房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告anr房地产全程策划服务机构长沙市房地产市场调研报告长沙市房地产市场调研报告第一节长沙市场概述第二节国家宏观调控政策的影响第三节长沙房地产市场分析第四节长沙各片区重点楼盘解析第五节长沙六区新建商品房住宅消费特征第六节市场总结第一节长沙市场概述(1)地理环境集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有荆豫唇齿黔粤咽喉”之称。长沙市总面积1.18万平方公里，长沙市总人口704万，户籍人口为651万，其中城区面积1938平方公里，市区人口363万(2011年),望城并入长沙城区后建成面积约为320平方公里文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、中心、湘江风光带长沙段、项重点工程建设，中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区，积极打造文化(3)行政划分截止2011年7月1日，长沙市辖：长沙市区(芙蓉区、天心、雨花、岳麓、开福、望城六区)及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。(4)文化教育沙市区5条地铁的拉通。一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。大机场，机场可直达全国各地，吞吐量位居中部各省份之首·近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将扩大开(6)娱乐之都房地产全程策划服务机构年份GDP产值(亿元)同比增幅(觉)各行业的发展。房地产全程策划服务机构4房地产全程策划服务机构4(2)三产情况，第三产业稳步增长年份第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的增速(如房地产行%(数据来源统计局)%由图一看出06-11年长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。(3)固定资产投资一房地产业年份房地产总投资(亿元)同比增幅()6房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%·但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水平.商品房的销售面积增幅度达到了71%。(4)固定资产投资一房地产总销售情况年份商品房销售面积(万平方米)同比增幅(%)住宅销售额(亿元)同比增幅()由图看出，受08年金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%,销售额增长到了(5)居民人均可支配收入水平(图二)2006-2011年长沙居民人均可支配收入及其增长速度收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。居民恩格尔系数为35.9%,长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属小，生活越富裕)经济。发展。房地产全程策划服务机构长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构叠加效应。四川是嘉具题北安明海长沙湖高江西新过贪州辐课河珠三角经济翻里龙江里龙江x求西青灌中部六省西森山inrte房地产全程策划服务机构生活的融合。长沙市房地产市场调研报告长沙市房地产市场调研报告总律观地围总律观地围市南西移高桥市场群市南西移高桥市场群省用南迁物馆·图书馆、音乐厅)等。省用南迁房地产全程策划服务机构长沙新桩16/118诚信共赢、笃行以道、专家视角据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、平方公里，其中都市区1450平方公里。房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构房地产全程策划服务机构>野生动物园第二节国家宏观调控政策的影响国务院2012年巩固房地产市场调控成果，个人观点2012年巩固房地产市场调控成果.1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控成果，继续严格并执行逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房地产合理回归。采取有效措增加商品房的供给。做好保障房建设和管理工作。“十二五”时期必须不停的推动经济体制，政治体制的改革，着了解决一些重大的经济社会问题，温家宝提出国民经济要朝着宏观调控预期的方向发展，呈现增长较快，价格趋势，效益较好民生改善的良好态势。目前我国房地产行业正处于重要战略机遇期，必须要巩固房地产市场的调控成果，让房地产市场合理，平稳，健康的发展。2012年正处于政府换届时期，主要领导人和决策者为了争取名声或民意，不会让房地产在本届报复性银行央行再度下调存款准备金率0.5个百分点.中国人民银行网站2月18日晚8点发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率20.5%,中小型金融机构存款准备金率为17%.粗略估算一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。这是2011年12月5日三年来首次下调存款金融机构人民币存款准备金率后的第二次调整，也是2012年内首次下调=央行此次选择逆回购而不是降存款准备金率，主要是资金紧张的局面，逆回更具有灵活性国务院二手房贷首付将提升60%多市按户限购.国务院总理温家宝26日召开会议进一步做好房地产市场的调控工作，会议要求未来对第二套房贷首付提高到六成。会议还要求对楼市升幅过快的城市从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。遏制投资投机，保证房地产市场健康有序的发展44国土部小产权房的整治处理思路.一直以来，小产权房都以“非法”的状态存在。尽管国家明确禁止小产权房的买卖，但一直以来，小产权房的规模仍在不断扩大。根据全国工商联房地产商会的数据，1995年~2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但国土部坦言，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。尽管如此，民间机构均对小产权房的存在价值颇为认可。工商联便认为，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。关于小产权房的处理：国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路；先清理后治理。其中，“在建和未售、侵如果对小产权房全部拆除，首先将激化社会矛影响社会稳定：其次也是住房建设资金和建筑材料的巨大浪费=小产权房，剪不断理还乱44占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案，国土部尚未拿出详细的办法房地产全程策划服务机构国土部“禁墅令”别墅项目或将退出一手市场.“不得以任何形式安排别墅类用地。”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐。专业人士表示，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场.相关数据表明，目前中国的耕地面积仅剩18亿余亩，守住这条红线，是国土部的重要职责。而别墅户均或将退出一手市场用地量太大，必须严格控制。“从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令，”业内人士认为，此次禁墅令相比以往更为严厉，可以看出政府严抓狠打的决心.“现有存量不足，后续供应断档，而市场需求却在激增。”业内人士表示，随着禁墅令的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的此次的“禁墅令”实施之前，北京2月份的别墅市场已经出现价格的小幅上涨，同比的涨幅在8%左而环比来看，叠加涨幅高达30%,独栋涨幅也超过15%。在市场下滑的情况下，别墅逆市成交，不能不说政策的导向和影响深远源长.此次的政策变化·对一线城市和以及土地市场开发较为饱和的城市影响是巨大的，供应缺乏，很大程度上会在短期内刺激别墅市场的成交·而对于二·三线城市，充足的土地储备和产品剩余，别墅市场供求所受影响较少，市场变动将不会很大稀缺价值也将膨胀房地产全程策划服务机构银行2012年7月5号晚，央行宣布降息，下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7大贷款利率下浮空间。在上次存贷利率等幅下调引发争议的背景下，此次降息采取此次降息对刚需购房者，构成利好；对改善型购房者来讲，降息影响不大，有些市民甚至认为，央行一个月内两次降息，可能还会有第三次、第四次降基础就不存在”从目前的总体消化量所占的比重来看。由于供求关系没有太大的变化，银行的资金没有完全放开，存款准备金的下调在一定程度上缓解了市场资金的紧缺，但开发商的资金还是处于紧张状态。第二次降息和价格的局部反弹不能说明市场开始转好，目前楼市处在比较稳定的时候，开发商都比较谨慎。政策的施压还是不容忽视，开发商也要对购房预期进行调整，以价换量或将持续进行44了贷款利率降幅大于存款利率降幅的“不对称降息”,一方面缓和“剥夺储户”的质疑，另一方面突出了鼓励向实体经济放贷的意图，值的注意的是，如果银行用足贷款利率下浮空间，则一年期贷款率最低可达4.2%,已为历史最低水平。第三节长沙房地产市场分析1.2008年—2011年长沙商品房销售走势情况年份新建商品房其中：住宅全市紫计销售面积(万m2)同比(%)全市累计销售面积(万m2)同比(%)2.2008年—2011年长沙(内六区)商品房销售走势情况年份内五区新建商品房其中：住宅销售面积(万m2)同比(%)同比(常)(表二)例外，08年长沙楼市达到了低谷，但09年快速反弹，出现了有史以来楼市的巅峰现象。总体住宅销售面积同比达到了92.01%,内五家调控政策的影响11年长沙市的销售面积急速下降，出现了负值，内六区(11年望城县划成一个区)达到了负20.42%。由此可看出3.2008年—2011年长沙市二手房成交情况年份二手房其中：住宅全市成交面积(万m2)同比(%)同比(%)(表一)4.2008年—2011年长沙(内六区)二手房成交情况年份内六区其中：住宅同比(常同比(%)(表二)内六区(11年望城县划成一个区)总成交面积同比降了14.49%,住宅的成交面积同比降了19.36%,预计继续走下降趋势。区域新建商品房其中：住宅成交面积(万M2)同比(%)成交面积(万M2)全市其中芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县44(图一)近一年来长沙市新建商品房成交备案走势图(单位：万m2)小结：一季度商品房交易再创新低，成交持续下滑。1-3月累计成交257.62万平米，同比减少了51.43%,其中住宅成交218.28万平方米，同比减少53.90%.分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案175.49万平方米，同比减少57.17%,其中住宅累计备案区域二手房其中：住宅成交面积(万M2)同比(%)成交面积(万M2)同比(%)全市其中芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城去长沙县浏阳市宁乡县数据来源；长沙国土资源局房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构(图二)近一年长沙市二手房成交走势图(单位：万m2)7.2012年后三季度长沙房地产市场趋势预测与分析(1)宏观调控重在落实，制度层面改革将加速推进(2)信贷政策向刚需微倾，开发商资金链形势严峻htV房地产全程策划服务机构24日央行再次下调存准率0.5个百分点，6-7月份不到一个月的时间央行出现了二次调息，增加了银行的可贷资金，预计首套房会有(3)房地产开发投资趋缓，土地市场难现火爆局面(4)商品房成交量总体低位徘徊，但不排除阶段性的回升房地产全程策划服务机构(5)商品房价格将稳中微降，大幅度跳水的可能性不大份环比分别下降0.4%,0.2%,房价开始出现下行通道的迹象。受全面调控的影响，开发商以价换量的情况可能会增多，预计今后三季(6)二手房市场仍然低迷，但存在转租为售的动力(7)保障性安居工程加速推进，制度建设稳步跟进2012年长沙保障性安居工程方面动作频繁，首先确定2012年建设27314套的总体目标，其中新增廉租住房2258套，公共租赁住房14000套，完成经济适用房1000套，城市棚改9900套，国有工矿棚改60套，林业棚改96套，发放廉租房租赁补贴11800户，预计将在下半年出台，因此2012年将是保障房政策密集出台的一年。(8)城市综合体蓬勃发展，绿色地产成新亮点第四节长沙各片区重点楼盘解析楼盘名开发商楼盘地址房屋类型价格联系方式时代倾城时代地产金星北路与银星路交汇高层400-810-0731转1333南山·苏迪亚诺长沙南山房地产开发有限公司金星大道与普瑞大道交汇处西南角高层洋房别墅尚公馆湖南东景房地产开发有限公司望城区金星北路与普瑞大道交叉口小高层勤诚达，新界湖南勤诚达地产有限公司市府北金星大道与普瑞大道交汇处400-810-0731转7788r湖南盛基置业有限公司金星大道与普瑞大道交汇处西北角高层新地·东方明珠湖南武高科房地产开发有限公司金星大道北段西侧小高层高层多400-810-0731转1033名家·翡翠花园湖南美斯顿置业投资有限公司市府北金星大道与银星路的交汇处音乐界湖南浩龙置业发展有限公司金星北大道长沙火车西客站旁多层高层400-810-0731转1029新城·国际花都长沙新城万博置业有限公司雷锋大道(百果园对面)400-810-0731转1199楼盘名时代倾城开发商广州时代集团房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构技术指标占地面积66.76万平方米，总建筑面积230万平方米，容积率为3.0,总栋数20栋，共2496户销售情况2011年12月18日开盘，主推84-117平米房源，客户构成客户层面及区域分布较为广泛望城区的拆迁户及长沙市及地级市客户较多主力户型84m2的2+1户型(二房)117m2的3+1户型(三房)均价S-1.地铁4号线经过，为项目提供巨大的升值空间是片区高档住宅聚集区2.两种2+1,3+1户型采光性好，南北通统3.园林及建筑设计很有特色证同一单元住户景观的占有，户户无视线干扰2.周边楼盘入住率低，昭示性不强其他1.项目展示到位，销售员态度好，售楼部装修豪华、耸贵，令人流连总返.后期的10-20栋开盘价提到7200(因靠湖旁风景好)楼层差价相差40每层，与中间相比相差100,两头低中间高2.近4万平米私家内湖、超大无边际泳池、长沙第一个时代美术馆3.师大附中近在咫尺业主有入学名额指标广告诉求时代在哪里，美就在哪里楼盘名南山·苏迪亚开发商长沙南山房地产开发有限公司技术指标与地面积500亩，总建筑面积32万平方米，容积率为1.08,别墅销售情况目前在售高层3期[天鹅堡]主推80-140m高层，200-240m联排别墅，洋房已经售完nte房地产全程策划服务机构容积率0.7总栋数200栋，共2000户客户构成购房人群区域分布较为广泛，属于高端客户人群及投资人群，望城区的拆迁户、公务员等地级市客户较多主力户型200-240m别墅120-148m洋房80-140m高层均价S-1.国企开发商(深圳南山集团)靠近地铁4号线终点站2.旁边高档楼盘较多，拉升同区域的楼盘档次3.园林设计有特色，绿化率达到了50%2.周边楼盘多，销售压力比较大3.交通不方便，公交车经过数量少房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构2.户型设计创意N十N户型·物业管理到位市、普瑞大酒店(五星级)广告诉求墅居梦想提前十年预演楼盘名勤诚达·新界开发商湖南勤诚达地产有限公司技术指标占地面积43万平方米·总建筑面积140万平方米，容积率为3.0,共52栋，房源共4343户销售情况一期已完美售馨目前在售85-131míN+1户型客户构成本地区的白领公务员·企事业主等人群比例较都以自主为主·也有其他地级市的客户人群但比例不大主力户型64-135m高层(一房-三房)85-131m的二房和三房为主均价起价3780房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构(N+1)占比70%S-1.深圳品牌开发商2.四周临水，公园融区，景观好2.周边楼盘多，销售压力比较大3.公交车经过数量少其他1.北连长沙火车西站，南接地铁1A号线(兴建中)2.户型设计创意N十1·N+2户型3.配套：国际双语幼儿园、小学中学、临街商业、普瑞温泉度假中心、龙湖高尔夫球场、普瑞大酒店(五星级)广告诉求演绎“时尚，生态，生活·科技”城市宜居新风尚N房地产全程策划服务机构楼盘名开发商楼盘地址楼盘类型价格联系方式星语林·阿普阿布青年特区长沙鑫民投资有限公司河西咸嘉湖路与谷小高层高层达美·D6区湖南达美投资有限公司西二环与梅溪湖交叉口的西北侧高层400-810-0731转未来城·科学家园湖南金邦物业发展有限公司桐梓坡路与玉兰路的交汇处小高层多层长房时代城长沙成城银山房地产开发有限公司岳麓区桐梓坡路与玉兰路交汇处小高层高层中一·九骏湖南中一房地产开发有限金星大道与枫林路小高层高层r公司交汇处往南阳光100后海阳光壹佰(湖南)置业发展有限责任公司猴子石大桥西住宅、纯板洋房联排、别墅400-810-0731转利海.米兰春天湖南利海房地产开发有限公司岳麓区联丰路298号多层联排别墅400-810-0731转中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司猴子石大桥西行1000米(洋湖湿地公园北岸)高层中建麓山和苑中建信和地产有限公司岳篦区象咀路29号(湖南中医药大学小高层高层400-810-0731转.楼盘名达美·D6区开发商湖南达美投资有限公司技术指标占地面积8.8万平方米·总建筑面积46万平方米，容积率为4.43,共16栋，房源共4080户销售情况一期五批在售85-132mN+1户型客户构成长沙市区的高级白领、公务员、企事业主等人地级市的客户人群比例较大，以投资为主主力户型85-130m高层(二房·三房)价格均价7400S-1.梅西湖公园，岳麓山·四周临水，景观好2.周边配套设施齐全，新西站近在咫尺房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构1.地铁2号线双站口2.概念创新，户型赠途面积大，最多赠途32平米，把顶层做成复式楼院等广告诉求后现代住宅社区楼盘名星语林.阿普阿布青年特区开发商创普集团-长沙鑫民投资有限公司技术指标占地面积2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率为2.78:共7栋，房源共811套销售情况一期5月6号开盘售4#栋，销售率达到80%客户构成长沙各区的白领、公务员等人群及地级市的客户人群，客户人群比较分散，但以长沙的人群为主主力户型38-109m(一房，二房，三房)38-45m的一房占比40%101-110m的三房占比20%价格起价6188折后价7100S-1.生活配套比较成熟2.客户定位精准其他1.地铁2号线，户型赠途面积大达到17m2.一期不分楼层，不分户型，不分朝向一口价6188元，自身配套比较多，目前加推2#栋折后单价7047元，楼层差价20-40元左右3.配套：诺贝尔摇篮幼稚园，步步高购物广场，英才小学，湘雅附三，西湖文化公园等房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构广告诉求城中央，创意智慧，精英青年特区3楼盘名长房时代城开发商长沙成城银山房地产开发有限公司技术指标万m,容积率2.95·总栋数25栋，总套数2897套销售情况在售二期，目前在售38m的小型公寓，6月3号开盘加推83-91m2+1户型销售量比较好客户构成人群以周边客户为主，(公务员·私企老板，白领等)改善型需求比例较大主力户型83-117m二房到四房以83-91m二房三房为主力户型价格均价6500S-1.处大河西核心区，性价比高，生活配套齐至1.紧邻地铁2号线、汽车西站枢纽、城市轻轨等2.周边及自身的生活配套成熟3.配套：社区幼儿园、人人乐购物广场、金逸国际电影城，麓谷小学，郁金香建材市场，航天医院，岳麓山风景区、麓谷公园等广告诉求好时代，别等待楼盘名中海国际社区开发商长沙中海兴业房地产有限公司技术指标总占地36万m,总建筑面积约130万数3059套销售情况目前在售二期82-160m全供暖精装房销售率比较好客户构成长沙市各区的高端客户人群(公务员，私企老板，高级白领等)部分地级市客户人群主力户型户型面积在82-160平米主力户型以110m三房为主价格均价5800S-1.央企开发商，房屋性价比高，绿化环境优美，全供暖房1.临近地铁3号线，中海物管2.紧邻7000亩洋湖湿地公园，长沙独一无二的城市“绿肺”,绿化率高达70%、植物种类3000种、鸟类200种、负离子含量比中心城区高六倍3.周边及自身的生活配套不成熟4.配套：白鹤学校、中加国际学校，工业职业，中南大学等广告诉求“国际”概念世界观，湘江情开福区楼盘名开发商楼盘地址楼盘类型价格联系方式万科城和顺集团开福区福元路与关蓉路交汇处东南角洋房电梯高层英祥春天湖南英祥房地产开发有限公司开福区福元西路以南小高层开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角商业步行街豪宅400-810-0731转万国城代置业(湖南)有限公司开福区福元西路199号小高层高层藏珑.湖上国际社区长沙双瑞房地产开发有限公司开福洪山路188号月湖公园北侧高层独栋别墅400-810-0731转双湾国际长沙市水利投资置业发展有限公司美蓉北路湘江与捞刀河交汇处高层北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区湘江北路三段1200号高层超高层400-810-0731转湘江世纪城湖南湘水雅境房地产开发有限公司开福区政府西侧2公里处高层第一湾·湾尚国际湖南富湘房地产开发有限公司车站北路919号国防科大附中西侧高层400-810-0731转房地产全程策划服务机构长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构楼盘名万国城MOMA开发商当代置业(湖南)有限公司技术指标占地面积650亩，总建筑面积120万平方米，容积率3.0,2梯3户销售情况三期预计6月中旬开盘，销售情况较好客户构成开福区周边人群及长沙其他区的白领政府人高收入的客户人群等，以自居为主，地级市的客户人群也较多主力户型120m三房70%二房是比较受欢迎的户型价格精装，折后6300S-1.科技住宅，冬暖夏凉，首次在长沙引入“地源热泵系统”其他1.地铁2号线，第近北站，洪山公园2.周边的生活配套目前还不够成熟，楼层差价每三层差50元3.配套：华润超市，清水塘小学+双语幼儿园，湘雅附一洪山公园等广告诉求“科技住宅”楼盘名万科城开发商湖南和顺置业有限公司技术指标总占地约26.9万m·总建筑面积约50万m,容积率2.52,总栋数28栋·总套数777套销售情况三期6月中旬开盘，销售量比较好客户构成开福区及周边人群为主，在长沙做生意的地级市的客户人群比例也比较多(邵阳，郴州等)主力户型75m二房占比50%三房是买的最好的户型价格精装，折后6800均价7000S-1.万科的品牌效应及物管2.看中片区的升值潜力，实用面积大W-1.噪声的干扰(京广铁路五分钟一趟),旁边有高大其他1.地铁1号线，紧邻北站，洪山公园,两馆一厅2.楼栋“十字单体”设计，采光好，但通风情况可能会有一定的影响，园林绿化做的比较好，层高2.8米，楼层差价40元左右3.生活配套还不够成熟，周围环境目前还比较杂乱4.配套：华润超市，自身配套幼儿园，湘雅附一·洪山公园等房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构楼盘名珠江花城开发商湖南珠江实业投资有限公司技术指标总占地26万m,总建筑面积约46万m,容积率2.2,总栋数96栋，总套数1224套销售情况在售四期，目前在售40-58mS小型公寓另加推76-143客户构成人群以周边客户为主，(公务员，私企老板，白领等)改善型需求比例较大主力户型120m三房占比70%以三房为主力户型价格精装均价7100-7300S-1.国企开发商，片区的价格标杆，性价比高W-1.噪声的干扰(京广铁路五分钟一趟)其他1.地铁1号线，紧邻北站，洪山公园,两馆一厅2.绿化率高，户型采光好，层高达到3.0米3.自身的生活配套比较成熟，同区域的周围环境目前还比较杂乱广告诉求繁花盛处恣悠然楼盘名英祥春天开发商湖南英祥房地产开发有限公司技术指标总占地112亩，总建筑面积近20万平米，容积率2.8,总栋数8栋，1146户销售情况在售二期7号栋，销售情况较好客户构成周边开福区长沙其他区的20-30岁左右的刚性客户人群及少量地级市人群主力户型价格折后5955S-1.客户人群定位准确，注重细节1.地铁1号线，紧邻洪山公园，近靠汽车北站2.生活配套不成熟3.配套：华润超市，幼儿园，湘雅附一，洪山公园等广告诉求地铁口的公园社区楼盘名开发商楼盘地址价格联系方式湘域城邦湖南湘域城邦房地产开发有限公司长沙五一路中天广场的对面，原长沙市老市政府旧址400-810-0731转明城国际中心长沙明城房地产开发有限公司芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角壹号公馆长沙华联房地产开发有限公司五一广场400-810-0731转湘域熙岸花园景鹏控股集团有限公司长沙市芙蓉区人民东路与长善路交汇处400-810-0731转万象·凯旋湾湖南人健正弘置业有限公司长沙市芙蓉区马王堆街道办事处火炬村长房.白沙湾长沙东方城房地产开发有限公司芙蓉区沙湾略1688号(芙蓉公寓旁·浏阳河文化公园邻400-810-0731转辉煌国际城湖南辉煌融鑫房地产开发有限公司芙蓉区远大路与浏阳河交汇处东北角400-810-0731转1楼盘名湘域城邦开发商湖南湘域城邦房地产开发有限公司技术指标项目占地面积22.43亩，总建筑面积142600mi,容积率8.49,总栋数3栋·总套数1795套销售情况房源已不多，销售率很好客户构成长沙市各区的高端客户人群及投资客户，地级市投资客户人群主力户型主力户型45-85m的一房二房各占50%价格均价12000长沙市房地产市场调研报告nre房地产全程策划服务机构长沙市房地产市场调研报告S-1.长沙市CBD核心区域，处长沙市中心的绝版地块，市主干道，周边政治文化浓厚W-1.噪声大，灰尘会比较多其他1.地铁1号线与2号线均在此交汇2.交通方便，生活配套成熟3.配套；平和堂、家乐福、王府井长沙市第十六中学、烈士公园、天心阁、人民医院等广告诉求市中心的CBD2楼盘名明城国际中心开发商湖南湘域城邦房地产开发有限公司技术指标项目占地面积6420.500m,总建销售情况目前在售40-90m房源，销售率较好筑面积91609.578m,容积率11.16,总栋数1栋，总套数1166套客户构成长沙市各区的高端客户人群(老板，私企业主等)及投资客户群，部分地级市投资人群主力户型50-120m户型一房，二房，三房价格均价14000S-1.长沙市主于道旁，主流商圈财富磁场聚集区W-1.噪声大，灰尘会比较多其他1.交通方便，生活配套成熟大同小学、家乐福、湘雅二医院、湖南省人民医院等广告诉求“城中心”楼盘名万象·凯旋湾开发商湖南人健正弘置业有限公司技术指标项目占地面积9万m,总建筑面积13万到40%销售情况目前在售76-164m二房，三房房源，销售率比较好客户构成芙蓉区周边的客户人群(公务员，银行，医院员工，白领等)及少量的投资客户群，部分地级市人群主力户型40-164m户型一房，二房，三房主力户型以二房和三房为主价格折后6600S-1.项目昭性好，户型性价比高W-1.噪声大，灰尘会比较多其他1.交通方便，生活配套成熟，景观优美2.配套：燕山小学、诺贝尔幼儿园、步步高超市、马王堆医院浏阳河风光带、晚报大酒店等广告诉求央区·江畔·法兰西生活家楼盘名长房·白沙湾开发商长沙东方城房地产开发有限公司技术指标项目总占地126亩·建筑面积约25万m·规划共17栋1栋17层公寓、16栋13-28层住宅，总户数约1800户。建筑密度约17%,绿化率约45%,容积率约2.6。销售情况目前在售90-190平米的江景楼王销售率很好客户构成长沙市各区的高端客户人群，私企老板，公务员及投资客户，地级市投资客户人群主力户型户型85-190m的一房到四房，主力户型90-130m的二房(30%)和价格均价7300S-1.处滨河生态中心，靠近浏阳河、圭塘河，城央极为罕见的双河环抱社区2.环境优美，绿树簇拥，碧水环绕，静观大河流淌，承接数十亿负氧离子洗礼其他1.紧邻地铁2号线、5号线与6号线2.交通方便，生活配套成熟，戴德梁行物业3.配套：大润发、沃尔玛、步步高、万家丽、好百年、麦当劳、肯德基、湘雅附二、旺旺医院、芙蓉中学、长郡育才二小等广告诉求主舵两河一湾·漫步双风光带天心区楼盘名开发商楼盘地址房屋内型价格联系方式绿地公馆湖南绿地天成置业有限公司芙蓉南路与时代阳光大道交汇处小高层华远，华中心长沙橘韵投资有限公司相江中路与解放西路交汇处高层写字楼商铺城市综合体转夏威夷·碧水春城湖南日兴房地产开发有限公司天心区芙蓉南路省工商局南150米处鑫远·湘府华城湖南鑫远投资集团有限公司芙蓉南路与友谊路口交汇处400-810-0731转1016博林金谷长沙汇丰置业有限公司新姚北路399号(广播电视大400-810-0731转1013学对面)钱隆橼品湖南玮隆房地产开发有限公司长沙市天心区芙蓉南路1号小高层多层400-810-0731转1015兴威.帕克水岸园湖南兴威建设开发集团有限公司书院南路南二环二段306号高层建发·汇金国际长沙兆发房地产有限公司天心区芙蓉中路380号(神农大酒店对面)城市别墅高层酒店式公寓400-810-0731转1188通用时代·国际社区通用地产长沙有限公司关蓉中路与赤岭路交汇处(长沙理工大学正对面)400-810-0731转1818湘江锦绣湖南省同发置业有限公司书院南路(南郊公园旁)高层400-810-0731转7999楼盘名绿地公馆开发商湖南绿地天成置业有限公司技术指标总占地6.5万m,总建筑面积近24万m,容积率2.37,总栋数21栋，1289户销售情况在售二期，目前在15,16栋80-140平米的房源，另外在售56-160平米精装房源，全款98.5折，按揭99折，销售率比较好客户构成长沙各区高端客户人群及投资者(私企老板，企业高管等)及地级市人群，以长沙为主主力户型80m-140m二房到三房以二房价格均价9000S-1.地铁站口，项目发展潜力巨大，区域"三纵五横一地铁一高速"四通八达2.视野开阔，通风日照充足2.交通不方便，公交只有105一台车经过1.项目经过地铁一号线2.项目自身的品牌及配套非常成熟3.配套：生活艺术城，省工商局，新一佳，天虹购物广场明德中学、新姚小学等广告诉求“新里”品牌的理念楼盘名建发·汇金国际开发商长沙兆发房地产有限公司技术指标占地4.5万m,建筑面积约24万mí,容积率3.0·总栋数9栋，绿化率达到42.3%销售情况目前在74-159平米的房源，单套最高赠途14万，0公摊平层，销售率比较好客户构成长沙各区高端客户人群及投资者(私企老板企业高层等)各地级市投资人群，购买人群比较分散主力户型高层户型面积72m—155m二房到四房，77m二房为主占比50%成市别价格均价9000S-1.紧邻地铁1号线，品牌开发商，处三大商圈中心2.视野开阔，通风日照充足，园林设计优美1.生活配套齐全，商务氛围成熟2.项目自身的品牌及配套非常成熟3.以150米的地标建筑高度，撑起南城CBD核心4.配套：省第一人民医院、五一商圈、东塘商圈、侯家塘商圈雨花亭商圈、神龙大酒店、天心区一中、长沙理工大学等广告诉求一城三十二墅，城市中心舍我其谁nre房地产全程策划服务机构楼盘名通用时代·国际社区开发商通用地产长沙有限公司技术指标占地240亩，总规模近70万m,容积率3.2,总栋数13栋，总套数2340销售情况目前在售二期102-172平米的房源，按揭99全款97折，销售率比较好客户构成天心区周边的客户人群为主及投资者(私企老板，企业高层，公务员，高级白领，老师等)及地级市投资人群，以长沙为主，大都是改善型需求主力户型以102m二房为主占比50%左右价格均价7980S-1.地铁1号线，央企开发商，户型赠送面积大2.视野开阔，宁静的绿色、生态宜居环境房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构其其他1.生活配套齐全，文化氛围浓厚2.百年原生态乔木，5A级物业配套3.配套：第二人民医院、爱尔眼科医院、步步高超市、新一佳超市、长沙理工大学、苏宁电器、神龙大酒店、天心区一中等广告诉求城市生活示范区楼盘名湘江锦绣开发商湖南省同发置业有限公司技术指标占地3.4万m,建筑面积17万m·容积率4.7,总栋数12栋，总套数1417销售情况日前在售二期110m的房源单价8100,162m小高层均价7400,另有商铺单层32000/m,双层25600/m,销售率较好客户构成以长沙为主，大都以自住为主主力户型户型面积60-160m的一房到四房80-120平方米左右的二房二厅、三房二厅为主力户型占70%价格均价7400S-1.交通十分便捷，环境幽静2.户型性价比高其他1.依南郊公园而立，傍湘江而居，生态植被丰富，空气清新2.配套：步步高超市、新一佳大型生活超市、肯德基、长沙理工大学、铁道学院、娶童购物游乐商场、雅礼中学、天心区一中、新开铺小学等广告诉求湘江，南郊公园-江景蒙宅房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构楼盘名华远·华中心开发商长沙橘韵投资有限公司技术指标总占地235亩，总建筑面积近100余万m,容积率10.5销售情况在售一期190~300m房源，92折，销售率比较好客户构成长沙各区高端客户人群及投资者(私企老板等)及各地级市投资人群，外省投资客户等主力户型共284户价格均价18200S-1.地铁站口，湘江天际线的地标建筑，处长沙著名历史文化街巷古潭街2.视野开阔，通风日照充足，世邦魏理仕物管，配套齐至3.可俯揽橘洲全貌、湘江全景，西望以岳鼋山为天际线，东瞰一城繁华与精粹，尽收世界罕有的“山水洲城”城市景观2.调控的不确定因素1.项目自身的品牌及配套成熟2.国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公寓·5A级写字楼、SOHO办公等行街、省医院、坡子街、贾谊故居、太平街、杜甫江阁、天心阁明德中学、周南小学等广告诉求“算重长沙记忆，复兴城市女化”小结：以上案例来看，天心区目前商品房的均价大概在7500-8000左右，个别楼盘已破万如(华远华中心),从整个区域来看该区域交较多。房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构雨花区楼盘名开发商楼盘地址房屋内型价格联系方式第六都湖南湘电房地产开发有限公司美蓉中路三段547号高层nte房地产全程策划服务机构万博汇名邸长沙盛和房地产开发有限公司韶山中路495号(新建路与韶山路交叉口多层小高层转1058新华都·万家城长沙武夷置业有限公司长沙大道与京珠高速交汇处东北向多层高层转1008托斯卡纳长沙城普置业有限公司湘府东路与万家丽路交汇处西北侧独栋别墅连排别墅美洲故事长沙德普置业发展有限公司万家丽中路三段189号(万家丽路与湘府东路交汇处)独栋别墅800万元/套红墅湾长沙国中星城置业有限公司体育新城曲塘路白沙湾路联排双拼独栋洋房转1022运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司长沙大道大桥村北侧小高层高层转6688盛世华章小区湖南省新康桥房地产开长沙市雨花区黎托乡大桥村小高层发有限公司高层德思勤城市广场湖南德思勤投资有限公司韶山南路与湘府路交汇处迎新路2号高层转1011汇达国际公馆湖南华宇投资有限公司马王堆路与朝晖路交汇东南角高层转2777楼盘名第六都开发商胡南湘电房地产开发有限公司技术指标占地18万m,建筑面积70万m,容积率3.4,总栋数15栋，总套数3000销售情况目前在售一期96,106m的尾房均价9300,二期年底开盘，销售率很好客户构成长沙市各区高端客户人群为(私企业主，企业高管，公务员，高级白领等)及地级市投资客户人群房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构主力户型户型面积90-150m房源主力户型126m三房和165m的四房价格均价9300S-1.地铁口，处于传统的城市核心区和新南城行政中心之间，长株潭融城咽喉地段，交通优势显著2.周围生活配套设施成熟2.调控政策的不确定性其他1.南郊公园，湘江自然景观资源，空气清新2.超星级酒店，超5A写字楼，万方私家内湖3.配套万婴幼儿园、双语幼儿园、湖南省第二人民医院、沃尔玛·长沙理工大学、铁道学院、中影影城，新麦克KTV、天心区一中、雨花、东塘两大核心商圈、神农酒店、五华酒店等广告诉求楼盘名美洲故事开发商长沙德普置业发展有限公司技术指标项目总占地358亩，总建筑面积60万数1051套，绿化率48%.二期有106席纯独栋销售情况目前在售二期370-705m的纯景观独栋，销售率很好客户构成长沙市各区高端客户人群(私企老板，企业高层等)及地级市高端投资人群，购买客户人群比较广主力户型价格均价700万-1600万元/套S-1.市中心成熟别墅区，绿化率高，成熟度高，居住感好2.周围生活配套设施成熟2.调控政策的不确定性房地产全程策划服务机构房地产全程策划服务机构1.天际哈国家森林公园、省植物园，空气清新2.26000m中央公园，4000m中央湖景，200m森林溪，将景观引入庭院，私人顶级俱乐部，会所等3.配套：小区幼儿园、博雅眼科医院、喜乐地步步高超市、砂子塘小学、希尔顿酒店和通程酒店等广告诉求城市别墅楼盘名托斯卡纳开发商长沙城普置业有限公司技术指标项目总占地18万多m,总建筑面积18万m,容积率1.07,总栋数80栋·总套数769套，绿化率43.38%,三期开发56套联排别墅销售情况目前在售三期173-235m的洋房，另推169-180客户构成比较分散主力户型80栋洋房及别墅住宅，联排别墅769户173-235m洋房120户价格S-1.纯正意式风格，手工别墅，环境优美2.周围生活配套设施完善2.调控政策的不确定性其他1.天际岭国家森林公园、圭塘河风光带2.私人俱乐部，奢华会所等3.配套：小区幼儿园、红星蔬荣大市场、长沙市中心医院、喜乐地步步高超市、华润超市、同升湖国际实验学校、湘西部落酒楼、井湾子小学、希尔顿酒店和通程酒店等广告诉求意大利手工别墅楼盘名德思勤城市广场开发商湖南德思勤投资有限公司技术指标项目总占地面积550亩·总建筑面积156万mm,容积率3.98,总栋数50栋总套数1129套，绿化率30.7%,销售情况目前在售宝格丽公寓D系列53m的精装房15-300客户构成长沙市各区高端投资客户人群及地级市高端投资人群，还有外省投资人群，购买客户人群比较广主力户型15-300m的街铺50-60m的酒店式公寓价格均价10800,折后9600S-1.南城的国际化城市综合体标杆，交通便利，成熟度高2.周围生活配套设施成熟W-1.噪声大，灰尘多2.调控政策的不