房地产评估（第2章）

1房地产评估

RealEstateValuation

2第2章房地产评估的基本理论2.3房地产评估的原则2.1房地产评估的含义2.2房地产评估的目的2.4房地产评估的价值类型3学习目标本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。42.1房地产评估的含义2.1.1房地产评估的定义房地产评估是指专业评估人员，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，选用适宜的评估方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在评估时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。52.1房地产评估的含义2.1.1房地产评估的定义房地产评估是指对房地产价值的评估，不包含房地产质量、等级评估，也不包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，也就是很多书上所称的房地产估价。62.1房地产评估的含义2.1.1房地产评估的定义对于房地产评估的称谓，不同领域、不同国家有不同的称谓：我国资产评估领域称房地产评估，房地产领域称房地产估价；美国称realestateappraisal；英国称propertyvaluation；日本和韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；我国台湾地区称不动产评估，也有称为不动产鉴定或不动产鉴价；我国香港地区通常称为物业评估。72.1房地产评估的含义2.1.2正确理解房地产评估需要明确的问题1）房地产评估是科学与艺术的有机结合2）房地产评估是房地产评估专业人员对客观存在的房地产价格的揭示和表达3）任何评估都是为一定的评估目的服务的82.1房地产评估的含义2.1.2正确理解房地产评估需要明确的问题4）价值类型必须与评估目的等相关条件相符合5）科学的评估必须遵循一定的原则和程序6）必须选择科学而适当的评估方法92.1房地产评估的含义2.1.2正确理解房地产评估需要明确的问题7）充分占有与评估房地产相关的资料，深入分析影响房地产价格的因素8）评估结果是某一评估时点的结果102.2房地产评估的目的房地产评估的目的是指房地产评估结果的期望用途。通常分为一般目的和特定目的。111）房地产评估的一般目的的含义2.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的房地产评估的一般目的，可以理解为房地产评估的基本目标。如果撇开房地产评估结果的具体用途或引起评估的具体经济行为，其共性就是对房地产的客观合理价值进行判断或评定估算。121）房地产评估的一般目的的含义2.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的评定估算出房地产在各种条件下的公允价值（客观合理价值）是房地产评估的一般目的。132.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的公允价值之所以能够成为房地产评估的一般目的与客观合理价值自身的特性是紧密相关的，即与客观价值表现形式具有集合性、相对性和时间性特点紧密相关。142.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的客观合理价值的集合性说明它是各种条件下房地产合理价值的估计值的抽象和概括；客观合理价值的相对性也决定了客观合理价值具有抽象性质和高度概括性质；152.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的客观合理价值的时间性体现了评估结果与被评估房地产各种条件的动态一致性。162.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的2）房地产评估中公允价值的含义公允价值是房地产在进入市场或发生交易行为之前所进行的一种价值判断活动，是对房地产评估结果的本质规定。172.2房地产评估的目的2.2.1房地产评估的一般目的2）房地产评估中公允价值的含义公允价值是相对于当事人各方的地位、被评估房地产的状况及所面临的市场条件，其客观合理交换价值的估计值。即评估人员根据被评估房地产的评估目的等相关条件，在不损害各方相关当事人的合法权益的情况下，对被评估房地产客观合理交换价值的估计值。182.2房地产评估的目的2.2.2房地产评估的特定目的房地产评估的特定目的，即引起房地产评估的经济行为，或房地产评估结果的具体用途。房地产评估的特定目的是房地产评估一般目的的具体化192.2房地产评估的目的2.2.2房地产评估的特定目的房地产评估目的主要有以下几个方面：（1）房地产交易；（2）房地产抵押、典当；（3）房地产保险和损害赔偿；（4）房地产课税；（5）房地产征用、拆迁、补偿；（6）房地产纠纷、涉案中鉴定相关涉案金额；（7）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等；（8）房地产投资；（9）为政府进行房地产管理提供相关房地产的价格信息。202.3房地产评估的原则2.3.1预期原则根据房地产未来的预期指标（如收益等），判定房地产现实状况（如价值等）。212.3房地产评估的原则2.3.2变动原则影响房地产价格的因素是经常变动的，所以房地产的价格会伴随着价格形成因素的变化而不断变动。对房地产价格变动的把握是否恰当，在很大程度上直接关系到对评估方法基本原理的理解和评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值。222.3房地产评估的原则2.3.3供求原则房地产的价格最终是由市场上的房地产的供给和需求状况决定的。房地产评估中，一定要充分注意房地产市场特别是土地市场的这种特殊供求关系及其发展趋势。232.3房地产评估的原则2.3.4替代原则在市场上，往往会存在使用价值和质量相同的商品，由于它们的效用相近，在对消费者消费需要满足方面也存在相互替代性，在竞争规律的作用下，在同一市场上，它们的价格会趋向一致，效用有差异的商品也会形成相对稳定的比价关系。242.3房地产评估的原则2.3.4替代原则房地产评估中，委估房地产的价格可以通过对市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例价格进行比较修正后估定。252.3房地产评估的原则2.3.5竞争原则对于市场的供给和需求双方来说，每一方都有多个主体，各方主体之间为销售商品或购买商品在市场上展开竞争，价格是由竞争最后确定的。因此，竞争方式及其程度等对商品的价格形成有着较大的影响。262.3房地产评估的原则2.3.5竞争原则房地产供给市场是非完全竞争市场，房地产的需求市场的竞争相对激烈，通过需求者之间的竞争，会使市场价格逐渐上升，最终达到均衡价格。272.3房地产评估的原则2.3.6贡献原则房地产的某一部分对整体（如收益）的贡献程度，会对整体房地产的价值产生影响。282.3房地产评估的原则2.3.7均衡原则以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定房地产是否处于最高最佳使用状态。292.3房地产评估的原则2.3.8效用原则能给消费者带来较高效用的房地产其价值也高，相同效用的房地产其价值也相同，房地产的价值与其所能带来的效用成正比。302.3房地产评估的原则2.3.9机会成本原则房地产评估应选择其机会成本最小的使用方式，也就是选择其最高最佳的使用方式作为其评估时点的状态。312.3房地产评估的原则2.3.10外部影响原则某一房地产的存在既可对其周围的房地产的价值产生影响，同时其价值又受周围房地产或其他因素的影响。房地产不仅要考虑其自身的条件，还要考虑外部其他因素对它产生的影响，合理估算其价值。322.3房地产评估的原则2.3.11合法原则房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。332.3房地产评估的原则2.3.12最高最佳使用原则房地产评估应该是房地产在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使评估对象的价值达到最大。342.3房地产评估的原则2.3.13评估时点原则房地产的评估结果应该是评估对象在评估时点时的客观合理价值。352.4房地产评估的价值类型2.4.1房地产评估的价值类型及其分类1）房地产评估的价值类型的含义房地产评估的价值类型通常是指对房地产评估结果价值属性的抽象和归纳。362.4房地产评估的价值类型1）房地产评估的价值类型含义简单地说，价值类型就是指同一房地产相对于不同所有（持有）人、不同目的和不同市场条件而言，可能具有不同的价值，每一种价值都有不同的内涵。372.4房地产评估的价值类型2）明确房地产评估价值类型的意义（1）价值类型的合理划分应有助于评估执业人员把握房地产评估结果的合理性；（2）价值类型的合理划分应有助于评估执业人员客观清晰地披露房地产评估结果和评估报告使用人正确理解和使用房地产评估报告和房地产评估结果。382.4房地产评估的价值类型我国资产（包括房地产）评估界对评估价值类型的划分标准通常有四种：3）房地产评估的价值类型的分类标准392.4房地产评估的价值类型（1）按评估的“估价标准”可将评估的价值类型划分为：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格；3）房地产评估的价值类型的分类标准402.4房地产评估的价值类型（2）按引起评估的经济行为或经济活动可将评估价值类型划分为：抵押价值、保险价值、投资价值、兼并价值、转让价值等等；412.4房地产评估的价值类型（3）按评估的前提假设可将评估价值类型划分为：公开市场价值、持续使用价值和清算价值；422.4房地产评估的价值类型（4）按评估进行的条件和房地产评估结果的适用范围可将评估价值类型划分为：市场价值和非市场价值（市场价值以外的价值）。432.4房地产评估的价值类型2.4.2市场价值与非市场价值1）市场价值与非市场价值划分的依据（1）房地产评估的特定目的，是以房地产交易为目的还是其他目的；442.4房地产评估的价值类型2.4.2市场价值与非市场价值1）市场价值与非市场价值划分的依据（2）房地产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；452.4房地产评估的价值类型2.4.2市场价值与非市场价值1）市场价值与非市场价值划分的依据（3）房地产评估时所依据的被评估房地产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；462.4房地产评估的价值类型2.4.2市场价值与非市场价值1）市场价值与非市场价值划分的依据（4）房地产评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。472.4房地产评估的价值类型（1）市场价值的含义市场价值是指房地产在公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，评估时点上可能实现的交换价值的估计值，或者说评估房地产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的房地产评估价值结论。2）市场价值和非市场价值的含义482.4房地产评估的价值类型（2）非市场价值的含义非市场价值（也称市场价值以外的价值、其他价值），是指出所有不符合市场价值定义条件的其他房地产评估价值形式的集合。2）市场价值和非市场价值的含义492.4房地产评估的价值类型（2）非市场价值的含义非市场价值是一系列不符合房地产市场价值定义条件的房地产评估价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值、特殊价值等。评估时，不能把非市场价值看成一种具体的房地产评估价值表现形式。2）市场价值和非市场价值的含义502.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（1）在用价值在用价值是指作为企业总资产组成部分的特定房地产对其所属企业能够带来的价值，在估算这一价值时，只考虑特定房地产的利用现状，不考虑该房地产是否处于最佳用途或房地产变现的情况。512.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（2）持续经营价值持续经营价值一般是指企业作为一个整体的价值。由于企业是由各种资产有机组合而成，各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，如果将企业总的持续经营价值按照一定的规则分配到企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产（包括房地产）的在用价值。522.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（3）成本价值成本价值根据不同的理解可以有不同的含义。它可以是用成本法评估出来的价值；也可以是我国在住房制度改革过程中向职工出售公有住房时的价值，等于住房建设成本投入的成本价值。532.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（4）投资价值投资价值是某投资对象对某一特定投资者的经济价值。房地产的投资价值，是某一房地产对于某个特定投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）的经济价值。它是基于投资者个人需要或意愿，对房地产价值所作出的估算或评价。542.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（5）使用价值使用价值是指该房地产能满足人们某种具体需要的能力。它取决于房地产的质量优劣和数量多少。使用价值决定了房地产的效用和房地产的价值。552.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（6）课税价值课税价值是以政府课税为目的，而由评估人员估定的作为房地产课税依据的价值。具体的课税价值由实际执行的税收政策决定，随税收政策规定的不同而各异。562.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（7）保险价值保险价值是房地产作为保险标的物的价值，是其投保时保险人承保的价值。保险价值通常与所投保的险种有关，一般以重置成本或账面净值作为房地产的保险价值。572.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（8）残余价值残余价值是会计学中使用的术语，是指固定资产在报废时可以收回的价值。在实际应用时通常使用净残余价值，它是指残余价值扣除预计清理费用后的价值。582.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（9）账面价值账面价值是会计学中使用的术语，是资产日常核算过程中在会计账面上体现出的价值。账面价值包括原始价值和账面净值。592.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（10）抵押价值抵押价值是未偿还抵押贷款现金流量的现值。房地产抵押贷款是指借款人以其所拥有的房地产以不转移占用方式向银行抵押，作为按期归还贷款本息的保证而取得贷款。它一般是根据一定的还款方式用借贷人未来的收入分期偿还的，使贷款通过这一未来现金流量得到回收并实现其价值。602.4房地产评估的价值类型3）常见的价值概念（11）清