第7章 -投资性房地产

第7章投资性房地产主要内容：投资性房地产确实认、初始计量、后续计量和转换与处置学习目的与要求：了解投资性房地产的范围，掌握投资性房地产的初始计量、后续计量的本钱模式与公允价值模式重点：投资性房地产的本钱模式与公允价值模式.第一节投资性房地产确实认与初始计量1、定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2、投资性房地产的范围

〔1〕已出租的土地使用权；

〔2〕持有并准备增值后转让的土地使用权；

〔3〕已出租的建筑物。

.3、投资性房地产后续计量的模式：一是本钱计量模式。〔类似固定资产或无形资产〕用本钱模式，所有的投资性房地产都应该用本钱模式二是公允价值计量模式。〔类似交易性交融资产〕有确凿证据证明公允价值能够持续可靠取得，可以用公允价值计量，但采用公允价值模式的企业有证据证明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值不能可靠计量，允许用本钱法。.属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物投资性房地产的范围.投资性房地产的范围不属于投资性房地产的项目自用房地产闲置土地作为存货的房地产自用房屋是固定资产，自用土地是无形资产库存商品.【例题·单项选择题】〔2021年〕以下各项中，不属于投资性房地产的有〔〕。

A.房地产企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的商用房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.持有并准备增值后转让的土地使用权『正确答案』A

『答案解析』选项A属于存货。

.二、初始计量—按取得本钱计量1、外购取得投资性房地产本钱：购置价款+相关税费〔1〕外购的投资性房地产

借：投资性房地产〔采用本钱模式〕

或：投资性房地产—本钱〔采用公允价值模式〕

贷：银行存款等

只有购入的同时开始对外出租或用于资本增值的房地产，才能直接作为投资性房地产确认。.2、自行建造为到达预定可使用状态之前的必要支出计入投资性房地产本钱；在到达预定可使用状态前，用“在建工程〞归集本钱自建投资性房地产到达预定可使用状态时编分录：借：投资性房地产〔采用本钱模式〕或投资性房地产—本钱〔采用公允价值模式〕贷：在建工程.例7-1：教材P1332021年1月，新华公司方案购入一栋写字楼用于对外出租。1月10日，新华公司与南方公司签订了租赁合同，合同约定自写字楼购置日起，该写字楼出租给南方公司，租期为3年。月末，新华公司购入写字楼，实际支付价款1000万元，相关税费100万元。根据与南方公司签订的租赁合同，该写字楼于下月初出租给南方公司使用，相关的账务处理如下。〔1〕假定新华公司采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量借：投资性房地产11000000贷：银行存款11000000〔2〕假定新华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量借：投资性房地产——本钱11000000贷：银行存款11000000在实务中，存在某项房地产局部自用或作为存货出售、局部用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的局部能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产〔或无形资产、存货〕和投资性房地产。

.例7-2：教材P134新华公司于2021年2月从其他单位购入价值为200万元的土地使用权，拟用来建造两栋办公楼，每栋造价为500万元。2021年11月，新华公司与南国公司签订租赁合同，约定在办公楼完工日把其中一栋办公楼租给南国公司，租期为3年。剩下一栋办公楼为企业行政部门所用。2021年12月15日，两栋办公楼同时完工。相关的账务处理如下。〔1〕假定新华公司采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量借：固定资产——办公楼5000000投资性房地产——办公楼5000000贷：在建工程10000000借：投资性房地产——土地使用权1000000贷：无形资产——土地使用权1000000〔2〕假定新华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量借：固定资产5000000投资性房地产——本钱5000000贷：在建工程10000000借：投资性房地产——本钱1000000贷：无形资产1000000【练习】2021年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，本钱900万。并在这土地上自行建两栋厂房。2021年11月，两厂房完工，并与乙公司签订协议，完工时将其中一栋租给乙公司。2021年12月5日，两栋厂房同时完工。每个厂房造价1200万元。甲公司用本钱计量模式计价：

借：固定资产—厂房12000000

投资性房地产—厂房12000000

贷：在建工程—厂房24000000

借：投资性房地产—土地使用权4500000

贷：无形资产—土地使用权4500000.第二节投资性房地产的后续计量一、采用本钱模式计量的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销本钱

〔1〕计提折旧或摊销

借：其他业务本钱

贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕

.〔2〕取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

〔3〕计提减值准备

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

减值准备一经计提，在持有期间不得转回。.【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有〔〕。

A.坏账准备

B.固定资产减值准备

C.存货跌价准备

D.投资性房地产减值准备『正确答案』BD

『答案解析』应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。

.例7-3：教材P1352021年12月31日，新华公司购入价值为1500万元的一栋写字楼。该写字楼预计寿命20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2021年1月1日，新华公司将该写字楼出租给A公司，租期3年，租金为每年120万元。根据协议规定，A公司于每年12月31日之前支付下一年的租金，新华公司把该写字楼划为投资性房地产且以本钱模式进行后续计量。2021年12月31日，该项房地产出现减值迹象，经减值测试，确认其可收回金额为1350万元。要求：根据以上交易和事项编制预收2021年租金、确认第一个月租金收入、计提第一个月折旧及2021年底计提减值准备的会计分录。相关账务处理如下。〔1〕2021年12月31日，预收2021年租金。借：银行存款1200000贷：预收账款——A公司1200000〔2〕2021年1月31日，确认当月租金收入。

月租金收入

借：预收账款——A公司100000贷：其他业务收入100000〔3〕2021年1月31日，计提当月折旧。月折旧额=1500/20/12=6.25万借：其他业务本钱62500贷：投资性房地产累计折旧62500

例题甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用本钱模式进行后续计量。假设这栋办公楼的本钱7200000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司会计分录：借：其他业务本钱300000贷：投资性房地产累计折旧300000借：银行存款400000贷：其他业务收入400000.【例题·判断题】〔2021年〕采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原那么与固定资产或无形资产相同。〔〕『正确答案』√

『答案解析』采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原那么与固定资产或无形资产相同，都要进行折旧〔或摊销〕的计提，确认减值准备。

.二、采用公允价值模式进行后续计量企业有确凿证据说明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

第二节投资性房地产的后续计量.〔1〕企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

〔2〕资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额

借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益

低于那么反之。

〔3〕取得的租金收入，确认为其他业务收入第二节投资性房地产的后续计量.例7-4：教材P136〔3〕2021年12月31日，确认公允价值变动损失1500-1400=100〔万元〕借：公允价值变动损益1000000贷：投资性房地产——公允价值变动1000000〔4〕2021年12月31日，确认公允价值变动收益1700-1400=300〔万元〕借：投资性房地产——公允价值变动3000000贷：公允价值变动损益3000000〔截至2021年12月31日，该项投资性房地产的累计公允价值变动为200万元，账面价值为1700万元。〕【例题·计算题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×14年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起用，写字楼的造价为1000万元。20×14年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计量模式。

.甲企业应编制如下会计分录：

〔1〕20×14年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

借：投资性房地产—本钱10000000

贷：开发产品10000000

〔2〕20×14年12月31日

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000.1、本钱模式下的转换〔1〕在本钱模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值．〔2〕核算科目：存货房地产用“开发产品〞或者“库存商品〞自用房地产用“固定资产〞或“无形资产〞第三节自用和作为存货的房地产

转换成投资性房地产.例7-10：教材P1412021年5月，新华公司打算收回即将到期的一栋出租给A公司使用的厂房用于自身产能的增加。厂房在对外出租时被划分为投资性房地产使用本钱模式对其进行计量，该投资性房地产本钱2000万元，已计提折旧200万元。2021年6月1日，租赁期满，新华公司收回该厂房开始自用。编制会计分录如下。借：固定资产20000000投资性房地产累计折旧2000000贷：投资性房地产20000000累计折旧2000000例7-11：教材P1422021年5月20日，某房地产开发公司与甲公司签订协议，将其开发的一栋原准备对外出售的写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日期为2021年6月1日。该写字楼的实际建造本钱为3500万元，已计提300万元的存货跌价准备，假定该房地产开发公司对投资性房地产采用本钱模式进行后续计量，编制会计分录如下。借：投资性房地产32000000存货跌价准备3000000贷：开发产品35000000

例题【例1】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年；2007年4月15日，这栋办公楼账面价余额5.5亿元，已提折旧300万元。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产55000000

累计折旧3000000

贷：固定资产55000000

投资性房地产累计折旧3000000.

例题【例2】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额5.5亿，未计提存货跌价准备。甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产55000000

贷：开发产品55000000.〔二〕公允价值计量模式下的转换

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

.

〔二〕公允价值计量模式下的转换

1、作为存货的房地产转为投资性房地产的核算

借：投资性房地产—本钱〔转换日公允价值〕借方差额：公允价值变动损益存货跌价准备贷：开发产品贷方差额：他综合收益账面余额.2、自用房地产转为公允价值计量的投资性房地产借：投资性房地产——本钱〔转换日公允价值〕借方差额：公允价值变动损益累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产贷方差额：其他综合收益账面余额.例7-15：教材P1432021年5月20日，某房地产开发公司与甲公司签订协议，将其开发的一栋原准备对外出售的写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日期为2021年6月1日。该写字楼的实际建造本钱为3500万元，未计提存货跌价准备，假定该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，编制会计分录如下。〔1〕假设转换当日，该写字楼公允价值为3400万元。借：投资性房地产——本钱34000000公允价值变动损益1000000贷：开发产品35000000〔2〕假设转换当日，该写字楼公允价值为3600万元。借：投资性房地产——本钱36000000贷：开发产品35000000其他综合收益1000000采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

〔二〕公允价值计量模式下的转换

例7-16：教材P143某房地产开发公司将其开发的一栋写字楼租赁给A公司使用，租期3年，2021年6月1日租赁期满，该房地产开发公司将该栋写字楼收回，董事会做出书面决议，将写字楼重新开发用于对外销售，该写字楼原价5000万元，公允价值变动明细账户的贷方余额为400万元，未计提减值准备。转换当日该房地产公允价值为4800万元，假定该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，编制如下会计分录。

借：固定资产48000000投资性房地产——公允价值变动4000000贷：投资性房地产——本钱50000000公允价值变动损益2000000【例3】2021年1月1日，甲公司将自用的办公楼出租给乙公司。该办公楼公允价值为35000万元，原值5亿元，已计提折旧14250万元；假定甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量：借：投资性房地产—本钱350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000.〔1〕为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。〔2〕存在确凿的证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从本钱模式计量变更为公允价值模式计量。〔3〕已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。第四节投资性房地产后续计量模式的变更

.【例题·判断题】〔2021年〕已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为本钱模式。〔〕『正确答案』√

『答案解析』已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为本钱模式。

.【例】长江公司2021年12月31日购入一栋办公楼，实际本钱5000万，预计使用期限10年，预计净残值为0.采用年限平均法计提折旧。2021年6月30日，公司将上述办公楼对外出租，租期2年，年租金100万，每半年付一次，租赁日公允价值为5600万元。长江公司采用公允价值模式进行后续计量2021年12月31日，该楼公允价值5000万元。2021年12月31日该楼公允价