西北综合物流园区槎浦物流基地项目可行性研究报告

XX西北综合物流园区槎浦物流基地工程2004年1月目录前言第1章总论第2章工程建设的必要性第3章市场分析第4章工程功能定位第5章工程建设方案第6章工程选址、建设条件与动拆迁第7章环境保护、劳动平安卫生、消防和节能第8章工程法人组织机构、定员和招投标第9章工程建设进度第10章投资估算、资本金、资金筹措和资金运用方案第11章工程财务效益分析第12章风险和对策分析第13章结论和建议附表：1-9附件：XX市开展方案委员会沪计贸〔2003〕15号文“关于XX西北综合物流园区槎浦物流基地工程建议书的批复〞工程法人营业执照XX市城市规划管理局沪规划〔2003〕770号文“关于?普陀区槎浦物流基地控制性详细规划?的批复〞中华人民共和国海关总署署加函〔2003年〕426号文“关于同意XX西北物流园区集团设立公共型保税仓库的批复〞XX市市政工程管理局沪市政规〔2003〕902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复〞公建配套部门征询意见普陀区桃浦镇人民政府桃府〔2003〕79号文“关于桃浦镇西北物流园区槎浦基地土地名称归并的批复〞XX市普陀区环保局普环保评〔2003〕42号文“关于对西北物流园区槎浦物流基地建设工程环境影响报告表及专项评价报告的批复〞资本金出资证明银行贷款意向附图：1、槎浦物流基地总平面图2、槎浦物流基地地块控制示意图3、管理效劳大楼效果图4、立体仓库立面效果和剖面效果示意图5、平面仓库立面效果示意图和剖面结构示意图6、平面仓库平面布局示意图7、立体仓库平面效果示意图8、基地现状示意图前言XX要建设成为国际经济、金融、贸易与航运中心，提高城市综合竞争力，增强城市综合效劳功能，就必须成为国内外物流、商流、信息流、资金流的集聚与辐射中心。因此，顺应当今世界经济开展潮流，加快开展现代物流业，建设和开展现代物流园区，提升城市现代物流水平，是XX增强综合竞争优势，成为国际航运与贸易中心的战略选择，对XX拓展新的经济增长空间，提高城市综合竞争力具有十分重要的意义。西北综合物流园区是市政府物流规划中“3＋1〞市级物流园区中唯一的陆路口岸型物流园区，加快西北综合物流园区的开发和建设，强化园区综合物流功能的开发，是加快开展全市物流产业，实现全市海港、陆港、空港各物流园区协调开展的需要，也是提升西北综合物流园区自身开展水平和竞争优势的客观要求。为了加快西北综合物流园区建设步伐，适应现代物流的开展趋势，满足国内市场日益增长的物流效劳需求，把西北综合物流园区建成面向XX的城市配送物流基地、国内物流进出XX的重要集散地之一以及国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽，XX西北物流园区集团拟在西北综合物流园区核心区域－槎浦地块，规划面积为249公顷的地块，建设集货运配载、交易、信息效劳、仓储、流通、加工、配送、展示等物流效劳于一体的集散型综合性物流基地。XX市开展方案委员会沪计贸(2003)15号文批复了本工程立项申请，详见附件1。我公司受XX西北物流园区集团的委托，编制本工程可行性研究报告。第1章总论1.1工程名称XX西北综合物流园区槎浦物流基地〔以下简称“槎浦物流基地〞〕工程法人及投资方简介该工程法人为XX西北物流园区集团。企业名称：XX西北物流园区集团〔以下简称“西北物流公司〞〕企业类型：有限责任公司〔国内合资〕注册地点：XX市武威路789号法定代表人：葛惠桃注册资本：人民币壹亿元经营范围：XX西北物流园区的规划、设计开发，实业投资，国内贸易〔除专项规定〕，资产经营，仓储、物流业的管理〔凡涉及许可经营的工程凭许可证经营〕。工程法人营业执照详见附件2。西北物流公司成立于2002年4月，由XX盈富投资、XX未来岛投资置业、XX新杨工业园区经济开展〔集团〕、XX金环工业共同投资组建。XX盈富投资是专门从事实业投资、企业投资、市场投资的投资型企业，注册资本为人民币1亿元。该公司在本工程中出资3200万元人民币，占工程总资本的32％。XX未来岛投资置业是专门从事房地产投资、实业投资、物业管理的置业公司，注册资本为人民币8000万元。该公司在本工程中出资3300万元人民币，占工程总资本的33％。XX新杨工业园区经济开展〔集团〕是专门从事实业投资、房地产开发经营、建筑装潢材料，国内贸易、组织横向经济联系及投资效劳的集团公司，注册资本为人民币1亿元。该公司在本工程中出资3000万元人民币，占工程总资本的30％。XX金环工业是专门从事机械设备、承接有关工程、建材、金属材料、五金交电、化工原料生产业务的工业企业，注册资本为人民币1300万元。该公司在本工程中出资500万元人民币，占工程总资本的5％，1.3可行性研究报告编制依据本研究报告编制的主要依据：1)中华人民共和国海关总署署加函[2003]426号文“关于同意XX西北物流园区集团设立公共型保税仓库的批复〞。2)XX市开展方案委员会沪计贸[2003]015号文“关于XX西北综合物流园区槎浦基地工程建议书的批复〞。3)XX市城市规划管理局沪规划[2003]770号文“关于?普陀区槎浦物流基地控制性详细规划?的批复〞。4)XX市市政工程管理局沪市政规[2003]902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复〞。5)XX市普陀区人民政府办公室(2003-23)号文“关于加快西北物流园区重大工程建设协调会纪要〞。6)XX市普陀区环境保护局普环保评[2003]42号文“关于对西北物流园区槎浦物流基地建设工程环境影响报告表及专项评价报告的批复〞。7)西北物流公司提供的设计资料及其他根底资料。1.4工程选址本工程基地位于XX西北部普陀区桃浦镇内，东到中槎浦，南临规划金昌路以南约50米处，西至规划金迎路以西约500米，北至翔二河北侧规划路，总用地面积为249公顷。XX市城市规划管理局沪规划(2003)770号文批复了工程用地控制性详细规划的批复，详见附件3。1.5工程功能定位本工程拟通过开展公路、铁路集装箱运输，吸引国际国内知名的物流企业及相关的高技术、物流配套效劳企业入驻，形成陆上交易所的集散效应，建设具有多式联运特色的物流园区。其总体功能将在三个层面上拓展：1〕依托市内道路网络和园区内仓储配送设施，开展面向市内的集货、加工、仓储、配送业务，建设XX的城市配送物流基地；2〕依托公路、铁路一体化的运输方式，加强仓储、配送等企业的有效联合，形成面向华东地区和全国的物流集散地之一；3〕依托跨国物流企业，探索与港口物流和航空物流的功能互补及有效合作，开拓国际物流市场，力争成为国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽。1.6规划用地功能分区本工程规划用地面积为249公顷，其中管理效劳用房、仓库等建筑的实际可用地为136.23万平方米，交通设施、公建配套、铁路、道路、虹桥机场航站楼、集中绿地、水域等其他用地为112.77万平方米。实际可用地中管理效劳用地为6.55万平方米，仓库用地为129.68万平方米〔其中包括自营及公共型保税仓库用地16.49万平方米，对外出租仓库用地31.32万平方米，对外批租用地74.97万平方米，开展备用地6.9万平方米〕。规划用地功能分区面积详见表1-1。表1-1用地功能分区面积示意表序号工程面积所占百分数〔％〕〔万平方米〕一实际可用地136.2354.711管理效劳用房用地6.552.632仓库用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自营及海关仓库用地16.492.3出租仓库用地*31.322.4开展备用地6.9二其他用地112.7745.291交通设施用地0.350.0142公建配套设施用地0.50.23铁路用地2.280.94道路用地37.4215.035虹桥机场航站楼用地3.031.226集中绿地48.8219.67水域20.378.33总计249.00100*含已入驻的XX烟草公司储运用地9.97万平方米，华联超市配送中心一期用地12.62万平方米，顶通公司租赁仓库用地8.73万平方米。1.7建设规划及本工程建设内容1.7.1建设规划整个槎浦物流基地规划总建筑面积为94.86万平方米，包括仓库、管理效劳用房、交通设施、公建设施、虹桥机场航站楼等建筑。其中仓库建筑面积为91.98万平方米〔包括自营及公共型保税仓库12.49万平方米，出租仓库19.48万平方米，批租土地内拟建仓库53.11万平方米，以及开展备用地内将后期建设的仓库6.9万平方米〕；管理效劳用房建筑面积为2.35万平方米，包括1栋位于金迎路西侧的管理效劳大楼7500平方米和1栋位于金迎路东侧的国际物流中心商务大楼1.6万平方米；公建配套设施、机场航站楼、交通设施等用房建筑面积为5310平方米。槎浦物流基地主要规划建筑指标如表1-2。表1-2槎浦物流基地主要规划建筑指标序号工程指标〔m2〕备注1总建筑面积9485951.1仓储建筑面积919785自营及公共型保税仓库124920出租仓库*194755批租区拟建仓库531110将由土地批租房建设预留用地拟建仓库69000将后续建设1.2管理效劳用房建筑面积23500管理效劳大楼7500物流中心商务大楼160001.3交通设施建筑面积13501.4公建设施建筑面积36001.5机场航站楼建筑面积360已建建筑2停车场3430003集中绿地率〔％〕19.64绿化率〔％〕555道路及停车场占地率〔％〕28.86建筑密度〔％〕16.27综合容积率0.387.1管理效劳用地容积率0.367.2仓库用地容积率0.717.3交通设施用地容积率0.397.4公建设施用地容积率0.727.5机场用地容积率0.01*含已入驻的XX烟草公司储运仓库75790平方米、华联超市配送中心一期仓库69245平方米和顶通公司租赁仓库49720平方米。1.7.2本工程建设内容本工程拟按照建设规划，先期启动整个槎浦物流基地的“七通一平〞、基地自营和出租仓库、管理和效劳等工程设施的建设。具体建设内容为：1〕整个槎浦物流基地的“七通一平〞，包括征地动拆迁、劳动力安置、土地平整以及区内道路及绿化景观、河道整治、地下管线敷设、供电等根底设施的建设；2〕在A05街坊〔本工程基地按区内路网分成23个街坊，以A01……A23街坊表示，详见附图2〕内建设1栋建筑面积为7500平方米的管理效劳大楼，在A11街坊内建设1栋建筑面积为16000平方米的国际物流中心商务大楼；3〕在A05、A06街坊内分别建设2座公共型保税仓库和4座自营仓库，总建筑面积为124920平方米〔自营仓库配备相应的物流设备，包括2台集装箱正面吊、38副渡板和19台3吨叉车以及相应的工器具〕。由工程法人开发建设的建筑工程内容详见表1-3。表1-3工程法人开发建设的建筑工程内容序号工程指标〔m2〕层高〔m〕层数1仓库1249201.1自营仓库563208.0～12.01、21.2公共型保税仓库686008.0～12.012.管理效劳用房235002.1管理效劳大楼75003.6～3.952.2国际物流商务大楼160003.6～3.9123公建及交通设施用房46003.1变电所17703.2垃圾收集站2303.3雨水泵站16603.4道路班房1000总建筑面积1530201.8建设期本工程建设期为3年，从2003年1月开始进行前期筹建、可行性研究、初步设计、动拆迁、施工建设等，预计2005年12月底竣工。1.9投资估算经估算，本工程建设总投资为177392万元，其中：固定资产投资费用为98663万元，土地和动拆迁费为70976万元，建设期贷款利息为7653万元，铺底流动资金(自营)为100万元。1.10资本金及资金筹措1.11财务效益分析工程全部投资财务内部收益率为7.19％，按6％折现率测算的财务净现值为14482万元；静态投资回收期为11.70年(含建设期)；动态投资回收期为19.47年(含建设期)；工程贷款归还期为9.04年(含建设期)，工程在财务上根本可行。1.12结论本工程的建设对加快实现XX成为国际经济、金融、贸易和航运中心之一的目标，促进国内外物流、商流、信息流、资金流、人才流的开展具有重要意义，工程建设是十分必要的，且有一定经济效益。第2章工程建设的必要性2.1我而在我国参加WTO之后，物流效劳业作为国内率先对外开放的领域之一，兴旺国家现代的物流管理技术、经验和高素质人才的进入，必然会对国内物流产业结构、经营观念、管理体制与开展方式等方面产生较大冲击，同时过高的物流本钱也对我国产品加快出口相当不利。因此，尽快降低物流本钱，开展现代物流是当前我国物流行业应对WTO的迫切需要。建2.2本工程的建设符合XX物流产业开展的内在要求目前，XX经济正处于重要的调整转型时期，经济结构的优化升级，根底设施条件的日益完善，以及人们逐步对物流理念的普遍接受为XX现代物流业的开展提供了良好的条件和机遇。但是由于缺少统筹规划，XX商业系统、工业系统、物资系统等各行业各自为政，都在规划各自的物流基地，造成重复建设、资源浪费，各行业物流基地又大都功能单一，使用率低，直接影响了各物流基地的开发效果和经营效益，并且各物流基地的分散布局也给城市交通、城市景观、生态环境等带来了一定的负面影响，与XX市现代物流业的开展要求不相适应。与此同时，XX周边许多国家或城市纷纷把物流作为其经济开展重点之一，新从国内看，北京、天津、青岛、深圳等许多城市及江浙两地的许多大中城市也开始大力规划和开展物流业，如深圳市把开展现代物流业作为该市三大支柱产业之一，努力将深圳建成为全球最具有影响力的集装箱运输中心、国际航运中心和亚太地区营运中心之一；成都物流基地已与北京赛浦京良、深圳平湖两大物流基地签订合作协议，拟共同建设中国未来的三大物流基地，构成我国东、西、北三地的物流“金三角〞；而与XX邻近的宁波市，那么力争通过10至15年的努力，建设成为长江三角洲的国际物流枢纽和浙江省的重要综合物流中心，“十五〞期间，京杭大运河将延伸至宁波甬江口，其全程252公里，按国家干线四级航道统一规划，将建成宁波港前方强大的水路集散系统，对XX形成腹地竞争态势。因此，大力培育和开展XX现代物流产业不仅是XX经济开展的需要，也关系到XX能否尽快融入全球经济，形成在全国以至全球资源配置分工体系中的核心地位，加速其开展的步伐和力度已是刻不容缓。根据XX市“十五〞规划，XX现代物流业开展将充分发挥海陆空枢纽和大口岸的综合优势，以辐射国内外的口岸为依托，有效整合已有资源，积极开展第三方物流，规划建设一批大型化、综合性现代物流园区，重点开展浦东新区空港物流园区、外高桥物流园区和西北综合物流园区。西北综合物流园区作为目前唯一的陆路口岸型物流园区，其完善与否将直接影响XX市是否能成为我国乃至亚太地区重要的一个物流枢纽。因此，推进西北综合物流园区的开发建设将是XX市开展现代物流产业，营造物流企业良好的开展环境，提高物流经营规模效益的重要举措之一。2.3本工程的建设有利于完善西北综合物流园区物流产业布局，促进园区的开展近年来，西北物流综合园区通过大力开展公路、铁路集装箱运输和陆上交易所的集聚效应，已初步形成多式联运物流的特色园区。但是目前园区的布局还相当分散，各类物流企业的入驻没有经过认真规划，物流根底设施也存在相当程度的重复建设、使用率低、无法充分发挥西北综合物流园区的综合功能，亟需对西北综合物流园区现有资源进行整合，开发和提升核心区域开展水平，以促进西北综合物流园区的进一步开展。基于此，西北综合物流园区拟重点规划建设“二基地、一中心〞〔“二基地〞为未来岛基地和槎浦基地，“一中心〞为以XX市陆上货运交易中心为主体的停车、交易区〕。槎浦物流基地位于西北综合物流园区区域范围内，靠近外环线和沪宁、沪嘉高速公路，开展仓储物流基地具有得天独厚的地理优势。目前，基地内现已有华联超市、XX烟草公司、顶通公司等大型物流企业入驻，形成了一定的物流园区气氛。同时普陀区政府也把开发建设槎浦物流基地作为该地区产业结构调整重点，给予了积极支持，这些为本工程的建设提供了有利条件。因此，槎浦物流基地的开发与建设将能够更好地整合西北综合物流园区内现有的物流资源，提升园区的综合物流水平，吸引更多物流企业入驻，完善园区内的物流总体布局，并推动园区乃至XX物流产业的开展。2.4本工程的建设有利于桃浦地区经济的开展桃浦地区地处XX市西隅，从二十世纪八十年代初，开始开展仓储业，目前已形成了一定规模的仓储业市场群落，成为XX城郊结合部重要的商品集散地之一。随着本工程的推进将吸引一大批国际、国内物流企业入驻，给桃浦地区带来大量“人流〞、“物流〞和“信息流〞，极大地促进该地区经济的开展。因此，本工程的建设，对桃浦地区在“十五〞期间根本建立适应现代化国际大都市功能的新型产业体系，拓展新的经济增长空间，增强综合竞争力具有十分重要的意义。综上所述，本工程建设槎浦物流基地，对加快国内物流产业开展、应对入世挑战、促进XX经济持续开展、完善西北综合物流园区产业布局、拓展桃浦地区新的经济增长空间，具有十分重要的意义。因此，本工程的建设是必要的、迫切的。第3章市场分析3.1中国物流园区开展现状我国已将开展商品物流配送作为国民经济开展方案的一项重点内容，列入“十五〞规划整体蓝图之内，并明确提出了物流产业开展的总目标和具体目标，方案五年内在全国建立30个现代商品综合物流中心示范工程。而各个地方也充分认识到物流园区在地区经济开展中的重要作用，纷纷结合本地实际情况，建设物流园区，开展物流产业。1)北京：据北京市最近制定的物流开展规划，北京市将规划在房山闫村—丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺建设3个大型物流基地，作为北京市进出货物和大型厂商在亚太地区的采购与分销物流平台；在朝阳十八里店、半截塔、大兴大庄、海淀杏石口规划建设4个综合性物流配送区，成为华北甚至全国的重要物流枢纽；另外在朝阳、海淀、丰台、大兴等地区规划建设13个满足不同行业或不同业态要求的专业性物流配送区，成为零售末端配送的专业化物流基地。2)3)广州：2001年4月公布的?广州市商业网点十年开展规划?说明，广州将规划建立四大物流中心，其中广州白云机场拟建集运输、储存、装卸、搬运、包装、信息处理、配送等功能于一体的物流基地，使白云机场的物流功能进一步加强。4)深圳：该市已规划建设总面积40平方公里的六大物流园区。包括机场航空物流园区、盐田港物流园区、前海湾物流园区、笋岗—清水河物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区，其中规模最大的前海湾物流园区达10平方公里。3.2本工程宏观环境分析3.2.1经济环境本工程基地位于普陀区桃浦镇，普陀区是XX的中心城区之一，位于XX的西北部，区域面积55平方公里，户籍人口85万，素有XX“西大堂〞的美誉。改革开放以来，特别是进入二十世纪九十年代，普陀区步入持续快速的开展周期，各方面均取得了历史性的成就。全区2003年1-9月完成财政总收入320,124万元，同比增收72,627万元，增长29.34%。截至9月底，共引进区外企业/自然人来区设立全资或控股企业926户，注册资金31.33亿元,提前超额完成全年30亿元的招商引资方案。普陀区已形成了持续、快速、健康开展的崭新局面。经济的快速开展，经济环境的持续改善将为西北物流园区的建设、开展提供有力的支撑。另政治法律环境目前，国内政局稳定，各项法律法规正在逐步完善。XX市政府采取了各种措施，保障经济法规的一贯性和适应性，保证经济的平稳运行，为物流产业和物流园区的开展创造良好的市场环境。主要包括以下几个方面。1)2)法规方面：研究和制订标准的物流业地方性法规和政府规章；改良物流相关领域的管理方式，对不适应物流业开展的各类规定和政策进行清理、修改和完善。3)行业管理方面：在政府引导下，由行业协会制订行业管理标准，实现行业自律，自觉维护行业合法权益；加强行业咨询、调研、培训等工作；通过行业协会协助政府有关部门进行市场监管和效劳，为政府提供促进行业开展的政策建议。4)人才方面：采取多种形式，培养物流专业人才，营造人才“柔性流动〞的政策环境。积极引进国内外优秀人才。同时，鼓励企业与物流咨询机构、科研院校等进行多种形式的资本与技术融合，充分发挥社会各种资源优势，实现物流系统的产学研联动开展。3.2.3技术环境XX市政府已经充分认识到物流在城市经济开展中的重要作用，并逐步加大了对物流技术研究的投入。重点扶持物流公共信息平台的建设规划。“十五〞期间的目标是根本建成全国乃至亚太地区重要的物流公共信息平台。选择一批与物流行业关联度较高的行业，建成8－10家以效劳于这些行业和大型企业为主的专业物流信息平台；加快建设基于EDI系统的面向长江流域的多式联运物流信息平台、面向全国的综合运输物流信息平台、工业产品交易信息平台以及面向国际的空港、海港口岸公共物流信息平台等。另外，XX还花大力气从各个方面、各个层面开展物流技术，完善物流体系，以保证物流产业在XX的开展，包括：1)制定物流技术标准。紧密跟踪有关国际标准，按照国家已有标准，建立以物流信息分类编码和信息技术标准化为主要内容的物流技术标准化体系，保证物流信息平台在高效、统一、有序的环境下正常运行。2)建立统计指标体系。制定科学的物流业统计指标体系，建立健全现代物流业统计信息收集、研究和监测体系。3.2.4区位环境图3-1工程基地区位图3.3市场分析物3.3.1物流需求分析2002年是我国参加世贸组织后的第1年，XX商业以流通方式和组织形式的改革与创新为切入点，各种业态竞相崛起，以多样化扩展商业辐射的广度，以信息化挖掘商业内涵的深度，使消费品市场继续保持稳中趋旺的开展态势。全年实现社会消费品零售总额2035.2亿元，比上年增长9.3%，同时恩格尔系数逐步下降，交通和通信、娱乐教育和文化效劳及医疗保健的消费比重逐渐提高，消费结构更趋优化，居民消费水平进一步提高。与此同时，XX市居民人均收入逐年增高，2002年XX城市居民人均可支配收入为13250元，收入水平的提高，直接表现就是消费需求的旺盛，带来物流交换的更为频繁。3.3.1.1食品物流需求分析随着收入水平大幅提高，市区居民对食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。居民食品消费方面的观念发生了巨大转变，已经从以家庭为主的实惠型食品消费，转向食品消费多元化。尽管由于生活水平的提高，居民的食品消费占消费总支出比重在下降，但是由于居民消费的总支出随着经济的增长也有很大幅度的提高，因此居民的食品消费总量并不会因此而下降，相反仍保持着较大的上升趋势。而这将使食品行业的物流需求能够保持较高的水平，而食品消费的多元化也使得食品行业对于物流配送的要求较高。因此食品行业的物流配送将会拥有较大的开展空间。3.3.1.2服装物流需求分析衣着消费已经从扯块布料自己做新衣变为追求服装的品牌化、时装化和个性化，成衣化倾向成为衣着消费的主流。在居民衣着支出中，2002年人均用于购置成衣服装613元，比上年增长6.2%。这意味着市民在服装上的消费上正不断增长。相应地，服装行业的物流配送量也将不断增长。3.3.1.3家电物流需求分析改革开放以来，XX市居民的耐用消费品拥有量显著增加，2002年城市居民人均耐用消费品的支出到达340元。到2002年，城市居民每百户拥有电脑51.2台，彩色电视机160.2台，电冰箱103.8台，洗衣机91.8台，空调机117.6台，移动93.4部。与此同时，居民对于高档耐用消费品的需求不断增加，升级换代过程也不断加快。目前，家电行业已经成为物流需求的主要群体之一，且其对于物流效劳的要求相对较高，物流企业由此而获得的利润也会较高，因此，与家电企业相关的物流效劳商应成为本物流园区重点开拓的招商对象之一。3.3.1.4医疗保健物流需求分析随着人民生活水平的提高和医疗保健业自身的开展，医疗保健行业在居民消费中所占的比例越来越高。2002年XX市民用于医疗保健的消费为人均734元人民币，比2001年的人均501元同期增长46.5%。同时，伴随着医疗保健行业物流效劳的专业化与国际标准化，针对医疗保健行业符合国际标准的专业化、标准化的物流需求正在迅速膨胀，特别是对存放医药有特殊要求的专业仓储及专业化配送的开展正在变得越来越迫切。根据对以上生活资料各行业消费需求的统计分析，可知近年XX市综合居民总消费水平呈不断增长态势〔1995-2002年平均年复合增长率为8.6％，详见表3-1〕，并将继续保持下去。物流需求包括物流活动中运输、储存、包装、装卸搬运和流通加工等物流作业量的总和。当XX市居民对生活资料的消费不断增长时，会引起上述各个环节作业量的增加。因此，本工程规划建成为XX市城市配送中心之一，必将在满足XX市居民的消费品配送方面发挥巨大作用。同时，XX市居民消费的增长也将为本工程的物流业经营提供可持续的开展空间。表3-1XX居民消费水平历年统计及预测年份居民消费水平〔元/人〕增长率〔%〕1995586825.71996676315.3199768200.8199868660.71999824820.1200088687.5200193365.3200210464122005预计118102021预计178202021预计257253.3.2物流供给分析3.3.2.1行业分析表3-2历年XX物流业增加值及其占GDP的比率〔统计及预测〕年份国内生产总值〔亿元〕物流业增加值〔亿元〕占GDP的比率〔％〕1990756.45109.6514.5019952462.57368.3814.9619983688.2616.2216.7119994034.96670.4816.6220014950.84832.8616.8220025408.36911.8616.862005预计10972021预计16132021预计33263.3.2.2交通网络设施分析改革开发以来，XX加大了对交通运输设施建设的投入，建成了以外高桥港区、铁路XX站、浦东国际机场为代表的一大批海陆空重要枢纽。XX港口和航运的根底设施有了较好的改善，水水联运、水陆联运形成初步体系，港口货运量逐年增长，2002年全市港口货物吞吐量到达26384万吨，比上年增长19.4％。同时，XX是我国唯一拥有两个国际机场的城市，虹桥机场货运吞吐的设计能力为50万吨/年〔2002年实际处理量为60多万吨〕，浦东国际机场(一期)货运吞吐的设计能力为100万吨/年〔二期到达500万吨/年〕，为XX市成为航运枢纽提供了根底保障。此外，XX位于三条国道主干线和四条国道的交汇处，并通过境内的高速公路与周边省市公路及全国公路网相连接，截至2002年底，XX公路通车总里程超过6286公里，其中国省主干线通车总里程为1109.3公里，高速公路240公里；铁路方面，XX是全国十大铁路枢纽之一，运输线路包括沪宁线、沪杭线和15条支线及联络线、79条专用线，截至2002年底运营里程到达257公里，并已与港区相连，构成了水陆联运网络。近几年XX市货物运输量如表3-3所示。表3-31990-2002年货物运输量〔单位：万吨〕年份铁路公路水运民用航空总计199051868714128641326777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901因此，随着集装箱运输率、包装标准化率的提高，以及信息技术的推广应用，物流、商流、信息流的现代化水平也不断提高，也保证了XX的物流规模能够不断扩大。3.3.2.3物流企业分析所替代。因此，局部生产企业的物流队伍也已开始走向市场。此外，市场需求促进了物流业的开展，新兴的物流效劳产业迅速兴起，以第三方物流为特色的现代物流企业应运而生。XX目前从事物流业的企业可分为：1)传统的运输、仓储、货代等经过改造的物流企业，如中外运、XX长途运输公司、交运集团、物资集团等；2)局部国有大型企业为满足企业自身原料采购、产品销售等业务需要而建立起专门物流企业，如宝钢、东方集团等；3)由企业自产产品的分销、配送而开展现代物流业的企业，如正广和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各类超市及大卖场，如联华、华联等；5)新组建的第三方物流中心，如群众、强生、虹鑫、特能公司等；6)外资货运公司，如UPS、Fedex等。3.4本工程竞争性分析3.4.1与XX市其他物流园区的竞争性分析。按照XX市物流规划，今后XX市将重点建设“3＋1〞个物流园区，即XX市外高桥物流园区、XX市浦东空港物流园区和XX市西北综合物流园区三大物流园区以及已规划建设的洋山深水港物流园区。3.4.1.1与XX二大物流园区的竞争性分析根据XX“十五〞规划，“十五〞期间XX市重点开展和根本建成外高桥、浦东空港和西北三大物流园区。见图3-2。图3-2XX市三大物流园区区位图外高桥物流园区属于港区一体、转口贸易性园区，“十五〞期间将充分运用高桥港区和外高桥保税区优势，完善外高桥港区作为XX集装箱码头的集装箱货物配载、货物中转与仓储、国内外货运代理、多式联运、物流信息管理的功能；进一步完善进出口贸易、报送、通关、货物装卸、保税仓储、保税展示、分拨配送等效劳功能。2005年，根本建成跨国互联的分销园区和国际集装箱多式联运的中转园区，形成保税转口特色的流园区。浦东空港物流园区属航空口岸物流园区。“十五〞期间，将充分利用航空运输的快捷便利优势，发挥物流园区对内对外的货物集散功能。提供货源组织、中转、装卸和仓储等综合效劳多式联运功能。“十五〞期间将重点建设航空物流信息系统，根本形成航空快递特色的物流园区。本工程作为西北综合物流园区的核心区域，属于陆路口岸型物流园区，是以省际物流集散功能为主，集货运配载、交易、信息效劳、仓储、流通、加工、配送、展示等物流效劳于一体的集散型物流基地。本工程通过大力开展公路、铁路集装箱运输，形成具有多式联运特色的物流园区。通过对这三大物流园区功能定位的比照分析，可以看出，三者之间并不存在很强的竞争性。本工程开展的根本战略是以省际物流集散功能为主，力求建设成为XX市市域配送基地，并进而开展成为辐射长江三角洲和内陆省份的物流枢纽，其根本的运输手段是铁路和公路。而外高桥、浦东空港物流园区那么是以大陆为腹地，面向国际，成为我国商品进出口的物流枢纽，其根本的运输手段为海运和空运。所以，与另外两大园区相比拟，本工程在开展战略，功能定位，目标客户和所提供的产品、效劳等各个方面都存在较大的差异，与其他两大园区不存在很强的竞争性〔详见第四章分析〕。3.4.1.2与规划建设的洋山深水港物流园区的比拟分析与XX国际航运中心洋山深水港配套的洋山深水港物流园区位于芦潮港地区，海港新城南侧，东临沪芦高速公路，通过东海大桥与洋山深水港码头相沟通。该物流园区将通过多层次公路网与XX郊区环线、外环线、内环线相连，并和XX市及长江三角洲的高速公路、交通干线公路网、国道网相连，同时通过规划中的浦东铁路芦潮港货运站与国家铁路网接轨，此外物流园区还通过内河与XX市的内河运输网相通。洋山深水港物流园区分为铁路换装区、内河港区、国际物流区、危险品作业区等功能区和综合配套设施区。铁路换装区，提供港口通过铁路向内陆地区转运条件，设铁路装卸线、铁路堆场、站台等；内河港区，设计年吞吐能力达100万标准箱；国际物流区，将引进15至20家国际著名物流企业，实现物流的仓储、分拨配送和加工等；危险品作业区，集中进行危险品箱的装卸作业，确保平安；综合配套设施区，提供配套效劳，包括工商、税务、邮政、银行、保险等。依托洋山深水港的巨大开展空间，XX将着力打造亚洲最大的集装箱物流园区－洋山深水港物流园区。该物流园区开发面积近13平方公里，按照“一次规划、分期开发〞的原那么，该物流园区拟于2021年建成，其一期工程约155万平方米，将与洋山深水港一期进度实现同步，今后除了作为洋山深水港的集装箱堆场外，还将提供仓储、冷冻、加工、中转等一系列物流增值效劳。与洋山深水港物流园区相比，本工程作为XX市“十五〞期间重点开展的三个物流园区之一，其开展时间和开展进度有着相当的不同，特别是在本工程启动初期根本上不存在竞争性。从长期来看，随着洋山深水港物流园区的建成，其将成为长江三角洲乃至全国的集装箱物流枢纽，对于本工程的集装箱物流有一定影响，但由于洋山深水港物流园区以海运为主，并将产生大量的陆运物流运输量，本工程与其的互补性应远远大于竞争性。3.4.2与XX市其他物流基地的竞争性分析1)XX西南综合物流基地XX西南综合物流基地选址外环线外侧、沪杭高速公路出口河泾、闵行开发区、吴泾、奉浦、莘庄等工业区，具有发挥综合效应的优势，其目标是逐步培育和完善多式联运功能，“十五〞期末根本建成XX辐射杭嘉湖地区、南方地区和西南地区的物流集散地。2)XX吴凇国际物流基地XX吴淞国际物流基地位于宝山区吴淞港附近，规划面积为7.5平方公里，拟建成以“国际集装箱多式联运〞和钢材配送为主体的综合性物流基地。该基地位于宝山综合交通枢纽中心，各类交通均非常方便。基地分成多功能效劳区、国际采购分拨配送中心、铁路国际集装箱终点站、农副产品交易中心、综合物流区、钢铁配送中心等六个功能分区，形成“一园六区〞的布局。2002年实现中转集拼、分拨储运量40万TEU，首期批租土地600亩，建成10万平方米为第三方物流效劳的，高档次，货架式恒温仓库，现已有80%的库房分别与香港、日本、韩国、新加坡等地的跨国物流公司签定了业务合同。综3.5本工程的优势分析1〕优越的交通条件本工程处于XX市外环线两侧，南临312国道和沪宁高速公路，北临沪嘉高速公路。同时，工程基地距离XX西站、南翔站、桃浦站等均非常近，为实现公路与铁路的多式联运创造极好的条件。此外，从本工程基地到到虹桥国际机场只需10分钟，至吴淞集装箱码头只需20分钟，交通十分方便。2〕优惠的政策本工程基地所在物流园区－西北综合物流园区是XX市“十五〞期间规划的三大物流园区之一，尤其是普陀区专门成立西北物流园区领导小组，重点扶持西北综合物流园区的开展。本工程在争取市、区政府对现代物流产业优惠扶持政策的同时，为了加快开发建设步伐，鼓励和扶持现代物流企业的开展，还拟对进驻工程基地的物流企业实行以下政策：A、中国海关总署已批准在园区内设置公共型保税仓库，以提升园区的物流效劳功能，满足加工贸易企业对保税仓储物流市场的需求。有关批复文件详见附件4；B、对入驻的物流企业所需用的土地实行土地期权制〔即企业可先采用批土地租用和合作的方式，一次性确定土地批租价格，待企业开展以后，再办理土地批租有关手续〕；C、为进驻园区物流企业投资者的子女入学就读提供方便和效劳；D、在西北综合物流园区建立物流开展基金，为进驻的企业提供中长期低息贷款；E、海关、商检等部门进驻物流园区，方便物流企业在园区内直接办理相应业务。3〕根底配套设施完善工程基地所在地区－桃浦地区的水、电、通讯、道路排污等根底设施齐全，市政配套条件日趋完善。其中XX大场水厂、泰和水厂可供给充足的生活用水和生产用水。XX桃浦热力厂可提供集中供热、供汽。基地附近有一个22万伏、三个3.5万伏的变电站，还有6万门的局和邮电支局。4〕良好的物流气氛西北综合物流园区由两大区域组成，包括江桥区域和桃浦区域。其中江桥区域位于XX市嘉定区，经过多年的招商经营，已有中储开展股份公司、宝供物流企业集团、XX蔬菜〔集团〕等物流龙头企业入驻。同时，工程基地所在地区－桃浦地区一直是XX货物运输重要基地，经过多年开展，桃浦地区已成为运输企业、货代企业的集散地，成为多式联运、集货配载、分包、流通加工为一体的物资运输基地，出入该地区的陆上货运物资到达XX陆上货运总量的60％。目前桃浦地区内已建有XX烟草公司储运基地和华联超市一期配送中心，另外华联超市二期配送中心和瑞典IKEA配送中心等正筹备建设。江桥地区和桃浦地区的开展为西北物流园区吸引了大量的人流和物流，也为本工程的建设和开展创造了良好的物流气氛。此外，工程基地所在区域－普陀区是XX新兴的商业中心，商业销售营业额，市场成交额一直位居XX中心区前列。目前区内形成了亚新生活广场、华源世界广场、中百一店沪西商厦等近百座大型商办设施，以及麦德隆、家乐福、乐购等六个大卖场。同时，区内已集聚了联华、华联、农工商三大超市配送中心。各类商办设施的形成，为西北物流基地的开展奠定了强有力的物质保障和市场根底。3.6市场分析结论综表3-4国内主要物流园区土地批租价格的比拟园区名称租赁价格可供租赁面积土地用途深圳福田保税区1800港币/平方米2500亩物流XX外高桥物流园区135美元/平方米1.01平方公里物流西北物流园区未来岛45-85万/亩526亩物流/工业综合上述市场分析，本工程土地的批租价暂定为750-790元/平方米，出租仓库的出租价格暂定为1.5元/平方米.天。第4章工程功能定位4.1工程的战略定位和开展思路XX市政府〔2001〕42号文明确提出了西北物流园区的战略定位：“西北综合物流园区属陆路口岸型物流园区，是以省际物流集散功能为主，集货运配载、交易、信息效劳、仓储、流通、加工、配送、展示等物流效劳于一体的集散型综合性物流园区。〞西北物流园区的战略定位决定了本工程的战略定位：首先，本工程是以省际物流为主的陆路型物流基地，这是本工程战略定位的核心，也是西北综合物流园区建设及开展方向的重点和特点。另外，在其实现省际物流功能的同时，还应注重市内配送物流功能的开展。其次，本工程依托西北物流园区，其效劳对象要和外高桥物流园区及浦东空港物流园区等XX主要物流园区实现功能互补。随着国际贸易的开展，上述两个物流园区不可能包揽所有的国际物流业务，而本工程将凭借其特殊的功能和优势，在国际物流业务中发挥应有的作用，发挥陆路型口岸的作用。槎浦物流基地将在西北综合物流园区的总体定位框架下，根据该地区物流开展的环境，及物流开展的特点及自身的实际情况，制订适宜的开展思路：把准开展方向定位，保障根底设施条件，完善内外交通网络，优化功能布局配置，引入优秀物流企业，形成物流集聚效应，创造生态物流环境，带动地区经济开展。4.2业务功能定位4.2.1功能定位原那么围绕本工程的战略定位和开展思路，本工程的业务功能定位应按以下几个方面为原那么：1)符合物流行业的开展趋势现代物流行业的开展具有信息化、全球化和集约化的趋势。本工程的功能定位适应这些趋势才能够使园区获得快速的开展。因此，在功能定位中，首先应该特别鼓励第三方物流企业的开展。2)适应西北物流园区的实际环境本工程的功能定位必须结合西北物流园区实际的环境和条件进行。西北物流园区所处的特殊环境决定了其开展重点应该集中在陆路物流枢纽的建设上，但其开展发向又是一个综合型、口岸型的物流园区。另外，XX及全国物流的整体开展水平也决定了西北物流园区的战略规划和建设是按步骤和分期逐步进行的。3)吸引优秀物流企业及相关企业吸引国内外优秀物流企业入驻物流园区是本工程开发成功的关键。通过引进优秀物流企业的入驻，能够输入先进的物流运作模式和管理经验，对传统的物流企业具有一定的示范作用，有利于整个物流企业的升级和改造。同时，众多物流企业的入驻，将会产生一定的规模集聚效应，不同物流企业之间的优势可以互补，从而实现整个区域物流资源的有效整合。4.2.2功能定位根据槎浦物流基地开展环境特征与资源优势，可以确定的主要业务功能定位为：1)XX市城市配送物流基地之一为而本工程可凭借其多方面的优势，发挥其城市配送功能，开展生产企业之间的物流配送〔包括电子商务、企业的供给链及物流的外包、企业物流管理的咨询等〕和社会化的商务和生活物流配送〔如超市连销、城市快递等〕，力争建成XX市城市配送物流基地之一。见图4-1XX市城市配送中心图。图4-1XX市城市配送中心示意图2)国内物流进出XX的重要集散基地之一从统计资料来看，XX地区近10年来在铁路运输方面的货物运输变化不大，甚至出现了一定程度的减少，2002年XX的铁路货运量5836万吨，比近10年间的最高年份1995年的6416万吨减少了10.04%，但铁路的货运量基数仍然很大，所以本工程仍应发挥其在铁路运输方面的优势，进一步挖掘铁路物流的潜力。和铁路运输相反，XX的公路运输量在近10年中那么增长了好几倍，并且其货物运输的基数很大〔2002年XX公路货运量为29759万吨〕，因此其可能成为西北物流园区开展的重点。而桃浦地区历来就是XX市与国内北方、西北方其他省市的货物集散中心，省际公路货运主要通道之一。据统计，XX全市公路货运总量的60％由此进出。随着XX及我国现代物流业的开展，必然会有大量的国内物流集中于桃浦地区，因此，本工程将担当起国内物流进出XX的集散中心之一的功能。3)国际物流进出中国大陆的重要集散枢纽近年来XX口岸贸易的辐射功能进一步增强。2002年XX完成外贸进出口总额726.64亿美元(比上年增长19.3%)。全年XX口岸进出口总额1425.01亿美元(比上年增长18.3%)，这个数据说明，经由XX进出口的商品中，有一半左右是内地经由XX的转口贸易。在这种趋势下，本工程作为一个综合型的口岸物流园区，应当和XX外高桥等物流园区一起，在国际物流方面扮演重要的地位〔因为国际物流集散不仅仅在港口、机场，同时有很多的物流业务将由内陆口岸完成首末端的集散业务流程〕，尤其是在提供电子通关、快速通关等一些相关效劳的情况下，西北综合物流园区将可以成为国际物流进出中国大陆的最正确门户之一。综上所述，本工程的根本业务功能定位：XX市城市配送物流重要基地之一、国内物流进出XX的重要集散基地之一和国际物流进出中国大陆的重要集散枢纽。4.3具体业务功能内容根据对功能定位分析可以得知，本工程具体业务功能内容应包括以下内容。4.3.1仓储物流园区需要有仓储设施，但客户需要的不仅仅是在物流园区储存商品，而是要通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存本钱。4.3.2配送本工程主要功能之一就是为XX进行城市配送，减轻物流对城市交通的压力，降低物流对城市环境的不利影响。所以，本工程应该加强信息化建设和物流的综合配送能力。4.3.3运输物流园区需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，进行运输效劳。具有竞争优势的物流园区不只是一个点，而是一个覆盖目标客户区域的网络。因此，本工程首先应该负责为客户选择满足客户需要的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地。除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由物流中心负责组织，以尽可能方便客户。4.3.4加工主要目的是方便生产或销售，物流园区常常与固定的制造商或分销商进行长期合作，为制造商或分销商完成一定的加工作业，因此本工程必须具备一些根本的加工能力，如贴标签、制作并粘贴条形码等。4.3.5保税国际上把公共型保税仓库的设立视为国外市场国内化的重要标志，公共保税仓库的设立有利于企业适应复杂多变的国际市场，为企业来料加工提供方便；有利于缓解企业流动资金紧张状况，为全区招商引资提供了有利条件。在本工程基地内设立公共型保税仓库将大大提升西北物流园区的物流中心地位，创造一个保税仓库开展运作的范例，从而吸引更多的大型跨国采购企业和物流企业入驻西北物流园区。4.4客户分析及定位客户需求分析除了对园区功能的科学定位之外，对物流市场及相关客户需求的了解也是物流基地开发和建设的重要环节，只有在充分了解物流市场的整体需求和相关客户的需求的前提下，才能对物流园区的客户进行有效的定位及对园区布局进行科学地规划。本工程周边地域的生产制造企业、商品贸易企业和物流企业构成了带动整个园区物流开展的三支主要力量，现分析如下：制造业客户物流需求分析目前，普陀区正在形成较为完善的工业及相关配套体系，重点开展通讯电子、新型建材、食品加工、轻纺服装、精细化工、家用电器、生物工程等与其产业相关的零部件生产和协作配套加工工程。加工制造及相关产业的开展，为物流业的开展提供了动力，企业生产出的产品需要源源不断地输送到全国及全球各地。据对相关企业的调查，很多生产制造企业和商业企业一样，受到了物流本钱的困扰。诸如施耐德、海乐、英特尔等著名企业纷纷在物流园区建立自己的零部件及产品的物流运营中心。大多数受调查的企业表示其原意将其物流业务外包给第三方物流企业，以突出其主营业务。4.4.1.2商业及零售业客户物流需求分析4.4.1.3第三方物流客户需求分析目前，我国物流业开展相对落后于工业及其他相关效劳业，成为地区经济开展的一个瓶颈，主要表达在：2002年，本市交通运输仓储业增加值213.06亿元，比1995年增长76％；占第三产业增加值的比重为7.7％，比1995年下降了4.4个百分点。八年中，交通运输仓储业年均增长8.5％，低于同期GDP和第三产业增加值平均增速，开展速度相对缓慢。从本市全社会固定资产投资的投资情况看，2002年交通运输、仓储及邮电通信业完成投资177.36亿元，比上年增长43％，占第三产业投资的比重为12.2％，比上年提高了2.3个百分点。物业务客户目标园区未来的客户定位基于本工程的功能定位以及对客户需求的分析，可以确定本工程的客户目标包括以下几种：1〕知名的物流企业二十世纪九十年代中期以来，随着XX建设步伐的加快，市场环境的不断优化，一些国际知名物流企业纷纷来到XX，寻找开展的机遇。特别是参加世贸组织后，我国将逐步开放公路货运、商品分销、仓储设施等领域，并承诺在3至4年内取消对租赁、速递、运输等分销辅助效劳的限制，允许外商建立全资分支机构。这样一大批跨国物流企业将会在未来数年内迅速进入中国。国际著名的物流公司，如丹麦的马士基、美国的总统轮船、香港的东方海外等也都在XX建立了独资公司。随着国际航运业的开展，与之相配套的海运效劳业，包括船舶代理以及集装箱中转站、货运站等也取得了长足的开展。到目前为止，XX共有国际船舶代理企业16家，集装箱中转、货运站66家，堆场面积205万平方米，设计堆存总量43万TEU。航运公司和物流公司是优势互补的合作伙伴。在大型运输工程因化产业功能体系，推进国际现代物流网络的建设提供依据。这些国际知名的物流企业包括：国际航运物流企业(如马士基、总统班轮等)；国际知名的第三方物流业(如美极物流、大和物流等)；国际快递物流业(如联邦快递、佐川急便等)。这些国际知名的物流企业在巨大的物流市场吸引下，近年来纷纷抢滩中国大陆物流市场，本工程应当抓住有利时机，吸引这些企业的入驻。2〕国内知名的物流企业集团在我国物流效劳业全面对外开放之前，国内也已形成了一批实力较为雄厚的物流企业，这些企业包括：国内知名的远洋运输集业〔如中远、中海等〕；国内传统的物资流通企业〔如中储、中商、中粮等〕；国内知名的运输企业〔如中铁〕；和国内新兴的第三方物流企业〔如宝供物流、交运集团等〕。国内的这些物流企业大多结构功能单一，相互之间业务划清楚显，并且各部门之间条块分割严重，面对海外物流业巨头，我国的这些物流企业难以从整体上发挥其优势。面对入世的挑战，我国的物流业必须从结构和功能上进行整合。我国的一些物流企业也正积极向现代物流转型，而物流园区的开发和建设，也为我国物流企业的资源整合提供了一个良好的平台。同时，吸引国内知名的物流企业进驻本工程，是把园区建成物流集结地的重要保证。因此，本工程应积极制定策略，吸引国内相关物流企业入驻。物流相关的高新技术及咨询企业物流高新技术企业包括那些现代化物流、仓储、及搬运设备的开发者和生产者，以及相关物流信息和软件技术的供给商，这些信息软件技术包括电子识别、车辆跟踪、物流信息系统等。这些物流技术企业的入驻将为物流园区内的物流企业的技术革新和业务升级提供支撑，另外，高端的物流咨询企业为区内的物流企业提供了良好的筹划、运营、培训及咨询等效劳。和物流密切相关的传统企业另外，那些和物流息息相关的企业，可能把其生产制造部门或零部件运营部门放在物流园区。其他相关的企业为了把本工程建设成为一个面向全国的综合性的物流集结地，吸引诸如大型的物流公司、船运公司及具有采购配送功能的跨国公司等物流企业进驻就成为至关重要的因素。在这些公司的集聚效应的带动下，吸引更多的国内外物流相关企业进驻，使西北物流园区逐步形成功能完善的综合物流效劳园区。4.5公共型保税仓库的功能定位及经营措施该公共型保税仓库应具备以下功能：1)可以存放供来料加工、进料加工复出口的料件及外商投资企业复出口的料件；2)外商存放、暂放货物、转口贸易货物；3)暂时存放后再复出口的货物；4)转关运输或已对外成交结汇并结关而又暂不出境的货物提供储存保管效劳；5)经海关批准缓办纳税手续的进境货物。为了更有效地提高集装箱和物流运输的速度，该仓库一方面实行全天候24小时效劳，节假日可以预约进货、提货，承诺当出仓。在保税仓库的运行过程中，将采用以下经营和管理措施：应用针对中小型企业的"通用型"联网监管模式；探索运行"多点报关、一点放行"新模式；充分利用中国电子口岸系统，加强与其它口岸管理部门电子审批数据的联网互证和共享，实行加工贸易前期备案网上审批；收费采用市内同类型仓库最低标准。第5章工程建设方案本“建设方案〞章节内容根据工程法人提供的有关设计资料编写。工程总体方案5.1.1工程总平面布置根本原那么1)2)遵循一次规划、分阶段实施的原那么，最终形成现代化国际物流中心。3)合理组织车流，做到畅通、平安，为物流提供良好的集疏运条件。4)区域功能布置相对独立，景观设计与周围环境相协调，并注意对周围生态的影响。5.1.2工程总平面布置西北综合物流园区大体分为A-F，共6个功能区，本工程即为D＋E区。如图5-1所示。图5-1西北物流园区分块图D区E区D区E区本工程基地内沿南向北规划或已建有真南路、金莲路、金通路、金迈路、水杉路、银杏路、武威路、金沃路、金昌路，自西向东规划或已建有金润路、金迎路、金达路。按照规划道路系统，本工程以武威路为界，分为南北两个区域。武威路以北规划为以第三方物流企业为主的物流基地，武威路以南结合现状，建设以城市配送效劳功能为主的配送基地。同时在A23街坊内预留一块开展备用地。在规划真南路以南、规划金迎路东西两侧规划建设物流基地的管理效劳区。在中槎浦西侧及本工程基地西侧分别设置100米宽的防护绿带，并分别拓宽现状三条河道〔中槎浦、横沥河和翔二河〕，同时在基地西侧100米绿化带内和规划金昌路以南新建河道，使基地水网成为一个完整的闭合网络系统。工程总平面布置详见附图1。5.1.3交通组织设计本工程基地内拟规划形成道路路网，主干道为金迎路、金昌路、武威路，次要道路为金莘路、金通路、金迈路、水杉路、银杏路、金沃路、金润路、金达路，其余均为支路，红线宽度为12米。园区内道路情况详见表5-1。表5-1本工程基地道路方向、红线宽度及长度情况序号路名方向红线宽度〔m〕长度〔m〕1金迎路南北3619402武威路东西3610703金昌路东西3621204金莘路东西205305金通路东西2426506金迈路东西245307水杉路东西2010608银杏路东西2411609金沃路东西2072010金润路南北24120511金达路南北241325本工程分别在真南路金迎路路口和金昌路金迎路路口设有二个基地主出入口，并在基地内沿金武路、金通路和武威路形成环路。本工程开发初期，即交通流量非饱和时，工程基地内部各地块的出入口将设在工程南北向交通主轴－金迎路上。本工程交通流量接近饱和时，考虑将局部地块出入口设在基地环路或其他东西向支路上。同时，本工程拟在金昌路按单侧菱型方案设置匝道与外环线A20段连接〔XX市市政工程管理局已批复同意，详见附件5〕，从而可以方便槎浦物流基地车辆直接进出外环线。工程在各块仓库用地内适当位置分别设置相应的停车场，规划停车场用地总面积为343000平方米。同时在规划金迎路、金通路交叉路口西南角设置一加油、气站，面积为350平方米。5.1.4功能分区本工程用地面积为249公顷，其中仓库用地为1296800平方米；管理效劳区用地面积为65500平方米；交通设施用地3500平方米；公建配套设施用地5000平方米；虹桥机场航站楼用地30300平方米；沪宁铁路用地22800平方米；道路用地374200平方米；集中绿化用地488200平方米；水域203700平方米。工程功能分区示意图详见附图2。1)仓库用地在整个基地中，仓库用地1296800平方米。考虑到企业建设规模、目标及物流功能的需求安排，仓库用地共包括批租用地、出租仓库用地、预留用地、自营及公共型保税仓库用地，其中批租用地位于A07、A09、A12-A18共8块街坊内，用地面积为749700平方米；出租仓库用地位于A08、A10和A22三个街坊内，用地面积为313200平方米；预留用地位于A23街坊内，用地面积69000平方米；自营区位于基地西北角A06街坊内，用地面积96600平方米；公共型保税区位于基地西北角，位于A05街坊内，用地面积为68300平方米，区内包括两座公共型保税仓库和一个海关校验场地，该区靠近物流基地出入口和物流管理效劳区，使货物能方便快捷地通过海关查验校验，但又与其他区域相分割，使监管工作可以顺利平安地展开。2)管理效劳区用地管理效劳区用地面积为65500平方米，布置在金迎路的北向入口处，位于A05、A11街坊地块内。区内设有管理效劳大楼和国际物流中心商务大楼。管理效劳大楼位于金迎路以西，国际物流中心商务大楼位于金迎路以东。3)集中绿化用地集中绿地主要沿中槎浦西侧及基地西侧布置，集中绿化面积为488200平方米。4)道路、铁路和交通设施用地整个基地中道路用地为374200平方米，另有沪宁铁路沿金昌路穿过基地，占地22800平方米，交通设施用地3500平方米，主要包括基地内已建的虹桥机场导航站用地和将随地块开发进度建设的道路班房等管理用房用地。该导航站位于A09街坊内，根据国家标准，需要对导航站的周边地块进行一定的高度控制，即导航站方圆100米之内限高8米，200米之内限高12米。功能分区面积详见表5-2。表5-2用地功能分区面积序号工程用地面积所占百分数〔％〕〔万平方米〕一实际可用地136.2354.711管理效劳用房用地6.552.632仓库用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自营及海关仓库用地16.492.3出租仓库用地*31.322.4开展备用地6.9二其他用地112.7745.291交通设施用地0.350.0142公建配套设施用地0.50.23铁路用地2.280.94道路用地37.4215.035虹桥机场航站楼用地3.031.226集中绿地48.8219.67水域20.378.33总计249.00100*含已入驻的XX烟草公司储运基地用地99700平方米和华联超市配送中心一期用地126200平方米和顶通公司租赁仓库用地87300平方米。5.1.4建设规划及本工程建设内容5.1.4.1建设规划按照规划，槎浦物流基地总建筑面积为948595平方米，主要由以下局部组成：1〕仓库建筑面积为919785平方米，包括自营及公共型保税仓库124920平方米，出租仓库194755平方米〔含入驻的XX烟草公司储运仓库75790平方米、华联超市配送中心一期仓库69245平方米和顶通公司租赁仓库49720平方米〕，批租仓库531110平方米，以及开展备用地内将后期建设的仓库69000平方米；2〕管理效劳用房建筑面积为23500平方米，包括1座位于金迎路西侧的管理效劳大楼7500平方米，和1座位于金迎路东侧的国际物流中心商务大楼16000平方米；3〕4〕已建的虹桥机场航站楼360平方米；交通设施建筑面积1350平方米，包括设于金通路、金迎路西南角的加油、气站350平方米和道路养护班房1000平方米。槎浦物流基地主要规划技术经济指标如表5-3。表5-3槎浦物流基地主要规划技术经济指标工程规划指标备注1、总建筑面积〔m2〕9485951.1仓储建筑面积〔m2〕9197851.1.1自营及公共型保税仓库1249201.1.2出租区仓库*1947551.1.3批租区仓库531110将由土地批租方建设1.1.4预留用地仓库69000将后续建设1.2管理效劳用房建筑面积〔m2〕235001.2.1管理效劳大楼75001.2.2物流中心商务大楼160001.3交通设施建筑面积〔m2〕13501.3.1加油、气站350由加油站投资方建设1.3.2道路班房10001.4公建设施建筑面积〔m2〕36001.4.1变电所17701.4.2垃圾站2301.4.3雨水泵站16001.5航站楼建筑面积〔m2〕360已建建筑2、停车场〔m2〕3430003、集中绿地率〔％〕19.64、绿化率〔％〕555、道路及停车场占地率〔％〕28.86、建筑密度〔％〕16.27、综合容积率0.387.1管理效劳用地容积率0.367.2仓库用地容积率0.717.3交通设施用地容积率0.397.4公建设施用地容积率0.727.5机场用地容积率0.01*含在建的XX烟草公司储运基地建筑面积75790平方米，华联超市配送中心一期建筑面积69245平方米和顶通公司仓库建筑面积49720平方米。5.1.4.2本工程建设内容本工程拟按照建设规划，先期启动整个槎浦物流基地的“七通一平〞、基地自营和出租仓库、管理和效劳等工程设施的建设。具体建设内容为：1〕整个槎浦物流基地的征地动拆迁、劳动力安置、土地平整以及区内道路及绿化景观、河道整治、地下管线敷设、供电等根底设施的建设；2〕在A05街坊〔本工程基地按区内路网分成23个街坊，以A01…A23街坊表示，详见附图〕内建设1座建筑面积为7500平方米的管理效劳大楼，在A11街坊内建设1座建筑面积为16000平方米的国际物流中心商务大楼；3〕表5-4本工程有关建筑的建设内容工程指标〔m2〕层高〔m〕层数总建筑面积1530201.仓库1249201.1自营仓库563208.0～12.01、21.2公共型保税仓库686008.0～12.012.管理效劳用房235002.1管理效劳大楼75003.6～3.952.2国际物流商务大楼160003.6～3.9123公建及交通设施用房46003.1变电所17703.2垃圾收集站2303.3雨水泵站16603.4道路班房10005.1.5陆地标高设计场地标高根据附近内河排涝水位，考虑一定的富裕量〔50-60cm〕，并在参考该区域内原有已建工程场地标高的根底上，确定为4.2米。道路中心标高为4.5米。5.2主要建筑物5.2.1管理效劳大楼管理效劳大楼位于金迎路西侧，为1栋5层叠加式建筑，位于物流基地管理效劳区，具有信息、数据、交接、区内管理、对外效劳等功能，建筑面积为7500平方米，包括：1)物流基地管理中心，建筑面积3000平方米，其中行政管理机构办公用房2200平方米，信息处理中心400平方米，后勤效劳机构400平方米；2)陆路口岸机构效劳中心，建筑面积4500平方米，其中海关及检验检疫用房3000平方米，保安、后勤等用房1500平方米。管理效劳大楼效果图详见附图3。5.2.2国际物流商务中心大楼国际物流商务中心大楼位于金迎路东侧，为1栋12层建筑，建筑面积16000平方米，其中物流企业办公场所12000平方米，拟吸引20家左右物流企业或其他办事机构、分支机构入驻，平均每家企业办公用房600平方米；另有银行、资信、保险、邮政、税收等机构2500平方米，餐厅效劳设施1500平方米。5.2.3仓库本工程仓库共包括37座平面仓库和13座立体仓库，每座仓库建筑面积为7776－21739平方米不等。一般仓库内设置汽车站台、卸货站台、管理区、手法作业区、高架库区、大件储存区、组合分解区和产品展示区。立体仓库立面效果和剖面效果示意图详见附图4。平面仓库立面效果和剖面效果示意图详见附图5。平面仓库平面布局示意图详见附图6。立体仓库平面效果示意图详见附图7。5.3物流功能区设计5.3.1设计原那么1)按物流中心一次规划设计，分阶段实施。2)力求布局合理，功能明确，满足现代物流作业要求。5.3.2物流功能区平面布置按照本物流基地功能要求，基地内物流功能区划分为：1)管理效劳区；2)物流自营及公共型保税区；3)物流企业土地批租区；4)物流企业仓库出租区；5)土地备用区。物流自营区按生产企业、货主或其代理商、销售商的要求，对货物进行运输、储存、包装、流通加工、配送。其内建设4座物流配送仓库，包括2座为平面物流配送仓库，尺寸分别为74米×74米和111米×74米，另有2座为立体物流配送仓库，尺寸分别为148米×74米和111米×37米。平面物流配送仓库和立体物流配送仓库均采用月台式，库内按不同功能要求设置货架、自动装卸设备及各类辅助设施，包括2台集装箱正面吊、38副渡板和19台3吨叉车以及相应的工器具。整个物流区内采用计算机管理手段对各类货物进行管理和自动化操作控制。5.3.3各类仓库功能根据所承当的流通职能的不同，物流配送仓库主要具有如下功能：1)流通型配送中心以配送为主要功能，设有为临时配送作业效劳的货暂存区及理货、配货台。2)加工型配送中心按货物流通加工的不同方式设置，以满足货物进行加工、拣选、配装等业务要求。3)批量转换型配送中心对单一品种、大批量方式进货的货物进行小批量出货，其主要流程为分类、拣选、分货、配货、装配等工序。5.3.4主要操作流程1)公共型保税区：A、集装箱查验:集装箱正面吊B、箱内作业:小型叉车2)平面物流配送仓库:小型叉车3)立体物流配送仓库:小型叉车自动装卸设备货架5.4建筑结构5.4.1.1建筑设计1)设计依据：A、使用的标准①GBJ16－87建筑设计防火标准〔2001年版〕②JGJ37－87民用建筑设计通那么③GB50037-96建筑地面设计标准2)建筑物平安等级和耐火等级A、建筑物平安等级：二级。B、按防火标准要求，建筑物耐火等级为：办公大楼为一级，物流配送仓库、公共型保税仓库等为二级。3)设计原那么根据相关专业设计要求，在满足使用功能要求的前提下，采用技术经济合理、平安可靠，有利于开展生产的设计方案。建筑设计贯彻适用、经济、美观的原那么，做到功能合理，造型简洁，色彩与环境相协调。4)设计内容A、办公大楼本工程办公大楼包括管理效劳大楼和国际物流中心商务大楼，它们为整个基地的“头脑〞，负责信息、数据、交接、区内管理、区外效劳等功能。两座建筑物分别为5层和12层，层高为3.6～3.9米，建筑面积共为23500平方米，设置4台电梯；外墙饰面为花岗岩或面砖，内墙饰面为涂料；楼地面为大理石或地砖面层；门窗主要为彩色铝合金门窗，局部玻璃幕墙；屋面防水采用高分子防水卷材。B、仓库仓库为单层单跨全钢结构，跨度为60米，分别在两边或单边设6m宽装卸月台，纵向长度分为170米及205米两种，共6座。其中平面物流配送仓库2座，立体物流配送仓库4座。平面物流配送仓库室内最小高度为8.0米，立体物流配送仓库室内最小高度为12米；屋面采用彩色压型钢板，下设50毫米厚带铝箔玻璃纤维保温棉，每开间设一道406毫米宽垂直屋脊的采光板带；墙面为彩色压型钢板。库内设防火墙自动喷水灭火系统，钢柱、钢梁外表喷涂防火涂料使耐火等级达二级；库内物品按丙类第2项设计。库内地面为混凝土面层，两边设抗风卷帘门〔或推拉钢大门〕，每扇宽4.2米，高5米，屋面排水采用配套的彩钢泛水收边和外天沟落水，落水管采用UPVC落水管。5.4.1.2结构设计1)设计依据A、平面、工艺等专业提供的资料。B、使用的标准①GB50010-2002混凝土结构设计标准②GB50011-2001建筑抗震设计标准③GB50009-2001建筑结构荷载标准④GB50007-2002建筑地基根底设计标准⑤设计根本资料①抗震设防烈度：7度②建筑物重要性类别为丙类，建筑结构平安等级为二级，设计使用年限为五十年。③根本风压：〔重现期30年〕0.55千牛/米2④使用荷载：卫生间、楼梯间2.0千牛/米2办公室2.0千牛/米2上人屋面2.0千牛/米2不上人屋面0.5千牛/米22)设计原那么根据工艺等相关专业设计的要求，在满足使用功能要求的前提下，采用技术经济合理，平安可靠，有利于开展的设计方案。C、主要设计内容办公大楼办公楼均为现浇钢筋混凝土框架结