2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年全考点试卷附带答案

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年全考点试卷附带答案卷I一.单项选择题(共10题)1.假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53正确答案：D,2.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A.2000B.5820C.6000D.6180正确答案：D,3.某宗占地面积为2000m2的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200m2。经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为（）元/m2。A.120B.100C.300D.900正确答案：B,4.某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。A.29B.35C.67D.73正确答案：A,5.一个估价项目的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人对估价的实际需要正确答案：D,6."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、热力D.燃气、电力、通信、热力正确答案：A,7.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-灭失量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量D.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量正确答案：D,8.下列选项中，不属于决定房地产需求量因素的是（）。A.开发商商对未来的预期B.该种房地产的价格水平C.相关物品的价格水平D.消费者的收入水平正确答案：A,9.威廉.阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本正确答案：B,10.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正确答案：A,二.多项选择题(共10题)1.下列（ )等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划正确答案：A,D,E,2.在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法正确答案：A,D,3.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用正确答案：A,B,C,E,4.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。A.建设用地使用权B.所有权C.地役权D.土地承包经营权E.租赁权正确答案：A,C,D,5.下列影响房地产供给的因素中，能増加房地产供给量的有（）。A.当前该类房埤产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产的价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加正确答案：A,C,D,6.与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：A,C,D,7.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整正确答案：A,C,D,8.在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E.求取比准价格正确答案：A,B,C,E,9.反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数正确答案：C,D,10.关于路线价区段的说法，正确的有（）。A.路线价区段位于街道两侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段正确答案：A,C,D,E,三.判断题(共10题)1.在某一价值时点下，其宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）正确答案：A,2.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。()正确答案：B,3.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。（）正确答案：A,4.某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案；一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。正确答案：B,5.某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（）正确答案：A,6.对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（）正确答案：B,7.房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。（）正确答案：A,8.挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）正确答案：A,9.估价师不能在开始估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（）正确答案：A,10.供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（）正确答案：B,卷II一.单项选择题(共10题)1.在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是（）。A.起价B.标价C.成交价D.均价正确答案：D,2.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（ ），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同正确答案：D,3.房地产状况调整的分解不包括（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.收益状况调整正确答案：D,4.甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元／m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元／m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定正确答案：A,5.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿正确答案：D,6.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值正确答案：C,7.一幢办公楼2010年评估了500万元，贷款乘数是0.7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估价格不变，则该行最多能放款（）万元。A.140B.150C.190D.200正确答案：A,8.评估某宗房地产2011年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元／m2，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0.5%，1.5%，1.0%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。则该可比实例在2011年9月末的价格为()元／m2。A.1959B.1949C.1912D.1902正确答案：B,9.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。A.类似写字楼的客观收益B.市场比较法C.该写字楼的实际收益D.无法估算正确答案：A,10.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正确答案：B,二.多项选择题(共10题)1.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.市场最高限价E.标准价正确答案：A,B,C,2.房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大正确答案：A,B,C,D,3.某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2。套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元/m2B.建筑面积的购买单价为12000元/m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元正确答案：B,C,D,4.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：A,B,E,5.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格正确答案：A,B,6.假设开发法也称()。A.估算法B.收益法C.剩余法D.开发法E.预期开发法正确答案：C,D,E,7.应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A.估价委托人B.估价对象的最高最佳利用分析C.估价方法适用性分析D.估价依据E.估价测算过程正确答案：B,C,E,8.城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将（ ）的土地加以圈围而形成不同的地价区域。A.地形相同B.位置相邻C.用途相同D.权益相同E.地价相近正确答案：B,C,E,9.成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。A.增值税B.印花税C.教育费附加D.城市维护建设税E.应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税正确答案：A,B,C,D,10.关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率正确答案：A,B,C,三.判断题(共10题)1.财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，可适当超出其余额部分。（）正确答案：B,2.选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。（）正确答案：A,3.重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。正确答案：B,4.在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）正确答案：A,5.如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，建筑物的剩余经