03第三章-城市土地经济学基础上课讲义

土地经济学作为一门课程，是土地科学学科体系（含土地经济学、土地管理学、土地利用规划学、土地资源学、土地法学等）的一个分支学科；从经济学分类来看，城市土地经济学与城市住宅经济学同为城市经济学的分支学科；对于房地产经济学来说，城市土地经济学又是它的理论基础和重要组成部分。（第4章第3节、第六章2、3节、第十五章1、2节）研究领域土地利用经济土地制度土地价值三者构成一个互相联系的有机整体：合理利用土地是人类社会生存与发展的需要，是我们的目的；建立并维护合理的土地制度是合理利用土地的根本保证；合理确定土地价值形式并使其恰当量化是正确处理土地关系，保证土地合理利用的重要手段和措施。城市土地利用概述城市土地分区利用城市土地集约利用房地产开发本质上是土地利用的一种方式，也应该遵循土地利用的客观经济规律。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述土地是房屋的载体，城市土地利用模式，影响着城市的形态，也关系到房地产经济活动遵循的内在规律。随着城市的发展，城市土地越来越趋向于分区利用、集约利用与规模利用，以获得最佳效益。土地经济利用本质上是对土地经济供给的挖潜，即增加土地的经济供给。城市土地利用的内涵土地供给土地利用分类与结构城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的内涵1.1.1城市土地利用现状分析土地利用结构土地利用集约度土地利用效益城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的内涵1.1.2城市土地利用规划土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。我国目前的土地利用（总体）规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的内涵1.1.3土地开发整理城市土地开发整理是指在现有土地的基础上，按照城市规划和土地利用总体规划的要求，调整、优化城市用地结构，促进城市土地的集约、节约利用，控制城市用地的盲目扩张，提高城市土地利用的综合效益。目前，我国城市土地开发整理工作主要由土地储备机构来完成。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.2土地供给1.2.1土地供给的概念1.2.2影响土地经济供给的因素1.2.3增加土地经济供给的途径城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.2土地供给1.2.1土地供给的概念土地自然供给：地球所能供给社会利用的各种生产和生活用地的数量土地经济供给。土地经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而经济供给是针对土地具体的用途而言的。自然供给是无弹性的，经济供给有弹性，且不同的用途的土地弹性不同。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.2土地供给1.2.2影响土地经济供给的因素各类土地的自然供给利用土地的知识和技能社会需求产品价格土地利用规划和计划土地供给者的行为城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.2土地供给1.2.3增加土地经济供给的途径扩大土地利用面积提高集约经营水平建立合理的土地制度调整城市用地结构调节消费结构利用新技术保护土地资源城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.1土地利用分类1.3.2土地利用结构城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.1土地利用分类

根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。土地分类土地合理利用的前提，也是土地管理（地籍管理）的基础。2007年９发布的国家标准《土地利用现状分类》，采用一级、二级两个层次的分类体系：一级类主要按土地用途分１２个；二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征续分为５６个。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.2土地利用结构用地结构是各种土地类型在某一区域中的组合方式、比例和彼此间相互联系所构成的分布格局。用地结构包含两层含义：一是各类土地面积及占总土地面积的比例；二是各类土地在空间的布局，即用地空间结构。一般所提到的用地结构主要是指前者，从这个意义上说，用地结构就是土地分类的数量表现。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.2土地利用结构城市用地结构用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结构是节约、集约利用土地的基本原则。城市用地结构是城市规划控制标准之一。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合下表的规定。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.2土地利用结构城市用地结构用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结构是节约、集约利用土地的基本原则。城市用地结构是城市规划控制标准之一。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合下表的规定。城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.2土地利用结构城市用地结构城市土地利用经济－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分类与土地利用结构1.3.2土地利用结构居住区用地结构城市土地利用经济－

2.土地分区利用试结合土地区位利用原理阐述城市郊区土地利用的未来趋势？（2006年南京农业大学硕士研究生入学考试《土地经济学》试题）城市土地利用经济－

2.土地分区利用运用房地产经济学的某一原理，说明为何高楼大厦和商贸中心一般都建在城市中心地段？（2004年中南财经政法大学硕士研究生入学考试《房地产经济学》试题）城市土地利用经济－

2.土地分区利用土地分区利用（区位利用）是根据土地的区位特点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。区位与区位效益土地分区利用原理城市土地分区利用房地产区位城市土地利用经济－

2.土地分区利用2.1区位与区位效益区位（Location）从狭义上讲，是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块（宗地）的相互关系；从广义上讲，是人类一切活动的空间布局及其在空间中的相互关系。区位活动是人类活动的最基本行为，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。例如：农业生产中农作物种与农业用地的选择，工厂的区位选择，商业网点的布局，城市功能区的设置与划分，房地产开发的位置选择，国家各项设施的选址等。城市土地利用经济－

2.土地分区利用2.1区位与区位效益区位（Location）

区位的特征：多重性（位置＋布局）：区位≠地理位置，区位是各种地理位置有机结合的具体表现；区位的概念除了位置外，还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。动态性：土地位置是固定不变的，但区位是可以变化的。层次性差异性（等级性）稀缺性城市土地利用经济－

2.土地分区利用2.1区位与区位效益区位效益所谓区位效益，其实质就是位置级差地租，即土地位置对经营收益的影响，也称为区位地租，大体相当于马克思地租理论中级差地租的第一种形态，即级差地租Ⅰ。对区位理论的研究，就是起源于级差地租，如杜能的农业区位论，主要研究的就是位置级差地租与距离的关系。研究土地区位、对土地进行分区（区位）利用的主要目的就是实现区位效益的最大化。现在的城市土地资产经营，实际上就是通过区位环境优化增值,充分发挥位置级差地租的作用。城市土地利用经济－

2.土地分区利用2.2土地分区利用原理－区位论·概述区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区位论是土地分区利用的理论依据。区位论作为一种学说，产生于19世纪20—30年代，其标志是1826年德国农业经济学家杜能发表的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》，在书中杜能提出农业区位论。1909年德国经济学家韦伯发表《关于工业区位，第一部区位的纯粹理论》，标志着工业区位论的产生。城市土地利用经济－

2.土地分区利用1930年代德国地理学家克里斯塔勒又提出中心地理论即城市区位论；德国经济学家廖什提出商业（市场）区位论。随着城市化的不断加快，人口愈来愈多地集中在城市区域，有关住宅区位的理论研究也逐步得到了发展。2.2土地分区利用原理－区位论·概述2.土地分区利用

2.2土地分区利用原理－区位论概述区位因子与区位学派

在区位理论的形成和发展过程中，区位因子分析一直是研究的基础，这些因子有：

①自然因子，包括自然条件和自然资源；②市场因子，包括市场的规模、结构、分布等；③劳动因子，包括劳动力的数量、质量、价格、分布等；④运输因子，包括运输的设施、运费、运输时间、便捷程度等；⑤集聚因子，包括集聚经济与规模、产业空间布局的集中和分散的关系；⑥其他因子，如社会因子、技术因子等。

不同的区位因子在不同的历史阶段有不同的作用，人们对区位因子研究的侧重点和采用的方法也存在很大差异，这样就逐渐产生了不同的区位研究学派，如：2.土地分区利用

2.2土地分区利用原理－区位论概述成本学派是最早的区位论学派，其核心是追求最低的生产成本，以此确定最优区位。成本学派重视运输、劳动和集聚因子的研究，以古典农业区位论、工业区位论为代表。市场学派随着交通运输的发展和劳动生产率的提高，使得市场的重要性在区位研究中更显突出，最大市场区成了企业最优区位准则。其代表是克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。行为学派行为学派分析人的主观因素对区位决策的影响，重视行为因子的研究。2.土地分区利用

2.2土地分区利用原理－区位论概述区位理论发展古典区位理论主要指杜能创立的“农业区位论”和韦伯创立的“工业区位论”。其共同特点都是立足于单一的企业或工厂，着眼于成本最小、运费最省。近代区位理论从成本学派发展为市场学派；从立足于单一企业或工厂转变为立足于城市；从着眼于成本、运费最省发展为追求市场的扩大。最有代表性的是“中心地理论”和廖什的“市场区位论”等。现代区位理论

20世纪60年代以来，区位论研究立足于国民经济发展，以空间经济研究为特征，着眼于区域经济。2.土地分区利用

2.2土地分区利用原理－经典区位论2.2.1杜能：农业区位论（1826）2.2.2韦伯：工业区位论（1909）2.2.3克里斯塔勒：中心地理论（1933）

杜能（VonThuene，屠能、邱念）（1783—1850）从一个假想空间，即“孤立国”出发，寻求和探索农业生产方式的合理配置原则。为了研究的需要，他本人从1810年起在德国梅克伦堡购置了特洛（Tellow）农场，依据他多年的研究理论，从事农产品经营，以其实验心得撰写了巨著《孤立国》，从而建立起了著名的农业区位论。（教材148页）杜能农业区位论的核心内容：以虚构的与外界无联系的“孤立国”为例，通过抽象和演绎的逻辑分析方法，证明农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，主要取决于距离市场的远近和运输费用的大小，并由此而设想农业分布是以城市为中心的六个同心圆地带，即杜能圈。（教材148页）为了便于理论研究，杜能提出一些假设前提。在假设前提下，杜能认为农业经营和土地利用类型主要是由农业经营者的利润决定的，而利润则是由农产品的市场价格、农产品的生产成本和运输成本所决定的，即：

LR=Y（m-c-td），其中：LR—利润，或称区位租，LocationRent；

m—产品单位价格；

c—产品单位成本；Y—单位面积产量t—单位产量之单位距离运输费；d—离开中心市场之距离。

根据假设前提，Y、m、c、t为常数，在短期都是不变的，因此LR的大小完全决定于d，即d越大，LR越小；反之，d越小，LR越大。杜能农业区位论的经济分析唯一的城市位于平原中央，城市周围是农业用地，外层被荒地包围。城市的农产品全部来自周围腹地，不从其它地区获得农产品。孤立国内部的交通工具是马车，运输费用按马车运价计算，运费与距离成正比。城市周围腹地的土地状况有均质性，各地的土壤肥力、气候等地理条件相同。腹地内农业经营者的能力和技术条件相同。农业经营者追求最大利润，按照市场需求调整农业结构以获得最大利润。地租曲线（竞租曲线）耕作极限（m-c）/t对同样的作物而言，地租随距市场距离增加的运费增多而减少。当地租为零时，即使耕作技术可能，经济上也不合理，从而成为某种作物的耕作极限。在市场点（运费为零）的地租收入和耕作极限连结的曲线被称为地租曲线。每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运费率所决定。杜能对所有农业生产方式的土地利用进行计算后，得出各种生产方式的地租曲线的高度以及斜率。因农产品的生产活动是以追求地租最大的合理活动，所以农场主选择地租最大的农作物进行生产，从而形成了农业土地利用的杜能圈结构。杜能圈地租曲线（竞租曲线）耕作极限（m-c）/t杜能圈第一带，最接近城市，生产不易运输和不易保存的产品，主要是牛奶和蔬菜。第二带，生产林业产品。在杜能生活的时代，城市的主要燃料是木柴。木柴的运输费用比谷物贵，分布的距离比谷物近。第三带、第四带和第五带主要生产谷物和牧草。这三个地带，随着距离增加，经营的集约度不断降低。第三带没有休闲地，分六区轮作，谷物占耕地面积50％。第四带分七区轮作，谷物占三个区，休闲地占一个区。第五带分三区轮作，休闲地、谷物、牧草各占三分之一，又称三圃制农业。第六带，是家畜养殖业。在这一地带种植谷物的目的是供应本地需要。谷物运到城市，距离远，运费贵，无利可图。家畜可以赶到城市销售，运费低廉。干酪不易腐败，便于运输，也是本区外销产品。在第六带以外，是没有人烟的荒地。杜能农业区位论的意义

（1）揭示了农业地域空间分异规律，是农业土地区位利用的原理。（2）杜能农业区位论对区位研究而言，其孤立化的研究思维方法，最具重要意义：这种方法对于韦伯以及克里斯塔勒等后来的区位理论研究者有很大影响与启发。

（3）此原理不仅是农业土地利用的基本原理，也是土地利用一般理论的基础。

经典区位论之二韦伯（AlfredWeber，1868—1958），德国经济学家，他在对1860年以后德国的工业区位进行了详尽的调查后，于1909年出版了《关于工业区位，第一部区位的纯粹理论》一书，标志着工业区位论的产生。韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干前提条件，在这些假设前提下，他认为：经典区位论之二韦伯（AlfredWeber，1868—1958），德国经济学家，他在对1860年以后德国的工业区位进行了详尽的调查后，于1909年出版了《关于工业区位，第一部区位的纯粹理论》一书，标志着工业区位论的产生。韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干前提条件，在这些假设前提下，他认为：韦伯在分析复杂的工业区位现象前，用抽象的方法作出“简单化的假设”。他的工业区位理论是建立在以下三个基本假设条件基础上的：已知原料供给地的地理分布；已知产品的消费地与规模；劳动力存在于多数的已知地点，不能移动；各地的劳动成本是固定的，在这种劳动花费水平下可以得到劳动力的无限供应。经典区位论之二运费对工业区位起着最有力的决定作用；工资影响可能引起运费定向的工业区位产生第一次偏离；集聚则进而使运费和工资定向的工业区位产生第二次偏离。

理想的工业区位和企业厂址应在运费、工资和集聚三者关系中寻求，并以此为基础，考虑其他因素对区位的影响。韦伯在分析复杂的工业区位现象前，用抽象的方法作出“简单化的假设”。他的工业区位理论是建立在以下三个基本假设条件基础上的：已知原料供给地的地理分布；已知产品的消费地与规模；劳动力存在于多数的已知地点，不能移动；各地的劳动成本是固定的，在这种劳动花费水平下可以得到劳动力的无限供应。韦伯工业区位论的构建在假定条件下，韦伯分成三个阶段逐步构建其工业区位论。第一阶段

不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响第一阶段：

不考虑运费以外的一般区位因子，即假定不存在运费以外的成本区域差异，影响工业区位的因子只有运费一个，由运费指向形成地理空间中的基本工业区位格局，即运费指向论。在给定原料产地和消费地条件下，如何确定仅考虑运费的工厂区位，即运费最小的区位，是运费指向论所要解决的问题，而运费则主要取决于运输重量和运距。在分析中，韦伯对工业原料作了如下分类：韦伯工业区位论的构建①根据原料的产出和分布情况，分为：广布原料局地原料②根据原料转换过程中的重量变化，分为：纯重（纯粹）原料失重原料通过分类，韦伯认为局地原料和失重原料对工业区位的影响较大。为了明确工业区位指向，韦伯提出原料指数的概念。原料指数大小，决定理论上工厂的区位：如果原料指数大于1时，工业区位指向局地性原料产地；如果原料指数小于1时，工业区位指向消费区；如果原料指数等于1时，工厂既可建在原料地，也可以布置在消费区。韦伯工业区位论的构建在假定条件下，韦伯分成三个阶段逐步构建其工业区位论。第一阶段

不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响第二阶段：考察运费与劳动费合计为最小时的区位，即劳动费指向论，使运费指向所决定的基本工业区位格局发生第一次偏移。在工业区位的研究中，韦伯注意到了劳动力费用的地域变化和劳动生产率的空间差异对工业区位的影响。如在运费方面处于不利地位的工业区位，有可能由于劳动力费用的节约而得到弥补，也就是在所追加的运费小于所节省劳动力费用情况下，可使一个工厂企业离开运费最小的位置移向廉价劳动力的地区。为了解决这个问题，韦伯引用了等费线的概念。韦伯工业区位论的构建等费用线就是围绕P的封闭连线，即从运费最小点P移动而产生的运费增加额相同点的连线。理论上说以P为中心可划出无数条线，在这些综合等费用线中，与低廉劳动供给地L的劳动费节约额相等的那条综合等费用线称为临界等费用线。上图中，P为运费最小地点，劳动力低廉地为L1、L2，如果在L1、L2处布局工厂，分别比P（最小运费地点）处劳动费低3个单位。临界等费用线为标记为3的综合等费用线，因L1在临界等费用线的内侧，即增加运费低于节约的劳动费，工厂区位将移向L1处；而由于L2在临界等费用线的外侧，则不会转向L2处。劳动费用指数和劳动系数

韦伯为了判断工业受劳动费用指向的影响程度，提出了劳动费用指数的概念，即每单位重量产品的平均劳动费。如果劳动费用指数大，那么，从最小运费区位移向廉价劳动费区位的可能性就大；否则，这种可能性就小。但韦伯也认为劳动费指数只是判断劳动费指向的可能性的大小，而不是决定因素。因为尽管某种产品的劳动费指数高，但如果该产品生产所需要的区位重量非常大的话，也不会偏离运费最小区位。为此，他又提出了劳动系数的概念，即每单位区位重量的劳动费，用来表示劳动费的吸引力。劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性大；劳动系数小，则表示运费最小区位的指向强。韦伯工业区位论的构建在假定条件下，韦伯分成三个阶段逐步构建其工业区位论。第一阶段

不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响。第三阶段：

将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响，即集聚指向论。集聚指向可以使运费指向与劳动费指向所决定的基本工业区位格局再次偏移。集聚因子的作用分为两种形态：一是由经营规模的扩大而产生的生产集聚，这种集聚一般是由“大规模经营的利益”或“大规模生产的利益”所产生；二是由多种企业在空间上集中产生的集聚，这种集聚利益是通过企业间的协作、分工和基础设施的共同利用所带来的。一般而言，发生集聚指向可能性大的区域是多数工厂互相临近的区域。集聚区发展一个工厂如果集聚所节约的费用大于因离开运费最小或劳动力费用最小的位置所追加的费用，则其区位由集聚因素决定。而分散是集聚的反作用，这种反作用的方式和强度与集聚的大小有关，其作用主要是消除由于集聚带来的负效益，如地价上升造成的一般间接费、原料保管费和劳动费的上升。韦伯区位论的意义韦伯是第一个系统地建立了工业区位论体系的经济学者，他的区位论具有以下特色：①韦伯首次将抽象和演绎的方法运用于工业区位研究中，建立了完善的工业区位理论体系，为他之后的区位论学者提供了研究工业区位的方法论和理论基础。②韦伯区位论的最大特点或贡献之一是最小费用区位原则，即费用最小点就是最佳区位点。他之后的许多学者的理论仍然脱离不开这一经典法则的左右，仅仅是在他的理论基础上的修补而已。③韦伯的理论不仅限于工业布局，对其它产业布局也具有指导意义。城市土地利用经济－

2.土地分区利用土地分区利用（区位利用）是根据土地的区位特点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。区位与区位效益土地分区利用原理城市土地分区利用房地产区位2.土地分区利用

2.3城市土地分区利用（中观层次）在城市土地利用中，存在着明显的功能分区，如商业区（中央商业区(CentralBusinessDistrict)、城区商业区、街区商业区）、工业区（重工业区、轻工业区、高新技术区）、居住区（低收入居住区、中等收入居住区、高收入居住区）等。城市土地分区利用就是按照城市功能分区的规律对城市土地进行合理的利用，以实现土地的优化配置。城市功能分区理论是指导城市土地分区利用的原理。城市土地分区利用基本原理城市土地功能区布局模式2.3城市土地分区利用

2.3.1城市土地分区利用基本原理

西方研究城市功能区形成和布局的学说基本都是建立在杜能创立的“圈层说”以及级差地租理论之上的。他们一般假设，城市内的工商企业都希望配置在交通便利或营业额最高的城市中心区域，而阻碍这种希望成为现实的因素主要是：距离城市中心越近的圈层，土地面积越小，不可能充分满足各个方面的需要，即区位的稀缺性和土地经营的垄断性，因而对这些土地有激烈的竞争；越是接近市中心的土地，区位地租越高，只有那些出得起（或愿意）支付高地租的工商业主，才能把他的企业配置在城市中心区域，而那些出不起（或不愿意支付）高额地租的工商企业就不得不离开市中心而转向较远之外围圈层。城市中不同行业支付地租能力曲线资料来源：毕宝德：土地经济学（第四版）将不同行业能够或愿意支付地租能力曲线综合在一张图上，则可以确定出各自合理分布的圈层范围。O商服零售业工业高层公寓独户住宅——商服零售业——工业——高层公寓——独户住宅距离地租（Bidrent）（DistancefromCBD）Alonso竞租理论（1964）2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式（城市空间结构模式）进入20世纪后，西方发达国家，人口向城市迁移的速度加快，城市土地资源变得紧张，用地功能竞争激烈，因此越来越多的学者，开始重视对城市结构进行研究，这些学者中以美国芝加哥学派代表人物、人文区位学创始人之一伯吉斯（ErnestWatsonBurgess，1886～1966）最为著名。城市结构的特点，即为一个城市内部的功能区分布和发展的特点，所以城市结构理论也就是城市功能区的分布和发展理论。归纳起来，最基本的城市内部空间结构模式主要有三种：同心圆模式扇形模式多核心模式2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式

伯吉斯于1923年提出的同心圆理论（Concentriczonetheory），是最早提出的有关城市地域结构的理论。他通过研究美国当时很多城市并在对芝加哥进行长期调查的基础上，提出城市地域结构主要呈同心圆带状分布，从市中心向外缘顺序产生5个不同职能的圈层。同心圆模式2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式同心圆模式中心商业区（CBD）：中心商业区是城市的核心，是城市商业、社会活动、文化生活和公共交通的中心，集中了城市主要商业街、办公楼、银行、剧场、批发商店及仓库等。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圆模式过渡地带（ZoneofTransition）：是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带，这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，其余为轻工业、批发商业、货仓等。其特征是房屋残破，居民贫困，易形成贫民窟。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圆模式低收入居住带（ZoneofWorkingmen'sHomes）：这个地带主要是产业工人聚居区，房租低廉且接近工作地点，交通便利。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圆模式中等收入居住带（ZoneofBetterResidences）：这里散布有高级公寓和庭院式住宅，居住密度低，生活环境好，主要是中产阶级、从事机关工作的人们的住宅区。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圆模式高收入居住区（Commuter'sZone)：也称通勤带，本区是居住郊外而在城里工作的高薪阶层住宅区，多为一家一户的花园别墅或独栋住宅。同心圓模式

(concentriczonemodel)伯吉斯的同心圆理论的同杜能的农业区位理论一样，都忽略了交通道路、自然障碍物(河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，所以与实际有一定的偏差。1932年巴布科克(Babcock)考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式(图(b))，使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式扇形模式扇形理论是霍伊特(HomerHoyt)于1939年创立的，来自于他对美国中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市房租的研究和城市地价分布的考察和趋势分析。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式多核心模式2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式多核心模式多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出，后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止，而在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的中心又会产生。行业区位（专业化要求）、地租房价、集聚效益和扩散效益是导致城市功能分区的主要因素。越是大城市，核心就越多，越专业化。城市是由若干不连续的地域所组成，这些地域分别围绕不同的核心而形成和发展：中央商务区不一定居于城市的几何中心，但却是市区交通的焦点；批发和轻工业区虽靠近市中心，但又位于对外交通联系方便的地方；居住区分为三类，低级住宅区靠近中央商务区和批发、轻工业区，中级住宅区和高级住宅区为了寻求好的居住环境常常偏离城市的一侧发展，而且他们具有相应的城市次中心；重工业区和卫星城则布置在城市的郊区。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。上述三种典型模式都是从对美国城市的研究中总结出来的，常被合称为“城市空间结构的三大经典模式”。没有那种模式能很好地适用于所有城市，但以上三种理论又或多或少地不同程度上适用于不同地区城市空间布局形态的解释。2.3城市土地分区利用

2.3.2城市土地功能区布局模式2.城市土地分区利用

2.4房地产区位房地产业是一种与土地区位紧密联系的特殊行业。无论是投资者投资开发房地产还是消费者购买房地产，第一位要考虑的往往是地段。房地产开发之区位选择住宅区位2.4.1房地产开发之区位选择由于房地产开发具有强烈的地域性，房地产的投资收益与区位优劣成正比例关系，“地段、地段、地段”一直是地产界的黄金定律，所以项目区位分析与选择对于整个房地产开发项目来说至关重要。房地产项目区位的分析与选择，既包括具体地点的分析与选择，也包括地域的分析与选择。区位选择是房地产开发项目策划的一项重要内容。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.1房地产开发之区位选择地域的分析与选择对项目宏观区位条件的分析与选择，属于战略性选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位住宅区位的含义西方住宅区位理论2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位住宅区位的含义住宅区位地理位置出行的成本（货币成本和时间成本）非经济方面的满足程度工作、上学、购物、就医、娱乐等城市基础设施和自然、社会、人文环境等对居民工作和生活带来的舒适程度，可称其为城市舒适度。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位西方住宅区位理论城市住宅区位论的理论思想主要来自于城市经济学和城市地理学中对城市土地经济问题的研究。一是有关城市土地功能区的布局理论（如过滤论）；二是关于城市土地利用的空间结构模型。Alonso(1964)、Mills(1967、1972)和Muth(1969)建立的单中心空间结构解析模型(通常称为“AMM模型”)指出,居民的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成本进行权衡,追求效用最大化。）。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位西方住宅区位理论－收入区隔理论Alonso（1964）和Muth（1969）在单中心城市模型框架下提出了收入区隔理论，对不同收入居民的住宅区位选择决策做了深入分析。收入区隔理论的主要内容：

家庭收入水平决定着居住区位选择。由于不同收入家庭土地消费量不同，当低收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额将小于交通成本，所以城市中心地区的土地往往被低收入家庭所利用；而高收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额将大于交通成本，所以高收入家庭会向城市边缘地区集聚，土地租金节约额与交通成本相等的地区为高输入家庭的最优居住区位。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位到市中心距离（公里）地租（美元/亩）地租减少量土地消费量土地租金节约额交通成本高收入家庭低收入家庭高收入家庭低收入家庭高收入家庭低收入家庭04000132008000.40.083206412064225007000.40.082805612064319006000.40.082404812064414005000.40.082004012064510004000.40.08160321206467003000.40.08120241206475002000.40.08801612064土地租金节约额与交通成本比较奥沙利文《城市土地经济学》，转引自周京奎《城市土地经济学》60120320162345高收入家庭租金节约额高收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭租金节约额公里美元2.4.2住宅区位西方住宅区位理论－收入区隔理论

Alonso和Muth的收入区隔理论的扩展：美国城市的高收入家庭偏向于在郊区居住，Alonso和Muth的收入区隔理论可以对这些家庭的居住区位选择做出解释，但在美国以外的其他国家，家庭居住地的选择并不完全符合该规则。

城市舒适度概念的引入通过放松单一中心城市模型的假定，引入城市舒适度概念，来解释收入对住宅区位选择的影响。城市舒适度是指城市基础设施、人文环境、生态环境等对居民工作、生活带来的舒适程度。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位西方住宅区位理论－收入区隔理论

2.城市土地分区利用

2.4房地产区位城市中心区舒适度低城市中心区舒适度高美元公里公里美元低收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线住宅价格与城市舒适度成正比；城市舒适度对高收入家庭影响大，对低收入家庭影响不显著。OO2.4.2住宅区位西方住宅区位理论－住宅费用替代理论由Alonso和Muth的收入区隔理论发展而来。

基本观点：在家庭总收入的约束下，城市居民通过对居住费用与通勤费用的比较、互换以确定住宅区位。一般假设前提：居住地与就业地为异处，且就业中心是唯一的；交通工具具有相同的通勤效率，运费是距离的线性函数；土地具有同质性，且配置遵循竞租原则；各种区位的住宅均适于居住，且其他因素不影响居民的住宅区位决策。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位2.4.2住宅区位西方住宅区位理论－住宅费用替代理论Y－收入；Pz－其它商品单位价格；Z－其它商品数量；P（t）g－距离市中心t处的地价；K（t）－距离市中心t处的交通费用。一个家庭的固定收入将用于住宅消费、交通费用和购买其它商品。在消费者收入和其它商品的消费一定的情况下，一个家庭选择住宅区位的原则是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用和趋于增加的交通费用之间进行“互换”，并挑选综合费用最低的位置。2.城市土地分区利用

2.4房地产区位土地利用经济－

3.土地集约利用伊利和莫尔豪斯《土地经济学原理》：“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。”

土地报酬（递减）规律是土地集约利用的基本理论。认识土地报酬递减规律土地报酬运动的阶段分析土地报酬规律对土地集约利用的制约由于土地供给具有稀缺性，而土地需求则不断增加，所以必须对土地进行节约和集约利用。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，为实行土地集约利用提供依据。早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出土地报酬递减规律思想的中期演变近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，为实行土地集约利用提供依据。早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出

应该说自从人类利用土地从事生产劳动起，土地报酬递减规律就客观存在了，但人类发现这一规律的时间并不长。最早注意这一现象的是生活在17世纪中叶的威廉·配第，他发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了；18世纪法国经济学家杜尔阁首次对这一现象的内涵进行了详细表述，但并未明确定义为是什么规律；1815年英国人威斯特在其所著的《论资本用于土地》一书中，正式提到土地报酬递减规律（TheLawofDiminishingLandReturns）。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律威斯特（1772－1828），1815年出版的《论资本用于土地》，被马克思称为是一本在政治经济学史上有划时代意义的著作。他在书中指出：

在工业中，如果工人由一个增加到100万人，只要投入相应的工具和原料，产品也能增加100万倍；然而在农业中，投入土地的每一份资本增量所带来的收益增量却是越来越少的。劣等土地之所以必须日渐耕垦，就在于土地收益递减规律之故。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律土地报酬递减规律思想的中期演变此规律提出後，很快就为一些经济学家所引用，其中最为人所共知的，就是马尔萨斯的“人口论”和李嘉图的地租论。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律马尔萨斯（1766～1834），英国牧师、经济学家。

他在《人口论》(1798)一书中提出：人和动植物一样由于本能的冲动，造成了过度繁殖，人口按几何级数增加，而生活资料由于土地有限和报酬递减只能按算术级数增加，人口的增长快于生活资料的增长是无法改变的自然规律，人民沦于贫乏和困苦的境地是这个自然规律使然，而同社会制度、财产的不平等分配和政府的形式没有关系。故人口与生活资料间的不平衡必须通过抑制人口增长而加以改善。马尔萨斯片面理解土地报酬递减理论，并作为其人口论的依据。其最典型的观点是：“按耕作进展的比例而增加的年产量，和以前的平均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去的”。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律大卫·李嘉图（1772～1823）

英国古典政治经济学的杰出代表，在马克思之前，对资本主义地租研究达到最高峰，他被称为资产阶级政治经济学地租理论的真正创始人，但他只研究了级差地租，而否认绝对地租的存在。

把他的级差地租学说与土地收益递减规律联系在一起，认为土地收益递减是产生级差地租的原因。他说：“如果优良的土地的存在量远多于为日益增加的人口生产粮食所需要的量，或者是在旧有土地上可以无限地使用资本，且无报酬递减现象，那么地租便不会上涨……”“如果在同一块土地上连续追加投资，总收获量不是递次减少，而总是成比例递增的话，那么社会对农产品的全部需求尽可能在优等地上连续追加投资而取，那就不需要从优等地过渡到耕种劣等地，也就不会产生级差地租了。”3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律大卫·李嘉图（1772～1823）

英国古典政治经济学的杰出代表，在马克思之前，对资本主义地租研究达到最高峰，他被称为资产阶级政治经济学地租理论的真正创始人，但他只研究了级差地租，而否认绝对地租的存在。李嘉图的这些看法在马克思看来是错误的。按照马克思的地租理论，级差地租并不是耕作顺序由好地向劣地扩展产生的，土地级差只是产生级差地租的条件；级差地租是由于各个投资的生产率存在差别而产生的。这一时期，许多经济学家片面强调土地报酬递减规律是一个绝对的规律，否则种一公顷土地就足以养活全世界的人口了。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善

19世纪初叶以前，西方经济学者把土地报酬递减规律局限在农业范围内，再加上当时的实验和认识手段有限，对土地报酬递减规律的认识是比较片面的。

19世纪初叶以后，随着其他领域科学技术的发展，为全面认识这一规律提供了条件，土地报酬递减规律的研究逐渐从农业领域推广到一般生产领域，而统称为“报酬（收益）递减规律”，并得到了进一步发展和完善。具体内容请参见211-212页3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律小结

综合以上分析，为了更好地理解土地报酬递减规律，应注意以下几点：（1）土地报酬和土地肥力不是同一个概念。土地报酬是指土地地产出与土地投入地对比关系；而土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。既然如此，土地报酬运动规律和土地肥力运动规律也就不是同一条规律了。土地肥力是土地的客观属性，但一般所说的土地肥力，实际上指的是土地的经济肥力。土地经济肥力是由入地自然肥力和人工肥力构成的综合体。其中人工肥力主要是指投入土地的劳动、科学技术和资本，土地肥力的变化主要取决于人工肥力的变化。正因为这样，所以既不能说土地肥力递增，也不能绝对说土地肥力递减。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律

（2）“土地报酬递减规律”这样的名称并没有准确表达该规律的本质，即变动要素的报酬变化规律。对一个生产单位而言，作为生产要素之一的土地是不变要素，而该规律反映的是报酬和变动要素（劳动、资本、技术）之间的关系。

（3）土地报酬规律的适用时间范围。该规律不是针对人类生产的历史过程而言的，而是就某一个生产单位、在一定不变要素的条件下，因投入变动要素的数量不同，而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。

（4）土地报酬递减规律应属于与生产关系无关的生产力范畴，是合理利用土地的理论依据，不应该把它和生产关系、社会制度联系起来。3.土地集约利用

3.1认识土地报酬递减规律（5）土地报酬规律是客观存在的在不断追加投资、集约利用土地的过程中，此律总是要出现的，这已为实践所证明，所以在土地集约利用中，应重视和避免报酬递减带来的损失，使之保持在适度的范围，这也正是研究土地报酬规律的重要意义所在。3.土地集约利用

3.2土地报酬运动的阶段分析第一阶段（粗放）第二阶段（集约）第三阶段（过度）第一阶段：边际报酬、平均报酬和总报酬都递增的阶段。通过连续增加变量资源投入，进一步提高土地集约利用水平。第二阶段：随着变量资源投入的增加，边际报酬达到最大后开始递减，总产量则继续上升，在集约经营中，只要总产量在增长，一般就不必担心边际报酬和平均报酬的递减。当总产量达到最高点以后，变量资源的投入也达到了最高点。第三阶段：边际报酬为负数，总报酬开始递减的阶段。在第三阶段内，投入的可变生产要素过多，超过了土地受容力。①当MPP=0时，TPP达到最大点H，从H点开始，TPP逐渐减少；②当APP=MPP时，APP达到最大点D，从D点开始，APP逐渐减少；③当TPP处于拐点F时，MPP达到最大点I，从I点开始，MPP逐渐减少。3.土地集约利用

3.3土地报酬规律对土地集约利用的制约土地集约利用是相对于土地的粗放利用而言，通过对单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。土地集约利用是社会经济发展的必然趋势，而社会经济的发展特别是技术进步也为土地集约利用提供了条件，土地报酬递减规律为土地集约利用提供了重要的理论依据。集约度集约边际和粗放边际受容力3.土地集约利用

3.3土地报酬规律对土地集约利用的制约集约度单位土地面积上所投资本和劳动的数量。I:经营集约度A:工资费用K:资本消耗Z:资本利息实行集约经营就是要增加对单位土地面积上变量资源的投入，以提高土地利用的集约度。人们通常把单位土地面积上使用高比率的变量投入称为集约经营，反之则称为粗放经营。集约和粗放仅具有一种相对和相反的意义，并无明确界限，而且集约经营只是一种必然趋势，不能认为集约经营就是合理经营，更不是集约度越高越好。3.土地集约利用

3.3土地报酬规律对土地集约利用的制约集约度城市土地集约利用水平通常可以采用以下指标来表达：人均用地投资强度地均产值建筑密度建筑容积率3.土地集约利用

3.3土地报酬规律对土地集约利用的制约集约边际和粗放边际从经济学原理的观点看，土地利用的集约度应有一定的限度。

西方经济学家把集约度的最高限度称为利用的集约边际（Intensivemargin），而把集约度的最低限度称为利用的粗放边际（Extensivemargin）。集约边际是一定面积土地上投入的最高限度，代表着土地利用的经济点，超过这一点新增的变量投入就得不到补偿。粗放边际是一定投入所能覆盖的面积，超过此点，再扩大生产用地也不能补偿其成本。3.土地集约利用

3.3土地报酬规律对土地集约利用的制约受容力（Landusecapacity）

又称“土地经济容力”或者“土地转化力”，即在一定经济、技术条件下，土地对人类所给予的各种投入的承受力和产出力，是研究、衡量土地的投入产出效益的一个指标。土地对投入的承受能力越大和产出能力越大，其经济容