浅谈如何做好房地产工程质量管理(定稿)

各位领导、同事大家好！很快乐能借本次培训的时机同大家一起就工程管理方面的一些经验进行交流和学习，下面我就结合青岛公司在质量管理方面的做法和想法向大家做一下汇报。新形势下房地产开发市场已经进入品质和价格竞争阶段，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，特别是大盘，这一点，在我们身边的工程上已有所表达，因此，提高产品的质量，通过业主的口碑相传，反过来促进产品的销售，这是工程质量管理的------最终目标。浅谈如何做好房地产工程质量管理◆质量出现的问题主要表达在以下四个方面：■平安性：1、根底工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、……■功能性：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……浅谈如何做好房地产工程质量管理■观感性：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……■适用性：1、动静不分区、干湿不别离2、交通流线有干扰3、通风、采光不好4、私密、公用安排不合理5、保暖、隔热、隔声效果不佳6、……浅谈如何做好房地产工程质量管理第一部分：事前预防一、制订?工程建造标准?为控制工程质量，打造产品的舒适性和适用性，提高产品品质，优化工艺措施，使设计和施工处于受控状态，杜绝设计常见的“错、漏、碰、缺〞等问题的出现，结合质量通病易发点和业主的关注点，通过对以往开发工程中经验和教训的总结提炼形成满足市场要求并适合本企业的?工程建造标准?，形成工程设计和建造的纲领性文件，指导设计和施工管理。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理二、编制?工程管理筹划书?◆为确保工程的工程质量的实现，建立全面完善的质量控制体系，应提前编制?工程管理筹划书?。◆其中工程质量管理规划局部应包括：工程质量目标、工程质量标准、工程质量保证体系〔以工程部〔工程〕为核心的，包括参建各方的质量管理体系〕、客户敏感质量问题控制措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计方案、材料设备工序工艺样板方案、分户验收方案、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制定等。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理三、从设计源头抓起◆优秀的设计是工程质量有效保障的第一关，施工图设计的质量管理是防止质量缺陷的关键，先天缺乏必将带来后患无穷，导致返工处理，设计质量的管理主要表达在对施工图纸的审核。◆要明确设计审查要点，重点审查设计完整性和设计深度、与国家、企业建造标准的一致性、多专业交圈的一致性，杜绝“错、漏、碰、缺〞等现象；重点关注防渗漏、防开裂等质量通病易发点的材料、构造做法、节点等设计细节，另外聘请咨询公司和专家对设计成果进行审查和优化。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■设计阶段质量控制的主要内容：◆1〕设计文件的正确性和完整性。◆2〕设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。◆3〕设计方案的先进性和合理性。◆4〕设计单位质保体系，专业交底及会签制度。◆5〕设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。◆6〕设计方案的经济性，设计方案的可行性。◆7〕设计方案的适用性和与市场要求的符合性。◆8〕设计方案工艺实现的可行性。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理四、强化团队建设1、思想认识上层次，首先是要让每一位管理人员认知质量管理的重要性，强化质量意识，通过实际案例和市场形势的分析让参建人员真正从思想上、从内心深处深刻认识到质量在新形势下对房地产的重要性，只有思想认识到位，质量管理动作才能到位。2、坚持职业素养培育，以业务知识、业务技能和管理技能培训为主要内容，以员工成长和企业持续开展为目标，全面与重点相结合、理论与实践相结合、当前与长远相结合，充分利用内外部各方资源，促进员工综合素质和能力的提高。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理3、工程质量标准的框架地基基础分册土建主体分册装饰分册精装修分册四新技术分册防水分册园建分册部品分册土建篇电气篇水暖篇第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理4、?工程质量管理标准?编制侧重点：■分项工程的质量标准源于国家标准又高于国家标准来自一线，又回到一线企业关注的质量控制点标准没有明确规定设计、施工方面的成熟的经验强调成品方面的验收标准供工程部工程师和监理工程师随时检验使用第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理技术方案要求技术方案报备技术方案审批甲方抽检监理验收专检验收班组自检质检过程检查监理旁站批准全面施工实体样板验收实体样板施工样板工艺交底样板工艺审批样板验收样板验收样板验收技术交底第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理七、样板引路◆样板引路是工程质量控制的重要手段，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍实物交底的基地和质量验收标准，是设计图纸全面、细致的检查过程，通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题，也是检验和纠正设计缺陷的最后一道关。◆每道工序首次施工前,施工单位必须在书面交底根底上先做样板，经验收合格前方能全面施工。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理■样板内容包含但不限于以下清单内容：1桩头处理，地下室防水、后浇带处理样板2模板工艺样板按照股份公司《模板及支撑》制作3梁、柱、墙、板、楼梯钢筋和混凝土成型各一4墙体砌筑、抹灰、栏杆、扶手样板各一5网布铺设等防开裂措施样板6楼梯成型、进户门、铝合金门窗安装样板7公共部位装修样板≥1标准层8交付标准成品样板间≥1间9不同套型卫生间和厨房管道安装平面布置和空间布置各一10不同套型水、电、煤气、综合管线和控制开关预埋布置各一11地下室和公共部位综合管线集中排布区域样板各一12外墙排水、空调冷凝水样板13各类防雷安装样板第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理十、加强监理单位管理

1、在监理单位开展工作前，工程分管人员应组织现场监理部全体人员进行精细化管理文件和工艺工法的学习。2、为保证监理工作连续性，监理单位原那么上不得更换监理部总监理工程师，工程管理部可对监理部未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换；当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费。3、用管理制度来约束监理的工作，用标准来衡量监理的工作成绩，对监理单位的考核每月进行一次。考核完毕后由工程管理部发考核通报，并抄送监理单位总部。第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理十一、重视质量通病防治建筑工程质量通病是指建筑工程中易发生的、常见的、影响平安和使用功能及外观质量的缺陷。为提高产品质量，克服建设工程质量通病，在工程施工以前需编写?工程质量通病防治方案?。详细对质量通病发生的原因及预防措施进行阐述以解决涉及业主切身利益的热点、难点质量问题。

第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理

■通病专项治理内容：

〔一〕现浇混凝土楼板裂缝；

〔二〕填充墙墙面裂缝；

〔三〕混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝；

〔四〕外墙外保温墙面裂缝、渗漏；

〔五〕外窗渗漏；

〔六〕有防水要求的房间地面渗漏；

〔七〕屋面渗漏；

〔八〕栏杆、扶手施工不符合要求；

〔九〕平安玻璃施工不符合要求；

〔十〕室内标高和几何尺寸超差；

〔十一〕地漏安装不标准，水封深度缺乏；

〔十二〕散热器安装不标准，散热器支管渗漏；

〔十三〕地面辐射采暖安装不标准；

〔十四〕通风、空调风量达不到设计要求；

〔十五〕卫生间局部等电位联结做法不标准；

〔十六〕金属配管及桥架电气接地〔含跨接〕不可靠；

〔十七〕新型电气金属导管机械联结不良；

〔十八〕电气暗配管不通，管内穿线“死线〞，金属线管有毛刺；

〔十九〕户内配电箱安装及配线不标准，存在平安隐患。

第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护厕浴间质量通病原因分析：第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理铝合金门窗质量通病原因分析：门窗洞口砌体收缩变形大奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏操作人员技管人员第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理外墙涂料质量通病原因分析：外墙腻子平整度差奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂工艺不一致操作人员技管人员第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第一部分：事前预防制定《工程建造标准》编制《工程管理策划书》从设计源头抓起强化团队建设制定《工程质量管理标准》技术管理前置样板引路重视工程交底合约中明确重视质量通病防治参与技术交底加强监理单位管理第二局部：事中控制■一、严把材料关■二、严格执行甲方工程师停检点制度■三、强化工程现场巡查■四、旁站监督■五、重视隐蔽验收■六、坚持月度质量大检查■七、关键工序控制■八、严格工序交接■九、质量控制点检查第二部分：事中控制一、严把材料关◆材料使用严格遵守“先检后用〞的原那么◆材料质量控制的根本要求如下：1、材料样品经公司相关部门确认后，进行封样处理。需封样的材料包含但不限于：外立面装饰材料〔石材、面砖、涂料、构件、格栅、板材〕、门窗〔型材、五金锁具、玻璃、密封材料〕、屋面瓦片、檐沟、室内精装修材料、阳台栏杆、楼梯扶手、沉降缝、水表箱、配电箱、信报箱、室外灯具等。2、材料进场时其质量必须符合现定(1.质量保证资料齐全2.与封样材料完全一致)。3、对重要材料进行监理工程师见证取样和送检。4、材料在施工现场的二次加工后必须符合有关规定。如混凝土和砂浆配合比、拌制工艺等必须符合有关标准标准和设计的要求，建议使用成品砂浆。严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制二、严格执行甲方工程师停检点制度该停止点纳入甲方对监理和施工单位的管理交底，如果甲方工程师检查未通过，不得进入下道工序，如果发现较大质量问题，首先对监理进行处分。每个部位第一次检查时要求工程工程经理带队，土建、安装工程师全部到场并带好施工蓝图和相机；监理公司由总监带队，相关专业监理人员全部到场。严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制主体拆模质量第一次必须到场，其余抽查30％主要构件的断面尺寸及轴线偏差；结构开间尺寸；砼表观质量；模板漏浆情况；门窗洞口外观质量和定位偏差；带建筑图到现场核对是否与拆模结构吻合；结构净高检查屋面防水、室内防水基层移交第一次必须到场，其余抽查30％突出屋面构造、管道是否按设计要求完成；基层是否具备防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必须到场挂瓦条排布间距；瓦的色彩搭配是否正确；瓦的安装排列是否横平竖直外保温工作面移交第一次必须到场，其余抽查30％墙面垂直度、平整度；门窗洞口偏差是否整改完毕；外保温是否可以无障碍实施外保温向涂料单位的基层移交第一次必须到场，其余抽查10％

二次结构第一次必须到场，其余抽查30％界面和剔槽部位的挂网；砼缺陷整改；房间开间尺寸外墙涂料全面检查

分户验收全面检查

工序样板验收全面检查

脚手架拆除前验收全面检查

检查部位检查频次检查内容车库底板防水第一次隐蔽前全检；其余抽查30%防水材料是否按合同要求购买；卷材搭接；转角部位增强层的设置；砖砌导墙和防水保护基础底板钢筋、模板第一次隐蔽前全检；其余抽查30％主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；墙体插筋是否与建筑图吻合正负零层梁板钢筋第一次隐蔽前全检；其余抽查30％主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；3.15米层梁板钢筋第一次隐蔽前全检；其余抽查30％主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；屋面梁板钢筋全检主要构件的配筋和构造要求；板底板面的高差；安装预留与预埋；结构是否与建筑吻合；严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制三、强化工程现场巡查1、要求工程分管人员日常现场检查工作更加深入，养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤〞的良好习惯，及时发现和解决各类问题，确保施工质量处于受控状态。2、工程管理人员去现场巡查时应携带数码相机、卷尺、笔记本、笔、小榔头等常备工具。3、工程部经理每周巡查不少于3次，各专业分管人员每天巡查不少于2次。4、现场巡查内容：重点抽查隐蔽工程；进场材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备等进行质量检查；观感质量检查；成品保护工作；检查影响使用功能的重要工序；检查工程建设标准强制性条文执行情况；抽查监理单位对关键工序实行的旁站记录及人员到岗情况；关注施工单位专职质量检查员及监理工程师的工作状态。严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制四、旁站监督强化对重点部位施工的我方管理人员〔主要是监理工程师〕施工监督，对容易产生质量问题的混凝土浇筑、防水作业、地基与根底、管线及地下构筑物填埋等重要工序进行监理和施工方的施工旁站，确保工程质量，对于在巡查中发现未进行监理旁站的，除进行通报批评外，视情节严重给予监理单位一定的经济处分。严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制五、重视隐蔽验收隐蔽工程质量验收在于把质量隐患消除在隐蔽之前，从而有效地控制施工质量，甲方工程师必须参与的隐蔽验收有：1、岩土工程勘察；2、工程桩：预制桩；3、基坑验槽；4、锚杆；5、防水工程；6、模板工程；7、钢筋工程；8、砖砌体工程；9、门窗塞缝；10、墙体保温；11、地暖工程；12、水电线管暗埋和预留；13、防雷、接地工程。严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制严把材料关执行甲方工程师停检点制度强化工程现场巡查旁站监督重视隐蔽验收质量控制点检查严格工序交接月度质量大检查关键工序控制第二部分：事中控制七、关键工序控制1、找出施工过程中对产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，确保产品质量。2、房地产企业工序控制标准和施工工序控制的区别：严把材料关执行甲方工程师停