权分离的情况下，在土地使用过程中

产生的人与人之间经济关系的重要方面。

③土地国家管理制度

土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国的土地

在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的集合。土地的国

家管理由中央政府和地方政府来实施。

二、辨析题(共5小题，每小题6分，共30分)

1．组织变革的过程一般由觉醒、展望和重建三个阶段组成。

【答案】错，组织变革的过程由解冻、变革和再冻结三个阶段组

成。

【解析】心理学家勒温从变革的一般特征出发，总结出组织变革过

程的三个基本阶段，得到了广泛的承认。

①解冻。解冻就是引发变革的动机，创造变革的需要，做好变革的

准备工作。组织变革的领导者就必须引导大家对内部环境、组织结构、

功能进行认真的分析，找出不适应性，激发大家对变革组织的积极性。

②变革。变革主要是指新的态度与行为模式被组织成员所接受，并

逐渐地变成自己的态度与行为的过程。

③再冻结。再冻结是在变革工作告一段落后，利用一定的措施将组

织成员业已形成的新态度和行为方式固定下来，使之得以巩固和发展。

2．评价计划有效性的标准有：统—性、灵活性、经济性。

答：略。

3．土地规模利用就足在其他生产经营要素不变的情况下，扩大土

地利用面积。

【答案】错，土地规模利用要求土地和其他生产经营要素以相同的

比例，同时增加或减少。

【解析】在经济学中，所有的生产要素以相同的比例，同时增加或

减少，才是严格意义上的规模变化，称为“纯粹规模”的变动。由“纯粹

规模”变动而引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬。

一般来说，土地规模的扩大与规模报酬之间的相互变化关系存在三

种情况：①当土地规模扩大的幅度小于规模报酬的增长幅度时，称为递

增土地规模报酬。②当土地规模扩大幅度等于规模报酬的增长幅度时，

称为固定土地规模报酬。③当土地规模扩大的幅度大于规模报酬的增长

幅度时，称为递减土地规模报酬。

土地规模利用，就是应尽可能地使土地利用处于报酬递增的阶段，

至少也应该是处于报酬不变的阶段，而不是处于报酬递减的阶段。在这

种情况下，土地规模的扩大所能获得的经济利益，就是土地规模经济。

4．中国城市二级土地市场是一个垄断竞争型市场。

【答案】错，中国城市土地二级市场是完全竞争型市场

【解析】城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受

让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映

的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。与一级市场不同，二级

市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级市场是一种竞争性市

场。

5．土地肥力对农业用地价格影响很大，但对建设用地却没有影

响。

【答案】正确

【解析】建设用地与农业用地，在土地利用的相互关系上，存在着

显著的、本质的差别。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物

的形式，如建筑物、道路、桥梁等存在于土地上；农业用地则主要是依

赖于土地的肥力，直接从耕作层中生产农作物，它对土壤、气候等自然

条件有十分严格的要求，具有生态利用性。肥力低的土地难以用于农业

生产，但可以作为建设用地。

建设用地是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们

的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的

生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在

选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地

留作农业生产用地。

三、简答题(共6小题，每小题l0分，共60分)

1．简述集权与分权的关系。

答：（1）集权是指决策权在组织系统中较高层次上一定程度的集

中；与此相对应，分权是指决策权在组织系统中较低层次上一定程度的

分散。

集权或分权只是一个相对的概念，而不是绝对的两极。也就是说，

组织不可能是彻底集权的，也不会是彻底分权的。很少有组织能够在所

有决策都集中于特定的高层管理者团体时仍能有效地运行；同理，将所

有决策都授予最低层员工的组织，也不会是有效的。

（2）影响集权度与分权度的因素

更集权化更分权化

环境稳定环境复杂且不确定

低层管理者不具有高层管理低层管理者拥有作出决策的

者那样做出决策的能力或经验能力和经验

低层管理者不愿意介入决策低层管理者要参加决策

决策的影响相对小决策的影响大

组织正面临危机或失败的危公司文化容许低层管理者对

险所发生的事有发言权

企业规模大公司各部在地域上相当分散

企业战略的有效执行依赖于企业战略的有效执行依赖于

高层管理者对所发生的事拥有发低层管理者的参与以及制定决策

言权的灵活性

2．简述决策理论学派的观点。

答：（1）决策理论学派

决策理论学派是以社会系统论为基础，吸收了行为科学、系统论的

观点，运用电子计算机技术和统筹学的方法而发展起来的一种理论。

决策理论学派是在第二次世界大战之后发展起来的一门新兴的管理学

派。

（2）决策理论学派的理论观点

①决策贯穿管理的全过程，决策是管理的核心。西蒙指出组织中经

理人员的重要职能就是作决策。他认为，任何作业开始之前都要先做决

策，制定计划就是决策，组织、领导和控制也都离不开决策。

②系统阐述了决策原理。西蒙对决策的程序、准则、程序化决策和

非程序化决策的异同及其决策技术等作了分析。西蒙提出决策过程包括

4个阶段：

a．搜集情况阶段；

b．拟定计划阶段；

c．选定计划阶段；

d．评价计划阶段。

这四个阶段中的每一个阶段本身就是一个复杂的决策过程。

③在决策标准上，用“令人满意”的准则代替“最优化”准则。以往的

管理学家往往把人看成是以“绝对的理性”为指导，按最优化准则行动的

理性人。西蒙认为事实上这是做不到的，应该用“管理人”假设代替“理

性人”假设，“管理人”不考虑一切可能的复杂情况，只考虑与问题有关

的情况，采用“令人满意”的决策准则，从而可以做出令人满意的决策。

④一个组织的决策根据其活动是否反复出现可分为程序化决策和非

程序决策。经常性的活动的决策应程序化以降低决策过程的成本，只有

非经常性的活动，才需要进行非程序化的决策。

3．简述土地资源的主要特征。

答：（1）土地物质的自然性

土地是自然的产物，而不是劳动成果。这是土体区别于其他生产资

料的重要特点。

（2）土地面积的有限性

因为土地数量的有限性，我国政府把珍惜每寸土地，合理利用每寸

土地作为我们的国策，这也是土地有别于其他生产资料的第二特性。

（3）土地沃度的差异性

由于组成土地的各种因素不同量的不同组合，形成相互区别各具特

色的土地，其差异性表现为土地沃度的不同等级。土地沃度差异性说明

土地具有异质性。

（4）土地利用可更新性

土地在合理利用过程中，一般来讲，其肥力不仅不会减退而且会有

一定程度的提高。

（5）土地位置的空间性

每块土地都具有特定的空间位置，只能在其所处地位内加以利用。

土地是自然产物，由于所处地域空间条件相当复杂，就造成了土地的肥

沃程度和位置优劣方面存在着很大的差异，使得后者成为决定土地等级

和形成土地级差收入的重要条件，这一切最终导致各地区之间经济发展

上的不均衡性。

（6）土地属性的两重性

作为生产资料的土地具有两重性，它表现在土地既是生产力的重要

因素，同时又是土地关系的客体。土地既是资源，是人类生存和发展的

物质基础，同时土地也是巨大的社会资产。因此，土地利用不单纯是一

个自然技术问题，也是一个社会经济问题。

4．简述土地使用权转让监督与管理的主要内容。

答：（1）转让资格的认证

土地管理部门应审查土地使用者是否依法取得土地使用权，是否与

土地管理部门签有土地使用权出让合同，是否按出让合同规定的期限和

条件进行了投资和开发。不符合上述转让条件的，土地使用权不得转

让。

（2）对转让合同进行监督检查

①转让合同是出让合同中土地使用者和土地所有者的权利、义务方

面的延续。因此，转让合同中首先必须包括出让合同和登记文件所载明

的权利和义务。

②土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限就为土

地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩

余年限。在转让合同中应当注明。

③土地管理部门应对转让合同中是否包括土地用途及其使用条件变

更的内容进行审查，并采取管理措施，以保证土地使用权出让目的的实

现。

（3）负责办理土地使用权变更过户登记

土地所有者和使用者变更土地所有权和使用权必须依法进行，变更

的行为必须是法律允许的，而且变更程序要合法。同时，土地权属发生

变更的，必须进行变更登记。

土地使用者办理土地使用权过户登记后，取得国有土地使用证书，

同时取得土地使用权，原土地使用者的土地使用证书及土地使用权被依

法收回，土地使用权出让合同中规定的一切权利、义务随之转移到新的

土地使用者身上。

（4）对转让价格进行评估和调控

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先

购买权；土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可

以采取必要的措施。

（5）对用途变更的监督管理

土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定

的土地用途的，必须得到出让方，即市、县人民政府的同意，并经土地

管理部门和城市规划部门批准，依照土地使用权出让有关规定，重新签

订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

此外，土地使用权转让的监督管理还包括负责分割转让的审批、对

转让划拨土地使用权的监督管理、对违法违纪的查处和权属纠纷的调处

等。

5．简述我国土地利用的基本原则。

答：（1）生态平衡原则

在确定土地的经济用途与土地利用结构时，要正确评估土地的自

然、经济特点，充分发挥不同地段的资源优势，切实做到地尽其利，使

土地资源得到保护和永续利用。

（2）最大经济效果原则

合理的土地利用就是用尽量少的劳动消耗，生产出尽可能多的符合

社会需要的产品。具体来说，在土地的自然、经济状况相似的条件下，

有以下三种情况：

①当取得等量的劳动成果时，劳动消耗愈少，则经济效果愈大。

②当耗费等量劳动时，劳动成果愈大，则经济效果愈大，因而提高

经济效果的关键在于提高劳动和其他资源消耗的转化率，争取收益极大

化。

③在劳动消耗与劳动成果均为变量的条件下，当消耗的增量小于成

果的增量时，则经济效果上升，相反，则经济效果下降。

因此，合理利用土地，不仅要研究生产定量产品的成本极小化和利

用定量投入的收益极大化，还要研究消耗与成果均为变量时，如何以尽

可能少的劳动消耗取得尽可能多的收益。

（3）节约原则

土地是自然产物，它的数量不能随意增加，土地有限是一种普遍现

象。同时，土地是进行社会生产活动的物质基础，是人类获得食物的主

要来源。因此，对于一定数量的人口，必须保证一定数量的农产品用

地。但是随着人口的不断增加，农业土地的保证程度却不断下降。因

此，合理用地应体现节约原则，即各项建设用地必须统筹兼顾，全面安

排，做到节约用地，不占或少占良田。

6．简述地租形成的条件。

答：（1）级差地租

①级差地租的概念

级差地租是指由于地力、区位、投资的差异性，而造成具有不同地

力、区位、投资的土地产生不同的超额利润转化而来的。

②级差地租产生的条件

a．级差地租Ⅰ的形成条件

第一，土地肥力的差异是级差地租Ⅰ的形成条件之一。由于土地肥

力的差异，在同等投资的情况下，其产量和收益也会出现差异，肥力较

高的土地因其具有较高劳动生产率而获得超额利润。

第二，土地位置的差异也是级差地租Ⅰ的形成条件之一。即使土地

肥力相同、产量相同的地块，由于距市场远近不同，其运费和收益也会

出现差异。由于距市场较近地块的运费较少，因而可以获得超额利润。

b．级差地租Ⅱ的形成条件

随着城市人口的增加和经济文化的发展，农用地被非农业部门大量

占用而日益稀缺，而社会对农产品的需求却越来越多，推动农业日益采

用集约化经营方式。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投

资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产

率水平，就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳

动生产率的差异而产生的超额利润转化为地租，即为级差地租Ⅱ。

（2）绝对地租

①绝对地租的概念

绝对地租是指因为土地所有权的存在而必须支付的地租。

②绝对地租形成的条件

在资本主义经济发展的前