武汉房地产政策梳理0617

武汉房地产市场分析报告2013~2014政策及大事记篇2013年总结篇

2014一季度分析篇31目录21未来发展小结篇4房地产调控行政手段→市场手段1.1新国五条1.2汉七条1.3公积金新政1.4不动产登记制度1.5信贷紧缩2013年政策2014年大事件1.政策及大事件篇1.6武汉市人民政府令2013年政策汉七条？？？新国五条公积金新政重拳出击，值得期待！楼市宏观调控大事记新国五条新国八条国十条国十一条2013年2月20日2011年1月16日2010年4月17日2010年1月?屡次调控，效果不理想，调控升级！1.1新国五条房价飞涨，调控效果不理想新国五条细则123各直辖市、计划单列市和省会城市要制定商品住房价格控制目标，实行问责制；严格执行限购，实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税试点范围；增加普通商品住宅及用地供应；4加快保障性安居工程建设；5加强市场监管，推进城镇个人住房信息系统建设；调控加码，史上最严格！1.1新国五条新国五条调控效果增速不减房价2013年，中国70个大中城市新建商品房均价同比涨幅高达9.7%；北上广深四个一线城市，商品住宅均价涨幅均逾20%，远远超出当地居民人均收入的增长幅度；零问责制全国上下涨声一片，调控目标零实现，问责制尴尬难执行；直线增长土地成交金2013年，全国主要的40个城市土地成交金额高达14707亿元，同比上涨45%；调控并没有达到预期的调控目标！1.1新国五条新国五条“失败”的原因调控“失败”政策“软执行”地价过高供应不足需求旺盛1.1新国五条解读内容新政细则详情1.坚决抑制投资投机性住房需求非本市户口限购1套，纳税或纳社保时间由原来的1年调整为2年；2.切实加强住房用地供应管理住房用地实际供应总量，2013年过去五年增长20%以上，2014年比前五年增长10%；3.继续加大保障性安居工程建设力度提供资金保障，在确保工程质量的前提下加快建设进度，确保项目尽早竣工交付；4.严格执行差别化的住房信贷政策提高第二套住房贷款的首付款比例，由原来的60%调整为70%；5.努力增加普通商品住房有效供给建立健全中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快普通商品住房项目的供地、建设和上市步伐；6.全面加强市场监管引导开发企业理性定价，对于违规行为予以严惩；7..以本意见为准有关房地产市场调控的规定与本意见不一致时，以本意见为准；汉七条细则1.2汉七条2013年11月22日，响应“新国五条”，出台“汉七条”。汉七条解读进退两难非本市人口“汉七条”规定，非本市户口限购一套房，且纳税或缴纳社保时间从1年调整为2年。更多非本市人口，因此失去购房资格；受限制改善型需求“汉七条”关于提高二套房首付的规定，本是为了抑制投资投机行为，但是也在无形中限制了改善型需求；1.2汉七条汉七条后，当月武汉商品房成交同比下降，调控效果初显。公积金新政细则解读内容新政细则详情1.二手房最高可贷额度从40万提高到60万三项标准取低值确定贷款额度，但二手房最高贷款年限不超过20年，且不超过职工法定退休年龄后5年2.在外地用商贷买房可提取公积金还贷职工使用商业贷款购买武汉市区以外的自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金，用于偿还该房屋的商业贷款。3.买二手房后可立即提取公积金新政规定，缴存职工购买二手房办理“两证”后，就可以提取本人和配偶账户里的公积金了。4.销户提取十万以上可就近到银行办理缴存职工销户（职工家庭享受本市城镇居民最低生活保障的除外）提取住房公积金的，可到银行办理提取，5.简化提取配偶公积金手续6.增加重病提取对象缴存职工的父母及配偶的父母因重大疾病造成家庭生活特别困难的，也可以申请办理公积金提取。1.3公积金新政2013年12月26日，武汉公积金管理中心出台“公积金管理新政”公积金新政解读方便快捷公积金提取公积金新政关于“销户提取10万以上可去银行办理”、“买二手房后可立即提取公积金”等相关规定，使得公积金的提取更加便利；灵活多样公积金的运用新政出台后，公积金不仅提取方便，而且应用范围广。可以用于偿还商贷，也可以用于看病就医；认房认贷贷款资格以前，公积金贷款只“认房不认贷”，新政出台后改为“认贷认房”要求更为严格；1.3公积金新政公积金新政的出台，使得公积金贷款在购房支付的比例攀升。政策篇总结抑制投资投机限贷限购严格执行保障刚需需求调控转型，体现差异化，保障刚需，抑制投机。2014年大事件不动产登记制度信贷紧缩不动产登记时间表出炉：2016年全面实施2014年建立统一登记的基础性制度2015年推进统一登记制度的实施过渡2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成1.4不动产登记制度今年4月22日，国土资源部公布了不动产登记的时间表。不动产登记条例6月出台，南京、宁波、郑州等成为首批试点城市

1.有利于保护不动产权利人合法财产权；

2.有利于保障不动产交易安全；

3.有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民；不动产登记的意义：1.为征收房产税提供条件。房产税被认为是限制房价过快增长的有力手段，但是由于缺乏信息支持，征收难度大。不动产登记制度的推行，能够为房产税征收提供信息支持，为房地产税征收提供有利条件；2.压缩房地产投资空间，促使部分投资者外流，引导市场健康发展；3.提供数据支持，有利于建立全面的房地产信息数据库；楼市影响1.4不动产登记制度24日，兴业银行宣布“在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，将暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”。受此影响，24日地产板块重挫4%领跌两市，万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌逾6%。年初原本属于银行贷款最松、额度最为富裕的阶段，也是银行发放房贷的“高峰期”，但2014年初，银行延续了去年底的房贷收紧趋势。这让本就前景不明的房市，蒙上了一层阴影！1.5信贷紧缩行动：首套房上浮10%：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中

国银行、华夏银行；首套房上浮15%：中国邮政储蓄银行、光大银行首套房上浮20%：中信银行、兴业银行；首套房上浮20%~30%：招商银行首套房上浮30%：浦发银行银行方面表态：今年房贷不容乐观，一部分原因是银行资金额度普遍紧张，二是因为2013年积压的一批申请贷款会消耗到2014年的额度。1.5信贷紧缩发展策略——回归一二线

随着信贷的收缩，加之三四线城市较为低迷的成交情况，不少一线房企悄然转回一二线城市拿地，意在加快资金的流转，规避潜在风险。代表企业：万科、恒大等知名房企融资渠道——海外融资

随着信贷的持续紧缩，房企将面临资金短缺的问题，面对更加严峻的融资环境和市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。代表企业：万达集团、中海地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业。隐患：随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不

可忽视的考量因素。房企方面1.5信贷紧缩购房者方面态度——忧心高位接盘2013年楼市的火热表现，让许多房企对于今年的市场前景较为乐观，虽然限购在继续，但房价却持续上涨。然而最近，随着广州部分楼盘大幅降价的消息重磅砸出后，楼市的发展前景又变得不明朗了。许多购房者，一方面忧心高位接盘，一方面又怕房价再涨，陷入两难境地。态度二——继续观望由于对于目前的楼市发展格局不明，购房者担心会高位接盘，因此，目前购房者观望的情绪比较浓。1.5信贷紧缩1.“信贷紧缩”导致房企出现资金缺口，为了缓解资金压力，不少房企纷纷采取“降价保量”的策略，实现资金快速回笼。在信贷收缩政策持续期间，降价促销将成为楼市走量的主要手段；2.“信贷收缩”引发“市场悲观论”，不少人认为房地产市场将迎来“拐点”，这在一定程度上将加剧购房者的观望情绪，增加房企的销售压力；3.楼市遇冷，也将在一定程度下“挤掉”一部分的投资者，引导市场逐渐回归理性发展。1.5信贷紧缩楼市影响2014年1月武汉市人民政府颁布《武汉市建设工程规划管理技术规定》，248号令正式取代之前的247号令成为武汉市工程规划管理的准则，对项目规划设计带来了各方面影响。1.6武汉市人民政府令新政摘要新政对临湖、临主干道的建筑做出了更详细的规定：临主干道，20米及以上高度建筑物最大连续展开面宽之和，不得大于其规划用地临路一侧宽度的60%；临江、临湖、临山一线的，不得大于50%；重申二禁：禁止在快速路、主干路交叉口（沿道路中心线相交点向外120米范围内）选址布局商业设施；禁止临快速路、主干路新、扩建住宅建筑底层配建商业服务业用房。新政摘要新政对计容面积做出了更详细的规定：办公、酒店建筑的阳台按照水平投影计算的建筑面积，计入容积率。新政摘要新政对城市规划道路两侧建筑物之间或者地下车库之间廊道设置做出了更详细的规定：空中廊道净宽度不得大于6米，廊道净空高度不得小于5.5米，穿越宽度小于20米的城市支路的廊道下净空高度可不小于4.5米；空中廊道与地下车行连通道内不得设置商业设施。新政摘要新政对日照时间做出了更详细的规定：老年人居住建筑医院病房、中小学教师、疗养院疗养室、幼托生活用房日照分析应当以冬至日9时至15时为建筑日照有效时间带；住宅应当满足每套住宅至少有一个居住空间能获得大寒日不低于2小时日照时间的国家标准。缘何而起有媒体报道了“住建部人士表态：除北上广深外，其他城市限购可自行调节”的消息，这个政策方向和趋势已经明确，但具体是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度。在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购，因为之前房价上涨过快，且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。市场反应开发商方面，认为房价会涨，并将该利好消息作为打击购房者观望心理，诱导其恐慌抢购的有力“武器”；武汉房管局方面表示，尚未接到上级通知；住建部方面，限购令本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，至于在什么时间、以什么方式退出要根据市场形态而定。对限购的任何调整都需要有两个前提，即不会影响市场预期、不会造成市场大幅波动。目前，地方政府均处于观望状态，暂未有相关的文件出台。受此影响，部分购房者可能在舆论压力下恐慌性购房。住建部人士：限购令实行3年可能取消，地方调控有自主权盘点部分区域救市动作南宁：区域放松限购从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。铜陵：通过补贴变向降价2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房)的，按房价1%的比例给予契税补贴。无锡：户口吸引5月1日起，外地人在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)，落户面积门槛由原建筑面积70平方米降低到60平方米无锡：放宽公贷范围5月20日开始，扬州允许借款人申请公积金贷款时，提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用。连续4年未完成土地供应计划国土部下放权限由各地自行审议《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》全国住宅用地供应计划至此已连续四年未能完成。一方面引发市场关于土地供应不足的预期，另一方面也反映出该计划编制过程较为粗放，地方政府对土地市场变化预判不足。

2010年1月，国土部出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求增加住房建设用地有效供应，并及时向社会公布住房用地年度供应计划。政策效果原因分析商品房用地供应量属于“预期性”指标，地方政府计划供应的土地能否最终成交，要看房地产市场行情及开发商的拿地意愿。保障房供地则属于“约束性”指标，地方一定要完成。政府发言国土部办公厅新闻处负责人表示，此事