中南集团自住房研究课件

©

Copyright

Beijing

Centaline

2015

Code

of

this

report

|

1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。北京市自住型商品房专题分析北京中原住宅部2014.5.20目录北京市已成交自住房项目分析1自住房销售流程说明2自住房盈利模式说明Code

of

this

report

|

2©

Copyright

Beijing

Centaline

20153北京市已成交自住房项目分析1成交项目地图基本信息列表产品规划信息Code

of

this

report

|

3©

Copyright

Beijing

Centaline

2015©

Copyright

Beijing

Centaline

2015

Code

of

this

report

|

4截止目前北京共有45宗自住型商品房地块信息，其中已成交42块,共成交448万平米自住房供应顺义新城第22街地块门头沟永定镇地块东坝保利、东坝恒大、东坝首城东坝单店孙村首创、孙村华远未拍卖昌平北七家平西府地块北七家定泗路通州永顺镇大兴采育镇顺义赵全营地块组团顺义新城第19街区丰台南苑石榴庄昌平北七家组团昌平沙河七里渠铁建大兴旧宫恒大朝阳来广营黄村恒大地块生物医药基地住总、金科地块永定镇中水电、中铁地块2013年成交2013年自住型商品房信息（接下表）日期开发商地块名称拿地总价总建（亿元）面（㎡）楼面地价（元/㎡）折合楼面地价（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房价格（元/㎡）其他保障住房（㎡） 价格其他保障房（元/㎡）（套自住房套数均80㎡）备注9.04恒大朝阳豆各庄地块40.42946051371313713465291815202200051500待定约22705.15万㎡为公租房价格待定9.26中铁建海淀环保园18.1975111856231540292536825819000－－－－－－约92011.4中铁建顺义第7街区10.27969921058912276581952719716000116009500约3001.16万㎡为限价房11.4北京城建昌平北七家15.782881375477163633413764000190001900009800/2000/5708约80010万㎡,2000元/㎡为回迁房，5万㎡,5708元/㎡为劳动力安置产业用房，4万㎡为限价房11.4中铁嘉业房山新城燕房8.0419416441414141－－－19416410500－－－－－－约2400－－－11.4北京紫峰通州于家务8.12312223503－

90948774136058100007800010000约18007.8万㎡为经济适用房，托儿所：3590㎡，停车场：4800㎡11.4保利首开朝阳东坝南区2193534224523616135034500002200085009900约6300.85万㎡为限价房11.11华远大兴孙村12.5148500841837807119009200013000446009500约11504.46万㎡为限价房11.11首创大兴区孙村10.2110721921217738371555156613000220009500约5402.2万㎡为限价房11.19国开东方丰台魏各庄村25.126395395099509－－－26395317000－－－－－－约2400－－－11.19首开住总亦庄新城16.110955014970245014155037000220003100011000约4603.1万㎡为限价房Code

of

this

report

|

5©

Copyright

Beijing

Centaline

20152013年成交Code

of

this

report

|

6©

Copyright

Beijing

Centaline

20152013年自住型商品房信息（承上表）日期开发商地块名称拿地总价（亿元）总建面（㎡）楼面地价（元/㎡）折合楼面地价（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房价格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房价格（元/㎡）自住房套数（套均80㎡）备注11.21华远门头沟新城232016971140311400180697150002200060008000约1700.6万㎡为经济适用房11.21中弘平谷区夏各庄镇5.210590449104353147239118111000－－－－－－约800－－－11.21恒大朝阳区东坝南区51.3520837324643420657947311200022000169009900约14001.69万㎡为限价房11.21绿地密云县水源路南侧18442170407140454171702500010500－－－－－－约100－－－11.28首城朝阳区东坝南区21.4591883233453500242083420002200078009900约5200.78万㎡为限价房12.05住总正华顺义新城第

22街区16.71300001284612750800005000019000－－－－－－约630－－－12.19住总融创骏洋门头沟新城58.663472721689218326282772570001800075009000约7000.75万㎡为限价房12.24富力通州区永顺镇居住35.646635376347634－－－3363531600013000010000约3300130000平米为限价房12.24当代置业兴区采育镇6.8515019945614561－－－1501999500－－－－－－约1300－－－12.3金隅朝阳北路221799611222712227－－－－－－－约1880－－－2014年成交2014年自住型商品房信息（接下表）日期开发商地块名称拿地总价（亿元）总建面（㎡）楼面地价（元/㎡）折合楼面地价（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房价格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房价格（元/㎡）自住房套数（套均

80㎡）备注1.07懋源赵全营30.7125336512121135721873656600014000－－－－－－约820－－－1.07万安汇鑫赵全营21.7520153010792129481522302000014000293007500约2502.93万㎡限价房，限价0.75万/㎡1.09金隅东坝43.353164331370013700－－－30643322000－－－－－－3830－－－1.09北京建工百子湾6.005414631448311573142112725222000－－－－－－约340－－－1.13万科住总沙河36.077202777177912058310138910138921000－－－－－－约1260自住商品房按总建筑面50%1.13绿地远洋北七家23.517896613131147701139364883019000162008000约6101.62万㎡人才公寓，回购价0.8万/㎡1.15鲁能石榴庄42.428246315011146912134636900022000－－－－－－约860－－－1.15首创大兴庄7.215053747834783－－－13529911000152383500约16901.52万㎡商业用房，3500元/㎡1.16金地19街区21.61453141486416000903145500019000－－－－－－约680－－－1.20首农崔各庄30.00882297401306213062－－－22974022000－－－－－－约2870－－－2.13和裕赵全营25.118303313713203931047333950014000388007500约4903.88万㎡限价房，限价7500元/㎡Code

of

this

report

|

7©

Copyright

Beijing

Centaline

20152014年成交Code

of

this

report

|

8©

Copyright

Beijing

Centaline

20152014年自住型商品房信息（承上表）日期开发商地块名称拿地总价（亿元）总建面（㎡）楼面地价（元/㎡）折合楼面地价可售（元/㎡）商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房价格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房价格（元/㎡）自住房套数（套均80㎡）备注2.17首农上庄镇22.251831091215112151－－－－－－－约2290－－－3.10首农北七家48.81847179610347-79835964641215019000－－－－－－约5150－－－3.26中铁建旧宫26.452365791118030306303061900019000146300/258009000/11500约24014.63万㎡安置房，回购价0.9万/㎡2.58万㎡限价房，限价1.15万/㎡3.27恒大来广营20.51192001719817198－－－68600280002940015000约850小学0.76万㎡，中学1.36万㎡4.10首创赵全营15.581639669502118271144662000014000295007500约2502.95万㎡限价房，限价0.75万/㎡4.18住总生物医药基地6.059269565276835505952950015000126005500约3701.26万㎡公租房，回购价0.55万/㎡4.18金科生物医药基地23.621511310971216786671310400015000444005500约13004.44万㎡公租房，回购价0.55万/㎡4.18中铁永定镇21.741935121123483255805412345819500120008000约15401.2万㎡经济适用房，回购价0.8万/㎡4.18中水永定镇35.717432420479242361133246100019500－－－－－－约760－－－4.25恒大黄村41.6174841237932991712238936752170001570012000约4601.57万㎡限价房，限价1.2万/㎡自住房产品规划Code

of

this

report

|

9©

Copyright

Beijing

Centaline

2015自住型商品产品规划（已转化项目）拿地时间项目名称地块名称开发商限价（万元/㎡）套数主力产品规划总价区间9.04恒大御景湾豆各庄恒大2.2约200080-90㎡两居、89㎡三居170-200万12.30金隅汇星苑朝阳高井金隅2.2约180056-63㎡一居、77-89㎡两居、86㎡三居120-200万1.09金隅汇景苑东坝单店金隅2.2约340061-66㎡一居、81-84㎡两居、89㎡三居130-200万11.11首创悦都汇大兴孙村首创1.3约60080-85㎡两居、90㎡三居，少量120-125㎡三居100-160万12.24富力惠兰美居通州永顺镇富力1.6约336073-83㎡两居、88-105㎡小三居120-170万12.24满庭春大兴采育镇当代0.95约130085-100㎡两居70%、103-135三居30%80-130万11.04紫峰九院城通州于家务紫峰1约100085㎡两居占50%、95㎡三居占35%、138㎡三居占15%85-140万11.11华远和墅雅园大兴孙村华远1.3约78090㎡左右两居占30%，120㎡三居占70%120-170万11.04中铁建顺新嘉苑顺义临河工业区中铁1.6约78877-83㎡两居及98-112㎡三居123－180万11.04中铁原香嘉苑房山新城燕房中铁1.05约130070-75㎡一居,80-95㎡两居,90-115㎡三居73－120万12.05顺义新城22街顺义新城22街住总正华1.9约1400套内建筑面积全部为105㎡以下200万内1.09建工百子湾朝阳百子湾建工2.2约36048㎡一居、66㎡两居110－145万恒大御景湾户型恒大御景湾87㎡两居恒大御景湾56㎡一居恒大御景湾89㎡两居Code

of

this

report

|

10©

Copyright

Beijing

Centaline

2015金隅汇星苑户型金隅汇星苑58㎡一居金隅汇星苑63㎡一居金隅汇星苑80㎡两居金隅汇星苑77㎡两居金隅汇星苑86㎡三居金隅汇星苑89㎡两居Code

of

this

report

|

11©

Copyright

Beijing

Centaline

2015Code

of

this

report

|

12©Copyright

Beijing

Centaline

2015金隅汇景苑61㎡一居金隅汇景苑66㎡一居金隅汇景苑81㎡两居金隅汇景苑84㎡两居金隅汇景苑82㎡两居金隅汇景苑89㎡三居金隅汇景苑户型首创悦都汇约80㎡两居Code

of

this

report

|

13©

Copyright

Beijing

Centaline

2015首创悦都汇约81㎡两居首创悦都汇约88㎡两居首创悦都汇约122㎡三居首创悦都汇户型蕙兰美居73㎡两居蕙兰美居75㎡两居蕙兰美居83㎡两居蕙兰美居88㎡两居蕙兰美居105㎡三居蕙兰美居105㎡三居Code

of

this

report

|

14©

Copyright

Beijing

Centaline

2015富力蕙兰美居户型Code

of

this

report

|

15©

Copyright

Beijing

Centaline2015当代采育满庭春84㎡两居当代采育满庭春87㎡两居当代采育满庭春99㎡三居当代采育满庭春118㎡三居当代采育满庭春134㎡三居当代采育满庭春户型紫峰九院城85㎡两居紫峰九院城户型紫峰九院城95㎡三居紫峰九院城135㎡三居Code

of

this

report

|

16©

Copyright

Beijing

Centaline

2015华远和墅雅园户型华远和墅雅园90㎡两居华远和墅雅园130㎡三居Code

of

this

report

|

17©

Copyright

Beijing

Centaline

2015新国展满庭芳户型新国展满庭芳105㎡两居新国展满庭芳95㎡两居Code

of

this

report

|

18©

Copyright

Beijing

Centaline

2015中铁原香嘉苑户型Code

of

this

report

|

19©

Copyright

Beijing

Centaline

2015中铁原香嘉苑83㎡两居中铁原香嘉苑92㎡三居中铁原香嘉苑94㎡三居中铁原香嘉苑109㎡三居建工百子湾户型建工百子湾66㎡两居建工百子湾48㎡一居Code

of

this

report

|

20©

Copyright

Beijing

Centaline

2015自住房销售流程说明Code

of

this

report

|

21©

Copyright

Beijing

Centaline

20152©

Copyright

Beijing

Centaline

2015

Code

of

this

report

|

22群体划分备注：购房资格核验中的家庭为夫妻双方和未成年子女，与是否在同一户口本中无关，家庭类型以核验人身份为依据进行选择GG.外籍家庭本市户籍居民驻京部队军官《、北京工作居（社保）非本（纳税）非本港澳台家庭家庭 武警军官家庭住证》家庭 市户籍家庭 市户籍家庭25岁单身无房家庭已婚无房家庭A

B

C

D

E

F保障房轮候家庭有房家庭划分7类人群北京户籍：1、保障房轮候家庭2、已婚无房家庭3、25岁单身无房家庭军官家庭：4、持有军警身份证及军官证的驻京部队现役军官或武警军官为申请核验人工作居住证：5、持有《北京市工作居住证》家庭优先群体Code

of

this

report

|

23©

Copyright

Beijing

Centaline

2015社会关注度高，舆论压力大政府、媒体、市场多方关注，如何正面引导舆论并实现品牌美誉度的提升成为当前面临的至关重要的问题政策及舆论压力report

|

24©

Copyright

BeijingCentaline

2015

Code

of

this政府干预性强，不确定性因素多，政策性优势将逐渐弱化2013年1月22日，北京市十四届人民代表大会第二次会议《政府工作报告》，首次明确自住房为共有产权性质。但产权划分依据及共有产权比例究竟如何划分尚未明确。政府有可能随时出台政策，具有较大的不确定性政策及舆论压力自住房操作政府沟通要点网上申购需前期部提前和建委沟通确认项目开通网上申购所需具备条件根据目前金隅及大兴采育沟通经验需具有方案复函及开工证方可进行网上申购；此阶段需要向建委申请确认其他已完成网申项目的客户资料，以导入本项目的网申系统，已做过网申的客户可免去填写资料的步骤；参照恒大项目经验需至少提前约1个月时间与建委沟通确认。现场资料审核约30天需前期部提前和建委沟通项目现场资料审核的相关时间节点及流程等相关安排，现场审核可能会遇到的问题，现场资料审核所需钥匙盘申请，并由建委进行钥匙使用方法的培训；依据恒大及金隅经验需至少提前15天与建委沟通确认。建委一审约25天始即停止网申依据目前经验了解，现场资料审核完毕至摇号开盘期间的主要工作量基本集中在建委；开发商只需根据建委需求，及时提供协助即可；此阶段开发商前期部需要保持与建委的经常性沟通。修改再次提交建委二审摇号及开盘约15天 约15天（20工作日）建委一审开（10工作日）

（10工作日）目前尚无项目进展到此步骤；但依据建委的最新公布消息，自住房项目将由政府统一组织摇号，摇号系统由建委提供，由建委及开发商人员同时在场监督摇号，摇号结果进行公开公示。约15-30天Code

of

this

report

|

25©

Copyright

Beijing

Centaline

2015自住房盈利模式说明Code

of

this

report

|

26©

Copyright

Beijing

Centaline

20153盈利要素取地目的：竞争自住型商品房地块主要为争取更大的市场份额但同时利润率实现较普通商品房有所下降Code

of

this

report

|

27©

Copyright

Beijing

Centaline

2015盈利条件：一、开发商成本管控能力强二、项目周转速度要求高，快速入市三、大量人力投入及人力管理能力要求高盈利模式：一、商业及公建部分背成本二、“偷面积”提高附加值三、规模开发，地价低，控制项目成本模式一商业及公建部分背成本案例：恒大豆各庄自住房地块（恒大御景湾）地块位置朝阳五方桥东南一公里开发商恒大地产集团北京有限公司占地面积11万平方米建筑面积29万平方米地块构成二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地自住房181520平米，公租房51500平米，托幼3472平米，取地总价40.4亿元楼面地价13713元/平米容积率2.5自住房户数2000套自住房面积区间56平米一居，87.5平米二居，88.5平米三居自住房销售价格22000元/ｍ²公建部分产品预计40-60ｍ²平层公寓公建部分价格预计35000元/平米以上控制自住房及保障房成本公建部分定位高价Code

of

this

report

|

28©

Copyright

Beijing

Centaline

2015模式一商业及公建部分背成本案例：中铁建海淀环保科技园居住用地地块位置海淀环保科技园开发商中国铁建房地产集团有限公司占地面积6.1万平方米建筑面积9.75万平方米地块构成公建混合住宅自住房181520平米，公建29253平米，取地总价18.1亿元楼面地价18562元/平米折合可售楼面地价31540元/平米容积率1.6自住房户数920套自住房面积区间75平米二居，90平米、105平米三居自住房销售价格19000元/ｍ²公建部分产品预计360平米联排公建部分价格预计6万元/平米以