海尔火车站项目-企业汇报稿@整体定位

谨呈：青岛海尔房地产开发投资Part.3先进案例实证研究Part.4项目功能市场环境研究及定位Part.5项目整体定位及规划建议项目开发目标Part.2项目本体条件解析Part.1ContentPart.6项目经济评价工程本体条件解析1流亭机场市南区快速路香港中路本工程市政府香港西路文登路南海路莱阳路兰山路中山路胶州湾高速青银高速规模——占地6.7万平米，净用地4.8万平米，以周边道路为界，地块被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好地块编号净用地面积（平米）A7656B5950C3055D16972D24387E5685F7797G6772合计48274道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度，增强了舒适生活的感受道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度，带来了良好的居住气氛内部资源——北部地块拥有坡地资源，南部局部地块拥有海景资源交通——道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅以周边其余道路，缺乏停车位定陶路滋阳路东平路观城路单县路单县支路费县路广州路朝城路形象——内部居住建筑根本无保存价值，区域整体形象较破旧3、4层的老房子多为旧式建筑，外观破旧，居住环境较差，6、7层的板楼多为80年代的建筑，楼体相对较好，但是外观形象也比较陈旧。临街商铺多为日用杂货店和水果摊，还有个别的小旅店，整体意向零乱。本体条件总结区位地块规模用地规模较小，地块分割零散。工程净用地面积仅为4.8万平米，局部地块拥有坡地和海景资源交通状况内部交通网络拥挤。工程周边路网结构较为密集且不标准，道路狭窄，周边缺少停车空间，交通较为拥挤形象区域整体意向较为破旧。内部建筑根本无保存价值，但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好工程开发目标2市政府层面——位处城市对外门户，奥运期间展示青岛城市新形象火车站奥帆赛场撤除撤除工程用地区政府层面——旧城改造示范，满足回迁居民的安置需求；引入新的城市功能，实现旧城复兴按照青岛拆迁政策，假设原住房面积偏小，可以享受优惠安置〔<25平米，按35平米补，此外还能享受5平米半价、25平米评估价购房优惠〕，青岛市的户均规划面积是65平米。目前政府了解的信息来看，原住民的回迁意愿较强，初步估计至少需要按照新建面积50%-60%的比例建设回迁房，而即便这样做，还是需要有相当局部居民采取异地安置〔经济引导〕。安置房源必须要有保障。居住功能城市功能海尔层面——房地产战略性工程，政府目标为前提，介入市南区后续改造工程为最大利润实现本工程作为海尔地产在市南区的战略性工程，具备以下开发目标：1〕满足政府目标，赢得市南区后续改造工程开发2〕工程综合效益最大化；3〕展现开发企业实力、树立开发企业形象的同时融入能表达海尔品牌展示的功能工程综合效益企业实力与形象企业品牌展示工程目标解析市南区政府层面：以工程为契机，示范老城区的改造的同时振兴区域开展。开发企业层面：房地产战略性工程，满足政府相关要求，实现工程开发综合效益的最大化，证明开发实力，打造企业形象，展示企业品牌，为企业后续取地打下根底。工程属性及研究视角工程属性重要交通节点周边城市旧城改造更新开展工程开发目标体系政府层面：门户形象、旧改示范、区域开展带动企业层面：战略工程，政府目标为先之下的工程综合效益最大化研究角度先进案例角度城市价值提升角度市场可实现角度解决问题工程整体定位功能定位及配比经济测算地价水平测算先进案例实证研究3先进案例实证研究内容琦玉(日本)无边界的城市都心城市浮岛难波城〔日本〕新城市绿洲综合体打造交通枢纽案例旧城改造案例六本木(日本)形象致胜规划领先城市新都心案例索尼中心(德国)企业形象与建筑综合体的结合高科技娱乐生活体验欧洲里尔〔Euralille〕——以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与实施

里尔(Lille)是法国北部最大的工业城市，也是法国北部最重要的铁路和交通枢纽。上个世纪70年代起，里尔作为传统工业城市逐渐萧条。“欧洲里尔〔Euralille〕〞是1988年规划设计的一项大型城市中心公建工程，旨在通过建设一个商业中心(包括建设一个会议、展览及演出中心)来解决经济衰落问题，目标是将里尔建设成为欧洲中心城市之一。工程背景地理与交通里尔欧洲大厦里昴银行大楼里尔欧洲火车站城市公园柯布西耶高架桥里尔会展中心火车站商业中心火车站西交通集散广场火车站东人流集散广场旧火车站地铁商业中心项目建筑面积商业中心92000m2娱乐及其它活动15150m2演出大厅02810m2里尔商业高等学校11400m2其上高层塔楼43000m2合计164360m2附：总车位：3400个会演中心位于基地南侧，是供演出、会议、展览等的综合性场所，展览局部建筑面积为22000m2，会议局部建筑面积为18000m2会议局部分为三个会议厅，总共可以容纳5000人。展览局部也分为三个展览馆。写字楼单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑——里尔欧洲大厦与里昴银行大楼城市公园总体规划设计特点交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。

总体布局——巨型综合体。“欧洲里尔〞是一个巨大的多层建筑裙房，其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔〞把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中，又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线将这些单项建筑有机地组合起来。社会影响1.功能复合2.人流设计日本琦玉新都心——以交通枢纽站为依托的现代城市核心区

工程背景琦玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边，并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处于新都心可以步行到达的范围内。联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。地理与交通类别面积（ha）所占比例（％）公

共

施

設

用

地

道路

12.3

25.9交通广场0.5

1.1公园・广场

1.7

3.6水路

0.1

0.1总计

14.6

30.7宅

地商业・商务用地

32.3

68.2鉄道用地

0.20.4高速道路用地0.3

0.7总计32.8

69.3合计47.4

100.0工程目的：充分利用交通联接点这一地理特征，对城市根底设施进行完善，充实会议功能、完善信息发送能力，形成极具魅力、具有丰富文化气氛的城市中心的功能定位区域规划面积：47.4公顷就业人口：约5.7万人〔约1200人/公顷〕总投入：935亿日元工程概括琦玉新都心依托交通枢纽开展强大的办公功能琦玉新都心处于关东平原的中心，是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口，承载着许多国家政府机构、商业金融业以及文化产业等功能的转移。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移，目前已有国家18个行政机构搬迁至此。国家政府办公塔楼已经成为了首都的一局部功能向琦玉新都心转移的一个象征行政办公区邮政厅大楼运输中心大楼医疗保险大楼水资源机构关东地方环境事务所区域东部的商业区与琦玉超级体育馆连接，成为集购物、体育休闲以及娱乐为一体的目的地商业体验区琦玉超级体育馆是一座综合场馆，能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛，能容纳两万名观众。设备极其现代化，地面移动时可以增加2000个座位。馆内设有约翰·列农博物馆。地下停车场为立体式停车场，能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近，徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地铁只需要30分钟左右的时间，即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。

商业文化中心分布在琦玉的东部地区，拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心,小型展厅、酒店及其他商业设施.商业文化中心音乐厅通信楼展览馆博物馆产学交流基地宴会会议厅城市浮岛位于新都心中心的山毛榉广场完全建立架空的第二层，创造了完全独立的绿色宜人空间。

人车完全分流分布于整个工程的架空的步行体系，到达完全的人车分流。便捷的电梯和扶梯使人们宾至如归。规划功能规划特色人流设计琦玉新都心的启示日本大阪难波城——集人文、娱乐为一体的自然生态综合体

工程背景

难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。

形象功能：写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园一期建筑面积：商业40000平米办公楼80000平米公园8000平米绿地3000平米广场与通道4700平米其他31300平米合计167000平米二期建筑面积：76600平米总计243800平米建筑概况社会影响

城市与自然生态的融合外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式一个改变大阪市特色的新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。

在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。

综合体魅力——

城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲。与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。

综合体魅力——

城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味用暖色石材模拟的自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明比照，也与周边绿色盎然的植被交相照应。同时，又是四通八达的通道。城市生活——

城市与自然生态的融合开放的城市空间空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。

8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物，还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。

情趣的商业通过“峡谷〞内一条“8字形〞倾斜上升的通道可以到难波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。工程的中心区是三层的“豪华购物广场〞，其构造质感华美，错落有致，并饰有草木植被和水景。车站与商场间的公共通道2F主要通道步行街通道木台阶作为公园的特色动线垂直观光电梯与公园公共空间结合颇具特色的动线设计除了峡谷作为工程整体的通道设计，还有其他各具特色的人行动线，使空间产生变化，和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。城市生活——

城市与自然生态的融合引进高档主力店确立高档定位本工程本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋，高岛屋为日本著名百货公司,走高档消费品路线，业务及规模庞大，在东京、大阪、京都及横滨等多个城市均设有分店。高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。业态平面图不同楼层的业态分布图商业经营复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使工程具有人流聚集的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件效劳都着围绕城市自然生态主题，赋予整个工程鲜明的个性和独特的吸引力。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体工程的话题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性：“峡谷〞意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断照应和强调了整个工程的自然与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。难波公园的启示六本木B森大厦C酒店式公寓C酒店式公寓A中心广场东京中心部各主要旅游区案例：日本六本木——既是剧场又是舞台日本——六本木：继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建工程，同时也标志着城市生活方式的一种转变——城市既是剧场又是舞台形象概况融合——“生活、工作、学习、创造〞多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。综合体构成——六本木新城森大厦〔地标〕、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。规模——占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有效劳设施。保持了山地特点，保存复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。功能设施著名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地独创“精英之城〞六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的‘精英之城’，让RoppongiHills成为日本大都市高品质街的品牌。重要元素分析理想之城——“城市既是剧场又是舞台〞按照森稔的理想新城市方案，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦〞，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅“六本木HillsResidence〞，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近〞口号的象征性存在。

媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。定位理念定位理念泛在实验城市设想“泛在〔UBIQUITOUS〕〞来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在〞，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。最先端ＩＴ城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种效劳，即无线ＬＡＮ、非接触和接触的ＩＣ卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。重要元素分析总体规划设计特点城市设计与工程设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。总体布局—酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。重要元素分析单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑——森大厦酒店式公寓森大厦人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来。增值措施元麻布居民中心六本木使馆区地铁主要道路六本木附近交通图合理的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，

总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。

六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。增值措施区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛人的活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场增值措施日本——六本木：

增值举措DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示——六本木是世界的都市中心小品/园林：代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%，复合功能的综合体：超大型复合性都会地区，几乎可以满足都市生活的各种需求。特征鲜明的主题：集工作、学习、娱乐等功能于一体的“精英之城〞，“城市既是剧场又是舞台〞。标志性建筑的打造：54层楼〔另外有地下６层〕高的森大厦是六本木最高的象征性主体建筑，由世界知名建筑事务所KPF设计。公共空间：六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地。人的活动引导：通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间。合理的交通体系和动线设计：人车分流，人的流动放在第一位，以垂直流动线使整体空间充满了层次，人性化的动线设计。六本木的启示工程概况位于德国柏林波茨坦广场，建筑物起于在战后没有人烟的隔离区，是德国旧城改造的典范。

占地26500平方米，总建筑面积16000平方米。由七栋均由玻璃及钢筋建成的大楼，围绕着一个中央庭院。这里设有办事处或总部的大公司有德国铁路股份公司、索尼欧洲总部及Sanofi

Synthelabo。形象功能集生活、工作、娱乐于一身，包括购物中心、剧院及电影院、餐馆、酒吧、写字楼、住宅等各种功能。案例：柏林波茨坦广场的索尼中心——科技+娱乐的完美结合社会影响结合娱乐和科技的用途，索尼中心成为各界瞩目的中心地标，旅游者到柏林必去的目的地之一。它是欧洲最具影响的城市文化商业中心，是每界柏林电影节的主办场和世界杯足球赛事的现场直播地。功能及布局建筑单体的个性与群组的协调由7栋形态各异却又相互照应的建筑物围合，聚焦于中央广场。索尼欧洲总部分为索尼欧洲总部和索尼研发中心两部分PPSanofiSynthelabo世界第三大、欧洲第一大制药公司FilmhausFilmhaus是一家电影发行公司。在这座建筑中，设有大众汽车展示厅、德国电影电视学院、电影电视博物馆、艺术电影院，以及咖啡馆和甜品店。德国铁路股份公司法式餐厅德式餐厅公寓（１３４套），下面配有高档餐馆索尼展示中心3D电影院原声电影院高档餐厅酒店式公寓（67套房间）咖啡厅中心广场中庭的视觉焦点——奇特的风帆造型巨大的、可以升降的风帆造型天幕，是建筑物中庭视觉焦点所在，使7座大厦结合成一完整建筑群。建筑语言——科技、现代、未来、精致建筑语言——科技、现代、未来、精致声光色影的组合运用丰富的光影变化，如同致身奇幻世界。建筑语言——科技、现代、未来、精致现代娱乐生活——科技、现代、未来、精致德国最大的电影电视博物馆德国最大的三维立体电影院

德国片源最多的原声电影院视觉＋听觉的盛宴8家类型各异的电影院，一网打尽高科技、高品味的视听娱乐现代娱乐生活——科技、现代、未来、精致在索尼风格展示店，有索尼全线的产品展示。未来娱乐趋势，尽在掌握。体验式消费场所——消费者与新产品的零距离索尼中心不仅有１４００平米的索尼展示店，还有群众汽车的体验中心。开放性的、文化和社交的新型都市广场中心广场达4000多平方米，无论任何恶劣天气，都可以在中心广场举办各种露天活动。广场上有绿化景观和水系喷泉、咖啡屋和酒吧。现代城市生活——科技、现代、未来、精致

索尼中心的启示——创造城市公共空间

索尼中心不只是一座建筑，而是城市的一局部！德意志民族： 理性、思辩索尼中心的启示——东西方文化的融合

企业形象定位与开放的现代建筑空间相融合！ＳＯＮＹ： 科技、高品质、功能化的娱乐德国现代主义建筑： 简炼、科学、高质量、可靠、功能化＋交通节点周边城市旧城改造更新工程增值体系增值体系KPI功能复合，包括办公、居住、商业娱乐交通枢纽的接驳功能增值规划增值地标建筑的冲击城市建设的新旧融合功能创新，形成城市综合体，提升区域城市价值城市活动场的打造分层的人流车流集散体系重视城市步行系统大师设计的创新单体新型建筑材料与科技的运用建筑体功能的复合化建筑空间布局的多层次、多变化建筑复合体意象的塑造与传播营造城市公共空间城市家具的魅力城市文化资源的挖掘与继承旧有城市肌理的延续和创新工程功能市场环境研究及定位4市场研究居住办公商业娱乐青岛住宅市场整体需求旺盛，受年竣工面积下降的影响，出现较大的供需缺口，住宅价格上涨幅度大销售面积/竣工面积200520062007（1-7）供过于求（<0.8）供需基本持平（0.8~0.9）供需平衡（0.9~1.0）0.96供不应求（1.0~1.1）严重供不应求（>1.1）1.221.63青岛市房地产供需状况住宅价格涨幅（%）（2004年基准年）200520062007青岛5.63112.00132.74哈尔滨7.6313.0034.18长春4.4414.3529.12沈阳4.7711.6421.81大连20.2743.4966.50济南6.8915.3762.13南京22.8238.5447.45杭州16.0953.7377.14宁波25.9168.1179.28厦门3.8775.1981.13广州12.8341.1668.41深圳-4.9338.2992.56武汉11.6944.0556.44成都3.7854.5072.08西安39.8928.3635.46全国9.6922.8739.98根据世联经验数据，青岛市住宅市场已出现严重的供不应求局面。比照青岛市住宅价格上涨幅度与全国平均、其他副省级重点城市住宅价格涨幅，青岛市均遥遥领先市区房地产市场出现板块分化，依托不同的资源环境根底形成东部沿海片区、市北片区、西部沿海片区等三个价格梯度鲜明、区域认知迥异的板块西部沿海片区为城市传统区域，主要依托传统配套设施齐全，但交通一般。客户以本地人为主，产品以高层、小高层为主户型面积在120平方米左右。售价在8000元/平市北片区，交通方便，城市传统配套设施齐全。主力客户是本地人。产品产品高层、小高层为主，户型面积60-170平，主力户型为100平左右售价在7000—9000元/平东部沿海片区浓厚的商业及商务气氛、通达的交通条件，沿海区域为设施型海景住宅。外地客户比例较高，产品形式以高层、超高层公寓为主，售价在13000元/平以上本工程所在区域东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场国际城·名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星西部沿海片区市北片区东部沿海片区板块名称依托资源客户特征产品特征价格平台东部沿海景观型豪宅：通达的交通条件，珍稀的海景资源以外地人和本地高收入人群为主依托海景资源和中心性区位条件，形成以高层、超高层为主的设施性海景公寓。一线海景公寓：均价20000~30000元/平左右，总价500万以上。二线：起价13000元/平，总价在200万~700万。城市公寓：依托核心商务区及成熟的城市意向，产品品质高主力客户是青岛本地人，90%自住，大部分人在东部上班，香港中路附近CBD白领居多。产品以高层、超高层公寓为主，建筑现代意向浓烈均价9000元/平，总价区间50-120万不等东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场国际城·名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星东部沿海片区东部沿海片区依托海景资源和城市核心商务资源成为城市高档住宅聚集区，客户主要为青岛本地中高端收入人士和局部外籍〔外地〕人，但区域新增供给根本以在售工程后续供给为主典型楼盘东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场（公寓部分）国际城·名苑优山美地班芙春天建筑面积（万平）9.5万平12.2万平3.7万平30万平3.3万平米2.7万平米产品形式超高层公寓高层高层高层高层高层价格平台（元/平）240001700013000840087008300-9900主力户型（平米）170-220平78-29064-25390-12090-10035-59销售状况共366户。2006年11月开盘，目前还剩14套。总户数719户，尾盘销售共400套，2007年7月开盘，已售出40%左右。共700多户，2006年10月份开盘，目前余5、6套。二期共推出300套，两个月前开盘，目前已售出70%2007年7月开盘，两个月后已售出80%。客户特征外地人和本地高收入人群本地人和青岛人各占一半CBD年轻白领，首次置业者居多以香港、福州路的白领为主。客户包括软件园一期的员工、其他区拆迁过来的人。多数是35岁以上、有比较稳定的收入的客户；青岛本地人为主，少量韩国人。其中30%主要是小的、起步阶段的咨询、贸易企业购买作办公用，20%左右用于投资；其余为周围写字楼里办公的白领购买居住用。工程以高层和超高层公寓为主，产品海洋意向强烈，主要依托优势海景资源和成熟商务资源形成产品价值板块名称依托资源客户特征产品特征价格平台市北板块城市传统区域，配套设施完善，交通方便，城市传统配套设施齐全。主力客户是本地人，占到六七成，投资小户型，年轻人多买小户型，还有部分婚房，多为地缘性客户。产品高层、小高层为主，户型面积60-170平，主力户型为100平左右区域市场价格水平达到8000-9000元左右，房款在50万左右的小户型销售状况最好。东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场国际城·名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星市北片区市北板块依托便利的交通以及齐全的城市配套设施成为青岛本地中高收入群体的置业区域，地缘性客户为主，总价承受能力相对有限，区域新增供给工程较少典型楼盘嘉和·新兴（公寓）海信都市阳光如意家园规模（万平）13.25产品形式高层公寓高层公寓高层/多层价格平台（元/平）800090008000-10000主力户型（平米）10090-120高层74平米、104平米、107平米各占1/3，多层以147平米为主销售状况7月开始内部认购，计划10月开盘。从认购情况来看，中小户型已基本认购完。还未开盘，但从等级情况来看，很热销。共172套，5月1日开盘，已完成2/3。客户特征投资型客户占一半左右青岛本地人为主客户以本地居民为主以高层为主的城市住宅区，地缘性客户为主，产品品质一般工程所在地西部沿海片区历史沉淀深厚，保存完整的历史肌理营造了浓厚的宜居环境，其中优质产品多为老式的别墅和洋房保存完整的“绿树红瓦蓝天〞意向、宜人的空间尺度、成熟的配套设施、有机生长的道路网络，为西部片区营造了浓厚的宜居环境，依托海景，开展为青岛市最早形成的海景豪宅板块，也是财富阶层最早的置业区域绿树红瓦蓝天的青岛城市意向居住大家认老城，觉得老城的居住气氛还是不错的，从城市空间尺度、人际关系来看都不错。老城配套还可以，两个山东省重点小学、山大医院及几个私立医院都不错。——麦迪逊销售经理青岛本地人还是有很浓厚的西部居住情结。其实青岛最有特色的、最有底蕴的应该是在西部。——戴德梁行高级经理有机生长的道路网络及以人为本的街道尺度〔最宽不超过40米〕市府东迁，并且东部开发建成气候，商业配套、交通、市政设施不断完善，引发就业东移、财富东移，“东部什么都有〞！相比之下，中山路老城区的人口承载力有限。市府已经研究了多年，希望通过引进产业、挖掘历史、修缮建筑的方式来改造旧城，但因为本钱太大〔比拆了重建来得难〕，效果并不明显。导致现在出现越破越无法改善的局面。——青岛市南区建设局访谈如果住在西边，有人来问起都不好意思说，因为说明混得不好啊。那要是住在东边，有人问起，那脸上多亮堂。——出租车司机政府东迁、中山商圈的衰落引发优质产业和居住人口的流失，区域形象败落，区域认知恶化片区工程供给稀缺，但工程规模普遍较小、产品品质低，同时受到区域形象制约，难以形成对于区域地段及资源的有效利用，产品价格水平远低于东部沿海同类型产品典型楼盘维多利亚广场银河金星鲁能领寓建筑面积（万平）59产品形式21层酒店式公寓高层高层塔楼价格平台（万元/平）价格未定80000.8主力户型（平米）40-10036-170平米销售状况开盘时间尚未确定共200多套，06年7月开盘，已销售完已售罄客户特征地缘性客户地缘性客户，部分投资客鲁能领寓中山路片区内近年来出现的楼盘，以鲁能领寓和维多利亚广场为例，都是小盘工程，很难通过产品组合、规划创新等实现整体造势，加之产品自身素质普通，从而难以形成亮点效应，对片区形象带动和区域价值提升影响不大海景公寓，力求最大化观景面，并以外形独特的、大体量的极致化单体建筑增强产品与海景资源的价值结合；城市住宅，整体规划，打造良好的产品素质，营造错落有致的群体意向，整体造势，提升城市形象从提升区域居住价值、打造区域形象角度出发，本工程居住物业需要突破现有产品力，打造表达青岛城市精神精髓的精品住宅市场研究居住办公商业娱乐青岛写字楼市场价格平稳，总体呈现供需两旺的态势除2006年写字楼价格上扬幅度较大外，2007-2007年期间青岛写字楼市场价格平稳写字楼投资额度持续上升，截至到目前，青岛写字楼存量市场大约有250-300万平米，其中的甲级写字楼出租率一般在98%以上。〔数据来源：戴德梁行访谈〕。青岛的写字楼市场还是很大的，中环国际原来是烂尾楼，后来改造成乙级写字楼，在九个月之类销售率就到达了95%，比公寓快〔数据来源：戴德梁行访谈〕。近年来写字楼价格变化情况青岛近年投资销售数据青岛近年写字楼数据分析受政府规划引导影响，青岛高档办公物业集中在以政府金融机构为核心的中央商务区香港中路一带和以城市东扩为开展方向以及以总部经济为目标规划的海尔路一带目前香港中路甲级写字楼出租率在95%以上，海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海尔路的商业气氛。——戴德梁行经理2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主2006年崂山区政府结合“十一五〞开展规划，确定了崂山区的未来开展方向，其中中重点打造总部经济，崂山区委、区政府已将续写海尔路商贸大道的规划列入“十一五〞规划中。规划设想，在现在的根底上，用5到10年的时间，把海尔路精雕细刻为青岛市乃至山东半岛著名的CBD〔中央商务区〕香港中路CBD片区集中了青岛市主要的甲级写字楼，已形成成熟的商务气氛，入住企业以国内外知名企业或青岛本地开展较为成熟的外向型大中企业为主，但目前用地已趋饱和青岛高档纯写字楼，主要依托便捷的交通和优越的商务办公气氛，集中分布在东部政务区和商业区。入驻客户主要为世界500强和大型国有企业的分公司、代表处或青岛本地开展较为成熟的大中型企业。本区域写字楼的平均租金为3.5元/平·天，最高为4-5元。鼎盛时代亚麦大厦帝威国际大厦英德隆大厦青岛远洋大厦乾豪国际广场世纪名人广场新域蓝谷青岛国际金融中心凯旋大厦福林大厦政务区东部商务区典型入驻客户……香港中路临近市府，写字楼价格最高，但目前已趋饱和，新增量有限〔仅万邦中心和世纪名人广场〕——上石地产陈经理在香港中路集聚了一批需要经常跟政府打交道的、需要形象的企业——麦迪逊销售经理CBD在未来4-5年内估计有100多万平的新增供给，但现在还不确定，因为目前只有万邦和香格里拉二期已经比较明确，就做写字楼，其他还没最后确定物业类型。此外没有任何可见的供给。——戴德梁行经理典型入驻客户……青岛国际金融中心数码港华银大厦中环国际光大金融中心物业基本情况甲级项目属于青岛新型的写字楼类型，设施及外观均很现代。数码港与招银大厦、时代广场都是统一管理的项目为乙级写字楼，总建面2.8万平，有80、256、145三种户型，各占30%左右，产品按5A标准配置，在青岛属于中高端写字楼。由于最初是按银行的办公需求设计的，因此在办公室自动化、安全管理等方面都有一定的超前性，属于青岛顶级写字楼。租售状况目前只剩一500平的房间。已租完项目可租可售。已卖出80%，2006年11月份开盘，目前已售出98%左右，项目已租出80%。租金（/价格）水平租金3.2元/平米/日，另加8.8元/平·月的物业费。数码港与招银大厦租金3.5元，时代广场3.2元，另5.16元/平·月的物业管理费。租金3.3元/平（含物业费），售价1.5万元/平。均价1.2万元左右，租金3.5元/平（含0.8元/平·天的物业费，租赁毛坯房送吊顶、卫生间）；但随楼层变化租金也不同，最高达4-5元。客户金融、财会类企业较多，省行及各类金融机构多在此，另外知名外企如普华永道，戴德梁行也均在此办公。入住企业多为贸易物流类型，有不少国际知名外企如马士基等。其中华夏银行购买了6层4000平。有物流、金融、贸易和咨询等行业中小企业（有较多涉外企业，企业规模档次及设施比邻近的光大金融中心稍高）。入住企业多为物流、贸易、咨询类中小公司。CBD区域写字楼规格较高，入住企业以国内外知名企业或青岛本地开展较为成熟的外向型大中企业为主，租售率维持在80%以上外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。配套设施较为齐全，除电梯、停车场，局部写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。崂山区商务中心〔海尔路、山东路〕依靠规划利好和较为成熟的总部经济根底，商务中心的气氛在逐步形成，写字楼配置较高，在短期内会有较大放量，但以大型企业的自建自用为主崂山区楼宇总部开展是以海尔路为轴线，高标准规划建设啤酒城和商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、带动力强的楼宇工程，推动楼宇经济快速健康开展，力争用五到十年时间，建设全国最高档次的区域性商务中心区之一。目前突出抓好四类楼宇建设：以莱钢建设集团总部大厦、国旅联合、石油大厦等为代表的总部型楼宇；以啤酒城改造、上实综合商业中心、证大凯伦、国际会展中心二、三期等为代表的现代商业型楼宇；以数码科技中心大厦、青岛裕龙大厦、汉河科技大厦等为代表的商务办公型楼宇；以中信万通证券、海协信托、中国电信综合楼、青岛联通通信枢纽楼、半岛新闻大厦等为代表的金融信息文化型楼宇。其中，商务区一、二期建设面积共计93万平米左右。目前在建和待建的楼宇总部类工程有41个，方案总投资约90亿元。海尔路主要开展总部经济，莱钢、澳柯玛、连通、中国电信等都在那儿有自己的建筑。——麦迪逊销售经理海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海尔路的商业气氛。——戴德梁行经理金孚大厦青岛数码科技中心物业基本情况总建筑面积62218平方米，在建总建筑面积8万平方米，分两栋高层（18-27层），一栋作为写字楼出售，一栋是小户型公寓。租售状况已销售75%租金（/价格）水平（元/平米）9000写字楼10层以下为SVO，层高3.5米，以120平米为单位出售，可以多个单位组合，均价9000元/平方米，10层以上为LOFT，层高6.1米，均价13000元/平方米；外立面主要以玻璃为主，现代化建筑风格配置较高，写字楼内部一般设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施工程所在区域办公物业供给多以老旧的商住楼为主，功能落后，缺乏弹性；而目前区域内集聚的企业多为成长型贸易、物流、货代企业，它们依托海关等相关机构而兴起，随着企业开展，对办公物业会有更高的要求。典型入驻客户青岛大航国际货运代理青岛金宇物流青岛保税区中际华兴国际贸易本项目百盛国际商务中心发达大厦山东外贸大厦中山路商圈海关工程所在区域依托海港、海关以及进出口检疫局成为中小型物流、贸易以及货代公司的聚集区，办公物业供给根本以老旧的商住楼为主，形象较差山东国际贸易大厦发达大厦百盛国际商务中心物业基本情况项目为老城区内唯一的纯写字楼项目，有海景资源，项目为商住楼，较为破旧，无空调、暖气。97年左右建成，比较破旧，租金（/价格）水平租金2.7-3元/平米-天，含物业。110平米单间年租金3万；物业费2元/月-平米，项目38~45层整层均价9900元/平米，物业费6.48元/平米-月（无中央空调）；28~37楼商住均价7700元/平米，物业费10元/平米-月左右，客户入住300多家公司，多数是起步期的企业，其中70多家货代公司主要客户为货贷、外贸，投资客。外立面多为面砖和涂料、室内多无装修；内部一般局限于有无电梯、供水配电、消防等最根本的设施区域内写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位。如区域内的百盛大厦，综合拥有商场、娱乐场所、还可居住，没有明确的定位宣传，中山路老城区附近，写字楼价格较低〔以百盛为例，中间层的价格在7000~8000元/平米左右〕。主要为中小企业，包括物流、海运、外贸以及外地公司在青岛的小办事处等。从企业情况来看，青岛的明星企业有限，而且均有自己的办公场所；主流是中小企业。——上石地产陈经理据官方统计，世界500强有300多家进了青岛。但是，他们不一定都进了写字楼，因为很多还不到那个层面。比方颐中皇冠假日里，就有很多500强企业在那儿。比方飞利浦，就明确要我们给她找一个元租金水平的商住两用楼，因为它就一个分理处，并不是分公司。——戴德梁行经理随着青岛经济的深化开展，大量中小企业会蓬勃兴起，由于其增长性、变革性等内在特性需要大量弹性办公空间，同时对于产品的外观和环境要求也日益提高随着企业开展，组织架构发生裂变，对办公空间、环境的要求也相应发生变化新颖的SVO:为新锐公司效劳，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同效劳打包在一起的结合体。它脱离了商商住住的环境，独立在纯粹的办公环境中。从满足城市开展的需要，提升区域形象的角度，同时结合区域自身资源特点，打造满足中小企业需求的具备新形象的效劳式办公物业最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了可分可合的弹性设计，满足小企业成长需求。专业的公共秘书效劳，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您效劳。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂专业化分工，节约交易本钱集约利用、可支付的办公空间不再为低使用频率的空间付费，不必再为高本钱的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益市场研究居住办公商业娱乐本工程所处的中山路商圈受到政府东迁、交通以及旧改等因素影响，人气逐渐衰落，区域租金水平—10至36元/平米.天以前的中山路商圈因为政府在，所以很兴盛，许多大企业、银行也都在那儿，但随着政府东迁，大企业也都相继搬离，本地消费力有限，都是些老居民——百丽广场销售代表访谈中山路在走向衰落，主要是因为一是市府东迁；二是和记黄埔、中山路改造、海底隧道等工程有大量人群外迁；另外交通、尤其是停车不便，现在购物可是要停车的。——麦迪逊销售经理访谈随着市中心的东移，如今的中山路往日的辉煌已不复存在，整条街尽显颓废和萧条，几家大型的百货商店有的倒闭，如伊都锦，有的只是勉强度日，仅剩下国货和百盛这两家经营状况还算比较不错的店铺；许多老字号商铺已经消失，仅剩下墙壁上历史的标记；沿街的店铺有的关门打出转租的牌子，有的打出清仓处理的标语，每个区域的店铺很难形成气候。——爱尊客酒店销售经理商铺租金价格差异较大，在10—36元／ｍ２／天之间，像中山商城，以专业经营服装、鞋为主，租金价格在16—36元／ｍ２／天之间，而一般沿街商铺价格在10-18元／ｍ２／天之间典型项目类型面积第一百盛中档百货9层，3.5万平米国货商厦中档百货8层，2万平米中山商城服装专业市场地下1层，8千平米即墨路小商品市场中低档小商品4层，4千平米商业街铺服装50平米，年租金28万商业街铺饰品11平米，年租金4万商业街铺服装15平米，年租金10万台东路商圈依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的群众消费商圈台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈位置较好的店铺租金水平在30元/平米/天左右商业街店铺台东三路（步行街），面积10平米，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200平米，租金15000元/月。利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约5~6米的店铺2~3平米，年租金3.8万。利群商厦开业时间1994总面积2.6万平方米客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众万达广场开业时间2003年9月25日总面积5层/5万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主体，其他种类分布散乱，但种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主东部商圈依托政府的东迁和城市化开展带来的中高端收入消费群体支撑形成的高档消费区域，区域商业售价已经到达４万元／平米香港中路商圈〔又称东部商圈〕是随着岛城东部开发而迅速崛起的新兴商业。新兴的东部商圈以佳时客、阳光百货和家乐福为代表，依托政府以及成熟的商务气氛形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/平米/天左右。该商圈主要有佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。——某商业物业销售经理典型项目类型总面积阳光百货高档百货3层，2万平米家乐福大型综合超市3层，1.8万平米佳食客中高档购物中心2层，2万多平米海信广场高档百货5层，2.7万平米百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所工程所处中山路商圈，未来具备良好的商业气氛，且随着老城改造的完成区域环境的改善，高端人群的回流，商业市场前景乐观中山路火车站栈桥中山路商业〔旅游〕区复兴方案，按照“南部区创意性修复，北部区传承性改造〞的规划思路，把中山路打造成一个“中高档特色商业〔旅游〕街区〞。中山路改造工程，将在南部区域加强道路景观和历史优秀建筑的环境整治，北部区那么重点对影响群众居住平安的个别地块予以撤除和有保护价值的里院区域建设特色商业街区。中山路主街整治：南起太平路北至德县路全长860米道路进行重新铺装、翻新；撤除沿街护栏，设置盆景、雕塑小品和街道家具；沿街店面按统一设计风格进行装饰，撤除大背板式广告牌，凸现历史建筑风貌；同时对街区进行亮化设计和建设。和记黄埔的小湾改造工程。为滨水特色居住区，一条运河，二大居住片区，三个功能，五个组团。总用地31万，净地26.5万，总建筑面积93万，其中住宅84万，将会为改善区域及周边的环境，同时市南区老城改造的逐步完成也将会为区域的高端人群回流提供良好的生活环境。工程所在区域除中山路商圈之外，周边的商业特色打造缺乏力度，现状水平一般，未来规划侧重打造文化特色东平路特色里院儿本市还将对云南路改造片东平路北侧共1000平方米有代表性的里院老建筑进行局部保存和翻新，里院是青岛近代市井居所的一种保存和继承，也是西式的洋行与中国四合院的一种结合，而东平路以北的老房子的是历史保存下来的最具特色、最完整的典型里院之一。在改造规划中东平路将保存4处约1000平方米的老建筑。据介绍，本市将对里院老建筑进行局部保存、翻新，借鉴上海新天地工程，在此根底上建设城市博物馆、酒吧、文化沙龙等，将该区域打造成为本市一个具传统和新纪元生活文化的都市旅游景点。四川路、云南路一带云南路街道办事处和台西街道办事处所辖的住宅区，人口密度较高，居住环境较差，建设年代较早，大多面临旧区改造的问题。规划云南路为该片区的商业街，四川路以西仍为工业、仓储用地区。周边规划的商业为区域性商业，有超市和商场等。西康路利群作为西部新商业的代表，利群前海购物广场结合西部旧城改造带来的新商机，并将自己由一个大卖场打造为一个综合性的百货店。800-1500US$1500-3500US$3500-8000US$8000-20000US$传统商业开展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多项选择择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费25%45%70%85%95%深圳北京2006年人均GDP约为6100美元，城市化率83.6%深圳2006年人均GDP约8400美金，城市化率，92.46%专业卖场、大型购物广场、ShoppingMall及个性化商业形态青岛青岛2005年城市化率51.7%青岛2006年人均GDP约为5500美元市场需求多元化，商业业态已经比较成熟，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。房地产指数：“大开发〞时期商业指数：经济快速开展前提下，城市居民生活水平的提高，促进对商业的需求在质与量上均急剧提升KPI北京从城市经济开展阶段上看，青岛的商业开展即将转型，体验式、主题化商业成为未来商业开展的一种趋势与台东以及东部商圈相比，主题鲜明的体验式精品商业将是工程商业的突破点德国索尼中心——以索尼体验中心为核心的娱乐、餐饮、购物的特色商业中心日本琦玉——以超级体育馆为特色的体验商业中心难波公园——大峡谷为主体自然城市综合体营造的体验购物环境工程商业功能主题特色化——海尔产品体验中心APPLE：个性的建筑/产品体验、互动以及展示/效劳索尼风格展示店电影娱乐中心大众体验中心高科技时尚酒店索尼中心：展示、娱乐以及互动功能混搭时尚、前卫的个性建筑海尔产品体验中心规模：10000平米内容：包括产品展示、娱乐互动以及企业办公等功能，建议与酒店结合布置海尔产品体验中心强烈的设计感/鲜明的色彩/几何的造型/体验的空间商业的建筑形态——VILLAGEANDYARD采用分段、院落的形式，注重节点和细节的处理，使得商业街成为一个街道空间，一个生活场，承接现有城市肌理。

单体设计与老城空间的重塑/建筑的新旧融合VILLAGEMALL建筑面积：20000平米沿街布置，采用体量较小的商house商house搭建商业院落商业的业态组合——娱乐、餐饮、购物、休闲餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％南里以购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等上海新天地商业业态组合:

零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％以海尔产品体验中心为核心的城市特色商业街区，包括海尔体验中心、精品商业、餐饮、酒吧、业态零售：餐饮：休闲娱乐=30%：40%：30%工程所处区域酒店以接待低端旅游团队客为主的低端酒店为主，经营淡旺季明显汇泉是青岛最早的酒店之一，78年开业，也是西部老城区最好的酒店。老城区其余的上档次的酒店根本上就没有了。从客户构成来看，会议、商务、散客各占30%。酒店入住率全年约60%〔香港中路能高出10个百分点〕。其中会议以短期〔2~3天〕外地、国际性会议为主，使用方世界500强企业居多。诸如Erisson、朗讯等。入住率在旺季的1~2个月能到达80%~90%。酒店根本不接待旅行团〔淡季时有选择的接待高端客〕，不盲目追求入住率。各个酒店的经营模式不一样，应该说75%的入住率已经算很高了。入住率过高会对人员维护、设备维修等形成较大压力。青岛近几年，中端酒店市场新增供给量大，但对高端市场影响不大。——汇泉王朝酒店舒总青岛目前的高端客多为大公司，商务客人，根本上选择4-5星级的酒店。大酒店根本上入住率不存在问题。但是个人的感觉真正5星级的酒店较少。汇泉王朝酒店地理位置最好，可以观海。一般的酒店设施还说得过去，商务型酒店房间小了一点，但还算整洁。价格也可以接受，一般在150-200元左右。相对来说比较好的性价比，分布在交通相对便捷的地方还有老城区。一般团队入住的酒店不会选择在海边，因为房价太贵，多项选择择在市北区，还有在崂山，城阳那边的。高端的旅行团〔涉外团〕会选择在海边的酒店入住。老城区的酒店根本也就是旅馆类型的没有什么档次，主要为低端客户，经营的淡旺季比较明显，旅游旺季多为散户。——当地旅行社导游酒店档次客户特征入住率多为三星级，中低档为主中低端旅行团队，旅游散客受淡旺季影响，平均入住率70%左右青岛鹰谷国际酒店青岛惠国宾馆青岛建银大酒店青岛和平宾馆青岛爱琴海商务宾馆如家快捷酒店2007年开业2005年7月重新装修2004年10月重新装修2006年重新装修2005年2006年湖南路59号巫峡路29号贵州路71号新疆路10号河南路5号南区香港西路22号217(套)112(套)126(套)104(套)109(套)118(套)428(元/天)480(元/天)280元/天)218(元/天)198(元/天)199(元/天)城市高档酒店主要集中在东部沿海地区，客户主要以高端商务会议及高档旅游团队客户为主，经营淡旺季明显7-9月旺季，会议入住也主要集中在这三个月。平时入住率70-80%，旺季在90%以上。客人构成比较全面，从小型中高档旅游团队到商务客人都有。因为与政府关系较为密切，所以政府的很多会议都放在海天。客户多数是本地企业。在当地酒店中属高端，但不如香格里拉、颐中等，因为对方是连锁经营的，客人一般是高端的、欧美的商务人事。——海天酒店访谈会议设施一般，不如皇冠好；11月~来年3月为淡季，70平米会议室2000元/天。以前是喜来登经营，目前自己经营。酒店位于新市中心，靠近市府大楼，于1995年开业，山东省首家五星级酒店，2004年重新装修，楼高23层，附楼高6层，共有客房及效劳式公寓393间套，入住客户以商务为主。——丽晶酒店访谈商务楼〔旧楼〕有客房33间〔标间13间〕，海景楼〔新楼〕有客房172间〔标间70间〕效劳、设施以及风景资源号称青岛第一，入住率也排第一〔香格里拉第二、颐中皇冠第三〕，新海景楼请了诸多著名设计公司参与设计，在细节〔内饰、用品、配套、设施等〕方面非常讲究。“七家设计公司，光设计费支付了上千万；灯光设计的费用甚至超过了灯光本身的本钱〞，“拥有青岛唯一的两个海水泳池，室内外各一〞，“虽然重来不做公告，但在北京的知名度非常高，靠口碑相传〞，按照07年协议价，套房最低可至4.5折，标间最低可至5折，其他房间6~7折。旺季为7、8、9、10月，淡季为12、1、2、3月，其余为平季。客户以中小型商务会议〔100人以内〕和高端散客为主，外国人占50%左右。——海景花园酒店访谈酒店档次客户特征入住率四、五星级，高档酒店及涉外酒店欧美、日韩商务客，国内及本地政府企业会议客，高端旅游团，国外散客经营呈现淡旺季，旺季时入住率高达90%以上，淡季在50%—60%左右酒店名称星级客房数量2006年平均房价入住率2007年上半年平均房价入住率海天大酒店548066081%59963%海景花园大酒店532768168%97039%汇泉王朝大饭店540052753%56156%颐中皇冠假日酒店538883279%83670%丽晶大酒店539352882%54165%香格里拉大饭店550199076%90975%香格里拉大饭店颐中皇冠假日酒店丽晶大酒店海天大酒店经济型商务酒店依托便捷的交通以及良好的性价比主要吸引普通商务客，入住率相对稳定青岛中心城区经济型酒店分布比较分散，不处在具有一线海景优势的位置，但便捷的交通、极佳的位置以及良好的性价比，是经济型商务酒店的优势随着市政府的东迁，经济型商务酒店目前主要分布在东部地区，经济型商务酒店客户以商务客人为主，入住率较为稳定一般都保持在90%左右现在青岛市场上正规的商务酒店不超过50家，包括爱尊客〔7、8家〕、如家〔4〕、锦江之星等。商务酒店以商务客人为主，如爱尊客，现有的几家店都主要分布在东部，入住率相对稳定，一般都保持在90左右。如福州路的爱尊客大致有300间客房〔差不多相当于一家四星级酒店的规模〕，入住率都很高。从青岛的酒店市场来看，5-10月是旺季；但西部淡旺季差异很明显，因为西部酒店大多以接待团队游客为主。爱尊客就不接待团队游，因为团队对内部设施损毁很大。目前青岛商务客人分高中低三类：大型企事业单位的员工、企业负责人、部门经理级别或欧美人士一般都会住星级宾馆；普通差旅人员那么会去比较低级的小旅馆；商务酒店主要面对中断的客户，而这是最主要的。青岛游客中最主要的就是商务客人，其次是旅游的散客。——爱尊客商务酒店销售经理酒店档次客户特征入住率三星级及以下，经济商务型普通商务客为主，少量散客经营无淡旺季，常年入住率保持在90%左右店名个数规模价格爱尊客750-300间170-398元/日如家4118-148150-209元/日锦江之星3100间左右144-289元/日目前青岛酒店市场整体需求旺盛，伴随奥运及城市旅游业的开展，酒店市场进一步看好，但未来高端酒店市场供给量较大，竞争较为剧烈，在满足游客需求的前提下，本工程可通过打造高品质的精品特色酒店为发力点未来三年高档酒店工程供给及规模境外旅游人口占比的变化随着奥运会帆船比赛在青岛浮山湾举行，必将带来众多的运发动、工作人员、新闻记者和观看赛事及观光的海外旅游者，为促进青岛市的入境旅游市场提供良好机遇于此同时游客的增加势必带来大量的酒店住宿要求，青岛的高档酒店的建设未来供给量较大，市场竞争剧烈，考虑到奥运会结束后的酒店市场实现，防止陷入同类型的竞争情况，特色精品酒店将是满足国内外游客需求的具备长期开展的类型小规模经营：房间的数量都比较少，通常少于100个房间，以30—60间客房的区间占主流市场，平均房价高于传统星级酒店。富个性：创新独特的设计，完美的空间利用和细节表现，满足人们的视觉享受，打造出完全不同的个性化酒店。讲究独特设计感：注重设计元素，以设计师或概念鲜明的某个主题、某种文化气氛为主要卖点。量身订造的贴心效劳：精品酒店提供更加个人化和贴心的效劳。相比传统星级酒店，在一些必备设施的配套上，比方餐厅和商务设施，精品酒店往往选择比较有限。为了突出精品酒店的主题，通常有一些星级酒店所不具备的特殊配套和设施。精品酒店及其开展历程精品酒店核心特色精品酒店作为适应全球化开展的一种新的理念，融合了国际化和外乡特色化，随着青岛的国际化日益提升，具备特色的精品时尚酒店将成为市场新宠IanSchrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪80年代将其独创的“BoutiqueHotels〞概念介绍给公众，推行其“酒店意味着生活品位〞的哲学；行走于世上潮流的尖端，为传统的酒店业带来革命性的观念变革和创新。酒店概括伦敦BlakesHotel建于1970年，以“小巧繁复〞著称，是Boutiquehotel的始祖，拥有48间装饰迥然各异的客房，完美糅合了中国、日本、印度、埃及、越南多国的民族风情。精品酒店之民族风情

BlakesHotel〔伦敦〕案例启示以前最豪华的酒店都是由大集团管理的，但现在精品酒店的思路可以使规模较小的酒店打造出五星级和六星级的效果，有时候还比大型的酒店要更好一些。精品酒店之

老建筑与时尚地标

ClaskaHotel〔东京〕酒店概括35年前的老饭店，2003年重新打造成时尚酒店。案例启示一个酒店可以变成一个地标！Claska位于一个很老的、以前并不时尚的地区。因为有了这个酒店，整个区域都变得很时尚。精品酒店之

古老与新潮的融合

1929Hotel〔新加坡〕酒店概括Hotel1929是新加坡最有特色的Boutiquehotel。酒店依托1929年建造的五栋殖民店屋开设，外观融合中国、马来、欧式风格，有“中国巴洛克风〞美称。酒店特色32間客房的布置与摆设各各不同，将南洋风格家具等元素重新翻修，搭配了让人眼前一亮的各类古董收藏椅，让时光仿佛回到了1929的年代，心情的步调也随之放慢脚步。单人房49欧元起。

案例启示基于历史脉搏的设计元素，将新的时尚与老城区的景观完全融为一体。精品酒店之

城市文化遗产

首席公馆〔上海〕酒店概括一座上世纪30年代由法国人设计的小洋楼，被改装成了中国首家“城市文化遗产精品酒店〞，它在保持着原有建筑风格的同时，还展示着三百多件百年历史藏品，这让这家酒店成了这个城市历史的活着的博物馆。案例启示传统星级酒店可以被移植到任何地方去，无法表达一个城市独有的特色。而一座城市的魅力就在于它的特色和个性，这正是精品酒店独有的优势。一座标志性的建筑，在海洋文明与都市文明的交融中孕育而生，在这里展示着传统与特色，在这里绽放着时尚与活力精品酒店建筑规模：2.5万平米建议与海尔产品体验中心结合布置，共同构成区域地标型建筑打破公共区隔

打破视觉常规外部景观的价值共生个性情趣的大堂跃动的时尚场所旧瓶装新酒，枯木又逢春；稚子试验场，野百合也有春天；因时因景，制式打造，只为成就HIP（highlyindividualproperty）经典工程整体定位及规划建议5本工程资源审视——滨海、老城文脉、门户新区三大城市资源集于一身工程所在地，一个城市的源起，城市历史文脉之所在，青岛人的精神故土工程所在地位处德占时期的大鲍岛区域，原为仅次于青岛区〔欧人集聚区〕的华商聚居区〔德占时期，形成了青岛区〔欧人区〕——大鲍岛区〔华商聚居区〕——台东镇〔华人劳工聚居区〕——台西镇〔贫民聚居区〕的社会空间分异〕。工程位于最能表达青岛滨海风情的滨海步行道的起点，与标志景点栈桥遥相照应滨海步行道起点，西起团岛经西陵峡路、太平路、鲁迅公园、南海路、汇泉路、山海关路、黄海路、太平角一路、太平角六路、东海路、香港东路一线，至石老人止。全长为40.6公里大青岛开展的核心，连接各个组团交通的枢纽，城市开展新核心海底隧道成为连接青岛与黄岛的重要通道之一，目前已开工建设。第三快速路修建南接海底隧道，并通过北通过昌乐河立交接入杭州支路—鞍山路快速路(二期〕、通过胶州路与快速路、通过中山路与香港中路相连，并于2021年竣工但被誉为青岛城市的金边的海岸线之上集中了城市几乎所有的优质资源与设施新青岛：城市东进的城市新区，代表了新青岛的城市开展面貌，现代、滨海是区域最大的特色。重大城市资源：青岛市政府、城市CBD、青岛澳帆赛场、青岛啤酒城青岛老城：城市发源地，城市文脉及传统特色的集中区重大城市资源：八大关景区以及绝大局部欧式建筑崂山啤酒城澳帆赛场CBD八大关新青岛之啤酒城：以啤酒文化贯穿重点突出娱乐功能的24小时娱乐城融合啤酒文化与国际化的娱乐旅游聚集地青岛国际啤酒城改造工程的总体定位是：集休闲、娱乐、旅游、购物、酒店、办公及商务公寓等多种业态为一体，突出以青岛国际啤酒节为主导的节庆文化。“青岛国际啤酒城〞位于青岛市崂山区的中心区域，比邻著名的石老人海滨浴场；工程规划范围北起至苗岭路，南至香港东路，西至海尔路，东至李山东路；总规划用地面积约24.5公顷，容积率2.0；总建筑面积约45万平方米新青岛之奥帆赛场：以奥运为契机弘扬体育文化的“体育休闲基地〞解读城市新形象的建筑布局与设计理念整个奥帆中心基地通过三条南北向轴线，组成了意向的“川〞字。以“欢舞·海纳百川〞为主题，寓意开放的青岛正以宽广胸襟，向世界敞开大门青岛国际帆船中心占地面积约45公顷，其中场馆区30公顷，赛后开发区15公顷。行政与比赛管理中心、运发动公寓、运发动中心、媒体中心、后勤保障与功能中心五个建筑单体以及环境等配套工程，总建面约138000平方米。新青岛之CBD：以香港中路为中心的CBD区域迅速崛起，力图打造渤海经济区商务副中心

昭示城市开展形象的青岛核心区随着青岛市政府迁移到香港中路，以新市府为圆点向四周辐射的一片区域就逐渐形成了青岛的CBD核心。福泰广场、青岛世界贸易中心、数码港等地标性建筑，集中表达青岛的现代都市形象。CBD集商务办公