资产评估计算题

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或=重置成本*成新率间接成本=人工成本总额*成本分配率其中成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%间接成本=工作量（按工日或工时）*单位价格/工日或工时间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率例：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本价51800元，其中买价50000元运杂费1000元安装成本800元其中原材料300元人工500元，间接成本400元（500*0.8）重置成本合计52200元资产重置成本=资产历史成本*资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或=资产历史成本*（1+物价变动指数）例：某项被评估资产1996年购建，账面原值为100000元，2005年进行评估，已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100%和150%则被评估资产重置成本为 被评估资产重置成本=100000*150%/100%=150000元或=100000*（1+50%）=150000元被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量*参照物资产重置成本例：某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量我4000件，由此可以确定其重置成本被评估资产重置成本=4000/5000*50000=40000元K=R'/R K—资产重置成本与历史成本的调整系数R'—某类抽样资产的重置成本R—某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本=工某类资产账面历史成本*K例：评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。贝U：K=30/20=1.5该类通用设备重置成本=500*1.5=750万元资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间*100%例：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义已使用年限是10年，根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。由此可以计算资产利用率：资产利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%实际已使用年限为9.4（10*93.75%）年评估值=i=1R./（1+r）1片一未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R.中还包括期末资产剩余净额n—收益年期r—折现率例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让，经预测得出3年内各年预期收益的数据如表收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9评估值=283+356+167.9=806.9万元PV=R1/(1+r)+R2/(1+r))+……+Rn/(1+r)n 未来预期收益分别为R1R2……Rn折现率为r折现值之和为PV例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%，确定该企业在持续经营下的评估值未来五年收益额的现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=49.2777万元第六年以后的收益资本化处理14/10%=140万元企业评估值=49.2777+140/(1+10%)5=136.2万元外购单台不需安装进口设备重置成本=(FOB价格+途中保险费+国外运杂费)*基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格*基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费例：2005年底评估某合资企业的一台进口汽流纺机，该机2002年从德国某公司进口，进口合同中的FOB价格是20万马克，评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，了解到当时德国已不再生产被评估汽流纺机那种型号机了，其替代品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行FOB报价为35万马克。针对上述情况，评估人员经与有关纺机专家共同分析研究新型纺机与被评估汽流纺机在技术性能上的差别，以及对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交应为报价的70%~90%左右，故按德方FOB报价的80%作为FOB成交价，针对新型纺机在技术性能上优于被评估的汽流纺机，估测被评估汽流方剂的现行FOB价格约为新型纺机FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的，评估基准日德国马克对美元的汇率为1.7:1，人民币对美元的汇率为5.8:1，境外运杂费按FOB价格的5%计算，保险费按FOB价格的0.5%计算，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征，银行手续费按CIF价格0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由德方派人安装调试，不必另付费用，由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素FOB价格=35*80%*70%=19.6万马克FOB价格=19.6/1.7=11.53万美元境外运杂费=11.53*5%=0.58万美元CIF价格=FOB价格+运费+保险费=12.168万美元银行手续费=12.168*0.8%=0.097万美元国内运杂费=(12.168+0.097)*3%=0.368万美元汽流纺机重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633万美元=73.271万元人民币P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)P—非标准设备重置成本Cm1—主材费(不含主要外购件费)Km—不含主要外购件费的成本主材费率Cm2—主要外购件费Kp—成本利润率Kt—销售税金率Kd—非标准设备产量n—非标准设备产量Cm1=E【(某主材净消耗量/该主材利用率)*含税市场价格/(1+增值税率)】Cm2=工【某主要外购件数量*含税市场价格/(1+增值税率)】例：某非标准三室清洗机，其主材(钢材)净消耗量为3.8吨，估价时该主材不含税的市场价为3800元/吨，设备所需主要外购件不含税的费用为21470元，现行增值税率Kv=17%,城市维护建设税率为7%,教育费附加费率为3%,贝脖肖售税金率Kt=18.7%,其主材利用率为90%,成本主材费率Km取47%,成本利润率Kp取16%，设计费率Kd取15%，产量2台主材费Cmi=3.8/90%*3800=16044元P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)=82307元设备重置成本=设备历史成本*评估基准日定基物价指数/设备购建时定基物价指数 或=设备历史成本*tt2=t1+1环比物价指数(t1为资产购建年,t2为资产评估年)例：某设备于2000年购置,原始成本为38000元,计算2005年该设备的重置成本,2005年的物价指数为115%,2000年物价指数为103%贝：2005年该设备重置成本=38000*(115%/103%)=42427元例：某设备2002年历史成本为30000元,环比物价指数2003年1.9%,2004年1.8%,2005年2.7%,计算2005年该设备重置成本重置成本=30000*(1+1.9%)*(1+1.8%)*(1+2.7%)=31961元例：某设备1998年购进,账面原值10万元,2005年进行评估,1998年和2005年定基物价指数为109.6%和143.2%,1999年至2005年环比物价指数分别为19.7%,9.5%,6.3%,1.6%,-1.9%,-3.0%,-3.0%,按两种物价指数计算该设备只记购置费的重置成本评估设备重置成本=100000*143.2%/109.6%=130657元重置成本=账面原值中的到岸价格*评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率*(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)*(1+现行进口关税税率)*(1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格*(1+国内同类资产价格变动指数)例：某被评估进口设备账面原值为1000万元人民币,其中80%为支付外汇部分,进口时的外汇汇率为1美元=8元人民币,评估基准日外汇汇率为1美元=8.3元人民币,进口设备生产国同类资产价格变动指数为20%,国内同类资产价格变动指数为50%,现行关税税率为20%,其他税费率为10%,国外运杂费为10万美元,境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5%,根据上述资料计算进口设备的重置成本重置成本=1000*80%/8*(1+20%)*8.3*(1+20%)*(1+10%)+1000*20%*(1+50%)=1614.72万元=1615万元进口设备现值=账面原值(人民币)中支付外汇部分/设备进口时的外汇汇率*(1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率)例：某企业2002年从美国引进一条生产线,该生产线在当年安装试车成功正式投入生产,设备进口总金额为90万美元,从评估机组进口合同中得知,进口设备主机原始价值75万美元,两年用的进口备件15万美元,另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值为45万元人民币,国内运费,安装费和其他费用原值18万元人民币2005年进行评估,进调查询价了解到,从设备进口到评估基准日,进口设备主机在其他生产国的价格变化率上升了50%,进口设备的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，国内运费，安装费和其他费用上升了50%，按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收总额为30万元人民币，评估基准日美元对人民币汇率为1:5.8，根据上述数据，估算续用前提下被评估机组的重置成本重置成本={75*（1+50%）+15*（1+30%）}*5.8+45*（1+60%）+18*（1+50%）+30=894.6万元人名币被评估设备的重置成本/参照物设备的重置成本=（被评估设备的产量/参照物设备的产量）XX为规模经济效益指数例：某被评估的化工设备，生产能力为月产20吨某化工产品，现在市场上已没有相同生产能力的设备，生产能力为月产30吨的同类型设备，市场售价150万元，经测算，该类型设备的规模指数为0.65，计算该化工设备的重置成本被评估设备重置成本=（被评估设备的能力/参照物的能力）x*参照物重置价=（20/30）0.65*150=115万元成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备上课使用年限）*100%其中加权投资年限=E（加权更新成本）/E（更新成本）加权更新成本=已使用年限*更新成本例：被评估设备购建于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年年投资分别为3000元和2000元，2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年每年的价值上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检验和鉴定为6年，求该设备的成新率。计算现行成本如表投资日期原始投资额价格变动系数现行成本1995年30000元2.6078000元2000年3000元1.614830元2003年2000元1.212420元合计35000元85250元计算加权更新成本如表投资日期现行成本投资年限加权更新成本1995年78000元10780000元2000年4830元524150元2003年2420元24840元合计85250元808990元计算加权投资年限=808990/85250=9.5年计算成新率=6/（9.5+6）*100%=39%16.贬值率=已使用量/总使用量*100%或贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）*100%例：一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元（折人民币16.5万元），其他部分工作正常，计算贬值率重置成本150万元，可修复性损耗引起的贬值16.5万元，不可修复性损耗引起的贬值(150-16.5)*2/20=13.35万元，实体性贬值29.85万元，贬值29.85/150=19.9%例：计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值，通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度，根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则每年的超额运营成本=6000度*0.5元=3000元，如所得税按33%计算，则税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本*(1-所得税)=3000*(1-33%)=2010元，折现率为10%，10年的现值系数为6.145，则净超额运营成本的折现率=i1=01i=1净超额运营成本*折现系数=2010*6.145=12351元所以功能性贬值为12351元经济性贬值率={1-(实际使用生产能力/额定生产能力)x}*100%例：某发动机专用生产线，原设计生产能力为25000台/年，该生产线至今已使用10年，根据其实体状态判断尚可使用5年，目前，由于新发动机产品的出现，市场对老产品的需求减少，造成开工不足，现在生产线的实际产量为15000台，使用规模经济效益指数法求其经济性贬值，根据统计，该类型发动机生产线的规模经济效益指数为0.68，则经济性贬值率={1-(15000/25000)0.68}*100%=29%K={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n} K—年限修正系数，n—比较案例土地使用权剩余年限，m一待估土地使用权剩余年限，r一折现率容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数例：某城市某用途土地容积率相关系数为容积率1.7修正系数1.6容积率2.1修正系数1.9，如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被评估地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=800*1.6/1.9=673.7元/平方米K=(1+r)N-n*(1+r)n-1/(1+r)N-1 K—年限修正系数，N—最高出让年限，n—实际出让或转让年限，r—还原利率例：某工业用地最高出让年限50年，实际合资年限30年，还原利率取8%，则：年限修正系数={1-1/(1+8%)30}/{1-1/(1+8%)50}=0.92定基价格指数的综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数*100%环比价格指数的综合价格指数=(1+ax)(1+a2)……(1+an)*100%其中a为从建筑物竣工年度后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值*综合价格指数例：某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%，1992年17%，1993年30.5%，1994年11.7%，1995年4.8%综合价格指数=(1+6.9%)*(1+17%)*(1+30.5%)*(1+11.7%)*(1+4.8%)*100%=191%重置成本=100000*191%=191000元成新率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B其中G—结构部分的评分修正系数，S—装修部分的评分修正系数，B—设备部分的评分修正系数例：某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分得分为80分，装修部分得分为70分，设备部分得分为60分，修正系数G=0.75,S=0.12,B=0.13,则：成新率=(80*0.75+70*0.12+60*0.13)/100*100%=76.2%房地产价格=调整系数*交易实例价格 调整系数=1/(1+r)n r—折现率n—达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数例：交易实例土地每平方米价格为2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，则该待估土地的价格为：2000*1/(1+10%)5=1241.8元无形资产最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本其中：转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力 无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产在开发净增费