邓州项目调研报课件

邓州市农产品物流工程前期定位调研报告雨润农产品集团▪前期开发部前言调研目的：研判邓州市农产品物流工程开展可行性，并对工程业态定位及布局进行初步研判。调研时间：2021年10月10日－10月16日调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料调研人员：刘永超核心问题提炼：问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流工程开展？◆问题二：新工程建成后，能否实现新老市场有序对接和转移？◆问题三：工程产品如何规划布局？包含哪些业态？◆问题四：工程能否资金平衡，为后续持续运营开展良好根底？◆问题五：如何保障新老市场有序交替？关键词：“零负债〞“新老市场有序交替〞索引12345工程区位特征及调研结论邓州区域市场开展环境及城市特征邓州农产品物流及房地产竞争市场研究工程地块及周边配套研究邓州工程定位及投入产出测算邓州工程下步工作建议6工程区位特征及调研结论第一局部：1邓州区域市场开展环境及城市特征第二局部：2邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔“邓姓〞发源地、医圣张仲景故里、千古名篇?岳阳楼记?诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。Ⅱ邓州开展环境及城市特征邓州印象1988年撤县建市，2021年被确定为省直管试点县〔市〕。区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西南部，豫、鄂两省交界部位。辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1个开发区。面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口42万人邓州市户籍总人口数是175万人。区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿境而过。农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。邓州市区位图邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众多，具有开展农产品物流的根底条件。邓州市区位特征河南省南阳市Ⅱ邓州开展环境及城市特征邓州市经济开展走势与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、盱眙工程经济总量比照邓州市逐年GDP增长走势图Ⅱ邓州开展环境及城市特征283邓州市经济规模2021年邓州市主要经济简述序号项目总量同比±%1面积2369平方公里－－2人口175万市区40万3GDP总量283.46亿元10.2%4地方财政收入7.4亿元20%5居民储蓄存款余额137.54亿元24.6%6城镇人均收入18056元12.3%7农村人均收入8131元13.9%8农林牧渔产业142.4亿元4.5%9社会消零总额95.86亿元15.6%10恩格尔系数31.50.2%2021年邓州市主要农产品产量序号农产品总产量同比±%1粮食21.8亿吨2.4％2油料24.19万吨－－3棉花1.18万吨－－4蔬菜18.39万吨－－5水果39.57万吨－－6肉类12.42万吨－－7水产品0.66万吨－－8生猪12.09万吨－－9家禽8.55万吨－－邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储藏基地。市区人口42万，对农产品需求量较大。Ⅱ邓州开展环境及城市特征邓州市城市开展方向邓州市总体发展规划对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向东发展，向北和向南作为次要发展方向，城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服务业为主要功能的综合组团片区。邓州市重点产业群发展导向对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主的豫鄂边界地区的工贸城市。对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业，积极发展高新技术产业。Ⅱ邓州开展环境及城市特征财税政策增值税、营业税：自项目投产之日起，本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，通过企业发展专项扶持资金等形式给予乙方资金支持。所得税：本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，通过企业发展专项扶持资金等形式给予乙方资金支持。土地政策项目出让净地300亩，其中商业用地180亩出让价格为3万元/亩、商住用地120亩出让价格为3万元/亩，出让价款包括但不限于：征地、拆迁费、青苗补偿费、六通一平、土地出让金、契税等所有费用，乙方净地接收，不再承担土地出让其他费用。规费政策项目建设期间免收项目地方政府收取的城市基础设施建设配套费。乙方建设符合人防工程标准的地下工程，甲方免收人防费并缓缴人防建设押金，劳保统筹费缓至工程竣工时先征后返。邓州市政府为了促进整体经济均衡开展，对各个不同重点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如下：邓州市投资政策Ⅱ邓州开展环境及城市特征资料来源：?河南省邓州市人民政府、江苏雨润农产品集团雨润农副产品交易中心合作协议书?邓州农产品物流及房地产竞争市场研究第三局部：3现有农批市场分布南桥店水果批发市场、新丰农贸市场、邓州市农贸大市场是最大的三个农产品相关的专业市场。邓州市农贸大市场南桥店水果批发市场新丰农贸市场工程所在地Ⅲ邓州农产品物流竞争市场邓州最大的水果批发市场：南桥店水果批发市场邓州最大的蔬菜批发市场：新丰农贸市场邓州最大的农资市场：邓州市农贸大市场南桥店水果批发市场Ⅲ邓州农产品物流竞争市场南桥店水果批发市场位于邓州市文化路东，归属花洲街道办，占地约54亩，共四排门面房，约86间，50余家商户。市场背景：市场房屋归个人所有，一拖一两层结构为主，多自建有遮雨棚扩大经营面积。经营模式：“租金＋进门费〞租金每个门面根据市口不同在1000-2000元/间年。进门费根据车辆大小不同收费标准不同，8吨车辆进门费500元/次〔含装卸费〕。每日进出车辆约10辆。新丰农贸市场新丰农贸市场位于邓州人民路，占地约78亩，批零兼营；其中，蔬菜批发业态分布在长800米，宽50米的街道两侧，为自发形成的市场，约有商户60余家。Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场房屋归个人所有，为农户自发建设房屋，无统一管理和收费行为。经营模式：“租金〞蔬菜批发业态仅仅收取租金，三间房约80平米，一年租金在5万元左右。干杂调料交易区冻品肉类交易区蔬菜批发交易区邓州市农贸大市场Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场依托老化肥厂而建，曾一度是邓州市农资的主要集散地，但随着化肥厂的衰落而逐渐演变为一个涵盖粮油、化肥、种子、农药及局部物流等杂业态的混合型市场。经营模式：“租金〞市场以收取租金为主，每个门面租金2万－5万不等。农产品物流市场规模综合评估Ⅲ邓州农产品物流竞争市场蔬菜水果水产禽蛋肉类冻品干杂副食小计占地面积（万平米）43.60.30.60.81.210.5商户数605025244652257建筑形式1+1＋自建遮雨棚1+1＋自建遮雨棚大棚门面＋自建冷库门面门面－－日成交量（吨）12040－－－－－－－－160成交额（万元）28.816－－－－－－－－44.8邓州市作为42万人口的县级市，农产品物流市场初具规模。但市场管理方缺失，呈现无序经营状态，既无法形成规模优势，成为地方农产品走出去的平台，也无法追溯农产品来源，确保食品平安。三大市场业态综合分析表农产品物流市场开发思路初探Ⅲ邓州农产品物流竞争市场关键词：整顿•开发•转移•提升指标2012年总量单位邓州市销售面积住宅35.87万平米商业2.95万平米其他0.35万平米小计39.17万平米销售金额住宅88890万元商业11331万元其他964万元小计101085万元邓州市房地产成交规模邓州市全年商品房成交规模在35万平米左右，由于市区人口基数较大，商品房需求相对旺盛。邓州市房地产市场规模Ⅲ邓州房地产竞争市场工程周边楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场财富书香人家财富书香人家凰马国际香溪美地新御花园盛世•美景天成财富名家和谐大厦名仕公馆售罄楼盘在售楼盘待售楼盘邓州工程周边楼盘分布图本案目前，工程周边在售工程有财富书香人家、皇马国际，由于教育、医疗配套优势明显，区域内楼盘具有较强的市场支撑。工程周边楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场皇马国际：邓州首席综合街区，距离本案500米，目前市场价4200元/平米。工程地址：邓州城区北京大道邓州市北京大道与团结路交叉口东北角开发商：河南东锋房地产开发建筑面积：260000平米工程定位：皇马国际由1个精品MALL，1条商业步行街，10栋高层住宅，1栋SOHO，1栋酒店公寓组成，打造邓州首席综合街区。市场表现：目前只有20层以上在售，报价4200元/平米。商业街报价20000元/平米，单铺60平米。工程周边楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场书香人家：邓州首席ArtDECO风格教育核心居住区，距离本案600米，目前市场价在4100元/平米。工程地址：邓州市北京大道与南阁路交叉口〔邓州市一高中南侧〕开发商：南阳财富置业建筑面积：110725平米工程定位：由9栋ArtDECO新装饰主义风格的高层、小高层建筑组成，整体定位为“邓州首席ArtDECO风格教育核心居住区〞。市场表现：目前最后一栋待建待售，上期售价3800-4500元/平米。工程商住物业预期市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场市场价格推导：邓州工程地块及周边配套研究第四局部：4邓州主城地块环境分析Ⅳ邓州工程地块及周边配套东一环团结大道〔迎宾大道〕南阁路本案北京大道工程地块周边道路情况：地块周边配套Ⅳ邓州工程地块及周边配套工程地块周边配套情况：①②③④⑤本案①邓州第一高级中学②邓州幼师附属幼儿园④邓州市中心医院③邓州市公安局⑤邓州市二高工程位于城东新区，是邓州市开展主轴方向，相关配套如下：教育配套：邓州第一高级中学邓州第二高级中学邓州幼师附属幼儿园医疗配套：邓州市中心医院地块实景Ⅳ邓州工程地块及周边配套工程地块实景图：①①②②③③④④地块平整，上有局部拆迁物地块经济指标Ⅳ邓州工程地块及周边配套工程地块规模：总净面积118294.49平米〔177.44亩〕商业/商住比例为6：4迎宾大道南阁路地块一地块二地块三地块四地块一：面积：34171.66平米〔51.26亩〕地块长度：约160米地块宽度：约120米地块三：面积：33889.16平米〔50.83亩〕地块长度：约160米地块宽度：约128米地块二：面积：25194.22平米〔37.79亩〕地块长度：约120米地块宽度：约100米地块四：面积：25039.45平米〔37.56亩〕地块长度：约120米地块宽度：约110米地块周边规划Ⅳ邓州工程地块及周边配套工程地块周边规划：农副产品交易中心建材城汽贸城本案邓州工程定位及投入产出测算第五局部：5地块SWOT分析Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程开展策略：扩大工程优势，抢抓开展机遇S（优势）1、项目位于邓州市东向发展主轴；距离老城商业街不足4km。42万人口的邓州为农产品物流提供了较好的消费基础。2、项目周边教育、医疗配套完善；3、项目交通便利，迎宾大道直达二广高速；4、项目周边楼盘云集，具有较好的外部环境和基础设施；W（劣势）1、地块上方有一定拆迁物；2、地块规模偏小，且被规划路网切割较为零碎；3、邓州经济基础较为薄弱；O（机会）1、邓州市南桥店水果批发市场及新丰农贸市场批发业态设施落后，交易场地简陋，面临整合外迁；2、邓州市房地产处于黄金发展期，尤其是商业物业市场表现良好，为项目实现“另负债”可持续运营提供了条件。T（威胁）1、包括供销总社等单位伺机以开发农产品物流名义进入邓州；2、协议的软约束；3、区域政府办事效率及服务意识；开展策略：优势＋时机工程整体定位Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程整体定位：【中国•邓州】区域内唯一的大型现代化农副产品集散地关键词：唯一性•排他性•现代性阐释：工程建成后，将成为邓州唯一果蔬、水产、干杂及副食批发交易中心，其他市区及乡镇农贸市场作为工程的下游市场，成为市场农副产品的承接地。【中国•邓州】规模最大、品类最全、功能最完善的大型农副产品集散地工程产品定位Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算【中国•邓州】集果蔬交易区、食品城、冷库及相关市场配套于一体的大型农副产品交易中心工程产品定位：关键词：综合型•农副产品阐释：工程包括果蔬交易大棚、食品城、冷库及相关配套，为市场提供检验检测、电子结算、电子商务及行政管理效劳，具备建立产品可追溯体系的软硬件条件，确保未来市场交易的食品平安。工程经济指标Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算单位数值说明总占地面积平方米（亩）151006（226.5）含道路占地净占地面积平方米（亩）118294（177.4）不含道路占地#市场占地平方米（亩）70976.69（106.46）商业用地占比60％#商住占地平方米（亩）47317.8（70.97）商住用地占比40％工程经济指标：序号建筑形态占地面积（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）1果蔬交易大棚55366660.4146662食品城37243071.2291683冷库15100001.2120004住宅71473182.094636工程总用地指标工程建筑体量推算工程平面布局Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程平面布局：配套住宅副食、糖烟酒、土特产交易区精品果蔬交易区水果交易区冷库及冻品、肉类、水产交易区蔬菜交易区干杂、调料及粮油交易区朝一高、主城方向朝二广高速方向工程经济测算Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程建筑形态及具体指标：邓州物流项目经济指标区域序号功能分区建筑面积总占地面积容积率出售/自持备注平米亩平米物流部分1食品城2916837243071.20销售全部销售（一拖一商铺）3果蔬交易区1466655366660.40自持1F7冷库1200015100001.20自持4F(1万吨冷库）住宅部分15住宅9463671473182.00销售小高层、高层社区合计150470178.01182911.27

工程经济测算Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程销售收入：可售局部销售收入8.35亿元；自持局部预计年经营收入1214万元。邓州物流项目销售收入/运营收入估算表（销售产权）编制单位：雨润农产品集团前期开发部项

目

序号明细面积（平米）销售单价（元）总销售收入(万元）正常年份租金水平（元/平米天）年租赁收入（万元）备注销售/运营业务收入南区物流1食品城2916815,00043,752.00

全部出售3果蔬交易区14666

1.20513.90自持部分年平均出租率80％7冷库12000

2.00700.80自持部分年平均出租率80％住宅部分15住宅946364,20039,747.12

全部出售可售部分小计123,8046,74483,499.12

自持部分小计26,666

1,214.70

工程经济测算Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程建设本钱：工程总建设本钱3.40亿元；其中可售局部建设本钱2.77亿元，自持局部建设本钱0.64亿元。邓州物流项目建设成本估算表制表单位：雨润农产品集团前期开发部区域序号资产名称总建筑面积（㎡）土地成本（万元）前期费用（万元）建安成本（万元）市政道路、综合管网、绿化及配套（元）工程间接费（万元）合计（万元）单方造价（元/㎡）总价总价总价总价总价物流部分1食品城29168111.00218.764,083.52816.70729.205,848.182,0053果蔬交易区14666165.00110.001,759.92410.65366.652,647.211,8057冷库1200045.0090.003,000.00336.00300.003,726.003,105住宅部分15住宅94636213.00709.7716,088.122,649.812,365.9021,813.602,305合计150,470.00534.001,128.5324,931.564,213.163,761.7534,035.002,262出售部分小计123804.00324.00928.5320,171.643,466.513,095.1027,661.782,234自持部分小计26666.00210.00200.004,759.92746.65666.656,373.212,390备注：工程间接费含资本化利息（按每平米200元计），含工程管理费（按每平米20元计），以及其他税费（按每平米30元计）。工程经济测算Ⅴ邓州工程定位及投入产出测算工程可售物业利润表：工程可售物业局部净利润2.16亿元。邓州物流项目利润估算表（可售部分）编制单位：雨润农产品集团前期开发部项

目序号单位