房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

房地产企业会计与纳税实操

从入门到精通

孙金文田妍编著

图书在版编目（CIP）数据

房地产企业会计与纳税实操从入门到精通/孙金文,田妍

编著.—北京：中国铁道出版社有限公司，2021.4

ISBN978-7-113-27371-2

Ⅰ.①房…Ⅱ.①孙…②田…Ⅲ.①房地产企业-会计-

中国②房地产企业-税收管理-中国Ⅳ.①F299.233.3

②F812.423

中国版本图书馆CIP数据核字（2020）第208504号

书名：房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

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作者：孙金文田妍

责任编辑：王佩编辑部电话：（010）51873022邮箱：505733396@

封面设计：宿萌

责任校对：焦桂荣

责任印制：赵星辰

出版发行：中国铁道出版社有限公司（100054，北京市西城区右安门西街8号）

印刷：三河市宏盛印务有限公司

版次：2021年4月第1版2021年4月第1次印刷

开本：700mm×1000mm1/16印张：16.75字数：367千

书号：ISBN978-7-113-27371-2

定价：59.80元

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打击盗版举报电话：（010）63549461

近年来，房地产市场的快速发展对房地产企业的财务管理提出了更高的要求，可能一

些财务人员从未涉足过房地产行业，缺少从业经验及基本的行业知识，对于房地产行业的

特点及财务管理的特殊性不能准确把握和应对，因此专门对房地产企业的会计核算与税务

处理进行研究是有必要的。本书主要针对房地产企业的会计人员编写，不论是对从事过房

地产行业还是未从事过房地产行业的会计人员，都具有一定的指导意义。

在深入研究房地产行业有别于其他行业独有特点的基础上，合理安排结构框架，以房

地产企业的业务流程为主线，加之以经典的案例分析，注重将理论与实务相结合，细致全

面地对房地产开发企业各个环节所涉及的会计核算与税务处理进行了分析，本书与一般的

会计用书相比有以下几个特点。

一、结构新颖，打造以业务流程为主线的工具型用书

作为为房地产开发企业一线工作的会计人员提供参考的一本书，必须要做到因地制

宜，简洁高效地解释和说明问题。正因如此，本书一改传统会计用书的讲解模式，不再按

照会计科目分章节，而是以房地产开发企业独有的、周而复始的房地产开发企业设立、获

取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等业务流程为主线安排框架思路，结构新

颖，让读者不仅能够学习到房地产开发企业的会计账务知识，而且还可以快速地根据实践

过程中遇到的问题找到对应的处理方式，这也是一本工具型用书所应起到的效果。

二、全面剖析，实现会计与税务的“强强联合”

在对房地产开发企业的会计实务进行深入分析的基础上，书中还注意到税收这一影响

企业收益的重要支出事项，并将其分立为每个环节的一个部分单独进行剖析。由于房地产

开发企业经营范围的逐步扩大，所涉税种也开始增加，会计与税务有效结合，对房地产开

发企业进行税收筹划、更健康地发展具有重大影响。

三、图文并茂，着力识记系统性知识点

本书结合会计人员学习的特点，尽量做到深入浅出，将一些重要的系统性知识点独具

匠心地以图表的形式汇编列出，内容详实，通俗易懂，结构清晰，前后联系，对比分析，

加深读者对相关知识的理解和记忆，便于复习总结，相信一定会给读者带来事半功倍的

效果。

·I·

房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

四、精讲案例，通向实务的快速车道

依据笔者多年在房地产开发企业工作的会计从业经验，对大部分较难处理的业务事

项，精心设计编写了相应的经营案例，并对其展开全面、准确、深入的解析，最大程度贴

近和还原了现实会计操作实务。在面对诸多会计专业术语的同时，也对读者进行清晰的思

路点拨，帮助他们认识到自己的优势和弱势所在，更有针对性地去巩固和学习。

本书内容详实，思路创新，做到了理论与实践的充分结合，希望能为广大房地产开发

企业会计从业人员的实务工作建言献策。同时，尽管本书在编写和出版过程中编者始终秉

持精益求精的专业态度，但因时间仓促，以及其他客观条件的限制，书中难免有错误和不

足之处，欢迎广大读者批评指正。

读者交流方式：duzhezixun@139.com。

编者

2020年12月

·II·

第一章总论...........................................................................................1

第一节房地产开发企业及其主要业务....................................................................1

一、房地产开发企业业务概述....................................................................................................1

二、房地产开发企业涉及的主要环节........................................................................................2

三、房地产开发企业会计的经营特点........................................................................................3

第二节房地产开发企业会计....................................................................................4

一、房地产会计账户设置和会计科目表....................................................................................4

二、房地产会计的特点................................................................................................................8

第三节房地产开发企业的涉税处理......................................................................10

一、房地产开发企业各环节涉及的主要税种..........................................................................10

二、税务登记..............................................................................................................................11

三、纳税申报..............................................................................................................................11

四、税款缴纳..............................................................................................................................12

第二章企业设立阶段...........................................................................13

第一节企业设立条件的规定..................................................................................13

一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定......................................................13

二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定..........................................14

三、外商投资房地产开发企业特别规定..................................................................................14

第二节企业设立阶段的会计处理..........................................................................16

一、房地产开发企业的账簿种类..............................................................................................16

二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户..................................................................19

三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理......................................................19

四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理..................................................................23

·I·

房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

第三节房地产开发企业设立阶段的税务处理......................................................25

一、税务登记..............................................................................................................................26

二、纳税处理..............................................................................................................................27

第三章获取土地阶段...........................................................................30

第一节我国的土地制度概述..................................................................................30

一、土地所有制..........................................................................................................................30

二、土地管理的基本制度..........................................................................................................31

三、土地获取方式......................................................................................................................32

四、土地使用权的终止..............................................................................................................35

第二节获取土地使用权的会计处理......................................................................35

一、房地产开发企业确认取得土地使用权..............................................................................35

二、用于土地开发的土地使用权..............................................................................................36

三、用于商品房开发的土地使用权..........................................................................................37

四、自建用房的土地使用权......................................................................................................38

五、暂时没有确定使用用途的土地使用权..............................................................................39

六、用于赚取租金的土地使用权..............................................................................................40

七、获取土地阶段纳税会计处理..............................................................................................41

第三节取地环节相应的税务处理..........................................................................42

一、契税......................................................................................................................................42

二、印花税..................................................................................................................................44

三、耕地占用税..........................................................................................................................44

四、城镇土地使用税..................................................................................................................45

五、接受土地使用权出资的涉税问题......................................................................................47

六、取得土地阶段相关的税收优惠..........................................................................................47

第四章开发建设阶段...........................................................................50

第一节开发建设阶段概述......................................................................................50

一、项目策划设计阶段..............................................................................................................50

二、报批报建阶段......................................................................................................................51

三、施工建设阶段......................................................................................................................53

四、竣工验收阶段......................................................................................................................54

五、产权初始登记......................................................................................................................55

第二节开发建设阶段会计核算..............................................................................55

一、会计科目的设置..................................................................................................................55

二、不同承包方式下的会计处理..............................................................................................57

·II·

目录

第三节开发建设阶段税务处理..............................................................................59

一、城镇土地使用税..................................................................................................................59

二、印花税..................................................................................................................................60

三、增值税..................................................................................................................................61

第四节BT及BOT会计核算与税务处理..............................................................61

一、BT项目工程承包................................................................................................................61

二、BOT项目工程承包.............................................................................................................64

第五章开发产品成本的归集、分配与结转...........................................71

第一节开发成本核算概述......................................................................................71

一、成本核算的基本程序..........................................................................................................71

二、房地产企业成本费用核算特点..........................................................................................71

三、确定成本核算对象..............................................................................................................72

四、划分成本核算项目..............................................................................................................72

五、归集开发成本费用..............................................................................................................73

第二节成本归集、分配的会计处理......................................................................73

一、成本分配法..........................................................................................................................74

二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配..............................................................................75

三、前期工程费的归集与分配..................................................................................................77

四、建筑安装工程费的归集与分配..........................................................................................79

五、基础设施费的归集与分配..................................................................................................83

六、开发间接费用的归集与分配..............................................................................................85

第三节公共配套设施费的会计核算......................................................................87

一、成本对象的核算和确定......................................................................................................87

二、会计核算方法......................................................................................................................88

第四节土地开发成本与代建工程成本会计核算..................................................93

一、土地开发成本的核算..........................................................................................................93

二、代建工程成本的核算..........................................................................................................94

第五节开发完工产品成本的结转..........................................................................95

一、开发完工产品的确认条件..................................................................................................95

二、开发产品成本的核算..........................................................................................................95

三、结转完工开发产品成本......................................................................................................96

四、结转开发产品销售成本......................................................................................................97

第六章房地产开发企业销售阶段.........................................................99

第一节房地产开发企业销售阶段的主要业务......................................................99

·III·

房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

一、土地使用权转让..................................................................................................................99

二、商品房销售的分类............................................................................................................100

三、房地产销售的主要流程....................................................................................................102

第二节房地产开发企业销售阶段的会计核算....................................................105

一、会计科目的设置................................................................................................................105

二、商品房销售阶段的会计处理............................................................................................106

第三节房地产开发企业销售阶段税务处理........................................................119

一、增值税................................................................................................................................119

二、城市维护建设税和教育费附加........................................................................................122

三、印花税................................................................................................................................122

四、土地增值税........................................................................................................................122

五、企业所得税........................................................................................................................126

第七章投资性房地产.........................................................................130

第一节投资性房地产概述....................................................................................130

一、投资性房地产的范围........................................................................................................130

二、不属于投资性房地产的项目............................................................................................132

三、投资性房地产的特征........................................................................................................132

第二节投资性房地产的会计处理........................................................................133

一、会计账户的设置................................................................................................................133

二、投资性房地产的确认........................................................................................................133

三、投资性房地产的初始计量................................................................................................134

四、与投资性房地产有关的后续支出....................................................................................135

五、投资性房地产的租金收入................................................................................................137

六、投资性房地产的后续计量................................................................................................138

七、投资性房地产的转换........................................................................................................141

八、投资性房地产的处置........................................................................................................148

第三节投资性房地产的税务处理........................................................................150

一、增值税................................................................................................................................150

二、印花税................................................................................................................................150

三、房产税................................................................................................................................150

四、特殊情况纳税处理及税收优惠........................................................................................152

第八章房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划.......................155

第一节增值税的会计核算....................................................................................155

一、房地产开发企业增值税的处理........................................................................................155

二、销售不动产增值税的账务处理........................................................................................156

·IV·

目录

三、税金及附加的会计核算....................................................................................................158

第二节土地增值税的会计核算............................................................................159

一、土地增值税概述................................................................................................................159

二、土地增值税应纳税额的计算............................................................................................160

三、房地产开发企业土地增值税清算....................................................................................161

四、土地增值税的会计核算....................................................................................................163

五、其他相关处理....................................................................................................................163

六、与房地产企业相关的土地增值税税收优惠....................................................................164

第三节房产税的会计核算....................................................................................164

一、房产税的税务处理............................................................................................................164

二、房产税的账务处理............................................................................................................167

第四节城镇土地使用税的会计核算....................................................................167

一、城镇土地使用税的税务处理............................................................................................167

二、城镇土地使用税的账务处理............................................................................................170

第九章房地产开发企业的企业所得税................................................171

第一节企业所得税概述........................................................................................171

一、纳税义务人........................................................................................................................171

二、征税对象............................................................................................................................172

三、所得来源的确定................................................................................................................172

四、税率与应纳税所得额的计算............................................................................................172

第二节房地产开发企业的企业所得税处理........................................................173

一、企业所得税收入总额的规定............................................................................................173

二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定....................................................................175

三、房地产开发企业收入总额中关于免税收入的规定........................................................177

四、企业所得税税前扣除的规定............................................................................................178

五、特定事项的税务处理........................................................................................................189

六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理........................................................................189

第三节房地产企业所得税汇算清缴....................................................................190

一、企业所得税纳税申报表填报............................................................................................190

二、房地产开发企业所得税年度汇算案例............................................................................198

第十章房地产开发企业财务会计报告................................................209

第一节财务会计报告概述....................................................................................209

一、财务会计报告的概念及作用............................................................................................209

二、财务会计报告的内容........................................................................................................210

三、会计报表的分类................................................................................................................211

·V·

房地产企业会计与纳税实操从入门到精通

四、会计报表的编制要求........................................................................................................212

第二节资产负债表................................................................................................213

一、资产负债表的概念............................................................................................................213

二、资产负债表内容与结构....................................................................................................213

三、资产负债表的填列方法....................................................................................................216

第三节利润表........................................................................................................221

一、利润表的内容....................................................................................................................221

二、利润表的作用....................................................................................................................222

三、利润表的结构....................................................................................................................222

四、利润表的填列方法............................................................................................................222

五、利润表编制举例................................................................................................................223

第四节现金流量表................................................................................................225

一、现金流量表的内容............................................................................................................225

二、现金流量表的作用............................................................................................................225

三、现金流量表的结构............................................................................................................225

四、现金流量表的填列方法....................................................................................................226

五、现金流量表的编制方法....................................................................................................228

六、现金流量表编制举例........................................................................................................229

第五节所有者权益变动表....................................................................................233

一、所有者权益变动表的内容..................................................