房地产市场报告 -2023年下半年济南写字楼和零售物业市场报告

济南写字楼与零售市场概况济南宏观经济概况济南青岛沈阳西安济南青岛沈阳西安2022年人口(百万)济南青岛天津大连沈阳西安济南青岛沈阳西安济南青岛沈阳西安济南青岛天津大连沈阳西安来源：当地统计局主要地块成交情况成交时间(平方米)(百万元)(元/平方米)历城区高新区历下区历城区历城区天桥区济南镁碳砖厂有限公司山东能源集团(济园投资管理有限公司济南历下城市发展集团城市更新有限公司济南城市建设投资集团有限公司山东黄金集团有限公司山东三箭房地产开发有限公司工业用地(标准地)商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地商务金融用地1.0≤地上容积率≤1.6≤地下容积率≤0.52.4<地上容积率≤4.1≤地下容积率≤2.21.2≤地上容积率≤2.8≤地下容积率≤1.31.2≤地上容积率≤4.0≤地下容积率≤2.01.2<地上容积率≤2.6、≤地下容积率≤1.91.5≤地上容积率≤3.2≤地下容积率≤1.8甲级写字楼市场概况济南写字楼市场主要市场指标新增供应净吸纳量——空置率(平方米)(平方米)(元/平方米/月)(平方米)环比同比环比环比环比个个↓↓个平均租金水平0的济南绕城高速匡山立交市的济南绕城高速匡山立交市市中心板块总存量1,761,981平方米(万平方米)(元/平方米/月)市中心西城板块高新板块注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价(元/平方米月)板块画济南绕城高速画Q山万虹中心济南写字楼市场万虹中心未来供应(2024-2026)平方米O大数据产业基地二期大数据产业基地二期汉峪金谷双子塔汉峪金谷双子塔中弘广场A座藏德梁行-7济南写字楼市场租赁成交主要租赁交易项目名称商圈租户面积(平方米)绿地齐鲁之门西城板块乔治莫兰迪酒店绿地齐鲁之门西城板块某超市冷链加盟公司祥恒广场市中心板块百胜汇金金融中心西城板块某建筑行业公司国际财富中心市中心板块某医疗器械公司租赁成交比例(按产业类型划分)建筑工程住宿和餐饮藏德梁行-9济南写字楼市场市场总结概况·2023年下半年，奥体CBD板块的央企总部基地写字楼正式投入运营，为济南写字楼市场带来23,000平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量达到176.2万平方米。·下半年，济南写字楼市场表现较上半年有所好转，净吸纳量为60,294平方米。整体市场空置率较上半年下降2.5个百分点至25.3%,全市平均租金持续承压，较上半年下降3.6%至每月每平方米人民币96.3元。·下半年，市场租赁的主力为金融保险类、住宿餐饮服务类、和建筑工程类企业。如，乔治莫兰迪酒店公寓租赁了绿地齐鲁之门约7,000平方米的面积；某建筑行业公司在汇金金融中心租赁了近2,400平方米的办公面积；百胜餐饮在祥恒广场租赁了约1,200平方米的面积。展望·未来三年，济南甲级写字楼市场预计将迎来约156万平方米的新增供应，优质项目包括奥体CBD板块的“山河湖泉城”等，大量新增供应的入市也将进一步拉升市场空置率。·2023年市场活跃度虽有小幅度提升，市场空置率下降，但企业普遍仍延续谨慎的态度并进行严格的成本控制，随着大量写字楼项目入市，楼宇间竞争或更为激烈，业主让利以推动去化的意愿更强。预计未来短期内，市场租金仍将承压下行。·11月，济南市印发了《济南新旧动能转换起步区关于支持金融产业加快发展的若干政策》,提出对金融机构及相关组织租赁或购买办公用房的奖励补贴上浮，未来金融服务行业相关产业有望加速拓展进驻甲级写字楼。优质零售市场概况主要市场指标新增供应，净吸纳量和空置率(平方米)(平方米)(元/平方米/月)(平方米)环比同比环比环比同比个个↓↓个租金水平0分给分答零售市场各区域概况总存量(元/平方米月)西客站商圈西市场商圈大观园商圈和谐广场商圈二环南路商圈泉城路商圈洪楼商圈高新会展商圈方特东方神画主题公园初苏工业北路济南郭店立交济南零点立交桥济南北立交医山立交〇济南动物园泉城路商圈洪楼历下区高新会展商圈面旅游路面旅游路西客站商圈槐荫区大观圈场英雄山和谐广英雄山和谐广名胜区港沟校出立交。平庄村小理猫山济南大二环南路济南大二环南路●22(兴隆山校区)黑峪顶◎城墙岭月牙山砧子山月牙山市中应交市中应交==槐荫万达广场济南零售市场槐荫万达广场未来供应(2024-2026)O东强芳草地东强芳草地平安悦坊商场绿地大馆MALL远大购物广场西市场■泉城路西市场■泉城路雪山万达广场绿地大馆里壹合广场壹合广场龙湖西客站天街万虹中心二环南路二环南路■其他■西客站■其他■西客站■高新会展■泉城路商圈■高新会展商圈■大观园商圈■■泉城路商圈■高新会展商圈■大观园商圈■洪楼商圈■西市场商圈■二环南路■西客站商圈■和谐广场商圈济南零售市场新增供应(按各区域市场划分)项目名称商圈租户业态贵和购物中心泉城路商圈梵克雅宝时尚零售恒隆广场泉城路商圈聚宝源涮肉时尚餐饮万象城高新会展商圈时尚零售万象城高新会展商圈时尚零售万象城高新会展商圈时尚零售万象城高新会展商圈时尚零售济南零售市场·2023年下半年，济南西客站商圈的中建幸福mall,泉城路商圈的泉城里XINCC,天街相继开业，为市场带来22.6万平方米的优质零售空间·下半年，济南各商场客流量回升，市场活力逐渐恢复。带动整体市场空置率较上半年下降1.12个百分点至9.14%。市场租金基本保持稳定，平均租金报价微降至每月每平方米人民币476元。·下半年，核心商圈的各优质购物中心凭借优势的客流量、和品牌方旺盛的租赁需求，加速发力首店经济。其中万象城引入多家国际品牌，包括Balenciaga济南首店、Salomon山东首店、Chloe山东首店，贵和购物中心引入梵克雅宝济南首·未来三年，济南将有超过109万平