顾问策划方案

菱德·参谋筹划方案第〔PAGE36〕页目录物业管理综合述要···································2对贵公司小区的参谋管理·····························4贵公司小区管理参谋的整体设想·······················6参谋管理到达的目标·································9参谋管理的范围及内容·······························10各项管理目标及采取的相应措施·······················12人员培训目标及方案·································14管理规章制度·······································17物业验收与接管流程·································19小区档案建立与管理·································29十一、便民效劳·········································30十二、社区活动·········································34十三、合作方式及时间···································35十四、参谋工作安排·····································36物业管理综合述要物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的开展历史，且主要集中在沿海兴旺地区及大中城市里。在国外物业管理也不过一百多年历史，其开展和成熟更是上世纪后半叶的事了。经过十几年的实践与探索，深圳的物业管理从无到有，从小到大，历经了借鉴、萌芽、探索推广、标准深化的过程，建立了“企业化、社会化、标准化、一体化〞的物业管理新模式，走上了市场化、法制化、标准化之路。改革开放以来，住房实现了商品化，房屋成为一种家庭财产，人们对房屋投资及管理有了更高的要求，由此物业管理作为房产的售后效劳成为住房商品化不可缺少的重要组成局部，物业管理推进了房改进程，房改那么为物业管理提供了广阔的市场空间。物业管理最根本的职责是对物业及其配套设施的维修养护，如房屋、机电、水、供暖、电等公共设施的维修，渐次扩大到环境卫生〔如绿化、清洁等〕、消防、保安等。进入90年代，物业管理内涵突破了传统范畴，“以人为本〞成为物业管理新主题，进入这一阶段，物业管理普遍重视对环境配套的设计，尤其是文化生活的配套，营造社区文化气氛，扩充了物业管理的范畴，开展全面的社区生活效劳。如今管理的内涵又扩展到物业管理参谋和咨询，那么是为开发商和物业管理者而效劳的。对开发商的咨询、参谋效劳主要是物业开发的前期介入，直接参与到物业的设计、施工中，使物业建成后更适于使用，便于管理，对物业管理者的咨询效劳是一种智力和技术输出，以帮助初入此行业或对相对落后的管理者迅速掌握管理技术和方法，尽快提高管理水平。人性化的管理广泛引入人性化物业管理的理念，倡导并实施以关注业主的生活质量，关注环境的温馨和谐、关注社区的整体气氛、关注员工的不同需求为特征的人性化管理。对企业来说，实现了人性化管理和标准化管理的同一，对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一，对员工来说，表达了企业开展和个人成长的统一。个性化效劳物业管理作为效劳性企业，从过去着眼满足客户的群体需求、一般需求，提高到满足客户上述需求的根底上，最大可能地满足个性需求、特殊需求的高度，尽可能为客户提供关心心灵、关注人性的深层次效劳。因此要根据小区各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化社区效劳内容。“即时效劳〞和“隐性管理〞的模式“即时效劳〞和“隐性管理〞其主旨是充分尊重业主的私密空间；其核心内容是在业主需要的时候即时出现，业主不需要帮助不去打搅他们。其做法之一是在业主上下班顶峰期，各岗位人员应尽量不出现在业主面前；二是对小区业主户群做深入细致的调查了解，对他们的需求了如指掌，作到管理效劳有的放矢；三是成立“业主应急小分队〞一旦业主需要帮助，“业主应急小分队〞及相应岗位人员会即时提供支援。二、贵公司小区的参谋管理强有力的目标方案管理完整的方案体系在物业管理中有管理处的方案、部门的方案、小组方案和个人方案，从方案的时间来看，有中长期开展方案、年度方案、月度方案、周方案；从方案内容来看，有经营工程方案、本钱费用方案、人事方案、财务预算方案、员工培训方案等。目标与措施相结合管理处各种方案的编制，必须即有明确的目标又有强有力的措施，以保证方案的可行性和有效性。方案与检查考核相结合推行严格、完整的方案管理流程，对目标的预测、方案的编制、审批、执行、检查、跟踪、反响、总结考核、奖惩等实施全过程制度化的控制。同时，各级管理领导必须定期检查下级工作方案的完成情况，出现问题时及时采取补救措施，保证方案按时完成。培训和员工个人职业开展各级管理者制定方案的时候，既要制定日常工作方案、管理改进方案，又要制定人员培训方案，还要考虑和制定员工个人长远职业开展方案，促使员工与公司一同开展和进步。全员重视方案管理通过长期推行严格的方案管理不断总结管理经验，使管理处的各项工作不断完善和提高，使小区的管理水平到达新的高度。全面实施ISO-9002质量保证体系管理标准化、制度化程度是一家企业管理深度和水准的标志，经过不断的努力，使贵公司小区的管理标准化、标准化、制度化，形成比较完整的制度体系和标准化的制度运作机制。配备专职制度建设人员为了对小区管理制度建设进行统一的管理和标准，作到有方案、系统的推进制度建设，管理处设有制度建设岗位，负责制度建设的规划、制度的统一审核、修改、传递、送批、实施、培训、检查与考核。建全的制度体系经过一段时期的努力和不断的补充、修改、完善，使贵公司小区管理处形成比较完备的制度体系，标准物业管理的运作和各方面的程序。另外，还要建立各部门、各岗位的工作指导书，导入ISO-9002质量认证标准，对管理处各方面、各环节的管理和效劳工作进行全面标准，建立全员、全过程、以预防为主的质量保证体系，从而更进一步的消除各种过失、失误的产生。重视制度的宣传、培训、检查和考核良好的制度如果没有对执行运行情况的系统跟踪管理，其效果会不理想，达不到预期的结果，必须重视对制度公布后的宣传教育、培训、检查和考核，领导及考评小组应经常对制度的执行情况进行跟踪检查，并将检查结果纳入每月的部门和员工个人的考核体系，促使制度得到执行。三、贵公司小区管理的整体设想贵房地产公司基于公司地产长期开展的需要，决心培育自己的品牌物业管理公司的思路是非常有远见的决策，双方合作将基于这一重要出发点，联系到内地各方面的具体情况，我们确定参谋合作目标定位和整体设想。目标定位是：在合作期内，协助贵公司小区物业管理科学组建机构，全面提升物业管理人员的素质和管理水平，并重点使小区在社区环境、平安保卫、文化气氛、社区效劳各方面成为当地的物业管理典范，树立起开发商富有个性的品牌社区形象。演绎深圳物业管理借鉴深圳物业管理的先进经验，在房屋管理、小区公用设施设备及公共场地管理、资料管理、小区的整体移交管理、小区入伙的管理、小区运行责任的管理等方面，结合当地的具体情况，创造出一套适合当地的物业管理模式，塑造区域内的物业管理典范。建设一支标准管理队伍在实施对贵公司小区物业管理的参谋指导期间，将会把工作重点放在建设一支能将深圳物业管理模式与当地人文环境全面嫁接的专业、标准的物业管理人员队伍，建立一整套理论学习和专业技能相结合、有的放矢的培训机制。因此，我相信双方在合作期内培育一支既有理论知识又有实践经验的高素质贵公司小区管理队伍，是完全有保证的。实现社区管理效劳突破合作期间，指导贵公司小区做好根底工作的同时，还将指导小区文化塑造、个性化效劳和在市场细分原那么下，增加管理效劳的技术含量等方面有所突破，创造有自身特点的物业管理模式。深圳的物业管理在做好管理的根底工作时，还提供大量的便民效劳，便民效劳水准及管理效果在很大程度上能够表达小区物业管理水平的重要因素。无偿效劳工程多达50项之多，结合有偿效劳的工程，根本形成了涵盖业主生活各方面的体系。提升管理水平的重要措施推行“人性化管理模式〞实施“即时效劳〞和“隐性管理〞相结合的管理方式全面实施VI系统实行智能化管理全面实施ISO-9002质量保证体系建立治安快速反响系统效劳工作的指导方针业户是我们工作的目标微笑。真诚、热情的微笑是良好效劳的开始。沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好效劳关系的纽带。快捷。根据业户的效劳要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业户。职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向效劳对象咨询效劳感受。职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的表达者。团体合作。互助合作，良好的效劳不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神表达。工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、标准的工作水准进行物业管理效劳。业户效劳满意描述平安方面有职业仪表、工作标准的平安巡视人员、岗位值勤人员、折射“纪律严明、训练有素〞的平安防范行为。大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的真诚微笑、礼貌问候，让业户体验星级酒店效劳的感受。优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。整洁仪表、操作标准的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供家政清洁效劳。公共设备正常运行和迅速的家居维修效劳，免除业户的后顾之忧。组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保身心开朗。贵公司小区参谋管理到达的目标管理制度建设。根据多年的物业管理经验，依据ISO-9002质量保证标准，指导管理处建立各项管理制度体系。根据当地的具体情况，协助贵公司小区制定各项收费标准及收费方法，协助制定财务制度，各项统计表格的编制。根据贵公司小区参谋工程的实际情况，以及工程本身的特点设计制定管理方案，包括组织架构、人员配备、各项物业管理方案及其正常运作管理保证措施。在所参谋指导的贵公司小区符合创立评优条件下，使该物业能迅速、经所在地通过“市优〞、“省优〞和“国优〞的评比。参谋管理的范围及内容工程前期和施工期间，根据工程设计方案，从物业管理的角度就规划设计、工程施工、机电设备、园林景观、公共设施、便民效劳设施等方面提供专业建议方案。指导会所的功能设置及布局，经营和管理。协助进行工程设备的档案建立、运行过程记录及设备清单设计等工作。入伙方案：入伙前期管理处组织架构，人员编制，入伙交接验收标准及分项程序，入伙前各项准备工作，包括拟定方案，制定各项收楼文件，入伙文件如?业主公约?、?住户手册?、?收楼须知?、?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?、制定?收费标准?等。房屋建筑本体及其附属设施的维修、养护和管理方案，包括楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和根底等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行效劳，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、供水系统、供暖系统、消防设施设备、电梯等。本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、拥护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、路灯、停车场等。本物业规划红线内的附属配套效劳设施的维修、养护和管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。交通、车辆行驶及停泊。配合当地公安机关进行平安监控和巡视等治安工作。社区文化娱乐活动的组织开展。与物业相关的施工图纸、住用户档案与竣工验收资料的管理。对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章的行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人按照?业主公约?等催改措施执行。当地法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。各项管理目标及采取的相应措施〔国家标准〕房屋完好率98%。相应措施：每栋楼确定一名监管责任人，负责巡查记录，管理处将与之签订责任书，确保房屋完好率达标。每半年进行一次房屋完好率的检查。配套设施完好率95%。相应措施：物业管理员为责任人，划定责任区域，随时维修保养，建档记录。房屋零修、急修及时率98%。相应措施：维修人员24小时值班，接到维修通知后15分钟到达现场，假设在维修请求提出后15分钟内无维修人员到场，业主再次维修请求即视为业主有效投诉。保洁率99%。相应措施：保洁员16小时保洁工作制，按保洁标准进行操作，管理员监督检查，小区垃圾日产日清，确保小区洁净。维修工程质量合格率100%。相应措施：工程师全程监控，管理人员监督检查，并按规定及时回访。路灯完好率95%。相应措施：管理员为责任人，划定责任区域，实行巡查制度，定期维护保养。小区内治安案件发生率1‰以下。相应措施：建立闭路监控、红外线报警、巡更监控等智能化系统，实行24小时保安巡逻制，明确治安责任区域，建立快速反响分队确保业主平安。机电设备完好率95%。相应措施：制订严格的设备操作和保养制度，落实责任制，实行巡查制度，建立设备档案，定期维护保养，保证设备完好。火灾发生率1‰以下。相应措施：管理处实行全员义务消防制，定期向业户宣传消防知识，进行防火培训和演习，提高业户消防的自救能力，发现隐患及时处理。违章发生率1%。相应措施：建立巡查制度，跟踪管理并加强宣传工作，杜绝违章事件发生。业户有效投诉处理率95%。相应措施：加强与业户之间的沟通，定期走访住户，征求意见，满足业户的合理需求；一旦发生投诉，立即查明原因，根据情况进行解释处理，直到业户满意。业户对物业管理效劳满意率95%。相应措施：实行人性化管理，增强效劳意识，提高效劳水平。绿化完好率95%。相应措施：维护保养责任到人，保证小区公共绿化无破坏，无黄土裸露〔根据当地的具体情况来定〕。道路、停车场完好率95%。相应措施：划定责任区域，责任到人，实行巡查记录，确保道路完好。七、人员培训目标及方案1、培训目标为了充分保证贵公司小区的标准化、科学化、专业化的管理，表达优美的生活环境和深圳管理模式，必须培养出一支业务精通具有良好效劳意识和职业道德的物业管理队伍，使贵公司小区物业管理创优顺利实现。新员工培训到达100%。管理人员持物业管理上岗证100%。专业工种持证上岗100%。员工年培训到达150个课时以上。2、培训方式参谋人员授课。讲授物业管理知识及物业管理操作技能技巧等，加强和提高员工的专业素质和效劳理念。外派学习培训。安排管理人员和专业人员参加地方主管部门举行的培训，以取得岗位操作证。专题讨论。根据当地的实际情况，结合深圳的管理模式，有针对性的对物业管理中出现的疑难问题，与参谋人员进行讨论，总结探讨具有超前的管理意识和管理措施。自学。通过参谋的授课及本人的工作，业余时间学习专业技能书籍，提高自己的工作能力，增长知识才干。3、培训工作方案为确保各项管理工作能按质量完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训方案。培训目标：公司质量文件、程序文件、作业指导书和公司各项规章制度。让新员工了解公司的组织、规定及公司各部门职能和运作程序。物业管理知识及岗位职责。熟悉本职工作的程序及理念，对管理运作程序有更深的了解。物业管理方案和要求。使物业管理人员对小区物业管理有较深的认识。物业管理法规条例及相关规定的学习。熟悉掌握条例、实施细那么等内容。职业道德和置业礼仪培训。树立效劳业主的思想，提高效劳水平和管理水平。进行各专业工种的技能培训。熟悉掌握本专业的工作技巧，适应高标准的工作要求。智能化专业知识培训。了解智能化工作要点。水电设施、消防设施、电梯管理等内容培训。熟悉小区管理运作。物业公司房屋验收标准及程序。要求掌握房屋验收的标准及交接程序的办理。入伙程序的办理。掌握入伙程序办理要求，方便业主办理入住手续。装修审批与管理。标准装修的进行，保护物业的平安使用。公用设施及设备维护标准作业程序。明确公用维修范围及标准。保安操作理论标准及工作技巧。熟悉保卫的范围和目标，更好地效劳业主。保洁操作理论标准及工作技巧。熟悉卫生工作范围和目标。绿化标准及作业程序。熟悉绿化范围和目标。日常工作管理技巧和效劳标准。掌握行为、语言标准及技巧，提高管理效劳水平。其他相关物业管理内容。八、管理规章制度规章制度在日常物业管理实务运行中，既是物业管理运作的保障，又是实施物业管理的准那么。物业管理水平的上下可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。我公司物业管理人员根据长期的物业管理实践，制订了一系列的规章制度，形成了一套涵盖物业管理运行的操作和行政管理的制度体系，为全面开展小区物业管理工作，实现我们的管理目标，根据物业管理的特点，将为贵公司小区制订小区管理制度和管理体系，以保障小区科学化、标准化的运行。其内容主要有以下几方面组成：1、根底管理制度〔1〕?入伙通知?〔2〕?收楼须知?〔3〕?客户验房表?〔4〕?收费标准一览表?〔5〕?收楼情况表?〔6〕?业主情况登记表?〔7〕?业主公约?〔8〕?住户手册?〔9〕?装修管理规定?〔10〕?住宅质量保证书?〔11〕?住宅使用说明书?2、管理运作标准制度〔1〕?管理处程序作业指导书?共计21项文件〔2〕?治安管理作业指导书?共计18项文件〔3〕?车辆管理作业指导书?共计15项文件〔4〕?消防管理作业指导书?共计16项文件〔5〕?清洁管理作业指导书?共计16项文件〔6〕?绿化管理作业指导书?共计14项文件〔7〕?工程维修管理作业指导书?共计18项文件〔8〕?电梯管理作业指导书?共计14项文件3、行政管理规章〔1〕?行政管理作业指导书?共计19项文件〔2〕?其他相关文件体系?等九、物业管理各专业工作流程运作流程：机构组建机构组建熟悉物业情况，汇总遗留问题拟订管理方案熟悉物业情况，汇总遗留问题拟订管理方案招聘员工组织培训招聘员工组织培训联系相关单位催促及整改遗留问题联系相关单位催促及整改遗留问题制订规章制度物业接管验收编制入伙文件及资料物业接管验收编制入伙文件及资料办理入住手续，签定管理协议办理入住手续，签定管理协议办理装修审批，签定装修协议办理装修审批，签定装修协议装修监督管理装修监督管理装修验收，装修验收，搬迁入住搬迁入住建立各类档案建立各类档案日常管理日常管理社区文化活动财务管理档案资料管理物料管理管理与维护智能化系统商业管理清洁绿化维护保养公共设施物业法律法规咨询三车管理平安管理社区文化活动财务管理档案资料管理物料管理管理与维护智能化系统商业管理清洁绿化维护保养公共设施物业法律法规咨询三车管理平安管理小区事务管理机电设备管理2、物业验收与接管流程：会同开发商、地盘监理公司、施工单位进行质量验收，如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚那么。会同开发商、地盘监理公司、施工单位进行质量验收，如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚那么。接收工程图纸资料、智能化系统资料、各类参数及保修证明、总接收工程图纸资料、智能化系统资料、各类参数及保修证明、总体平面图，建筑物、构筑物、公用设施、室内外管线、绿化等竣工图、设备图。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整改。三表自动抄录系统取水、电、气表底数。三表自动抄录系统取水、电、气表底数。确保保修工程、期限、标准、责任方式，重大保修工程附细那么与图纸确保保修工程、期限、标准、责任方式，重大保修工程附细那么与图纸3、业户入住效劳流程：入住通知单入住通知单购房合同购房合同业户持有业户身份证及复印件身份证及复印件交款证明及复印件件交款证明及复印件件指定银行办妥的管理费托收手续指定银行办妥的管理费托收手续查验入住通知单、发放入住文件袋查验入住通知单、发放入住文件袋接待前台通知单盖“接待前台通知单盖“已领资料〞章回收业户填写的?业主公约??家庭情况登记表?回收业户填写的?业主公约??家庭情况登记表?发放入住须知及小区住户手册发放入住须知及小区住户手册收费处凭已盖章的入住通知单收费，收回入住通知单完成收费处凭已盖章的入住通知单收费，收回入住通知单凭入住缴费收据领取钥匙，业主在?钥匙发放登记表?中签收凭入住缴费收据领取钥匙，业主在?钥匙发放登记表?中签收收楼小组专人协助业户验收房屋，确认水、电、气表读数；掌握智能系统操作方法；填写验收交接表〔一式两份〕收楼小组专人协助业户验收房屋，确认水、电、气表读数；掌握智能系统操作方法；填写验收交接表〔一式两份〕完成业户在?入住登记表?中签字业户在?入住登记表?中签字入住文件汇总、分类、装订、归档，核对钥匙，填写入住情况日报表归档入住文件汇总、分类、装订、归档，核对钥匙，填写入住情况日报表归档装修竣工，及时进行消防验收，智能化系统完整性验收，试水试验，责任管理员连同业务主管验收住宅，签署验收意见，办理退还押金手续装修期隐蔽工程验收相关责任管理员跟踪监督每日巡视不少于二次业户、施工单位负责人各执一份审批表，缴纳装修押金，领取?装修施工许可证?，进一步了解智能化住宅装修有关规定责任管理员、业务主管初审、管理处经理批〔当天完成〕业户填写审批表，连同装修施工单位营业执照复印件、施工图交管理处业户持有缴费收据在管理处领取?装修审批表?〔一式三份〕和?装修须知?、?装修管理规定?等相关文件4、住宅装修管理流程装修竣工，及时进行消防验收，智能化系统完整性验收，试水试验，责任管理员连同业务主管验收住宅，签署验收意见，办理退还押金手续装修期隐蔽工程验收相关责任管理员跟踪监督每日巡视不少于二次业户、施工单位负责人各执一份审批表，缴纳装修押金，领取?装修施工许可证?，进一步了解智能化住宅装修有关规定责任管理员、业务主管初审、管理处经理批〔当天完成〕业户填写审批表，连同装修施工单位营业执照复印件、施工图交管理处业户持有缴费收据在管理处领取?装修审批表?〔一式三份〕和?装修须知?、?装修管理规定?等相关文件5、工作巡查流程发现员工优绩或过失填写优绩奖励单或过失处分单发现员工优绩或过失填写优绩奖励单或过失处分单报管理处财务部实施并向全体员工通报报管理处财务部实施并向全体员工通报经理管理员各部门主管每次例行巡视检查经理管理员各部门主管每次例行巡视检查汇总、统计、分析后的信息反响至经理处中央监控中心主管统计、处理汇总、统计、分析后的信息反响至经理处中央监控中心主管统计、处理处理完毕，及时向经理助理、经理汇报，并在处理单上签字处理完毕，及时向经理助理、经理汇报，并在处理单上签字发现管理事务存在问题填写督察问题处理单，交责任部门责任人采取正确行动处理问题发现管理事务存在问题填写督察问题处理单，交责任部门责任人采取正确行动处理问题6、平安管理运作流程管理处平安事务主管、业务助理、平安班长检查、登记定岗值勤管理处平安事务主管、业务助理、平安班长检查、登记定岗值勤发现问题发现问题及时处理做好记录应急分队及时处理做好记录应急分队交平安事务主管编号、存档交平安事务主管编号、存档报警报警紧急通知中央监控中心通知管理处领导紧急通知中央监控中心通知管理处领导记录记录视情况通知派出所、消防队等相关单位视情况通知派出所、消防队等相关单位7、机电设备维修流程管理处无法维修，报经理视维修费用大小报物业管理委员会审批后实施管理处无法维修，报经理视维修费用大小报物业管理委员会审批后实施填写维修申报单维修完毕试运行合格填写维修申报单维修完毕试运行合格做好维修记录日常巡视检查发现运行故障申报维修做好维修记录日常巡视检查发现运行故障申报维修归档保存归档保存组织有关维修人员到现场维修组织有关维修人员到现场维修报业务主管、相关工程师至现场指导、监督维修报业务主管、相关工程师至现场指导、监督维修8、保洁管理流程经理、保洁主管巡视检查经理、保洁主管巡视检查发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，安排人员迅速整改发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，安排人员迅速整改保洁班长组织人员实施整改保洁班长组织人员实施整改保洁主管监督整改情况保洁主管监督整改情况检查、考核工作绩效，填写整改统计表检查、考核工作绩效，填写整改统计表整理、归档整理、归档9、绿化管理流程综合管理员、业务主管巡视检查综合管理员、业务主管巡视检查发现问题，填写绿化问题统计表，提出施工方案，安排人员施工、整改发现问题，填写绿化问题统计表，提出施工方案，安排人员施工、整改盆栽花草修剪、造型、浇水、清洁雕塑小品盆栽花草修剪、造型、浇水、清洁雕塑小品更换长势不良的花草病虫害防治更换长势不良的花草病虫害防治检查考核工作绩效填写统计表检查考核工作绩效填写统计表整理归档整理归档10、社区文化活动开展流程制定年度社区文化工作方案制定年度社区文化工作方案根据住户调查情况及变化情况修正方案根据住户调查情况及变化情况修正方案制定社区文化季度工作方案制定社区文化季度工作方案临时性活动临时性活动活动方案筹划活动方案筹划实施组织、准备工作实施组织、准备工作协调周边系列活开工作内部组织协调配合协调周边系列活开工作内部组织协调配合实施大型主题社区活动实施大型主题社区活动邀请新闻单位宣传报道邀请嘉宾出席邀请新闻单位宣传报道邀请嘉宾出席活动总结、收集图片等资料活动总结、收集图片等资料建立活动档案建立活动档案归档保存归档保存11、物料控制流程收集整理归档每月物料清查结算申请人凭领料单到仓库领取物料管理员登记入库有库存无库存办公室采购物业公司经理审批业务主管审核填写物料申请领料单物料管理员做领料登记收集整理归档每月物料清查结算申请人凭领料单到仓库领取物料管理员登记入库有库存无库存办公室采购物业公司经理审批业务主管审核填写物料申请领料单物料管理员做领料登记十、小区档案的建立与管理档案、资料建立及管理运作流程示意图如下：开发商移交的小区工程资料开发商移交的小区工程资料管理处建立档案资料管理处档案资料室管理处档案资料室作废文件张贴文件复印文件借阅文件作废文件张贴文件复印文件借阅文件十一、便民效劳便利、经济、快捷的业户效劳是衡量物业管理水平的标准，亦是提高贵公司小区业户生活质量的措施和保障。我们将根据小区的类型、地理位置和周边的配套设施情况及业主需求，结合深圳便民效劳的成功经验，充分考虑贵公司小区业户生活每一细节，提供丰富的便民效劳工程，提高业户的生活质量。1、方便业户办理入伙手续管理处的集中统一办公，合理安排相关的程序，争取业户办理入伙手续30分钟内完成。如业户有特殊的情况，可采取电话预约，专门效劳的形式，真正为业户着想。与市政供水、电、气、电话公司、有线电视台进行联系，在业户办理入伙手续时，可以及时开通或办理以上各类效劳工程，尽量减少业户的操心。2、装修管理效劳业户装修时，管理处提供必要的质量监督。以减少业户入住后因质量问题而返工所造成的烦恼。3、清洁效劳业户入住时，将对新居进行必要的清洁。管理处组织专业的清洁人员提供标准、细致的清洁效劳，视业户需要时段预约上门提供专业清洁效劳。4、搬家效劳管理处将临时划出局部区域为搬家摆放区域，派专人看护，为解决局部业户搬家的困难，如有需要组建以员工为辅的搬运队，为业户提供搬家效劳。四点半学校解决双职工子女放学后，父母又未下班，在此段时间的看护问题〔以小学生为主〕。在周一至周五，每日下午四点半开始，管理处将开辟一个及学习、娱乐为一体的少儿活动中心，由物业管理人员看护，使之成为小学生的第二课堂。兴趣班根据小区业户的兴趣和需求，组织园艺、书画、电脑等不同种兴趣班，以丰富小区业户的业余生活。健康中心建立小区健康中心，开展健康咨询、健身、医疗保健等综合性健康效劳，并常备日常应急“红十字〞医药用品箱。24小时值班效劳管理处管理人员24小时在管理处值班，专人接听业户的效劳需求，解决业户生活居住问题。9、业户效劳工程表无偿效劳一览表序号项目内容备注1居家守护2介绍保姆3代请家教4代租汽车5代购车、飞机票6代寄、代领邮件7代订报刊、杂志8临时代为保管小件物品9代订牛奶10电话留言效劳11代订酒店12协办喜事庆典13提供图书阅览14组织各种展销活动15组织郊游16邀请有关展览、小型演出队来社区效劳17义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防知识18义务宣传家庭平安用电常识19建立老年活动组织、开办老年课堂20组织老年人交谊活动有偿效劳一览表序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃、落地玻璃20～30元/块不含材料2安装排风扇25元/台不含材料3挂画、挂镜框、毛巾架5元/个4安装门铃15元/人/时不含材料5安装抽油烟机30元/台6拆窗式空调40元/台7安装窗式空调150元/台含空调铁架8安装白炽灯、日光灯20元/个不含材料9更换空气漏电开关、水阀15元/个不含材料10拆热水器10元/台11拆抽油烟机20元/台12安装窗帘、拉帘15元/个不含材料13安装热水器50元/台不含材料14更换马桶水箱配件30元/次不含材料15检修电路30元/人/时，1小时后按10元/人/时计16疏通下水管道主管60元/次17修理更换平开关、插座10元/个不含材料18修理门锁10元/把不含材料19更换铁门锁〔需电焊〕30元/把不含材料20更换普通水龙头、灯管、灯泡5元/次不含材料21疏通洗菜盆、地漏30元/次22修理马桶浮球10元/次不含材料23疏通蹲、坐厕20～50元/次24安装吊扇、壁扇15元/台不含材料25打字10元/100字26复印〔A4纸、A3纸〕0.5元～1元/张27传真〔国内、国际〕10元～30元/张28清扫室内卫生10元～25元/时29长期清扫室内卫生、做饭面议30在家〔集中〕看小孩10元/时～6元/时31接送小孩上下学〔托儿所〕100元/月～5元/人/天市区每天2次32在家看护病人/行动不便老人15元/时，危重病人加10元/时十二、社区文化活动社区文化是人们根本生活不可缺少的组成局部，是社会安定团结的需求，是创造小区良好人文环境和提高住户生活品位的重要手段，也是加强管理者与住户的沟通，增进业户邻里之间的和睦关系。通过丰富业户业余文化生活，开展健康的文化康乐活动，促进社区精神文明建设的开展。管理处根据各个节假日及季节，合理做出社区文化活动方案和安排，突出一些特色的活动，在小区营造一个文明静雅祥和居住环境。社区文化活动一览表月份活动项目活动方式活动效果1月元旦联欢晚会集体参加欢乐、娱乐、迎新2月春节联谊活动团拜、联欢、灯谜等衬托喜庆，增强邻里交流3月三八贤妻良母评奖与政府有关部门联合尊重妇女，宏扬传统美德5月踏青逍遥游组织老年人、儿童春游油游健身怡心宜神6月六一儿童系列活动儿童歌舞会、智力竞赛宜于儿童德、智、体开展7月小区运动会个人、家庭组队增进了解，增进友谊8月小区艺术节文艺演出、音乐欣赏提高素质，活泼气氛9月尊师重教活动座谈、献花强调科教兴国之本10月庆国庆，迎中秋征文比赛，中秋赏月热爱祖国，热爱家庭11月业主论坛报告、演讲、讨论交流、学习，增强了解十三、合作方式及时间对贵公司小区以参谋的方式指导工作，协助贵房地产公司科学设置物业管理机构，培训物业管理员工，指导贵公司小区