贵州红果建材家居市场调查及项目商业定位报告52

红果建材家居市场调查及工程商业定位报告2012年6月第一局部

红果宏观经济情况第二局部

工程概况第三局部红果建材市场调查第四局部工程定位第五局部返租建议及政策第六局部招商政策目录一、红果概况

红果为贵州省六盘水市盘县新城，现为盘县县政府所在地。红果镇是贵州省重要的产煤乡镇，煤炭探明储量为7亿吨，远景储量达20多亿吨,素有“江南煤都的门户〞之称，煤炭产业是红果镇主要支柱产业，年产原煤近200万吨。除煤炭外，红果还有白银石、硅砂、粘土、煤层气等矿产资源，据专家估计，煤层气蕴藏量在1000亿立方米以上。1993年，时任国务院副总理的邹家华同志到红果地区视察，挥笔写下了“金三角下的一颗明珠〞的题词。第一局部

红果宏观经济情况

红果经济开发区国土面积271.88平方公里，其中城区面积近10平方公里，现有常住人口10万余人，其中非农人口约4万余人，流动人口约为2万余人，人口总数13万左右，现辖14个行政村，9个社区居委会。按照远景规划，红果将建成能容纳30万人口的中等规模的现代化城市。快速开展的交通给予红果经济开展与增强提供更顺畅的平台。铁路：贵昆铁路盘西支线南昆铁路水红铁路及规划中的高铁二、红果交通状况第一局部

红果宏观经济情况第一局部

红果宏观经济情况三、红果市政规划1、城市根底设施建设道路建设：红果城区内道路根本形成五横四纵九条道路为主的街道网络，现在的城市道路已开展到34.6公里。城市供水:第一局部

红果宏观经济情况城市供电：1座1座4座播送电视通讯：教育、医疗卫生及环卫:220KV变电站110KV变电站35KV变电站通信及电视网络覆盖全区已能满足城市建设开展的需要第一局部

红果宏观经济情况2、重点工程和城市根底设施建设2021启动50米大道延长线、育才路延长线、凤鸣南路、金秋路延长线、王家大山片区路网、农贸市场8米街、东湖大道等多条城市道路的建设。东湖公园建设:东湖公园人工湖防渗蓄水工程已于2021年1月开始开工，预计投资1247万元，工期为14个月。高压走廊搬迁工程：工程已于2021年6月2日开标，总投资792万元，工期为108天。红果体育文化活动中心设计方案已经县四大班子审定，预计投资2亿元，各项前期工作正在有序进行。月亮山休闲购物中心及蛾螂铺景观河治理工程预计投资3686万元，工期为14个月，该工程已于2021年5月13日正式开始建设。2021年，盘县全县经济保持平稳较快增长。地区生产总值完成1707839万元〔现价〕，按可比价计算比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值完成121048万元，比上年增长9%；第二产业增加值完成1223646万元，比上年增长16.7%；第三产业增加值完成363145万元，比上年增长12.9%。四、红果经济开展情况1、概况第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别由上年的6.9%：71.4%：21.7%调整为7.1%：71.6%：21.3%，产业结构进一步优化。人均生产总值14971元,比上年增长15.16%。指标绝对数（万元）比上年增长（%）地区生产总值170783915.2第一产业1210489.0第二产业122364616.7工业112075415.5建筑业10289232.7第三产业36314512.9交通运输、仓储及邮政业14168711.7批发和零售业6991513.6住宿餐饮业1377116.7金融业1234518.5房地产业213243.6其他服务业10410415.32021年盘县生产总值分行业完成情况盘县经济概括全县综合实力和竞争力跻身贵州经济强县第2位、中国西部百强县〔市〕第22位和全国中小城市投资潜力百强县〔市〕第29位。2021年1－3月，全县生产总值完成28.58亿元，同比增长10.1%；实现财政总收入9.02亿元，同比增长58.97%，其中县级财政一般预算收入完成3.79亿元，同比增长38.7%；固定资产投资完成6.54亿元，同比增长50.08%。预计全部工业总产值54.57亿元，同比增长19.84%，其中县级工业产值28.45亿元，同比增长3.13%。全县原煤产量达563.32万吨，同比增长3.16%；其中地方原煤产量264.7l万吨，同比下降1.09%；焦炭产量53.57万吨，同比下降22.54%；发电量44.59亿度，同比增长15.89%；地方精煤产量122.12万吨，同比增长36.98%。社会消费品零售额达6.89亿元，同比增长16.24%；银行贷款余额67.40亿元，同比增长42.97%；银行存款余额131.06亿元，同比增长3l.03%。2、农业和农村经济农业生产和农村经济稳步开展。2021年，全县农民人均纯收入3038元，比上年增长10.88%，增加298元。农林牧渔业总产值181276万元，比上年增长12.21％。3、工业、建筑业和乡镇企业工业经济持续增长。全年完成工业总产值3019039万元〔现价〕，比上年增长17.9%。工业:

全年资质内建筑企业总产值完成21186万元，比上年下降25.34%，资质内建筑企业年末从业人员4216人。乡镇企业快速开展。乡镇企业年末从业人员149512人，总产值完成2024352万元，实现增加值679896万元，其中：工业增加值485282万元。建筑业:乡镇企业:固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成812398万元，比上年增长31.94%。根本建设投资完成444449万元，比上年增长34.26％，占全社会固定资产投资的54.71％。更新改造投资完成68515万元，比上年下降10.64％；其他投资完成79714万元，比上年增长1.88倍。4、固定资产投资、房地产开发全年房地产开发完成投资14081万元，比上年下降12.03%。房屋施工面积483450平方米，其中：新开工面积95361平方米，房屋竣工面积53446平方米。商品房销售面积111113平方米，其中：现房54091平方米，期房57022平方米。商品房销售额22585万元，其中：现房10225万元，期房12360万元。第二局部

工程概况一、工程位置工程周边路网兴旺，临近县政府、镇政府，周边盘县政府及企事业单位的住宅区较为集中。工程的欧式建筑风格在红果独树一帜，已经成为红果的地标性建筑。工程的商业面积到达18000平米，是红果目前综合型商业体工程面积最大的，加上已经进驻的电影院业态，采用全新的商业规划和招商，将让本工程成为红果最大的综合商业工程。第三局部

红果建材市场调查一、红果建材市场根本状况商场名称地段位置楼层业态类型面积租赁情况备注红果

家具

建材

广场兴华东

路与凤

鸣中路

交叉口一层卫浴7家、陶瓷地砖3家、厨具7家、

地板11家、

壁纸1家、灯饰2家、

楼梯门窗2家、集成吊顶2家13000㎡45元/㎡/月其中租赁价格

是不含公摊面积

公摊占比为30%租金为年付，租金每年递增10%

合同为三年一签

今年为第五年二层卫浴1家、家具8家25元/㎡/月三层家具1家、壁纸1家、窗帘2家15元/㎡/月第三局部

红果建材市场调查恒源建材城根本状况恒源

建材城凤鸣中路一层陶瓷地砖6家、灯饰1家4500㎡30元/㎡/月租金为年付。

租金每年递增3%

合同为五年一签前三年不递增

今年为第四年二层卫浴4家、厨具3家、地板1家

灯饰4家、

窗帘门窗1家20元/㎡/月三层家具1家15元/㎡/月商场名称地段位置楼层业态类型面积租赁情况备注第三局部

红果建材市场调查海宁建材广场根本状况海宁

建材广场杜鹃东

路与凤

鸣中路

交叉口一层厨具1家、地板1家、灯饰2家、地砖1家1000㎡30元/㎡/月开业时有20多家目前商家只有5家

其他商家均已撤场二层灯饰1家15元/㎡/月商场名称地段位置楼层业态类型面积租赁情况备注二、红果建材市场商家调查分类卫浴

洁具陶瓷

地砖厨具地板家具壁纸窗帘

布艺灯饰楼梯

门窗集成

吊顶红果整体

商家数量16家17家18家16家17家8家8家17家10家4家红果家具建

材广场数量8家3家7家11家9家2家2家2家2家2家红果家具建

材广场占用S770㎡290㎡461㎡640㎡6920㎡40㎡1100㎡520㎡180㎡120㎡恒源建材

城数量4家6家3家1家2家

5家1家

恒源建材

城占用S360㎡620㎡410㎡100㎡1300㎡

1010㎡170㎡

外围街道

商家数量4家8家8家4家6家6家6家10家7家2家外围街道

商家占用S265㎡1895㎡690㎡1240㎡9650㎡282㎡1920㎡1680㎡385㎡43㎡二、红果三大建材市场的调查分析红果家具建材广场：1、是红果最早成立的建材广场，2007年底开始试营业，由于他的成立的时间比较早，又处于红果的城市中心地带，经营面积比较大有13000平米，经营品类丰富几乎涵盖了建材经营的大多数品种。2、商家对市场培育的时间比较长，有一些固定的客户，所以到现在为止红果家具建材广场的经营状况相比照恒源建材城、海宁建材广场要好得多。但是由于它成立时间比较早，政府对红果建材市场的管理引导工作，没有统一的规划。3、建材市场管理方对市场规划的局限性，导致建材广场现在交通组织混乱，市场业态分布混乱，市场装修陈旧，物业设施、设备不完善。其次管理方的管理营运不善，没有专业运营管理团队，不合理的租赁面积公摊及租金递增，消费购物环境差，停车难等等问题加剧了管理方与商户的矛盾。4、据前期市场调查与商户的沟通发现，绝大多数商户表示因和市场的第二个合同期要到期了，逐年的房租递增还是承受不了。如果是有一个更好更专业一点的建材市场，他们大多都愿意换地点经营。恒源建材城：

1、恒源建材城是依托红果家居建材广场后期开展起来的一个相对新的市场，2021年开始经营，经营面积4500平米有经营户23家，其中三楼有一家经营家具。2、相对红果家居建材广场它的市场规划布局业态的分布比较好一点，每户经营商家的经营面积要大一点，市场管理营运也相比照红果家居建材广场好一点，平时节假日商场做促销活动商家也比较配合，但是市场整体经营状况不是很好，有一局部还是新装修店面的商家投入也比较大。3、其次，他们与红果家居建材广场有着同样的问题，交通不便，购物环境差，没有专业运营管理团队，市场装修陈旧，物业设施、设备不完善。因经营面积太小，经营品种太少，没有形成规模导致生意不是很好。4、我们前期市场调查与一些商户沟通情况是：如果新建材市场在规模、租金、规划、设施、交通、营运管理等问题能够解决好，他们大多数经营户也比较乐于投资。海宁建材城情况：

海宁建材广场是三个建材广场中开展最晚的建材广场，也是经营状况最差的建材广场，由于他的商场定位是百货经营，只拿出1000平米做建材，现在百货卖场以停业，当初招了20家的建材商户到现在只剩5家在经营。与他们沟通过如果有新的建材商场，条件适宜他们肯定进入。红果家具建材广场周边街铺市场情况:1、这些街铺主要是依托红果家具建材广场、恒源建材城为中心开展引生而出，主要集中在竹海西路，杜鹃北路，胜境大道，军民路，杜鹃中路等。2、经营范围主要有家具、石材、墙地砖、木地板、门、卫浴、墙纸、灯饰、整体厨具、布艺、窗帘等。这些商家有一局部是以前红果家具建材广场、恒源建材城、海宁建材广场的商户，由于不满意建材市场的管理及租金的涨幅才另行找门面经营。3、这一局部商家我们通过市场调查摸底，了解主要是由于他们现在所处的地段租金、规模、交通等局限性比较大，生意不是很好。4、希望红果还是要有一个规模大、经营品类齐全、规划好、交通便捷、购物环境好、租金适宜、营运管理团队专业的建材家居卖场。所以他们对新的建材商场很期待，也比较感兴趣。竞争对手龙祥家具建材广场调查

龙祥家具建材广场调查分析：一楼5000㎡主要规划做地砖、木地板、木门等，租金59元／㎡。二楼6000㎡主要做厨柜、卫浴、墙纸等，租金39元／㎡。三楼9500㎡主要做广东家具，租金在29元／㎡。通过调查他们招商有3个月了，一二三楼招商都没有完成，其中三楼招商工作没有进展。广告宣传几乎没有投入，招商营运团队没有组建，物业是当地做双虎家具和掌上明珠家具的老板租赁的。经过我们和建材经营户的沟通和市场调查，很多商家对龙祥家具建材广场的地理位置、经营方式、经营者实力、交通环境、租金等不满意，对龙祥建材广场抱着观望态度，不看好这个建材市场。1、经过调查目前红果整个经济开展相当迅速，当地消费水平颇高，具有很强的购置力。2、地产行业工程也在迅趋开展，建材行业的市场需求日益增大，近五年作为红果唯一的三大建材家居广场就占据了建材市场的鳌头，根本垄断整个红果建材家居业。3、目前当地政府投入大量资金规划、调整城镇道路及商业布局，建材城地处城镇市中心商圈，从经济的长远开展角度来看，现有建材城不利于城镇规划，红果地貌不规那么、道路较窄，货运货车容易毁坏商业路段并会造成交通拥堵。4、现有三大建材城物业装修、设施、设备较差，内部物业管理混乱、租金随着逐年递增越来越高，商家难以经营。5、经过对红果建材家居的市场调查，对建材经营户的沟通及了解，有70%的建材经营户希望，红果还是要有一个规模大、经营品类齐全、规划好、交通便捷、购物环境好、租金适宜、营运管理团队专业的建材家居卖场。三、红果建材市场调查总结工程根本判断〔1〕、印象小商汇工程立地商圈，适于建材行业的长远经营规划，具有良好的货运、交通组织和便于建材购物、停车的大型停车场。〔2〕、具有良好的建筑结构，三层商业总面积约15000平方米的商业容量。物业设施、设备完好。时机：1、经过市场调查，发现红果家居建材广场和恒源建材城内商家因租期临近、面临缴纳最后一年租金。担忧下一个合同期的租金上涨。2、现有三大建材城物业装修、设施设备较差影响开展，内部物业管理混乱、租金随着逐年递增越来越高。且管理方没有广告宣传及促销方案，商家经营困难。3、商家反响急于寻求新市场搬迁，对于工程定位于建材广场，打造建材家居购物广场具有良好的契机。难点：1、工程已售卖出的商铺没有跟小业主签订合理的返租协议。2、工程二楼农贸市场搬迁或撤出问题的解决。

结论：综合上述调查数据和实际情况分析，如工程解决存在的劣势问题，在专业筹划、招商、大力宣传推广及专业的商业运营管理下，打造新型的家居建材广场可行性很高。

印象家居建材展示中心第四局部

工程定位一、案名定位红果首个一站式家居建材卖场

二、商业定位第四局部

工程定位三商业主题定位：

打造红果首个百货型家居建材示范中心，总经营面积达18000平米.集家具、建材、家装、家饰、装修设计、销售、展示为一体的家居建材展示中心。

四商业档次定位：经营商品定位中端，本着“名品进名店〞原那么，只要到印象家居建材展示中心，就能找到适合自己的家居建材名品。五商业经营模式定位：“市场化经营、商场化管理〞，全新的体验式营销效劳、星级购物环境及一站式家具建材购物，缩短消费者的采购时间。

六、商业运作模式：统一规划、统一招商、统一宣传、统一经营、统一管理、统一效劳。七、业态定位及规划：一层：卫浴洁具、陶瓷、石材。二层：墙纸、地板、门、楼梯、整体橱柜。三层：灯饰、家具、家装公司、窗帘。负一层：五金、木材、涂料、装饰装修材料。面积划分策略

减少投资者的压力，并兼顾到经营商家用起来方便，考虑业态定位和消费能力等因素。一、二层将铺位划分为：主通道周边铺面设置中层规模，在100—150平米之间；其余次级通道旁的铺面设置为小零散铺面，面积在60—80平米之间；三层铺位划分有两套方案1、主通道周边铺面在300—500平米之间；次级通道旁的铺面在60—80平米2、可暂不进行划分，预留家具大型卖场使用注：但所有铺面均是可拆分整合的，因此在某些地方需预留通道位置第五局部返租建议及政策返租要点：1、返租协议由九洲商业营运管理公司与小业主签订并执行。2、把小业主分为假设干小组，推选出业主代表。与九洲商业营运管理公司共同协商返租事宜。原那么：个别意愿必须服从大多数权益。3、制定返租方案4、返租事宜由专人负责。5、制定返租政策返租统计表层数套内面积建筑面积返租数量一层3863.29㎡5311.12㎡154家二层300.21㎡452.46㎡10家三层633.74㎡1192.63㎡34家合计4797.24㎡6956.21㎡198家商铺返租流程整理商铺小业主资料。

推选出业主代表

签订委托事项。业主代表与九洲商业营运管理公司协商返租事宜。签订返租协议。返租租金、租期、递增及免租期政策返租租金：一、二层按均价20元/每平米计算〔按套内面积〕三层均价10元/每平米计算〔按套内面积〕返租租期10年：第一期五年，第一、二年无递增，从第三年起逐年递增5%~8%;第二期五年，租金随行就市。返租租金支付方式：季度末、年中、年底。返租免租期：一年第六局部招商政策租赁合同期限五年，大型商家租赁合同期另行确定商户免租期一年〔含装修期〕租金第一、二年无