房地产开发成本核

房地产开发本钱核算土地获得价款前期工程费根底设施费建筑安装工程费公建配套设施费资本化利息开发间接费编辑课件〔一〕土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。应设置以下明细：

1.土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿

①土地征用费；②耕地占用费；③安置养老费；④拆迁补偿费；⑤土地补偿费。

3.合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋本钱和税金。

4.中介费

5.其他：含契税、初始登记费等。

编辑课件〔二〕前期工程费；在取得土地开发权之后，工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平“等前期费用。

1．勘察设计费

①勘察及丈量费；②规划设计费：含景观设计；③竞标设计补偿费

2．三通一平费

①临时道路；②临时用电；②临时用水；④场地平整；⑤临时设施费

3．可行性研究费

①可行性研究编制费；②市场调查费；③工程建设咨询费等

4．人防费

5．市政配套费

6．其他

①招标代理及管理费；②配套方案征询费；③测绘费；④工程保险费；⑤环境评估费；⑥竣工档案编制费；⑦日照分析：⑧审图费；⑨晒图费。编辑课件〔三〕根底设施费：建筑物外红线内的根底设施支出。1．室外给排水系统①上水配套费；②雨污水；③直饮水；④热水等2．室外电气系统①供电配套工程费；②其他；3．室外燃气系统①燃气配套费；②其他；4．通讯系统：、宽带，有线电视等。5．环卫设施6．采暖系统7．其他编辑课件〔四〕建筑安装工程费：工程开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1．建筑结构工程①根底工程：如桩基②主体结构工程；③门窗工程；④公共部位精装修；⑤室内精装修；⑥样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2.设备及设备安装工程

①室内水暖气电管线设备；②室内设备及安装：空调、电梯、上下压配电等；③消防系统；④智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

3.室外总体工程①道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；②园林环境工程：绿化建设等。

4．工程管理费①工程监理费；②咨询费；③施工合同外奖金；④质监费、验收费。

5．其他

编辑课件〔五〕公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1．会所，物业楼；2．儿童乐园；3．学校、幼儿园；4．游泳池；5．网球场；6．其他。

〔六〕资本化利息：直接用于工程开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1．利息支出；2．利息收入；3．汇兑损益；4．金融机构手续费。

编辑课件〔七〕开发间接费：与工程开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及与工程推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1．工程管理费

①行政管理费：直接从事工程开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发部门的行政费。②在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费。

2．营销费用：工程开盘前发生的广告、筹划、样板间、售楼中心建设、售楼书，模型等所有营销推广费用。

①媒介广告