土地经济学第6章

第六章土地金融第一节土地金融概论第二节中国土地金融的开展第三节国外土地金融概述一、土地金融概念金融是以银行为中心的货币资金的融通,泛指与货币流通和银行信誉有关的一切经济活动。土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信誉活动的总称。

土地融资通常要求土地作为抵押物为其债务作担保。土地是银行最优良的抵押担保品,能最大限制地保证债务的平安。第一节土地金融概论二、土地金融的特点1.土地金融是有担保的金融土地金融属于长期信誉,因此要以土地进展抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效能)和物的担保。物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债务人有权行使该担保物权,无论债务人能否还负有其他债务或能否将该担保物转让他人,都能从该担保物权的执行中获得债务的优先清偿。第一节土地金融概论2.土地金融以抵押权为根底抵押权具有以下主要特点:(1)抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债务的清偿,因此从属于债务而存在,并将随着债务的清偿而消逝。(2)抵押权担保的债务具有优先受偿权。即当同一债务有多项债务时,抵押权所担保的债务必需优先清偿。(3)用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即一切权外,用益物权如运用权等也可设立抵押权。第一节土地金融概论在我国,可以抵押的房地产有:(1)依法获得的出让土地运用权;(2)依法获得的房屋一切权及其土地运用权;(3)依法获得的期房一切权;(4)依法可抵押的其他房地产。以出让土地运用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物该当同时抵押;以出让土地运用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地运用权也随之抵押;以出让土地运用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地运用权随之抵押;期房一切权抵押时,必需符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。第一节土地金融概论不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物维护范围的建筑物和有重要留念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7)未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构一切的房地产,政府一切、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体一切的土地运用权,但法律允许抵押的除外。第一节土地金融概论3.土地金融普通要实行证券化信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重到达一定比例,通常为25%~30%时,银行便能够面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进展证券化。第一节土地金融概论房地产的证券化包括:(1)房地产本身或一切权(在我国为土地运用权和房屋一切权)的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进展小额分割,并以证券的方式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债务证券化,是将期长额大的抵押债务进展小额分割,以有价证券的方式,经过资本市场进展融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。第一节土地金融概论4.土地金融具有较强的政策性5.土地金融业务本钱较高,但收益较好一宗房地产抵押贷款普通需求阅历:借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权(当债务不能履行时);在这一过程中,需求和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评价机构等部门进展联络;需求有相关知识的专业人员协作。如:土地估价师、资信评价人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的运营本钱较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的开展,为金融部门带来了可观的手续费收入。第一节土地金融概论三、土地金融的种类1.市地金融(1)房地产获得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅)所进展的资金融通;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进展的资金融通;(3)房地产运营金融是对土地及建筑物的运营,如租赁运营进展的资金融通。第一节土地金融概论2.农地金融农地获得金融是对购买或租赁农地进展的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进展的资金融通;(3)农地运营金融是指对购买家畜、肥料、农机具以及进展农业运营活动进展的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行运营,并需国家以信贷的途径提供补贴。第一节土地金融概论第一节土地金融概论改革和完善乡村投融资体制，健全农业投入机制〔摘自2005年中央一号文件〕

〔二十一〕完善农业投资管理体制。进一步放宽农业和乡村根底设备投资领域，采取贴息、补助、税收等措施，发扬国家农业资金投入的导向作用，鼓励社会资本积极投资开发农业和建立乡村根底设备。逐渐降低中西部地域对涉农固定资产投资的资金配套比例，不得采取加重农民负担的方式进展资金配套。继续加大国家农业资金投入的整合力度，鼓励以县为单位，经过规划引导、统筹安排、明确职责、工程带动等方式整合投资，提高资金运用效率。政策解读对国家投资和补助的乡村建立工程，要加快实行公示制度，经过招招标、资金跟踪监视和工程后评价等方法，确保管好用好资金，保证工程质量。〔二十三〕推进乡村金融改革和创新。要针对乡村金融需求的特点，加快构建功能完善、分工合理、产权明晰、监管有力的乡村金融体系。抓紧研讨制定乡村金融总体改革方案。继续深化乡村信誉社改革，要在完善治理构造、强化约束机制、加强支农效力才干等方面获得效果，进一步发扬其乡村金融的主力军作用。抓紧制定县域内各金融机构承当支持“三农〞义务的政策措施，明确金融机构在县及县以下机构、网点新增存款用于第一节土地金融概论支持当地农业和乡村经济开展的比例。采取有效方法，引导县及县以下吸收的邮政储蓄资金回流乡村。加大政策性金融支农力度，添加支持农业和乡村开展的中长期贷款，在完善运转机制根底上强化农业开展银行的支农作用，拓宽业务范围。农业银行要继续发扬支持农业、效力乡村的作用。培育竞争性的乡村金融市场，有关部门要抓紧制定乡村新办多种一切制金融机构的准入条件和监管方法，在有效防备金融风险的前提下，尽快启动试点任务。有条件的地方，可以探求建立更加贴近农民和乡村需求、由自然人或企业发起的小额信贷组织。加快落实对农户和乡村中小企业实行多种抵押担保方式的有关规定。扩展农业政策性保险的试点范围，鼓励商业性保险机构开展农业保险业务。第一节土地金融概论四、土地金融的作用1.添加房地产资金投入,促进房地产业开展2.提高居民购房支付才干,支持居民住房消费3.调整银行信贷资产构造,改善资产质量个人住房贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产构造,向短中长期贷款共同开展的方向转移。第一节土地金融概论4.执行国家房地产业政策,有效调理房地产业开展根据国家房地产业政策,金融业可利用信贷、利率等金融杠杆,对房地产业的开展进展调理,即对国家支持开展的房地产领域,金融业以优惠的信贷和利率政策予以支持,而对于国家限制开展的房地产,金融那么提高融资本钱,限制发放贷款。第一节土地金融概论一、中国土地金融开展历程二、中国现行土地金融制度及特点(-)现行土地金融制度1.自营性房地产金融自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、平安性和流动性的运营原那么,以银行本外币存款作为资金来源,自主运营房地产贷款业务。自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、平安性和流动性的运营原那么,以银行本外币存款作为资金来源,自主运营房地产贷款业务。第二节中国土地金融的开展2.政策性房地产金融政策性住房金融是指银行受各市(县)人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托,以政策性住房资金为来源而运营的住房金融业务。政策性住房资金来源包括城市住房基金,行政、事业、企业单位住房基金,行政、事业、企业单位收取的租赁保证金,职工住房公积金等。政策性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修缮自住房发放抵押贷款,受公积金中心委托,对参与公积金储蓄的个人发放公积金住房贷款。第二节中国土地金融的开展(二)中国房地产金融的特点1.自营性业务和委托性房地产金融业务并存2.自营性房地产金融业务开展较快3.房地产金融业务的开展仍处于起步阶段4.业务开展不平衡第二节中国土地金融的开展三、中国土地金融开展前景(一)对土地金融(主要是住房金融)开展环境的根本判别1.扩展内需仍将是今后我国一段相当长的时期内经济开展的方针。2.我国工业化和城市化进程将进入快速推进阶段,住房需求将非常宏大。3.住房制度改革的全面到位,使居民必需经过市场途径才干获得住房,住房市场开展潜力宏大。4.居民收入稳定增长,住房价钱趋于合理,住房有效需求将大为提高。5.参与WTO将促使银行加快信贷构造调整及各项银行改革的步伐,住房金融业务将继续作为我国银行调整信贷构造、改善资产质量的重点业务得到迅速开展。第二节中国土地金融的开展(二)对住房金融开展趋势预测1.住房金融市场的竞争将日趋猛烈2.个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛开展3.业务种类将出现多样化趋势,特别是住房信贷的中间业务将得到大力开展。住房信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房产评价、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力开展。第二节中国土地金融的开展

4.个人住房贷款的运营与管理将实现电子化、制度化和集约化5.委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点6.强化管理,防备风险将成为住房信贷业务继续开展的重要课题7.个人住房贷款将出现证券化趋势8.住房金融市场将进一步细分,越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域第二节中国土地金融的开展一、国外土地金融类型(一)法律制度类型欧陆系和英美系两种(二)机构类型1.公营房地产金融机构2.协作性质的房地产金融机构3.私营房地产金融机构第三节国外土地金融概述(三)融资类型1.直接融资的房地产金融2.契约融资的房地产金融3.存款融资的房地产金融4.证券融资的房地产金融(四)市场类型1.完备的房地产金融市场2.以基金为后盾的房地产金融市场3.混合型房地产金融市场4.以储蓄支持的房地产金融市场第三节国外土地金融概述二、国外土地金融的特点(一)兴隆国家土地金融的特点1.私人机构是房地产金融的主体2.房地产金融运营管理的现代化3.房地产金融专业化和多样化并存4.房地产金融市场与金融市场日益浸透(二)开展中国家土地金融的特点1.非正式的直接融资方式占据主导位置2.国家直接参与和控制