商业局开发建设风味饮食街设想方案

商业局开发建设风味饮食街设想方案_商业街物业管理方案

前言

××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。因此，我们必需实行有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。(一)、商街设计“先天缺乏”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交匯处，西邻五大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街筹划“后天失调”1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(狠好)，后来又定位于“×××”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、××广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营××广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。××广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

商业街物业治理方案

商铺是指用于从事详细商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中治理的模式，对商业街商铺进展统一治理，是目前开发商普遍推行的一种方法，治理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必需成立特地的商业治理公司对商铺进展治理，才能长期进展。

目前国内商铺购置者有许多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种状况下，开发商对商铺的治理更为重要。假如商铺商业治理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业治理理念

商铺是有规划的商业聚拢,对商铺进展“统一治理,分散经营”是商铺区分于其他房地产的核心特点。

“统一治理”，要求商铺必需由代表业主权利的、受业主、开发商托付的治理公司统一治理，没有统一治理的商铺是难以经受剧烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易供应场所，商铺的治理者不能直接进展商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营销、统一效劳监视、统一物管。

为了到达“统一治理,分散经营”的治理模式，在商铺销售合同中都应当商定承租户必需听从治理公司的统一治理。在法律上确定商铺治理公司的治理地位。

1.1.1“统一招商治理”要求招商的品牌审核治理和完善的租约治理。

“品牌审核治理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等。

“完善的租约治理”指：签定租约、合同关键条款必需进入。

租约治理包括商定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等，还有其他比拟关键的租约条款治理，比方：

承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，假如发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间确实定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须承受统一治理；

为整个商铺促销担当的义务；

承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2“统一的营销治理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争剧烈，打折降价的促销竞争手段比拟流行，以吸引购物者光临。治理公司应当为商铺筹划好1年12个月的营销规划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织筹划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用根据承租户销售额的肯定比例进展分摊。假如商铺统一收银治理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3“统一的效劳监视”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的治理委员会，指导、协调、效劳、监视承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

指导工程：店铺布置指导、促销活动安排；

协调工程：协调经营者之间的紧急关系，增进经营者之间合作；

效劳工程：行政事务治理；

监视工程：维护商铺的纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门的治理。

1.1.4“统一的物业治理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业治理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一治理有助于对物业设施设备有规划的保养与修理，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商铺物业的治理特点

2.1顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作特别重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发大事时，疏散相对较慢。安全治理应特殊慎重

2.2效劳要求高

要物业治理效劳面对商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、美丽的经营和购物环境。这是商铺物业治理效劳的根本原则

2.3治理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，治理点分散，治理难度较大是商业物业治理的特点。

2.4营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5车辆治理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通治理和停车场治理增加了压力。车辆治理好坏直接影响着商场物业治理水平的整体表达。

3.0物业治理人员配备

3.1.1商铺治理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的治理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户效劳部

设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部治理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、规划财务、物料治理等职。接待员的多少主要依据于业户效劳部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保效劳部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和修理工作。该部门主要职能是保证商铺不连续地安全运行，使物业保值和升值。维保效劳部的作业人员应依据商铺经营效劳需要、商铺设备的多少和技术难易程度进展合理配置。

3.1.1.3保安效劳部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防治理。详细作业人员依据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进展配备。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁效劳治理和绿化效劳治理。详细保洁和绿化作业人员依据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进展安排。

3.1.1.5经营效劳部

设主管或兼职主管一人，全面负责商铺