不同设计方案经济测算比较

1方案一假设以高层产品和花园洋房为主；方案二以纯高层产品为主；方案三以高层产品、洋房产品、联排产品为主；三个方案的成本与售价均为统一口径，在同一市场标准下考核三个方案的收益情况。方案测算比较：通过对本案可能的三个方案方向做经济收益对比，选定利润最高的方案方向方案一示意：洋房+高层

B09-05B09-06合计占地面积（㎡）84675888193556容积率1.81.5

地上建筑面积（㎡5165736.5其中高层（㎡）83960083960洋房（㎡）58240058240商业（㎡）01318713187配套（㎡）10215134.510349.5地下建筑面积（㎡）28000028000车位（个）1090010903方案一假设以高层产品和花园洋房为主，以及商业配套和地下车库；本案以静态成本分析为主，假设建设成本的整体投入，不考虑分期建设带来的价格变化；假设土地成本为19.76亿，露面地价为1192元/平米；假设洋房产品地上建安成本为1700元/平米；假设高层产品地上建安成本为1900元/平米；假设商业配套的物业地上建安成本为2000元/平米；假设地下建安成本为2000元/平米；其他项目的开发成本均以业内经验值为假设；方案一：静态成本假设4方案一：静态成本估算序号项目建筑面积(平米)单方成本

(元/平米)总投资（万元）备注1地价款165737119219763

2前期工程费用1657371502486

3配套设施费1657371602652

4建筑安装工程费165737218236161

4.1洋房5824017009901

4.221层83960190015952

4.3商业1318720002637

4.4配套1034920002070

4.5地下面积2800020005600

5基础设施费1657371001657

6园林环境设施费1657371502486

7不可预见费1657378013192-6项的3%8企业管理费1657378013192-6项的2%9销售费1657371212008销售额的2.5%10营业税1657372674418销售额的5.5%11增值税16573748803销售额的1%12开发总成本165737453075071

5方案一：静态销售估算物业建筑面积可售面积销售价格销售率总销售额洋房58240672007300

100%4905621层83960839606200100%52055商业131871318715000100%19781车位1090

10000050%5450合计155387

126342

方案一假设以高层产品和花园洋房为主要销售产品，销售率100%；洋房产品销售面积包括其地下部分；假设商业部分和车位为可售，商业销售率为100%，车位销售率为50%；产品的销售价格以现有的市场产品为比对基础，假定洋房产品价格为7300元/平米，高层产品价格为6200元/平米，商业售价为15000元/平米，车位售价为10万元/个。6方案一：静态投入收益总投资75071总收入126342毛利润额51270毛利润率68.30%所得税额12818净利润额38453净利润率51.22%7方案二示意：纯高层产品

B09-05B09-06合计占地面积84675888193556容积率1.81.5

地上建筑面5165736.5其中高层1422000142200商业01318713187配套10215134.510349.5地下建筑面积30000030000车位1000010008方案二假设以高层产品为主，以及商业配套和地下车库；本案以静态成本分析为主，假设建设成本的整体投入，不考虑分期建设带来的价格变化；本方案成本均与方案一统一口径；方案二：静态成本假设9方案二：静态成本估算序号项目建筑面积(平米)单方成本

(元/平米)总投资（万元）备注1地价款165737119219763

2前期工程费用1657371502486

3配套设施费1657371602652

4建筑安装工程费165737219036303

4.118层142200180025596

4.2商业1318720002637

4.3配套10349.520002070

4.4地下3000020006000

5基础设施费1657371001657

6园林环境设施费1657372003315

7不可预见费1657378013232-6项的3%8企业管理费1657378013232-6项的2%10销售费1657371702824销售额的2.5%11营业税1657373756212销售额的5.5%12增值税165737681129销售额的1%13开发总成本165737476678987

10方案二：静态销售估算物业建筑面积可售面积销售价格销售率销售额18层1422001422006200100%88164商业131871318715000100%19781商业（回购）030004000100%0车位1000

10000050%5000合计155387

112945方案二假设以高层产品为主要销售产品，销售率100%；假设商业部分和车位为可售，商业销售率为100%，车位销售率为50%；产品的销售价格以现有的市场产品为比对基础，高层产品价格为6200元/平米，商业售价为15000元/平米，车位售价为10万元/个。11方案二：静态投入收益总投资78987总收入112945毛利润额33958毛利润率42.99%所得税额8489净利润额25468净利润率32.24%12方案三示意：高层产品+洋房产品+联排产品

B09-05B09-06合计占地面积84675888193556容积率1.81.5

地上建筑面5165736.5其中高层87390087390洋房49350049350联排546005460商业01318713187配套10215134.510349.5地下建筑面积28000028000车位12300123013方案三假设以高层产品、洋房产品、以及联排产品为主，以及商业配套和地下车库；本案以静态成本分析为主，假设建设成本的整体投入，不考虑分期建设带来的价格变化；本方案成本均与方案一统一口径；方案三：静态成本假设14序号项目建筑面积(平米)单方成本

(元/平米)总投资（万元）备注1地价款165737119219763

2前期工程费用1657371502486

3配套设施费1657371602652

4建筑安装工程费165737220636557

4.1联排546023001256

4.2洋房4935017008390

4.321层87390190016604

4.4商业1318720002637

4.5配套1035020002070

4.6地下2800020005600

5基础设施费1657371001657

6园林环境设施费1657372003315

7不可预见费1657378013302-6项的3%8企业管理费1657378013302-6项的2%9销售费1657371071780销售额的2.5%10营业税1657372363915销售额的5.5%11增值税16573743712销售额的1%12开发总成本165737455575497

方案三：静态成本估算15方案三：静态销售估算物业建筑面积可售面积销售价格销售率销售额联排5460737110000100%7371洋房49350575757300100%4203021层87390873906200100%54182商业131871318715000100%19781车位1230

10000050%6150合计155387

129513方案三假设以高层、洋房、联排为主要销售产品，销售率100%；联排和洋房产品销售面积包括其地下部分；假设商业部分和车位为可售，商业销售率为100%，车位销售率为50%；产品的销售价格以现有的市场产品为比对基础，高层产品价格为6200元/平米，洋房价格为7300元/平米，联排价格为10000元/平米，商业售价为15000元/平米，车位售价为10万元/个。16方案三：静态投入收益总投资75497总收入129513毛利润额54016毛利润率71.55%所得税额13504净利