少年宫地块项目可研(201022.03.10)

TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论31.1工程建设背景31.2工程名称及工程建设单位51.3工程实施位置51.4工程建设规划指标61.5工程建设编制原那么、依据、范围61.6工程建设的可行性与必要性81.7简单结论10第二章市场分析及营销战略122.1区域环境122.2呼市的宏观经济环境与开展分析152.3市场分析162.4呼和浩特整体商业楼盘价格分析262.5工程SWOT分析272.6工程定位292.7工程定价302.8营销推广策略322.9广告推广策略及媒体的选择32第三章工程选址及建设条件343.1工程的选址及用地343.2工程建设条件及配套资源34第四章工程建设方案364.1本工程建设依据364.2本工程总体规划364.3建筑设计方案394.4结构设计方案414.5给、排水设计方案474.6电气设计方案564.7暖、通方案624.8消防系统704.9人防、车库设计724.10交通、景观设计73第五章平安、节能、环境保护745.1编制依据745.2环境保护745.3环境保护措施745.4环境影响评述755.5污染防治措施755.6结论765.7节能765.8平安80第六章建设进度82建设进度和方案安排82第七章工程招投标847.1工程管理847.2招投标依据857.3招标范围857.4招标组织形式857.5招标方式86第八章工程财务分析说明878.1编制说明878.2根本假设及指标选取88第九章工程工程财务分析909.1工程总投资909.2资金筹措及运用969.3还本付息表979.4工程销售方案及收入989.5工程本钱利润分析999.6盈亏平衡分析1009.7全部投资现金流量表1019.8工程资本金现金流量表102第十章工程风险分析10310.1主要风险因素识别10310.2防范和降低风险措施10510.3风险分析及对策10610.4敏感性分析107第十一章结论109工程投资分析结论109第一章总论1.1工程建设背景随着城市经济的开展，人们对住宅、商业、娱乐、写字楼的需求越来越旺盛；中山路、锡林路是呼和浩特市经济、行政区划的中心，这里作为最先被开展起来的城市核心区域，早已经成为了呼市的商业聚集区，中央功能区和休闲娱乐区等等。这些先天的优势特征都使得这一地域凝聚了超高的人气，彰显着青城的现代化都市魅力。由于长期以来的开展和积淀，这里聚集了几乎呼和浩特全部的大型商场、高档公寓、高档写字楼，因此，就呼和浩特商业、居住而言，锡林路必然是最好的选择。把迎和广场工程建设成为呼和浩特新地标，成为提升民族品位的领头羊，展现青城人民的骄傲与自豪，本工程采用强有力且相照应的综合性设计语言，展示出对传统的尊重与现代的结合理念。本工程将创立一个核心效劳基地、休闲消费目的地、生活效劳中心、商务投资焦点，营造怡人的居住环境，激活城市的活力与商业气氛，通过合理的总体开发策略级架构，来实现历史文化、自然环境与人的生活、生产消费的和谐统一。在行之有效的环境保护和科学有序的投资建设下，区内根底设施完善，成为集商业、写字楼、住宅为一体的综合性区域。保持固有的城市纹理和历史文化气氛。强调民族文化特征和艺术符号的表达。营造博大、舒展、开放的空间形态。突出雄浑、宽广、敦实、淳朴的建筑风格。展示人与自然和谐统一的绿色景观。构建合理的道路交通系统。迎和广场建设工程位于呼和浩特市锡林南路沿线，工程基地地形平坦，紧邻城市主干道，交通便捷。工程性质为高档办公、综合商业及住宅，其中：工程用地面积30525平方米，产品规划为15-18层现代风格的建筑，根据规划要求，本地块绿化率为20％，容积率4.0，建筑密度35%，应该说这是一次超值表达高标准建设本工程是由三局部组成的，商业、办公和住宅，仰仗着高层的视觉优势，将自然与人造环境尽收眼底。现代感的外立面、跳跃又不失庄重的色彩,建筑整体强调竖向感，给人以向上的动感。夜幕降临,柔和的外墙灯,接纳只影的变幻,仿佛是一个沉睡着的风景，无处不散发着和谐、自然而时尚的美，端部的处理丰富整体视觉的空间、建筑形体与环境气氛和谐统一。“迎和广场建设工程〞是由内蒙古迎和投资置业有限责任公司开发建设的一个大型房地产工程。我公司受工程建设单位内蒙古迎和投资置业有限责任公司的委托，承当了《“迎和广场〞建设工程可行性研究报告》的编制工作。在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，与二〇一〇年二月完成了可行性研究报告的编制工作。1.2工程名称及工程建设单位工程名称：“迎和广场〞建设工程工程建设单位:内蒙古迎和投资置业有限责任公司内蒙古迎和投资置业有限责任公司成立于二OO三年四月，注册资金2000万元人民币，总资产8256万元，主营范围为房地产开发和工程投资。现有管理人员36人，有职称的人员为18人，具有高级职称的6人，中级的10人，初级的2人。公司具有雄厚的经济实力和较强的技术力量。公司成立以来在总经理的正确决策带着下，在全体员工同心协力的拼搏下，通过科学的经营管理，公司积累了丰富的开发经验和雄厚的经济实力，使公司在商品经济的大潮中游刃有余，获得了经济效益和社会效益双丰收。公司的宗旨是以市场需求为导向，以人为本，建立现代企业管理制度，积极致力于新型城市运营理念的倡导与实践。公司秉承了“创新、实干、开展〞的管理理念和多年的开发经验，严格按现代企业制度进行标准化管理，工程工程实施工程经理负责制，成功的企业理念造就了完善成熟的地产开发模式。1.3工程实施位置“迎和广场〞建设工程位于呼和浩特市新城区。开发地块四至范围为：东至锡林南路、南至都市华庭、北至香格里拉大酒店、西至呼和浩特市体育局办公楼，工程基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置非常好。1.4工程建设规划指标序号指标名称单位数量1规划总用地平方米305252总建筑面积平方米108000其中地上建筑面积平方米108000地下建筑面积平方米200003建筑密度%35%4容积率4.005绿地率%20%6总车位8707总投资万元70733.258工程建设投资万元67105.919固定资产投资方向税万元0.0010建设期利息万元3627.3411资金筹措万元70733.2512其中：贷款万元43618.8413自筹资金万元27114.411.5工程建设编制原那么、依据、范围1.5.11、在城市总体规划的指导下，结合城市开展统一规划和本工程的规划，充分结合本工程所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善；2、从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系；3、结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、表达技术先进、经济合理、平安可靠的原那么；4、处理好城市建设与环境保护的关系；5、严格执行国家有关法律、法规、标准和标准，按照现行国家有关建设工程要求，坚持“客观、科学、公正、可靠〞的原那么，对工程的市场要求、建设规模、工艺技术方案、经济效益、环境效益和各种风险等进行充分调查和论证。6、坚持实事求是，在调查研究根底上，以客观公正立场和科学态度对工程的经济效益做出恰当的评价。1.5.2可研编制1、内蒙古迎和投资置业有限责任公司编制可行性研究报告的委托书2、《呼和浩特市总体规划纲要》〔2001-2023〕3、迎和广场建设工程4、《呼和浩特城市道路路网规划》5、《城市居住区规划设计标准》6、《城市规划编制方法实施细那么》〔建规〔1995〕333号〕7、内蒙古迎和投资置业有限责任公司提供的开发地块范围图及相关文件。8、建设部《房地产开发工程经济评价方法》2000年公布9、《投资工程可行性研究指南》〔2002年版〕10《内蒙古自治区预算定额》等相关资料1.根据工程初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研编制主要包括市场分析、市场营销战略，工程建设方案、环境保护、节能与平安、工程投资估算及资金筹措、经济效益分析评价等内容。1.6工程建设的可行性与必要性1.呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，随着西部大开发步伐的前进，内蒙古地区的经济建设获得了长足的开展，广阔人民的物质文化生活水平得到了明显的提高。工程开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建设、根底设施建设、经济开展、提高城市功能及规模将起到重要作用；对于合理利用土地资源、合理组织道路交通、合理开发旅游环境、提高城市品位也将起到促进作用。1、城市和经济开展的需要工程建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区的要求，结合本地段的特点和建设单位的目标，以及国家有关部门的要求，用于商业、办公、住宅的开发建设。2、满足人民生活的需要根据呼和浩特总体规划的要求,人民的生活、购物、休闲娱乐条件将得到进一步改善,需求总量，尤其是高品质、环境优美的购物休闲场所在未来几年会有较大的需求，因此，建设更多符合需求,同时具有一定超前设计理念的工程。本工程正符合上述诸多要求。3、房地产市场开展的必然要求从房地产市场的开展来看，民用、商用工程开发将成为今后几年房地产业开展的方向，本工程将以其优越的地理位置和自然环境，成为呼和浩特新的经济增长点。4、工程所在地块的要求原有根底设施齐全,人文资源丰富，地块价值非常高。1.6.2房地产作为宏观经济开展的支柱产业，影响着钢铁、建材、乃至家电等上百个相关行业的开展，也是国家税收的重要来源之一，保证它的健康平稳开展非常重要。2023年国务院总理温家宝在“十一届全国人大二次会议〞作的政府工作报告中指出，“要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序开展。〞根据呼和浩特市党委、政府的“十一五〞期间的规划纲要和呼和浩特市城市建设的规划，在今后的几年呼和浩特市城市建设将以加强根底设施建设和生态建设，进一步拓展空间，完善功能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列；瞄准建设现代化首府城市的总目标，到“十一五〞末把呼和浩特市建设成具有较高现代化水平和较高文化品位的，具有浓郁民族文化特色的，具有适宜人居的优良环境质量，具有较强综合效劳功能和辐射带动力的草原都市。1、房地产市场开展到现在，广阔市民已进入理性消费的阶段，投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品一样会因磨损而自然贬值，而土地是永不磨损的，而且土地又是稀缺资源，因此其增值能力超过了房屋的价值损耗，所以选择地段的好坏决定了将来增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金〞也会物有所值，所获不斐；土地资源的不可动性和稀缺性，再加上周边环境形成因素，该工程所在区域房地产的商业价值大幅增长几乎是肯定的。2、工程地处快速开展与建设的核心区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利。3、工程地理位置好，市政配套设施完善，建设工期较短。4、良好的地理位置，便利的交通、生活条件以及房产所具有较大的增值概率，使得工程具有较大的潜在消费人群和市场。5、该工程的建设可以为当下已经进入调整期的房地产行业注入新的活力，直接提升土地价值，是带动周边房地产市场的繁荣的强心剂，为保证其他相关行业的开展提供保障，为稳定国家的税收助一臂之力。本工程可以借以开发商良好的开发信誉，取得好的销售及社会口碑。综上所述，随着呼和浩特市经济的飞速开展，作为城市办公、旅游、购物条件的改善和呼和浩特对商业的市场需求以及工程所在地的现行状况，本工程都应尽快的加以实施。1.7简单结论从以上计算可以看出，本工程总投资额为70733.25万元，如果到达100%销售率，总销售收入162000万元，所得税前利润为73406.25万元，本钱利润率100%；所得税后利润为55054.68万元，本钱利润率75%，利润指标非常好。投资回收期2.69年，这里所说的投资回收期是相对于整个工程的开发周期而言，回收期短，工程风险小。在目标收益率为10%时，税后NPV=40742.47万元，税后财务内部收益率76.94%>10%，动态指标很好，说明本工程可行。从非确定性分析看，本工程具有较强的抗风险能力。第二章市场分析及营销战略2.1区域环境呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要的中心城市。呼和浩特，蒙古语意为“青色的城〞，它位于自治区中部的土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。地势南北高，中间低，是一座风光秀丽、极富魅力的塞外历史文化名城。呼和浩特是毛纺、皮革、石油、轻工、化工、机械、电子、民族用品、食品等综合性工业城市。1、地形地貌呼和浩特市座落在三面环山，一面临水的开阔山前平原上，总地势为北东高，南西低，自然缓坡形态，平均海拔高度为1050米。北依大青山，东部为丘陵，南为湖积台地，台地南缘和林格尔丘陵相连，西南临黄河。地貌上大体分为山地、丘陵、山前倾斜平原、平原、台地等组成。2、气候特征呼和浩特市属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足；气温的日较差、年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候枯燥。呼市年平均温度为5.9℃，最冷月与最热月平均气温分别为-13.1℃和21.9℃；平均年降雨总量为418.8mm本地区大风天数较多，约为20～40天/年，70%左右出现在春季；另外，本地区属于半干旱区，蒸发量较大，一般为本地降水量的4倍。3、地表水水文特征呼和浩特市地表水大都属于黄河一级支流大黑河水系。大黑河发源于乌兰察布市卓资县十八台乡东躺子南山，全长225.5公里，流域面积15911平方公里，在呼和浩特境内长114.4公里，多年平均径流量为39428万立方米，保证率50%时，年径流量为27914万立方米。4、地下水水文地质特征呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本区在大地构造上属于呼和浩特盆地的东北角，盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地下水的形成与赋存创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利的储水条件。5、生态环境概况呼和浩特市生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物根本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木、花草、公共绿地和欣赏动物等。现有绿地2318公顷，绿化覆盖率为26.4％，绿地面积占建设用地的5.7％，人均公共绿地只有6.2平方米。郊区生态资源主要有农作物、果树、草场、畜牧场、渔业、森林和矿产等。6、人口全市总面积17224平方公里，总人口为258万人。呼和浩特市是有汉族、蒙古族、回族、满族、朝鲜族等36个民族的和谐相处的民族大家庭。7、工业开展呼和浩特市的国民经济具有一定的规模，已形成以电子、机械、食品、轻纺、建材、钢铁、发电、轻工、医药等门类齐全的工业体系。毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重的地位，主要工业产品有呢绒、毛线、毛毯、化纤、电视机、糖、酒、锅炉、化肥、水泥等400余种。8、市政与公用事业作为内蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市根底设施条件和效劳功能。从2001年开始，呼和浩特市进行了大规模的城市改造建设，拉开城市框架，拓展城市空间，扩大城市容量，取得明显成效。市政根底设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热二期和三期、天然气入呼、“两河一库〞、电网改造、污水及垃圾处理、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使我市在给排水、供热、供气、供电等方面得到了很大改善，城市的承载能力和可持续开展能力得到较大提高。道路建设力度加大，新建了机场高速路、二环路，改造建设了新华东街、金海路、中山路等近80条主次干道，90%以上的小街巷得到改造，80%以上的小街巷大幅度拓宽。呼和浩特人均拥有道路面积由1998年的5.24平方米增加到现在的8.6平方米。城市桥梁27座，比1998年增加了13座。根本形成快速路、主干道、次干道、支路的四级道路网络和格局合理、功能配套、纵横交错、四面辐射、通畅便捷的城市道路框架。9、环境保护状况呼和浩特市过去是典型的煤烟型污染城市。随着国家加大对环保的投资力度，特别是市政府实施“蓝天绿地〞工程后，呼和浩特的空气质量得到明显改善。青城的天更蓝了，城市更加清洁美丽了。近年来，呼和浩特不断加大生态环境治理建设力度，建成自然保护区及森林公园11个，其中国家级森林公园2个，总面积1407.35平方公里，占全市国土面积的8.71％；新建9处县级生态功能保护区。呼和浩特环境保护主管部门通过实施“一控双达〞标治理措施，全市工业污染源全部实现达标排放。投入治理资金1.5亿元人民币，12种主要污染物排放量保持在1995年的水平。通过工程治理、生态治理，呼和浩特市的空气质量得到明显改善。2023年一、二级天气上升到311天，成为了北方15个空气质量较好的省会城市之一。2.2呼市的宏观经济环境与开展分析2.2.12023年以来，呼和浩特市经济保持了平衡较快开展的态势。农业生产喜获丰收，工业经济平稳运行，投资增长相对适度，消费市场持续繁荣，财政收入强劲增长，信贷规模继续扩大，城乡居民收入明显提高，物价涨幅继续回落。前三季度，全市地区生产总值实现927.9亿元,同比增长14.0%，其中第一产业实现增加值33.4亿元，增长8.3%；第二产业实现增加值362.9亿元，增长12.2%；第三产业实现增加值531.6亿元，增长15.5%。1-10月份,全市规模以上工业增加值272.5亿元,同比增长14%；实现社会消费品零售总额435.6亿元，同比增长23.9%，地方财政收入128.1亿元，同比增长35%；城镇居民人均可支配收入14409元，同比增长17.9%；农民人均现金收入到达7004元,同比增长21.6%。2.2随着消费性支出的增加，居民的消费结构和消费方式也发生了显著变化，居民消费逐步由温饱型向享受和开展型转变，据调查资料显示，呼市城镇居民的恩格尔系数〔食品支出占消费性支出的比重〕由34.05％下降到32.82％。从分类消费来看，有如下特点：居于呼和浩特市城市居民消费性支出前三位的依次是:衣着、居住、烟酒及用品、食品、娱乐及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，对于生活质量如教育、娱乐、交通工具和居住等方面的要求越来越高。2.3市场分析2023年，中国房地产行业经历了“政策〞、“市场〞、“信心〞、“资金〞等等的风雨侵蚀。这一年是房地产行业快速开展十年中，最为不平凡的一年，也是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。国际形势的深刻变化，国内市场的恐慌气氛，让中国的消费市场信心下降，观望气氛持续浓重。在经历了整年的持续调整之后，政府对楼市的宏观指导方向已从“量变〞走向“质变〞。伴随多项救市政策的相继出台，2023年房地产市场逐步正稳的主基调已根本确立。房地产开发投资情况1-4月，呼和浩特市完成房地产开发投资3.8亿元，同比下降50.96%，增幅比2023年1-12月提高4.93个百分点，比去年同期回落41.34个百分点。其中，商品住宅完成投资2.89亿元，同比下降54.53%，比2023年1-12月提高8.09个百分点，比去年同期回落45.03个百分点，占房地产开发投资的比重为76.05%。表11-4月呼和浩特市房地产投资情况项目2023年1-4月完成投资(万元)同比增长(%)占完成投资的比重(%)商品住宅28875-54.5376.05其中:90平方米以下4093-77.0110.77140平方米以上595738.5315.67经济适用住房657-94.081.73别墅、高档公寓427-88.141.12办公楼1228-50.883.23商业营业用房5787-39.0815.23其他21165.85.57从资金来源情况分析，1-4月到位资金527413.397万元，其中上年节余209481万元，本年到位317932.397万元。国内贷款81847万元元，占本年到位资金总额的25.74%；企业自筹资金156428.39万元，占本年到位资金总额的49.2%；其他资金来源79657万元，占本年到位资金总额的25.05%。与上年同期比拟到位资金总额下降1.23%，其中，国内贷款增长33.52%、企业自筹资金下降35.15%、其他资金下降0.3%。表22023年1-4月资金来源情况数量〔万元〕同比增长(%)占比本年资金比重(%)本年资金来源合计527413.397-1.23上年末结余资金209481.0038.18本年资金来源小计317932.397-16.86100其中:国内贷款81847.0033.5225.74自筹资金156428.39-35.1549.2其他资金来源79657.007-0.325.05施工、新开工及竣工情况1-4月，呼和浩特市房地产开发企业房屋施工面积966.31万平方米，同比增长15.41%，增幅比2023年12月回落5.2个百分点，比去年同期回落469.34个百分点；房屋新开工面积134.29万平方米，同比增长103.48%，增幅比2023年12月提高80.55个百分点；房屋竣工面积38.42万平方米，同比下降59.86%，降幅比2023年12月增加了43.12个百分点。其中，住宅施工面积787.02万平方米，同比增长21.38%，增幅比2023年12月回落9.02个百分点，比去年同期回落529.3个百分点；住宅新开工面积112.64万平方米，同比增长84.95%，增幅比2023年12月提高57.85个百分点；住宅竣工面积30.66万平方米，同比下降62.93%，降幅比2023年12月增加了25.19个百分点。图12023年1-4月与2023年1-4月房屋建设情况土地开发情况1-4月，呼和浩特市完成土地开发面积11.85万平方米，同比下降72.09%；房地产开发企业购置土地面积1万平方米，同比下降92.72%。表32023年、2023年1-4月土地开发购置情况项目单位2023年1-4月2023年1-4月同比增长%本年完成开发土地面积平方米118544.02424700-72.09待开发土地面积平方米1185373.632591000-54.25本年购置土地面积平方米10000137400-92.72本年土地成交价款万元11662300-49.3商品房销售情况1-4月，呼和浩特市商品房实际登记销售面积28.74万平方米，同比增长3.2%,环比增长60.72%。其中，商品住宅销售面积22.91万平方米，同比下降1.84%，环比增长63.93%。从商品住房销售套数看，1-4月实际登记销售2104套，同比下降12.73%，环比增长54.18%。表42023年1-4月商品房供需根本情况单位：万平方米、%工程实际登记销售面积与上年同比与上月环比其中:预售与上年同比与上月环比其中:现售与上年同比与上月环比商品房28.743.260.728.0154.6325220.73-8.5622.82其中:商品住宅22.91-1.8463.937.7653.6625415.15-17.1716.55销售结构分析，100平方米以下户型仍占50%左右。1-4月占销售面积的43.96%，同比减少22.1个百分点，环比提高0.93个百分点，比2023年12月份提高了3.69个百分点；销售套数占54.45%，同比减少19.59个百分点，环比提高0.29个百分点，比2023年12月份提高了2.84个百分点。图22023年1-4月商品住房销售面积构成图32023年1-4月商品住房销售套数构成图42023年-2023年4月房屋销量情况商品房销售构成分析，销售面积，住宅占88.09%，办公楼和商业营业用房各占4.77%和6.77%。与上年同期相比住宅下降19.06%，办公楼下降22.83%，商业营业用增长1.5%；销售额，住宅占72.55%，办公楼和商业营业用房各占6.98%和20.47%。与上年同期相比住宅下降34.84%，办公楼下降46.67%，商业营业用下降3.98%。图52023年1-4月商品房销售构成商品房空置情况截至4月底，商品房空置面积221.15万平方米，其中空置1-3年面积217.98万平方米，同比增长15.67%，比2023年12月下降4.19%。商品住房空置面积175.09万平方米，其中1-3年的空置面积174.79万平方米，同比增长34.76%，比2023年12月下降3.71%。占空置面积的80%。1-3年的空置面积中，别墅和高档公寓2.3万平方米，同比下降80%，比2023年12月下降31.37%；办公楼9.78万平方米，同比下降8.17%，比2023年12月下降4.85%；商业营业用房27.5万平方米，同比下降37.93%，比2023年12月下降4.34%；其他用房5.9万平方米，同比增长57.18%，比2023年12月下降13.55%。图6商品房与商品住房空置面积情况图7商品房空置构成销售价格情况1-4月，商品房平均售价3914元/平方米，与去年同比增长1.93%，与上月环比增长0.33%，比2023年12月增长0.08%。其中商品住宅平均售价2933元/平方米，同比增长1.73%，与上月环比增长0.38%，比2023年12月增长0.09%。根据国家开展改革委、国家统计局调查显示，4月份70个大中城市房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格指数同比99.4，高全国0.5个百分点。环比100.1，低于全国0.3个百分点。在70个大中城市排38位和44位；新建住宅销售价格指数同比98.6，高于全国0.3个百分点。环比100.2，低于全国0.1个百分点。在70个大中城市排45位和31位。表51-4月销售价格增长情况商品房平均销售价格(%)房屋销售价格指数其中:新建住宅价格指数同比环比同比环比同比环比1.930.3399.4100.198.6100.2注：销售价格资料来源：呼和浩特市房管局统计上报表；指数资料来源：国家开展改革委和国家统计局全国70大中城市房屋销售价格指数。销售价格2000元到3000元之间的占销售套数总量的38.1%，同比下降4.83个百分点；3000元以上的占27.57%，同比下降4.66个百分点。图82023年1-4月不同价位新建商品平均售价同比增长情况特征与趋势2023年以来，呼和浩特房地产市场总体呈如下特征：1、投资上升2023年以来，在保增长扩消费的大背景下，呼和浩特市面对紧缩的宏观形势，积极应对大环境带来的不利影响，房地产开发投资仍然保持了惯性增长的运行态势。尽管增长幅度同比呈回落，但是1-4月在逆势下仍然比2023年底有所增长，这与呼和浩特市实施的“一核双圈〞开展思路和“142”战略2、销售增长从销售量数据可以看出，商品房销售同比小幅增长，商品住房根本下降态势，但环比增长幅度较大。一方面有销售季节因素，也有自住需求释放原因。另一方面，在全球楼市之冬，呼和浩特市房地产企业也积极顺应市场变化，及时调整销售策略，求得开展生机，使一度下滑的销售形势有了上升。主要表现为商品房现售上升，交易增加。可以认为，在政策、经济、市场等多方因素综合影响下，市场累积的住房需求一定程度释放，市场开始上升。同时，商品房和商品住房空置面积总体呈下降趋势，虽然同比呈增长趋势，但比2023年12月有所下降，说明了市场库存消化压力有望逐步缓解。从1-4月的普通住宅成交户型面积看，市场需求较大的仍是60-100平方米的户型，销售面积占44%，销售套数占53%。3、价格增长2023年以来呼和浩特市的房屋销售价格仍保持了小幅增长的态势，在全国70个大中城市的位次也根本没有出现大的变化。不同价位新建商品房增长幅度仍然较高，意味着房地产市场改善型置业需求的门槛仍然较高。说明呼和浩特房地产市场价格仍然在高位运行。最近在全国市场有所回暖的情况下，有可能带动新一轮销售价格升温。应该引起高度重视，加强市场动态的研究。4、信心缺乏2023年底和2023年呼和浩特市政府相继出台了呼政发[2023]63号和呼政发[2023]30号文件和开发商双重刺激作用明显，市场活力有重归的迹象，但消费者也表现了比以前更趋理性，更加慎重，更有耐性的态度。所以说消费信心仍显缺乏，提振有待时机。因为我们仍将面临持续开展的考验。虽然随着国家出台的政策和呼和浩特市出台的配套政策有较强的刺激作用，主要指标数据有所好转。但从开展态势看，由于诱发的危机没有解除，而新有危机可能还会不断出现。因此，房地产也将要度过一个较为艰难的阶段。目前，呼和浩特市局部企业经营依然处于比拟困难的状况，尤其是当前社会就业矛盾相当突出，居民的消费能力和信心都存在一定问题的情况下，虽然二季度房地产市场可能会依然保持继续回暧的惯性，但后续压力仍明显存在。5、开展趋势从2023年一季度的情况来看，房地产市场走势应是理性调整之年。从国内外经济学家对国际金融危机的判断来看，危机尚未见底，国内可能首先触底上升，这根本是一个共识。呼和浩特市一季度投资、消费增长较快，对经济的拉动作用明显，固定资产投资同比增长15.4%，社会消费品零售总额同比增长19.2%。但是仍面临较大考验，代表开发商投资意愿的土地购置量及土地开发双双走低，完成投资同比下降幅度也较大，房地产企业对未来投资表现了谨慎再谨慎；由于前几年房地产市场高速开展，吸引了大量资本进入市场，有的对市场估计过于乐观，摊子铺的过大，自有资金缺乏，在面临银根紧缩的政策下，资金压力的问题日益突出。这也是困扰市场开展和企业生存的最主要、最迫切的问题。2023年二季度，政策面比拟平静，而消息面更多的集中在经济的逐步向好，同时关注重大投资工程的启动和加快建设，房地产投资持续升温；新增贷款额度增加；房地产市场供给和成交量方面都有增加；市场价格在成交量的支撑下没有下跌，但上升空间也有限。2.4呼和浩特整体商业楼盘价格分析呼和浩特南部是近期城市规划重点开发建设区域，尤成为呼和浩特产业集群基地，商务、商业配套能力逐步加强，市政生活设施也逐步完善；东部得到城市规划政策的支持，市政设施建设规格高、自然环境优良，因此大盘集中，但生活配套先天缺乏，且市场供给多为期房，商业配套到位需要一段时间，因此地段价值受到一定制约，需要在一段时间之后才能全面显现其区域定位和开展优势；西部区域原有中低档次商业配套充足，目前正在进行较大规模的城市改造，使之成为经济型住宅较为集中的区域；北部区域邻近大青山，成吉思汗大街开展定位为蒙元文化大道，景观大道，区域定位在高档生活居住区，且周边配套设施日趋完善，大盘众多，开展优势明显。中部区域是中心城区，商业配套齐全，随着城市根底设施的不断改善，中心城区人口和居住功能不断向郊区分散，地段价值愈加备受瞩目。中部东部南部西部北部25000-5000012000-150008000-150006000-120008500-150002.5工程SWOT分析2.5.1优势分析〔STRENGTH〕1、工程地块规整，没有异形和分隔；2、工程所处地块位于城市主干线，四周道路四通八达，为城市中心，配套齐备完善。3、占地面积适中，开发体量适中，具备开发大型综合商业、写字楼、住宅的前提。4、由于开发体量适中，也使得工程区域具有相对独立性；5、工程采用时尚先进的生态智能化设计，增加了工程的科技含量和产品附加值，工程本身的先进的科技节能理念，为工程的产品拉升品质。劣势分析〔WEAKNESS〕1、前期资金投入量大，具有一定的难度，融资工作能否顺利完成关系到整体工程运作成功与否。2、工程将分阶段，存在一定的不确定因素。2.5.3时机分析〔OPPORTUNITY〕1、政府的优惠政策，产业的快速集群，促进人口基数快速增加，带来更多购房者和商业机遇。2、呼市房地产工程处于升级和多样化的初级阶段，这为打造独特的工程气质和卖点提供了足够空间；3、城市中部根底设施完善，为工程提供充足的开展和升值空间；2.5.4威胁分析〔THREAT〕1、08年宏观调控政策的频繁出台，目标直指房价，在一顶程度上打压了消费需求，使众多消费者陷于观望。09年的房地产虽暂时在全国范围内出现了回暖迹象，但未来政策依然具有不确定性，仍具有一定的市场风险；2、工程周边大规模开发工程云集，且都占有一定的开发先机，给工程带来强有力的市场竞争。2.5.5相应对策以及工程自身劣势和威胁的弥补方案1、充分挖掘工程特有优势，打造产品差异性，为工程尽可能的创造独有价值。2、运用最新的住宅生态智能科技技术，增加工程的科技含量，建立智能化，提升工程的价值。3、为大盘多梯次开发相应的产品规划与推广理念，防止产生工程视觉疲劳化。4、充分利用中部优势，建设附合东部形象的工程工程，抓住区域优势做好文章，吸引区域性客户，并拓展到外埠空间。5、抓住区域市场缺乏独特性的特点，打造具有独特气质的工程，以此吸引关注，形成工程固定的消费市场。6、寻找独有的工程理念和优势，塑造个性鲜明、品味独特的产品气质，才能不陷于竞争的泥沼跳出来，吸引客户关注，使工程成功；7、选择恰当的开发和入市时机，躲避市场风险。2.6工程定位2.1、从宏观环境的角度分析经济的开展，中高端消费客群的厚度正在累积和放大，与此同时，市场供给规模居高不下，个性化概念产品越来越普及，呼市中高端物业供给从无到有、从单一到多样化，差异化竞争特征日益明显，效劳型、增值型物业供给比例逐步加大，对新入市的工程的开发要求提出了更高的技术要求。——产品需有独特性和超前性，以增强工程抗风险能力；2、从竞争优势塑造角度分析从适应产业结构特征需要塑造差异化竞争优势的角度考虑，本区属于文化集群区域，适合于针对大型的生活配套、商务配套等。塑造建筑风格鲜明的工程形象尤为必要，因此：——提高产品配置标准，完善产品细节，容易跳出市场，形成差异化竞争；3、从地块的角度分析——通过建筑技术创新、建筑空间优化组合，合理进行土地规划；地块处于城区中心，周边配套设施相对较多；——从客群生活配套要求出发合理布局商业空间，满足业主的需要。4、从开展商愿景分析开展商自身实力雄厚，有一定魄力，有信心打造精品工程。——工程开发资源丰富，有足够空间去诠释时尚的生活方式和生活理念。2.成为呼和浩特市的高端商业、写字、住宅楼，满足完善周边地区对于综合商业效劳和居住的需求。本工程体量适宜打造个性化产品；个性化产品有助于开发商树立自身形象；容易实现较高利润和增值效劳收益。2.7工程定价从呼市2023年商业楼盘销售情况分析，中心区高档商业售价每平方米在25000-50000元之间；住宅为7000-10000元；写字楼为8000-12000元。由于各楼盘区区位、环境、配套等均有差异，开发本钱各异仅作参考。2.1、在定价上，采用同等区域、同等建筑规模、同等品味比照，采用价格领先的定价策略。2、价格的上下，直接取决于：楼层的上下，在同一栋楼，朝向没有明显区别的情况下,楼层高与楼层低的价格肯定不同,但销售价格的系数和为零。3、在推广的各个周期里应当各自有响应的均价，一般前期的均价会低于基准均价,后期的均价应超过基准均价，以保证工程在整个销售期内的均价到达基准均价的水平，从而保证工程的整体利益。2.根据本工程定位，综合考虑位置、交通状况、周边环境商服配套设施、社会公共教育设施、规模、景观/朝向/采光、户型结构、内部规划设施、开展商信誉、工程进度、交楼标准、物业管理等，本工程的商业售价为50000元/平方米；住宅的售价为8000元/平方米，办公销售平均价格确定为8000元/平方米。2.价格优惠策略，拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购置优惠；③选择购置优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。价格浮动策略，宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期浮动价；④其他浮动措施。定价方式：主要按期房价、现房价、综合价、集团购置价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。2.8营销推广策略2.因本工程是中、高档商业、办公、住宅的规划定位，所以树立中高价位的销售思路，采用灵活的付款方式，引进先进物业，提出透明工程概念等促进销售。分期销售出租策略1、酝酿期:“迎和广场〞初期主要是通过沟通和宣传工作积累目标客户。2、公开期:此阶段工程已完全具备销售条件，通过开盘,检验市场和客户对工程的认知程度，逐步树立“口碑效应〞。从此阶段开始，销售工作全面展开。销售方式：在此阶段，工程刚刚公开出售，广告宣传力度较大，大量客户将来到现场咨询，此时客户购置意向比拟明显，容易达成成交目的，从此阶段，应该将全部精力放在销售现场，全面坐盘销售。3、强销期：本阶段我们将利用前期凝聚的人气，消化前期积累的客户，客户真正体会到升值的潜力，同时通过工程进度的信息，增强客户信心，建立良好的“口碑〞效应，进一步促进销售回款。2.9广告推广策略及媒体的选择2.2.9.2“1、报纸广告：主要选择呼和浩特市及周边盟市发行量大、读者广的报纸投放广告，为工程入市制造声势，扩大工程知名度。2、户外广告：户外广告主要包括路牌、霓虹灯、灯箱、宣传条幅以及车厢广告等。“迎和广场〞工程可采用屋顶广告、灯箱、条幅、指引牌方式，大力宣传“迎和广场〞工程，为房地产开发和销售作好宣传工作。3、与大型商业、酒店集团联合：我们可以通过各种形式与大型商业、酒店集团联合，为入住单位提供各种效劳和优惠。4、展会：通过参加各类展会等，通过简单而有效的现场宣传，以到达在一个短期内推动工程形象并销售的效果。第三章工程选址及建设条件3.1工程的选址及用地3.1.1“迎和广场〞建设工程位于呼和浩特市新城区。开发地块四至范围为：东至锡林南路、南至都市华庭、北至香格里拉大酒店、西3.1.2工程性质为高档办公、商业及住宅，工程性质为高档办公、综合商业及住宅，其中：工程用地面积30525平方米，产品规划为15-18层现代风格的建筑，根据规划要求，本地块绿化率为20％，容积率4.0，建筑密度35%，应该说这是一次超值表达高标准建设3.2工程建设条件及配套资源区内根底设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。3.呼和浩特电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。每年除满足自治区外，向北京供电约90万千瓦，电力供给充足。目前已建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电网，现有的供电能力可以满足工程的用电要求。3.呼和浩特现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供给全市70平方公里范围内的生产和生活用水。目前引黄入呼供水，一期工程20万立方米/日可满足全市用水需要。因此本工程的供水完全有保障。3.工程附近已建成城市热力主管道，本工程的供热可就近接入。3.呼和浩特于2003年开始连片供给天然气，2023年供给能力到达4000立方米/日，工程周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入工程，对工程规划用气有保证。3.工程地理位置优越，附近有公交站，搭乘非常便利。区域道路进出有序，道路体量大，出入方便。3.呼和浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量到达30万门以上，本工程规划容量：1800门，现有资源完全可满足工程要求。3.工程管理引进封闭式全天候物业管理，为工程提供平安、舒适的办公、商购环境。第四章工程建设方案4.1本工程建设依据根据国家相关规定，公建建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防平安等规定。4.2本工程总体规划规划依据： 1、《中华人民共和国规划法》2、《城市居住规划设计标准》3、用地地形图4、宗地简介4.序号指标名称单位数量1规划总用地平方米305252总建筑面积平方米108000其中地上建筑面积平方米108000地下建筑面积平方米200003建筑密度%35%4容积率4.005绿地率%20%6总车位8707总投资万元70733.258工程建设投资万元67105.919固定资产投资方向税万元0.0010建设期利息万元3627.3411资金筹措万元70733.2512其中：贷款万元43618.8413自筹资金万元27114.414.2.21、建筑性质决定了设计力求简洁清楚，通过细致周到的考虑和新技术、新概念的采用使使用人能自如地到达建筑物内各局部，并能轻松的使用建筑物内的各项设施。在设计中尽量把步行与外部空间环境相结合，使步行在惬意的气氛下进行。因为考虑方便人员下车后直接进入建筑，所以将步行交通尽量减少，同时也防止了与机动车相交叉。建筑主体组合与裙房等组成错落有致的布局形式。地块主体建筑前为大楼的入口空间——前广场，主要起到了对外接待的功能，并与主体建筑共同组成了综合楼的形象空间。前广场主要由广场及绿地等两局部组成：大面积铺装即可以起到装饰、美化的作用，又是综合楼的主要集散空间，可以直接进入商业楼中心大楼的门厅，使得内外空间之间既相互流通又相互交融。广场中行列的景观树与“十”2、出入口设置地块主楼主入口设置于大楼中部，临近大楼的前广场，形成对外的公共空间，既合理的解决了大楼对外联系问题，又保证了各局部间的相互独立。考虑到顶峰时刻人流的集散需要，以及各空间的独立使用等问题，本方案均设有独立的出入口，便于管理及使用，使内外部人流既不同功能的空间在互不干预的根底上又具有便捷的联系。3、平面布局考虑到建筑总体格局及朝向的特点，主体建筑的标准层呈横向布局，主体呈沿主要街道布置，采用大空间开敞式的设计格局，便于各空间的灵活划分，以满足使用者的灵活性、多样化的要求。商场、办公用、住宅房结合交通设计于东、西两侧，以实现动静分区。各地块主体建筑整体具有良好的朝向、视野的上层空间十分适于使用者需要，并减少其它功能空间的干扰。建筑物为一个以商业、办公、住宅为主的建筑群。建筑地上15-25层，地下二层，其中地下二层为地下汽车库，地下一层为汽车库、设备用房。4、立面造型设计结合建筑总体布局，立面造型设计主要突出以下三方面特性：以东西向形体作为造型的的重点。面向外部的墙突出强烈的竖向线条划分使其成为整幢建筑的视觉中心点，给人以亲切而深刻的印象，同时其比例和色彩又使其在周边建筑群中的统帅地位得以凸显，真正使本工程的建筑成为周边城市区域标志性建筑。主体形象以两翼所形成的低层体量为三个根本元素，各元素以名品店外墙为中心相互协调、相互穿插，使整体建筑形成风格独特的整体，即重点突出有层次清楚，将传统韵味的建筑风格与现代的建筑艺术完美地结合在一起。建筑形态布局，减少了气候对使用者的影响，建筑高直挺拔，表达了庄严感，灰白色和暖色为主的外立面搭配暖色，使人没有压抑感，在严肃与和谐间取得平衡。建筑材料石墙装饰、局部玻璃幕墙装饰，即表达了建筑的现代气息，又不失亲切感，表达了以人为本的创作原那么。4.3建筑设计方案4.1、迎和房地产公司提供的设计任务书2、勘察设计院提供的相临工程的《岩石工程式勘察报告》3、本工程设计执行国家标准及有关条例，其中包括以下内容《高层建筑设计防火标准》GB50045—95〔2005版〕《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》GB50067-97《人民防空地下室设计防火标准》GB50098-98《民用建筑设计通那么》GB50352-2005《城市道路及建筑物无障碍设计标准》JGJ50-2001《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-《内宽建筑节能设计标准实施标准》〔采暖居住建筑局部〕DB15/T259-1997《人民防空地下室设计标准》GB50038-2005《汽车库建筑设计标准》JGJ100-98其它相关的设计标准4、结构、给排水、暖通、电气等各有关专业提供的设计协作资料4.主体建筑平面简洁，造型新颖大方，注重功能、结构的统一，与周围建筑协调，具有现代特征的建筑。型体打破建筑过于序列的单一表现形式，通过点、线、面体的有序组织，让建筑型体活泼，跳跃起来。运用材质的比照与体块的组织、水平与垂直面的搭接与咬合，共同丰富了建筑的型体。低视点设计中在人的平视点范围内，对建筑传统概念的表现尽可能细腻，精心选择材料的材质，表达亲切的感受，这种亲切是缘于对传统的熟悉。高视点抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中表达，在设计中不追求厚重，用简化的方式表达传统的意境。色彩本工程的色彩选用了传统基调，跳跃着木色的暖色。4.3.3建筑结构形式为：框架剪力墙结构，建筑结构的类别为一类，4.4.1、本工程设计的室内地坪标高±0.000由现场确定2、各层标注标高为建筑完成面标高，屋面标高为结构面标高；3、本工程标高以M为单位，总平面尺寸以M2为单位，其他尺寸以MM为单位；4、本工程建筑总高度分别为10-85米4.4结构设计方案4.1、根本风压：0.60KN/m2，地面粗糙度类别：B类；2、根本雪压：0.40KN/m2;3、场地地震根本列度：8度，抗震设防烈度：8度；设计根本地震加速度：0.2g，设计地震分组：第一组4、建筑物平安等级及设计使用年限建筑结构平安等级：一级结构的设计使用年限：50年结构设计的基准期：50年抗震设防类别：丙类4.1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-20012、《建筑结构载荷标准》GB50009-2001〔2006年版〕3、《混凝土结构设计标准》GB50010-20024、《建筑抗震设计标准》GB50011-2001〔2023年版〕5、《建筑地基根底设计标准》GB50007-20026、《砌体结构设计标准》GB50003-20017、《房屋建筑制图统一标准》GBJ1-868、《建筑结构制图标准》GBJ105-879、《现浇混凝土空心楼盖结构技术规程》CECS175：200410、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-200411、《钢结构设计标准》GB50017-2003选用图集：1、《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规那么和构造详图》〔现浇混凝土框架、剪力墙、框架剪力墙、框支剪力墙结构〕O3G101-12、《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规那么和构造详图》〔现浇混凝土楼面与屋面板〕O4G101-43、《钢筋混凝土结构构造详图》、《钢筋混凝土过梁》详见内蒙古《02系列结构标准设计图集》〔DBJT03-21-2002〕4、《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规那么和构造详图》〔钢筋混凝土板式楼梯〕O3G101-25、《现浇混凝土空心楼盖》05SG3436、《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规那么和构造详图》〔独立根底、条件根底、桩基承台〕O6G101-67、《多、高层民用建筑钢结构节点构造详图》〔含2004年局部修订版〕4.耐火等级：一级4.1、外窗的物理性能等级应到达：气密性：不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107—2002规定的4级外窗采用断桥铝合金无色中空玻璃窗〔空气层厚度12mm〕，传热系数不大于2.6w/(m2.k)，可见光透射比不小于0.4。2、所有单块大于1.5平方米的玻璃、玻璃门、落地窗等到玻璃采用平安玻璃。3、门窗立面形式、颜色、开启方式、门窗用料及门窗玻璃五金的选用见门窗图；门窗数量见门窗表。4、门窗立樘位置：外门窗立樘位置见墙身节点图，内门窗立樘位置除注明外，双向平开门立樘居墙中。5、单向平开门立樘与开启方向墙面平。防火门均装闭门器，双扇防火门均装顺序器，卫生间外门装自动闭门器。6、所有可开启外窗均配纱扇。7、所有门窗必须核对无误前方能施工。4.1、本工程屋面防水等级为二级，防水层耐用年限15年。2、平屋面防水层采用SBS高聚物改性沥青防水卷材3+3。3、屋面防水层施工时，应结合各专业管线敷设和预留埋件，敷设完毕前方可铺贴防水层。4、屋面按照《屋面工程质量验收标准》〔GB50207—2002〕要求进行施工及验收。4.外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。4.为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95进行了节能设计〔节能65%〕。本工程主要建筑物座北朝南，屋面保温采用150聚苯板，周边地面垫层及外墙根底内侧均作100厚挤塑聚苯板保温，阳台立板外侧贴60厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4.高层建筑根底采用筏板根底，主楼下采用CFG进行地基处理，以解决主楼与地下局部不均匀沉降问题。4.结构主要材料：1、混凝土构件强度等级：〔A、B、C区〕垫层根底砼墙、柱梁、板楼梯构造柱、圈梁、腰带、过梁C15C30C30C30C30C25注：图中具体注明混凝土强度等级者，按图中要求施工。2、钢筋：钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；且钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3Φ表示HPB235，fy=210N/mm2。Φ表示HPB335，fy=300N/mm2。3、型钢、钢板、钢管：Q235B号钢。吊钩：HPB235级钢筋〔不得用冷拉钢筋加工〕4、焊条：E43系列〔HPB235级钢筋和Q235B钢焊接〕，E50系列〔HPB335级钢筋和HRB400钢筋焊接〕。5、地下室建筑地面以下所有填充墙采用M5水砂浆砌MU10陶粒空心砖，空心砖需用砂浆灌孔；建筑地面以上300厚，200厚墙体采用加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑，砌块容重≤7KN/m3，加气混凝土砌块强度不小于A3.5。其它内隔墙采用轻质墙体，容重不大于1KN/m3。6、本工程所用材料均应符合相关标准及标准要求。三混凝土构造要求本工程使用环境类别见下表名称环境类别室内地坪以上非露天结构一其它二〔α〕注：根据环境类别的不同，结构混凝土应满足耐久性的根本要求．结构混凝土耐久性的根本要求环境类别最大水灰比最小水泥用量〔kg/m3〕最低混凝土强度等级最大氯离子含量〔%〕最大硫含量〔kg/m3〕一０．６５２２５Ｃ２０１．０不限制二α０．６０２５０Ｃ２５０．３３．０β０．５５２７５Ｃ３００．２３．０三０．５０３００ｃ３００．１３．０注：氯离子含量系指其占水泥用量的百分率。墙、柱、梁保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集０３Ｇ１０１-１。根底钢筋混凝土保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集０６Ｇ１０１-６。钢筋连接〔受力钢筋接头应设置在受力较小处〕梁、柱纵筋直径大于等于２２ｍｍ的接头采用滚轧之螺纹机械连接。直径小于２２ｍｍ时可以采用机械连接或对接连接。剪力墙边缘构件纵筋连接要求同框架柱，墙身分布筋连接按图集０３Ｇ１０１-１。纵向受力钢筋机械和焊接连接接头应相互错开。位于同一连接区段内的纵向受力钢筋接头面积百分率不大于５０％〔同一连接区段长度为３５ｄ，ｄ为较大受力钢筋直径〕。受压钢筋可不受此限。机械连接接头连接件的混凝土保护层厚度应满足纵向受力钢筋最小保护层厚度。连接件之间的横向净间距≥２５ｍｍ。楼板中直径小于１４ｍｍ的钢筋接头可采用绑扎搭接接头或焊接，相邻纵向钢筋绑扎搭接接头易互相错开。直径≥１４ｍｍ的粗直径钢筋采用焊接。箍筋、拉筋、预埋件等不应和梁、柱的纵筋焊接。机械连接接头质量等级为一级。机械连接接头和焊接连接接头的类型及质量应符合国家现行有关标准的规定。楼板构造规定:楼板上的洞均应预留，不得后凿，结构平面图中一般只标出尺寸大于３００的洞口，且洞边应加筋，施工时必须配合各专业图纸预留全部洞口，当平面图未交待时，洞口加筋一律按如下要求设置：洞口尺寸＞３００的孔洞，洞口加筋。4.5给、排水设计方案本工程高层建筑地下二层设有消防水池、生活、消防水泵房。屋顶设消防水箱及稳压装置，保证本楼的消防初期用水量。地下室消防水池有效容积为500m34.1、给水水源为城市自来水，在本工程周围形成环状管网。2、市政给水引入2个进水管〔DN200〕，市政给水管网供水压力为0.10MPa。3、本工程最高日用水量为1175m4.消火栓给水系统：1、本工程工程为写字楼、商业、住宅楼，高层建筑按一类综合高层民用建筑进行消防给水设计。室内消火栓用水量为40L/s，室外消防水量为30L/s。火灾延续时间为3小时。2、本工程工程室外消防用水由现有区域内已设置的室外消防泵供给。室内外一次消防用水量为432m3〔包括室内消火栓、自动喷水、水喷雾用水量〕。消防水池内贮存500m3、低区：地下二层至十层，水平干管与竖向立管构成环状，上干管设在十六层，下干管设在地下一层。地下二层单独设置水平干管成环，为保证低区消火栓给系统静水压力不超过1.0MPa，消火栓给水加压泵出水管经减压阀组减压后再与低区管道系统相连。4、高区：十一至十八层，水平干管与竖向立管构成环状，上干管设在十八层，下干管设在十一层，消火栓给水加压泵结合器的供水管分别与消火栓给水管网相连。5、室外高、低区各设三套地下式消防水泵结合器的供水管分别与消火栓给水管网相连。6、为保证消火栓栓口出水压力不超过0.5MPa，地下二层-八层与十七-十八层消火栓采用减压稳压消火栓。7、室内每个消火栓箱内均设远程启泵按钮和消防卷盘。室内配置磷酸铵盐干粉灭火器，消火栓与灭火器组合安装，每箱3具灭火器MF/ABC4×3。地下二层汽车库按严重危险级设计，消火栓与灭火器组合安装，每箱3具灭火器MF/ABC5×3。8、消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反应信号至消火栓处和消防控制中心。自动喷火灭火系统：1、本工程按危险级I级设计，灭火用水量30L/s，火灾延续时间1小时。2、地下二层设二台自动喷水泵，一用一备，互为备用。该泵运行情况应显示于消防中心和水泵房的控制盘上。3、自动喷水系统分为两个供水区，地下二层至四层为低区，五层至二十六层为高区。平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器动作向消防中心显示着火区域位置，此时报警阀处的压力开关动作自动启动喷水泵，并向消防中心报警。4、采用K=80，DN15快速响应喷头。有吊顶的房间采用装饰型68℃玻璃球喷头。无吊顶房间采用直立型68℃玻璃球喷头，溅水盘距顶板下距离不小于75mm，不大于6、室外设二套地下式水泵结合器，与自动水泵出水管相连。水喷雾灭火系统：1、本工程高层水喷雾灭火系统设2套雨淋报警阀，分别负责地下一层柴油发电机房的水喷雾灭火系统。柴油发电机房水喷雾灭火系统按灭火设计，设计喷雾强度为20L/min.m2，持续喷雾时间为0.5小时。系统同时具备三种控制方式：自动控制、消防控制室手动远控、水泵房现场应争操作。报警阀后系统平时为空管，当消防控制室收到两种不同类型探测出器火灾信号后，启动雨淋阀组内电磁阀，并启动水喷雾泵，系统充水灭火。报警阀采用BX型雨淋阀组，设在消防水泵房内。2、地下二层设二台水喷雾泵，一用一备，互为备用。该泵运行情况应显示于消防中心和水泵房的控制盘上。3、水喷雾灭火系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持。该系统与自动喷水灭火系统按不同时发生考虑。4、柴油发电机房采用HV32型，K=32，DN20，雾化角90º的水雾喷头。移动式灭火器：库房、各建筑走道或楼梯间设4kg装的手提式干粉磷酸铵盐灭火器，上下压变配电室设置推车式干粉磷酸铵盐灭火器。手提式磷酸铵盐干粉灭火器与消火栓组合安装。每箱3具灭火器MF/ABC4×3，地下二层汽车库除每箱3具MF/ABC5×3与消火栓组合安装外，另加灭火器箱单独放置。5、给水系统分区：a、地下二层由市政给水管网直接供给。b、地下一层至四层为低区，五层至十五层为中区，由变频调速供水装置经减压阀减压后供水；c、十六层至八层为高区，由变频调速供水管直接供给；6、地下二层生活泵房内设有生活水箱和一套变频调速恒压供水装置。变频调速恒压供水装置包括三台变频控制的三台泵，两用一备；一台稳压泵。管网最高恒定压力为1.25MPa。7、办公、住宅局部按层、户设置水表计量，商业局部设总水表计量。4.1、本工程的单体工程污、废水采用合流制。室内±0.00以上污废水重力自流排入室外污水管，地下室污废水采潜水排污泵提升至室外污水管。2、污水经化粪池处理后，排入市政污水管。3、局部公共卫生间设环形通气管；客房内卫生间设专用通气立管，每隔二层设结合通气管与污水立管相连；厨房及卫生间集水坑设通气立管。4.1、屋面雨水采用87型雨水斗。2、本楼采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至室外散水。3、室外地面雨水经雨水口，由室外雨水管聚集，排至市政府雨水管。4.1、生活给水管和生活热水管：1〕生活供水横管及立管均采用内筋嵌入式衬塑钢管，内衬聚丙稀〔PP〕，卡环连接。埋地入户局部采用钢丝网骨架增强聚乙烯管，电热熔连接。支管采用PP-R管〔冷水PN1.6，热水PN2.5〕，热熔连接。2〕图中标注的管道公称直径与PP-R塑料管对应的公称外径按下表选用公称直径DNDM15DN20DN25DN32DN40DN50公称外径dede20de25de32de40de50de632、排水管道：1〕污水管、通气管采用W型无承口排水铸铁管，卡箍式柔性接口。2〕与潜水排污泵连接的管道，均采用涂塑钢管，沟槽式或法兰连接。3〕室内雨水立管和悬吊管采用镀锌钢管，沟槽式或法兰连接。4〕溢、泄水管采用镀锌钢管，丝口或法兰连接。3、消防给水管道：1〕消火栓给水管道采用焊接钢管，焊接。管道工作压力为1.60MPa。2〕自动喷水管采用热浸镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口。管道工作压力为1.60MPa。3〕水喷雾管采用热浸镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口。管道工作压力为1.00MPa。4.1、阀门：1〕生活给水管DN＞50mm采用蝶阀，DN≤50mm采用全铜质截止阀，工作压力为1.6MPa。2〕消防给水管道：消防水泵吸水管上采用球墨铸铁闸阀，工作压力1.0MPa；其余部位采用双向型蝶阀，工作压力为1.6MPa。3〕压力排水管上的阀门采用铜芯球墨铸铁外壳闸阀，工作压力1.0MPa。2、止回阀：生活给水泵、消防水泵出水管上均安装防水锤消声止回阀，潜污泵出水管潜污泵出水管上安装球型止回阀，其他部位均为普通止回阀。3、减压阀：生活给水系统及消火栓给水系统均采用可调先导式减压压阀。为了保证减压值稳定，建议采用质量可靠的进口或国产减压阀。安装减压阀前全部管道必须冲洗干净。减压阀前过滤器需定期清洗和去除杂物。4、附件：1〕公共卫生间及住宅卫生间采用铝合金或铜防返溢地漏，箅子均为镀铬制品，地漏水封高度不小于50mm。2〕地面清扫口采用铜制品，清扫口外表与地面平。3〕地漏和清扫口的直径除图中注明者外，均与所连接管道相同。4〕屋面采用87型雨水斗。5〕全部给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。4.1、本工程所用卫生洁具均采用陶瓷制品，颜色由业主和装修设计确定。2、公共卫生间采用脚踏式自闭冲洗阀蹲式大便器、壁持式带水封小便器、台式洗手盆及持墙式洗手盆。3、卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型。4、卫生洁具存水弯水封高度不小于50mm。4.1、屋顶水箱间和公共管道井内的充水管道均需做保温，所有给水横管及所有管井内的给水立管、吊顶和管井内的排水管均做防结露保温。2、保温材料采用橡塑管壳，水箱间内的管道保温厚度50mm；给水管保温厚度为10mm；保护层采用玻璃布缠绕，外刷二道调和漆。排水管采用15mm厚石棉灰胶泥，外缠玻璃布，刷调和漆二道。3、地下车库内的消火栓给水管、生活给水管、压力排水管等充水管道均采用电伴热保温，保温厚度50mm，由生产厂商施工及调试。4、屋顶水箱的保温厚度50mm由厂家负责配套提供，并施工安装。5、保证温应在完成试压合格及除锈防腐处理后进行。4.1、生活给水管试验压力为1.90MPa，给水支管试验压力冷水为0.9MPa，热水为1.20MPa，试压方法应按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》GB50242-2002的规定执行。2、消火栓给水管道的试验压力为2.00MPa，保持2小时无明显渗漏为合格。3、自动喷水管道的试验压力为2.00MPa，试压方法应按《自动喷水灭火系统工程施工及验收标准》GB50261-2005的规定执行。4、污水立管注水高度为一层楼高，30min后液面不下降为合格。5、室内雨水管注水至最上部雨水斗，持续1h后以液面不下降为合格。6、污水及雨水的立管、横干管，还应按《建筑给不排水及采暖工程施工质量验收标准》GB50242-2002的要求做通球试验。7、钢板水箱满水试验，应按国际02S101＜矩形给水箱＞中要求进行；钢筋混凝土水池满水试验，24h渗漏率应小于1/1000，具体就按《给水排水构筑物施工及验收标准》GB50141-20002中要求执行。8、压力排水管道排水泵扬程的2倍进行水压试验，保持30min，无渗漏为合格。9、水压试验的试验压力表应位于系统或试验局部的最低部位。4.1、给水管道在系统运行前须用水冲洗和消毒，要求以不小于1.5m/s的流速进行冲洗，并符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》GB50242-2002中的规定。2、雨水管和排水管冲洗以管道通畅为合格。3、消防给水管道冲洗：1〕室内消火栓给水系统及自动喷水系统在与室外给水管连接前，必须将室外给水管冲洗干净，其冲洗强度应到达消防时最大设计流量。2〕室内消火栓系统在交付使用前，必须冲洗干净，其冲洗强度应到达消防时的最大设计流量。3〕自动喷水系统按《自动喷水灭火系统施工及验收标准》GB50261-2005要求进行冲洗。4.6电气设计方案4.1、相关专业提供的工程设计资料。2、甲方提供的设计任务书及设计要求。3、国家现行标准及法规。1〕《高层民用建筑设计防火标准》GB50045-95〔2005年版〕2〕《低压配电设计标准》GB50054-95。3〕《建筑电气施工质量验收标准》GB50503-2002。4〕《建筑防雷设计标准》GB50057-94〔2000版〕5〕《绿色照明工程和技术标准》DBJ01-607-20016〕《供配电系统设计标准》50052-95。7〕《10KV及以下变电所设计标准》GB50053-94。8〕《建筑照明设计标准》GB50034-20049〕《通用用电设备配电设计标准》GB50055-93。4.高、低压配电系统；电力、照明系统；防雷接地系统；综合布线系统；4.1、负荷分类及容量1〕本工程单体工程负荷等级为一级负荷：防烟风机，正压送风、消防电梯，消防泵，喷淋泵，应急照明，卷帘门，稳压泵、普通电梯，生活水泵、排污泵等三级负荷：其它照明及电力设备。2、供电电源本工程从室外高压配电室引来二路10KV高压电缆。高压电缆直接入配电室高压隔离柜，高压保护系统在室外高压配电室。由于是从一个高压开闭站引来一路高压，不能满足一，二级符合需要，故在地下一层设有柴油发电机房。以保证双电源供电。3、应急电源本工程采用双电源末端互投方式作为应急电源。4、上下压供电系统接线方式及运行方式1〕高压单母线分段运行方式，中间设置联络开关，正常工作时，两变压器同时工作，互为备用，当一变压器出现问题时。重要负荷强切至另一变压器，当两变压器均出现故障时，起动柴油发电机应急母线，保证重要负荷用电。开关之间设电气连锁，防止两路电源短路事故发生。2〕低压为分段单母线运行，中间设置联络开关，可手动或自动转换，在事故时切断一根母线上非重要负荷。保证重要负荷供电。联络开关与低压主进线开关与柴油发电机应急母线之间设有电气联锁，保证系统供电不出现同时断电情况。5、变配电所本工程在地下一层设置一座变配电所6、在变配电室低压侧设置集中功率因素补偿装置，补偿后功率因素大于0.9，对荧光灯、气体放电灯就地补偿，补偿后功率因素大于0.9。7、低压主进线，联络断路器设置过载长延时，短路短延时保护脱扣器，其它断路器设置过载长地延时短路瞬时脱扣器，局部断路器回路设置分励脱扣器，可在自动互摊贩时，取掉局部次要负荷，停止变压器过载。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。高压开关柜采用上进、上出接线方式，低压开关柜采用上进、上出接线方式。高压电缆选用YJV-10KV交联聚氯乙烯绝缘电缆，低压出线电缆选用ZR-YJV-1000交联聚氯乙烯绝缘电缆，消防设备配电采用NH-YJV-1000交联聚氯乙烯绝缘电缆，采用电缆桥架沿各层走廊梁底敷设。4.为保证重要负荷的供电，如：消防水泵房、走廊照明等均采用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处自动切换，为自投自复式投入方式，其它电力设备采用放射式或树干式供电。电力设备选型及安装：高压柜是参考KYN28A-12型手车式真空五防开关柜，低压为GCD117型抽屉式开关柜的相关技术资料进行设计。其外壳防护等级应不低于ⅠP4x。干式变压器参考SG10型产品进行设计，并设有温度监测及报警装置，接线为D，Yn11，防护外罩由厂家成套供货，其防护等级