房地产市场调查与预测

第4章房地产市场调查与预测本章学习要点：★掌握房地产市场调查的根本内容和方法；★掌握房地产市场调查的流程；★掌握调查问卷设计的方法；★了解房地产市场预测的概念和方法。4.1.1房地产市场调查的根本内容1．房地产市场环境调查〔1〕政治和法律环境调查〔2〕经济环境调查〔3〕社区环境调查2．房地产市场需求和消费行为调查〔1〕房地产市场需求调查〔2〕消费行为调查3．房地产产品调查4.1房地产市场调查的内容与方法4．房地产营销调查〔1〕房地产价风格查〔2〕房地产促销调查〔3〕房地产营销渠道调查5．房地产市场竞争者情况调查4.1.2房地产不同营销阶段市场调查内容1．房地产工程定位阶段市场调查〔1〕工程地块现状调查〔2〕工程交通状况调查〔3〕工程周边景观调查〔4〕商务圈和商圈调查〔5〕区域物业根本信息调查〔6〕相关工程根本信息调查〔7〕客户产品需求调查2．房地产销售准备阶段市场调查〔1〕竞争工程根本信息调查〔2〕竞争工程销售信息调查〔3〕客户需求和接触媒体习惯调查3．房地产销售阶段市场调查〔1〕推广调查和测评〔2〕成交客户问卷调查〔3〕销售难点调查4．房地产再转让阶段市场调查〔1〕价风格查〔2〕客户调查〔3〕成交区域调查〔4〕竞争状况调查4.1.3房地产市场调查的方法1．按调查对象的范围分类〔1〕全面普查

〔2〕重点调查〔3〕随机抽样〔4〕非随机抽样2．按收集市场信息的具体方法分类〔1〕观察法〔2〕访问法1〕面谈访问2〕邮寄访问3〕访问4〕留置访问5〕在线访问调查〔3〕实验法1〕实验求证法2〕随机尝试实验法4.2.1房地产市场调查的流程1．调查准备阶段〔1〕确定调查目标〔2〕初步情况分析〔3〕非正式调查〔4〕确定研究范围〔5〕制定调查方案2．正式调查阶段〔1〕确定资料来源〔2〕确定调查方法〔3〕拟订调查表或调查问卷〔4〕抽样调查〔5〕实地调查4.2房地产市场调查的流程与调查问卷设计3．提交调查报告阶段〔1〕资料的整理分析1〕分类2〕编校3〕编号4〕列表〔2〕编写调查报告1〕区域概况2〕目标区域的楼盘情况3〕报告结论或建议4．跟踪调查阶段4.2.2房地产市场调查问卷设计1．调查问卷设计的要求〔1〕问卷要准确无误地表达调查意图。〔2〕问卷中的问题都是必不可少的，不提与调查主题无关的问题。〔3〕所列问题都能被调查对象准确无误地理解，确保资料的真实性。〔4〕设问态度亲切，不涉及个人隐私，以取得调查对象的充分合作。〔5〕问卷要简繁得当，由表及里，要符合调查对象的心理活动规律。〔6〕问卷调查完成后，要便于检查和整理，尤其要便于计算统计。2．调查问卷的构成〔1〕目的说明〔2〕问卷主题〔3〕调查对象的根本情况〔4〕附属信息3．调查问卷设计的步骤〔1〕根据研究的目的，列出所需收集的信息〔2〕问题的设计与选择〔3〕确定问题的顺序〔4〕问卷的初步测试与修改4．调查问卷设计应注意的问题〔1〕调查问卷设计中，问句表达要简明、生动，特别是要注意概念的准确性，具体问句设计应注意以下几点1〕防止专业术语和缩略语2〕防止含意不清的字眼3〕防止使用修饰性词语4〕防止提断定性的问题5〕防止同一问题包含多项内容6〕注意提问的顺序7〕注意提问语气8〕注意卷面要美观大方〔2〕调查问卷设计答案时，可以根据具体情况采用不同的设计形式。1〕二项选择法2〕分级量化法3〕多项选择法4.3.1房地产市场预测的内容1．市场供求预测〔1〕市场需求预测〔2〕市场供给预测〔3〕市场供求状态预测2．房地产产品预测3．消费者购置行为预测4．企业竞争预测4.3房地产市场预测的内容、程序及影响因素4.3.2房地产市场预测的程序1．确定预测目标2．收集和整理资料3．选择预测方法4．分析预测误差并预测结果5．编写预测报告4.3.3房地产市场预测的影响因素1．各类房地产的存量及现状〔1〕住宅指标〔2〕有商业收益房地产的存量2．人口状况〔1〕人口的绝对量〔2〕人口的增长速度〔3〕家庭结构〔4〕人口流动3．价格的变化4．国家的经济开展水平．定性预测法1．集合意见法1〕市场预测组织者根据房地产企业经营管理需要，组织相关专业背景和相关经验背景的预测人员。市场预测组织者要向预测人员提出预测的工程和预测的期限，并提供相关资料。2〕预测人员通过分析背景资料，根据个人经验和分析判断能力，提出各自的预测方案。3〕市场预测组织者计算预测人员预测方案的综合期望值，综合期望值等于各种可能状态主观概率与状态值乘积之和。4〕确定最后的预测值。市场预测组织者将各类预测人员的综合期望值通过加权平均法计算最后的预测值。4.4房地产市场预测的方法2．专家预测法〔1〕专家会议法〔2〕头脑风暴法〔3〕德尔菲法3．类推法4.4.2定量预测法1．回归分析法〔1〕确定相互关系〔2〕建立回归方程〔3〕求解方程，得出预测值〔4〕评价预测结果2．平均数预测法〔1〕简单平均数法〔2〕加权平均数法〔3〕移动平均数法3．趋势外推法〔1〕多项式曲线外推〔2〕指数曲线预测4．季节指数法从房地产市场调查的根本内容和房地产不同营销阶段市场调查内容两个方面介绍了房地产市场调查的内容；从按调查对象的范围和收集市场信息的具体方法两个角度介绍了房地