专业提升-04政策法规

营销部房地产政策法规2011年4月湖南华剑实业有限公司会场纪律手机静音或关机;不能交头接耳;不能迟到;未经许可不能接电话;未经许可不能中途离场;

以上每项违反个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！房地产销售阶段的法律风险防范2024/1/123问题关于房地产销售阶段的法律风险——你认识多少？假设：如果你作为一名打算购房的消费者，你觉得在整个购房活动中可能会面临哪些风险？问题作为消费者，如果你的权益受到了损害，请问你会选择什么样的方式来维权？2024/1/124

房地产销售就是商品房买卖合同的关系2024/1/1251、合同主体：

出卖人：开发企业买受人：自然人或法人

其中外国人购买的条件：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，

须采用实名制

2024/1/1262、合同标的：商品房（如住宅、商业用房以及其他建筑物）商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（“三书两证”：土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（“五证”：注意建设用地规划许可证、预售许可证）2024/1/127

3、商品房买卖合同的成立合同的成立：是指各方当事人就合同的主要条款达成一致，即双方当事人的意思表示一致。合同成立的条件：（1）签约主体适格。（2）订约当事人就主要条款达成合意。（3）标的合法，未违法律、行政法规的强制性规定。（4）合同的成立应经过要约和承诺。2024/1/128

2024/1/129联系问题一：什么是“要约”？什么是“要约邀请”？《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”上述的规定表明，要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。对要约人具有约束力；而要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。

2024/1/1210联系问题二：什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？案例：某广告宣传海报：“**花园，**名校就在家门口，让您的孩子赢在起跑线上。”

请大家思考：这句宣传语是要约还是要约邀请？2024/1/1211

《商品房销售管理办法》15条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

这里指的具体确定一般是指所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。

广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。而让消费者最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应。2024/1/1212

联系问题二：广告法当中的一些禁止性规定你了解多少？案例：**商铺虚假广告案售楼广告：“**科技地产投资风暴强势登陆！**科技园全新现楼，每平方米3000余元，高升值带租约回报8%。政府挂牌园区，距离市中心仅十分钟车程，投资自用皆宜。”“政府基地，零贬值风险”、“六大优势、成就巅峰创富”、“高达8%以上的年投资回报”思考：请大家共同分析一下其中违法的地方有哪些？2024/1/1213一是使用“政府基地”等广告用语，二是使用“零贬值风险”、“成就巅峰创富”等绝对化用语，三是有“高达8%以上的年投资回报”等投资回报内容，四是使用了“十分钟车程”来表现实际距离涉嫌违反了《房地产广告发布暂行规定》第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”和第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

2024/1/1214第四条凡下列情况的房地产，不得发布广告：(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。第十四条房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目效果。第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。参考文件：房地产广告发布暂行规定2024/1/1215广告不得有下列情形：(一)使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；(二)使用国家机关和国家机关工作人员的名义；(三)使用国家级、最高级、最佳等用语；(四)妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；(五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；(六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；(七)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；(八)妨碍环境和自然资源保护；(九)法律、行政法规规定禁止的其他情形。参考文件：广告法当中的一些禁止性规定2024/1/1216

4、认购书和商品房合同的关系联系问题：认购书属于合同吗？具有法律效力吗？案例分析：1、蔡女士在某楼盘定了一套住宅，签订了认购协议约定了所买房源、价格、签约时间，并交纳了2万元定金。到了签约的时候，开发商说现在面积经过房产部门测量有变动，合同要按新测量的面积来签，由于面积有所增加，蔡女士觉得不能接受，拒绝签约。

开发商说如果不按约定时间签约，将没收蔡女士2万元定金。

大家讨论：

蔡女士的要求合理吗？开发商有没有权利没收2万元的定金。2024/1/1217

认购书的法律地位：

2000年高院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释中第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”一般客户在交定金时会签订一份认购之类的文书。这个约定就是该司解释所谈到“以交付定金作为订立主合同的担保的”约定。

此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2024/1/12185、商品房合同中常见的定金问题1.没收客户定金,是否合法？2.定金能口头约定吗？3.定金能随意约定数额吗？4、签订认购书并约定了定金，但定金未交付。一方违约的情况下，还能适用定金罚则吗？

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《中华人民共和国担保法》

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书形面式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，从定金合同实际定金之交付日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。法律规定合同法第115\116条也有类似规定2024/1/1220

6、商品房买卖合同的生效时间合同的生效：是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间等。联系问题：未进行预售登记备案是否会商品房预售合同的效力影响？案例分析：如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？

请大家谈谈自己的经验和看法2024/1/1221

《解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，政府相关部门对合同鉴证只是一种行政管理措施，是一种公示和预告登记，是一种请示权，并不是确认合同效力的必要条件。提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件。2024/1/1222

如何确保我们的销售行为更合法?2024/1/1223

必须要有合法的销售文件

问题：如果商品房开发商A在所出售商品房尚未取得商品房预售许可证明的，情况下将商品房预售给房屋买售人B，会怎么样呢？2024/1/1224商品房预售许可证对合同效力的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

提请注意：取得商品房预售许可证是商品房进行预售的前提条件，在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可能面对购房者提起诉讼的风险外，还有可能受到相关部门的行政处罚。如《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”2024/1/1225避免一房多卖

问题：销售人员销控不当或开发商利益所趋，导致一房多卖的发生2024/1/1226

最高人民法院司法解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人事实求是避免虚假承诺问题：通常为了销售业绩，对客户作一些不符合实际情况的承诺2024/1/12272024/1/1228虚假承诺会有很大的潜在影响，会直接影响到企业的信誉和品牌。个人也将会承担对不失的造成损失的责任。常州市《关于支持居民住房消费的实施意见》

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2008年11月１日起至2009年12月31日，在常州市购买144平方米以下普通商品住房的居民，可享受按1%缴纳契税、返还购房人夫妻双方当年工资薪金个人所得税32%等政策的支持。常州市委、市政府在《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》文件精神的基础上，进一步出台了《关于支持居民住房消费的实施意见》。

2024/1/1230《意见》明确了支持居民住房消费的5条意见：

（一）调整普通商品住房认定标准。取消价格限制，凡是面积不超过144平方米、容积率在1.0以上的商品住房认定为普通商品住房。

（二）个人购买普通商品住房（含二手住房），按1%征收契税；其中，个人购买90平方米及以下的普通商品住房（含二手住房）或政府保障性住房，地方留成