合富辉煌天津星耀天嘉湖项目提案课件

LOADING>>>>>>>>>1如果生命可以策划我愿意选择出生在云南因为那里是万绿之宗，彩云之南更是由昆明、大理、丽江、香格里拉组成的无限美丽的家今天，来自云南的嘉宾将苍山之魄、洱海之灵融入天津之南、天嘉湖水。星耀带来了百亿的财富和造梦的理想，合富希望能以最好的思想和谋略礼敬南宾！礼敬南宾23提报思路第一篇：找魂第二篇：40亿第三篇：5的故事第四篇：推广1条线4第一篇：找魂5我是谁？6乌托邦理想国一个是东方的世外桃源，一个是西方的神秘国度中国—《桃花源》世界—《亚特兰蒂斯》前世9今生五洲国际，一座包容5大洲，4大洋的现代理想国——水中的亚特兰蒂斯，梦中的桃花源。10我的前因·后缘…11前因天津，北方新经济中心滨海新区，纳入国家十一五重点规划环渤海，中国经济增长第三级京津融城，京津双核—从裂变到聚变天津北京京津冀区域环渤海区域12天津市大力推动旅游业的发展，都市休闲旅游迎来发展良机结合“十一五”规划，天津市政府提出全市要努力增强为区域发展服务的国际贸易、现代物流、休闲旅游、区域金融服务功能，优化空间布局，提高服务水平的服务业发展战略目标。天津市旅游业发展迅速，各种资源得以整合和优化，“北方休闲之都”的崭新形象正在形成。近年来天津市民人均可支配收入不断上升，生活水平的提高将产生大量的都市休闲活动，这给休闲产业的发展带来机遇。历年天津市接待国内游客人数及旅游收入的增长率前因13这些项目为天津规划的一轴、两带、三区之内的项目。他们基本满足了休闲度假旅游地产的基本要素，时间与空间距离在1-2小时，30-80公里，这些项目均具备休闲度假功能，基本可以满足中闲与小闲的需求。上水郡山倾城京津新城滨海休闲东丽湖天嘉湖团泊新城七里海天津市休闲地产现实格局14受制于整体经济发展的水平，天津旅游产业发展并不充分，缺少有特色的旅游项目和旅游景点，已有的一些休闲项目偏高档化，市场空间较小。大部分依托自然环境的休闲旅游区与市区的距离在15公里以上，且与市区间缺少便捷的交通联系。景区名称位置城市空间关系（公里）规模（平方公里）水面面积（平方公里）旅游资源已有开发项目鸭淀水库西青122.812水库生态景观宁发集团投资20亿进行筑岛工程天嘉湖津南15387.1水库生态景观天嘉湖度假村团泊洼静海2561.552湖水、地热、高尔夫高尔夫球场、仁爱学院、度假村七里海宁河3072.5830湿地、红旗谱影视村景区环境建设中东嘴岛津南301.10.5海河风光未开发官港森林公园大港4022.855.14水域生态景观建设中天津市主要休闲旅游区的比较前因15后缘中国北方最大的“双湖之城”的出现——天嘉与鸭淀水库水脉相连“北方水都”初见雏型16后缘被列为天津8个重点旅游景区之一的天嘉湖旅游区项目，规划总用地面积为38平方公里，其中水域为7.3平方公里，将先后建设完成水景农业公园、农业度假庄园、生态农业观光园和旅游服务配套项目等4项工程。将以自然旅游资源为主，突出种植和渔养殖两大特色，形成以生态、绿色为基调的滨水休闲度假区。17世界大同，未来城邦我我的理想

我是谁？中国首席国际人居署

核心定位：京津南花园，滨海后花园，未来水世界，岛国生活城

但我还没有魂！18找魂19世界建筑博览会世界桥梁博览会世界建筑文化世界桥梁文化20世界美食博览会世界奢侈品博览会世界美食文化

世界奢侈品文化21我的品牌卖点背后其实是文化

全球一体化大环境下的国际文化融合（播放视频）22英国《独立报》1月1日头版以“2008：超级大国的诞生”为题，全面分析了中国过去一年来在经济、政治和文化发展上取得的成就，也对中国在2008年的表现进行了积极乐观的预测。从全球变暖、达尔富尔人道主义危机到朝鲜核问题，中国的立场和意愿已经成为解决众多重大国际问题的先决条件。2008,超级大国的诞生

中国的全球贸易顺差将从2007年的1300亿英镑扩大到08年的1450亿。今年1月，中国的国营银行将首次从其价值1.33万亿美元的外汇储备中，拿出部分投资到伦敦的金融市场。随着中国对外国蓝筹股投资的增加，英国金融界已经开始流行一种说法，即“中国制造”将很快会被“中国拥有”所代替。232008年，当全世界都在为经济衰退黯然伤神时，只有中国处在喜悦之中。上百亿美元总投资额的奥运会，都使得它在2008年以一个国际巨人的形象备受瞩目。在上一届奥运会，中国成为金牌榜上的榜眼。今年的8月份，作为东道主的中国有望冲击金牌数量第一名。全国上下都对这场体育盛事寄予极高的期望。2008奥运年中国年242008，世界中国文化年

当犹如中国印般的奥运会徽深入人心，“中国文化”已经成为一种符号被复制到各个领域中，在以西服领带作为主打的城市表情中，旗袍的风情对人们的诱惑都是致命的，不容置疑，中国文化的出现将重现人们心底失落已久的中国记忆，唤醒中国文化久违的自信与骄傲。

2008年2月，英国将迎来有史以来规模最大的一次中国当代文化艺术节，几乎所有与中国文化相关的活动都被列入艺术节范围之内。同时，名为“时代中国”的北美洲的中国文化节也将启动，活动将与2008年7月开幕的北京奥运会一起在亚欧乃至北美大陆掀起一股“中国热”。

25在法国巴黎举行的《孔子文化展》上，一名参观者在观看《论语》条幅。中国中央芭蕾舞团的芭蕾舞剧《大红灯笼高高挂》在巴黎演出。成为在“中国文化年”中最引人注目的活动。这是欧洲第一家依据中国传统“风水”概念建造的加油站，站内还有一泓清流，取名为“气井”。

这是设计师韦伯在伦敦时装周推出的几款颇具东方风格的作品。一支由英国伦敦唐人街组织的舞龙队在特拉法加广场演出，庆祝中国春节。

在美国纽约长岛一家中医诊所，女针灸师珍妮弗·拉莫尼卡准备为患者进行推拿治疗。在美国纽约市林肯中心举办的皮影戏展览会上，皮影人偶在彩灯的映衬下栩栩如生。26

全球一体化文化融合的契机到来魂08年全球华人的光荣与梦想中国有资格拥有世界以中国文化为“精髓”的国际文化生活城我们要体现的是一种文化态度，一场文化运动，更是一种对文化的追溯！随着中国经济持续飞速的发展，世界将关注的目光移向了中国，中国文化也正在从边缘走向中心。27以全球一体化的“国际视野”为明线（针对国内客户）本项目策划推广最核心策略国际化产品国际化形象代言人国际化公关活动以中国文化的渗透为暗线（针对外籍客户和海外华人）28魂之所依（关于世界大同）

最牛的项目请中国最牛的人29中国建筑界扛大旗的人我要帮助中国建筑寻找一条将传统与现代相结合的道路。为中国发展一套自己的建筑语言——

贝聿铭

世界上有很多著名的建筑大师，但我只请中国最牛的30我们请贝聿铭作为建筑顾问，在项目北美公建区入口设计一座标志性的文化建筑——未来之门，代表“世界的入口”。

31中国艺术界扛大旗的人我必须要找到一条途径让西方人更熟悉中国文化，用中国文化震撼世界

——张艺谋世界上有很多著名的大师级导演，但我只请中国最牛的32

我们请张艺谋作为艺术顾问，以项目为蓝本拍摄中国首部绿色大片

——环保中国

33中国文化界扛大旗的人世界上有很多著名的文化大师，但我只请中国最牛的

我们的责任，就是让世界各地的人们了解、欣赏中华文化

——余秋雨34

我们请余秋雨作为文化顾问，以中国文化在世界的散佚情况为基础创作新书——《世界华根》。

35我是中国的建筑名片、艺术名片和文化名片我有资格代言五洲、面向国际我有资本让最牛的中国人为我服务我的魂是扎根于中国人居文化的“国际城、中国心”36魂之所依（关于未来城邦）

中国最牛的项目要联合世界最牛的项目37阿联酋380亿造全球首个“太阳城”零石油的科技城“浮”在水上的广场

马斯代尔城——这座“太阳城”占地600万平方米，容纳10万居民，完全不用一滴石油，靠的是太阳能等环保能源。街道由3米宽的运河环绕，为居民消除暑气带来清凉感觉。告别汽车的街道“太阳城”里将完全见不到汽车出现，无人驾驶的公共电车随处可见。38城市规划以传统阿拉伯露天市集为蓝本，充满阿拉伯风情的街道都会悄悄安装新式太阳能收集板，将阳光转化为电力。“太阳城”里的大学与传统大学最不同的是，头顶阳光充沛，脚下绿水淙淙，随处可见的河道为酷暑带来凉意，所以学生们喜欢在水边谈论学术。阿联酋380亿造全球首个“太阳城”39五洲国际——打造东方的“阿联太阳城”具体操作方法：以阿联酋在世界上的影响力借势，学习其环保生态的技术和实用性，并以技术整合的方式切入。我们的环保大片可以以太阳城为拍摄蓝本；阿联酋太阳城的生态技术是英国“泰晤士河谷”大学研究提供，我项目可以和“清华大学”联合，利用两个大学间的学术交流进行论坛式的合作。在项目启动时可以与其联合造势，派出准业主参观团进行互动访问；组织青少年以“梦想中的未来”之城为题绘画出他们对未来的想象，如果能够在本项目有所实现则重金奖励。40以国际化大同为“体”，以中国文化为“灵”，以“绿色乌托邦”的未来之城为“梦”

我找到了我的魂！

五洲国际41第二篇：40

亿42

天津？天津本地市场把握43年份2004200520062007面积（万平米）129210351087.61129.4金额（亿元）432.3442.8552.9727.3价格（元）3346427950846440价格增幅20.8%27.9%18.8%26.7%天津房地产市场总体容量天津近年来商品房销售总量分析44天津房地产市场总体容量预计2008年天津房地产价格增幅将会趋缓，其价格将会稳步上升。合富预测:2008年天津商品房均价:7638元㎡,环比上涨18.6%45天津8000元以上高端产品市场容量自2005年以来天津单价8000以上高端产品供应量急剧增加，但消化比率并没有明显增加。合富预测:2008年天津高端产品供应量应在600万平米，消化量约为250平米。46天津8000以上高端产品市场容量由于平均单价的上升，高端产品货值比率略有上升，但总体比率在下降。合富预测:2008年天津高端产品货值供应量应在580亿左右，消化量约为250亿。47天津主要中高端板块销售数据典型板块20062007均价（元/平米）消化量（万平米）货值（亿）均价（元/平米）消化量（万平米）货值（亿）西部新城688039.527.275003123.4东丽湖4443402747543123老城厢910037341020036.337大梅江8560252194702625各板块年消化量多在20—30亿间，其中市中心板块的吸引力要大于近郊板块。合富预测:2008年天津各主要板块格局不会发生根本变化，值得关注的是随着富力津门湖项目的销售，梅江板块有待重新崛起。48梅江板块07年销售26万平米，25亿老城厢板块07年销售36.3万平米，37亿西部新城板块07年销售31万平米，23.4亿东丽湖板块07年销售31万平米，23亿49天津主要高端大盘典型项目销售数据典型项目20062007均价（元/平米）消化量（万平米）货值（亿）均价（元/平米）消化量（万平米）货值（亿）京津新城65007.44.898007.37.2团泊新城600063.695004.54.3中新城上城810086.51060022.624格林世界72007.45.388507.97.0社会山——————980043.9天津各大盘典型项目平均年消化量多在4—7亿，中新城上城凭借良好的区位一举夺得07年天津单盘冠军。合富预测:2008年天津各大盘项目在现有市场容量没有大突破的情况下将展开更加激烈的竞争。50中新城上城07年销售22.6万平米，24亿京津新城07年销售7.3万平米，7.2亿格林世界07年销售7.9万平米，7亿团泊新城07年销售4.5万平米，4.3亿社会山07年销售4万平米，3.9亿5108年，我们能够销售多少？如市场未发生重大变化，按照根据天津市场近年来各项数据分析推论，本项目08年在天津市场预计可销售25-30亿左右的货量。现在看天津的市场消化量不足以支持40亿！我们怎么办？52拓展销售区域重点区域：北京、山西、河北在天津经济发展迅猛的前提下，外地客户比例的增加是扩大客户群的有效手段，也存在操作性。合富辉煌在北京、山西、河北均有在售项目，可以拓展我们的销售渠道。53外地客户在津购房现状远郊三个具竞争性项目的客户来源分析京津新城天津市区北京其他（河北省、山西省及外籍人士）所占比例80%10%10%万科东丽湖天津市区东丽区、河东区开发区西区空港保税区开发区母区外地及外籍人士所占比例50%20%20%10%团泊湖庭院天津市区南开区、河西区天津其它区外地及外籍人士所占比例70%25%5%54初步结论：目前在津购房的外地客户所占比例仍然不是很大，一般在10%左右，但近年来仍在呈现上升趋势；以我司操作的滨海新区项目为例，其外地客户比例项目前期约为10%，后期已达到15%以上；以北京市为例，据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。我们认为外地市场还是有很大的潜力可挖。55山西河北客户职业比较单一，多为私营业主或矿主，北京客户职业类型复杂，涉及贸易、机关、金融证券各个方面。北京、山西、河北客户在津购房现状56北京、山西、河北客户在津购房现状消费喜好三地客户差别不大，山西河北客户对景观资源的喜好最为突出。57（1）在山西，每日进帐20万元的小煤窑老板有1000多人，此类人算山西不入流的财富阶层；（2）山西客户在天津购房目的一般有两个，生态移民及长线投资的财富储备；（3）山西客户的特色是一般不聚大团体，但有小型购房团存在；（4）山西客户仍属于冲动型消费，他们一般在太原买一套房（本乡本土）、在北京买一套房（首都效应），再考虑在天津市区及滨海新区买房（投资及短期居住）。山西客户分析结论58

麻将效应：山西客户群居特征明显，口碑传播影响力较大；

大院文化：喜欢置业，但通常为小面积多套购买，各家庭成员在同一社区中分别居住，而非一套大面积购买，大家族居住在一起，多套小面积置业同时降低投资风险；星河湾现象：对于星河湾项目的盲目追崇，一部分人是真的喜欢这种风格，而另一部分人并未见过真的星河湾，但人云亦云情况显著，形成盲目追求；

晋商传统：山西人花大钱算小账的情况普遍存在，给一些小优惠让他感觉物有所值，便会产生大宗购买，例如：赠送地下室或露台。山西客户分析结论59（1）北京客户群看好京津两地的未来交通，在北京住宅房价居高不下的情况下，越来越多的北京人选在天津购房；（2）北京客户已经形成了购房团，但目前仅在天津某几个楼盘形成了聚集效应；（3）北京高档别墅也较多，均销售情况良好，但北京人能否接受天津的湖景别墅尚不能完全认定。北京客户分析结论60（1）河北省客户在滨海购房的主要为唐山、黄骅、廊坊等区域，分布较散；（2）河北客户在滨海购房的一个鲜明目的是为孩子上天津户口，好让孩子在高考中以天津的录取分数线为准，解决户口问题是河北客户的一个特殊需求；河北省客户分析结论61综合结论：如果产品对位及加大宣传力度，本项目的外地客户群会有很大的提升；以我司掌握的外地客户资源来看，我们有信心在08年将本项目的外地客户比例提升到15％，未来几年外地客户购房比例将更有提升。如果还不能支持回款怎么办？我们要外籍人士锦上添花！62西青工业园区分析西青区一般私营工商企业数量约4500家，规模以上工业企业数量约600家，产值逐年递增。西青区是天津市郊工业园区最为密集，产值较高，企业数量最多的区域，尤其是紧邻天嘉湖的大寺镇，工商业企业和人口较为密集。63津南区一般私营工商企业数量约4000家，规模以上工业企业数量约430家，企业资质有逐步优化的趋势。津南区是当前天津热点区域最少的区域，随着津港公路高新电子产业带的形成，该区域后劲十足。津南工业园区分析64大港区一般私营工商企业数量约2500家，规模以上工业企业数量约230家，多为高污染加工型企业，外资比例较少。津南区是大港区联结中心城区的必经之路，大港区居住格局向津南区扩散的趋势明显。注：规模工业企业指年产值超过500万元的生产性企业。大港工业园区分析65天津外籍人士分国籍居住需求细化——韩国聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平万德庄区域红勘公寓靠近大学区60-100平米2000-3500宁发/水上/华苑区域立达公寓/天娇源/奥城较早涉外公寓,面积较大,符合韩国人家庭需要140平米7000-13000梅江区域蓝水假期环境好,商业逐步成熟,国际学校140平米7000-13000家庭结构工作地点/性质房补偏好90%带家属,3-4口之家,韩国人恋家,女人不工作,平时购物,照看子女上学以LG/三星产业链,工作西青/东丽/北辰/津南产业园区内大公司高层13000/部长10000/科长7000/高级技工3-6个月,住枫林/温泉宾馆生活便利性,配套要求较高(聚居)/交通便利/国际学校/户型面积偏大/环境与服务/安全保障/口碑传播66聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平宁发/水上附近立达公寓/奥城较早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/国际大厦/利顺德对服务与安保要求很高,倾向此类产品80/120/150平米10000-24000天津外籍人士分国籍居住需求细化——日本家庭结构工作地点/性质房补偏好以单身为主以丰田产业链为主,工作西青/东丽/开发区/津南产业园区内大公司高层12000-24000/部长16000/高级技工1年内租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流动人员酒店管理公司品牌/服务(翻译)/安全保障/交通便利/日式配套(餐厅,酒吧)娱乐设施/67欧美籍人士

聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平市中心酒店式公寓泰达国际会馆自身成熟配套/户型面积较大150平米25000-30000梅江区域夕岸国际/城市别墅/半岛别墅产品/环境好180-300平米15000-25000开发区御景园别墅产品/配套成熟/涉外氛围140-220平米15000-20000天津外籍人士分国籍居住需求细化——欧美家庭结构工作地点/性质房补偏好带家属与单身均有开发区,以摩托罗拉以及航空公司的技工为主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒适度/酒店管理公司品牌/别墅产品/交通便利/服务/涉外氛围68市区外籍人士现状分析目前居住在市区的外籍人士多为韩国人，其在天津置业的比例也较高；香港、台湾以及海外华人也是外籍人士购房的主体，且对别墅类型的产品兴趣更大；日本和欧美籍客户在津置业的数量和比例均不大，主要是这部分外籍人士长期留居中国的较少，只有少量出于投资目的购房。69金浩年——韩国商会前会长，前现代电子董事长，07年卸任。金三洙——韩国商会现会长，韩星爱肯特电子董事长。现置业地点：水上天骄源办公地点：天津体育中心对面枫林宾馆一层韩国客户资源渠道及客户访谈访谈情况：常驻天津的韩国人约5-6万，其中在天津买房置业的基本有两种人，一是企业投资人，此类人多购买较大面积的高端住宅。另外一种是韩国企业本社在天津分社的“驻在员”。他们的工资合人民币在1.5-2万元/月，他们一般购买120-150平米左右的公寓。韩国的高端人群最喜爱的就是打高尔夫球，他们视高尔夫会员卡为奢侈品。韩国国内经常有包机过来天津打高尔夫球的现象。我们希望能够满足这个要求。韩国商会在天津比较团结，且韩国人喜欢住在一起，天津的经济形势和物价令我们满意，所以会有更多的韩国人在天津置业。70三重野英治——日本商会会长日本客户资源渠道及客户访谈访谈情况：由于历史和政治原因，日本人在天津置业人数不多，一般租赁高端酒店、酒店公寓和高端住宅。现在日本人在天津聚居地有天津奥林匹克大厦、环渤海国际公寓、九合国际村、时代奥城等。日本人一般是单身过来或夫妻二人来，很少有大家族来华的情况，日本人租房最多的选择是100-150平米的两室两厅，企业主一般居住面积在150-200平米。日本人的住房租金全部是100%国内补助，所以不需要置业。每年日本人也有年会，但参与人不是很多。71台湾客户资源渠道及客户访谈丁鲲华——原天津台企协会会长韩家宸——现天津台企协会会长访谈情况：常驻天津的台湾人约6000人。在天津置业的比较多，一般是投资于大型制造业和微电子业的企业主，如北辰工业园、西青工业园的一般购买万科花园新城、京津新城等等。台湾人购买的别墅都不会太大，在300平米左右，公寓在150平米左右就好。台湾商会一年开三次会，尤其以过年的那次比较隆重，大家都会到的。72综合结论：我们判断本项目购买客户群中韩国人及台湾人较多，日籍人士后期会租赁的较多；如果本项目的亚洲区在产品面积和建筑风格上能够满足客户要求，我们将凭借良好的资源和关系走出去和其领军人物进行进一步的洽谈，以达到对更多外籍人士的号召力，促成团购而快速回款。合富还有重要武器！7325个全国销售点同步发售合富在全国25个城市设有分公司，包括：广州、深圳、东莞、佛山、南宁、青岛、昆明、重庆、成都、厦门、长沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、宁波、上海、郑州、太原、济南、北京、天津、沈阳、乌鲁木齐，这些分公司均有大量的客户资源，并且对当地市场非常熟悉；一方面这些分公司均可成为本项目在全国各地的分销售中心，另一方面也可直接与当地的高端客群进行项目推介；结合我司的各地分公司，项目可开展全国巡展，扩大影响。全国同步发售74天津合富代理机构资源展示75全球同步发售在5个国际上华人聚集的城市——奥运期间，我们在香港、新加坡、首尔、洛杉矶、温哥华，举办项目展会，让海外华人在08年骄傲的买到叶落归根的好房子！7677看看我们的主力客户是谁？78看的见——家族领袖、金融寡头寡头看不见——看不见的阶层、比较低调看不见——仍在攀爬、迈向巅峰看的见—中小企业主富裕中产千万富豪看的见—较多财富新贵上亿身家本项目主力客群合富划分的高端客户层次79企业会所的客户群—出海游艇叠加别墅及高层客户—湖中游艇如果用游艇来譬喻80企业会所客户—私人飞机叠加别墅及高层客户群—头等舱如果用飞机来譬喻81行业分布：金融、冶金、矿产、地产、IT业、零售、制造业等职业职位：上探到实业主、私营企业主、职业投资者；下探到大型公司高管、高级政府官员、律师、医生等固定收入者文化年龄：文化背景较深，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为40-50岁收入水平：年固定收入在百万元或以上购房目的：自住为主，兼顾投资，作为休闲度假居所消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受购房情况：二次以上置业者，购房周期一般为一个月，用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系居住结构：家族体系较为简单，基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋，部分是商务集团购买，用于公务或投资。本项目客户理性描述82本项目客户感性描述他们应该是：应享受的是“精致而自然的生活,静静与湖水相互凝望”的感觉；不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美；是一种智慧的内在境界,而非哗众取宠的肤浅外显；是一种只存在于富贵者之间的悠然,而非凡夫俗子的低级品位；是一群享受过或愿意享受国际化产品、交通、服务、生活的富有的、有品位、有才智的城市文化新贵阶层！83产品定位建议：本项目是大盘远郊别墅，为规避开发风险，贴近更多客户，把握开发节奏和资金回流速度，合富公司建议本项目的企业会所做成天津的“顶级别墅”，而叠加别墅及高层产品建议做拥有更多客户基础的“中产别墅”。84第三篇：5

的故事85我们和5结缘我们是5洲国际；我们的酒店是5瓣花造型；我们预计的开发周期是5年；08年更是奥运5环年86“五行”计划大气度、大尺度、大高度项目策划总策略87土水金木火88金融经济体育奥运政府政治旅游文化绿色环保水火土木金国际城中国心89政治项目需要翘动政府引起关注领事馆的设立世界城定义大使级外交90领事馆：根据国家间的协议，一国政府派驻对方国家某个城市并在一定区域执行领事职务的政府代表机关。领事馆分为总领事馆、领事馆、副领事馆和领事代理处四级。目前在中国设立领事馆及代办处最多的国家依次为：美国、法国、英国、泰国、澳大利亚、德国、韩国、新加坡、日本、意大利、加拿大。目前中国领事馆最多的城市依次为：北京、香港、上海、广州、成都、沈阳；由于天津发展缓慢，目前天津还没有一个领事馆，本项目可以开辟独岛别墅作为各国在天津的副领事馆和领事代理处。其中最具可能的是新加坡、泰国、韩国、日本、加拿大等。这样就使项目名副其实成为国际城邦。91联络各国的总领馆在此设立领事馆联络处，每个国家的领馆恰好可以按五大洲的版图规划分布。进行该事件的新闻炒作，说明本案是国际性的生活地标及在天津的重要地位。并可开展一系列的各国大使、领事的联谊活动等引起政府和媒体的高度关注，有利于项目形象的打造，为项目后期的强势开发奠定坚实的市场基础。92经济项目需要影响全球经济的峰会北方“博鳌”世界500强中国金融年会93世界500强企业中已有480多家在中国投资设立了企业，跨国公司在中国设立的研发中心近1000家，地区总部近40家。天津已有127家世界500强公司，投资355个项目。94展现本案强大的商务休闲配套设施及城市视角的宏观规划，体现天津北方经济中心的城市地位与未来中国经济走势的发展方向。对于拓展客户层面，增大项目的影响力与宣传力都有一定的意义。同时达到吸引500强公司进驻项目企业会所的目的。95绿色环保项目需要影响中国环保意识的奖项联合阿联酋“太阳城”，成为国际环保组织认可的代表中国的环保生态城

联合国人居署——世界人居环保示范区（结合张艺谋《环保中国》纪录片）

中国首个“可持续发展”住区96“2007绿色中国年度人物”9名获奖者超过一半与“水”有关。他们是：清华大学环境科学与工程系教授张晓健；中央电视台《新闻调查》栏目记者柴静；河南周口市“淮河卫士”会长霍岱珊；江苏省无锡尚德太阳能电力有限公司董事长施正荣；著名导演张艺谋、冯小宁。绿色中国年度人物建议星耀集团颜总参选“2008绿色中国年度人物”，以此来推广星耀企业品牌97体育奥运项目需要在奥运期间进行社会性公关全球华人的荣耀，全球华人的心意！星耀—奥运共同基金98射击男子气步枪朱启南举重女子48公斤级杨炼女子气步枪杜丽男举56公斤级李争男子手枪谭宗亮男举62公斤级丘乐女子手枪陶璐娜、陈颖男举85公斤级陆永飞碟金迪、魏宁、胡斌渊柔道72公斤级佟文和刘欢缘游泳女子２００米自由泳杨雨、庞佳颖网球女双郑洁、晏子乒乓球女单张怡宁女花谭雪女双王楠张怡宁跆拳道72公斤级罗微和陈中男单王励勤、马琳、王皓射箭钱佳灵男双王励勤王皓、马琳陈杞皮划艇男子双人划艇孟关良、杨文军羽毛球男单林丹、鲍春来男子单人划艇吴崇魁男双蔡赟/付海峰田径110米栏刘翔女单谢杏芳、张宁体操滕海滨、肖钦女双魏轶力/张亚雯、杨维/张洁雯女子跳马和自由操程菲混双高凌女子平衡木张楠排球女排——女子高低杠李娅跳水女子3米板单、双郭晶晶、吴敏霞女子全能庞盼盼男子3米板单、双秦凯、王峰男子全能和双杠杨威男子10米单林跃、周吕鑫男子双杠和跳马李小鹏男子10米双林跃／火亮男子鞍马肖钦女子10米单、双陈若琳、王鑫兼男子吊环陈一冰我们预计奥运会中国金牌总数为36块99

由星耀集团发起，号召全球华人捐资，以08年北京奥运得取金牌的奥运冠军的名字命名，捐资修建希望小学（例如：刘翔希望小学），如果中国获得36枚金牌，我们就修建36所希望小学，每所小学的开工奠基仪式、新闻发布会都会邀请以该小学命名的奥运冠军出席。100

跟随奥运火炬传递，开展全球、全国范围内的大规模奥运共同基金的公益及文化宣传活动，营造奥运期间的市场热点，树立良好的品牌形象，产生社会轰动效应。奥运共同基金形象代言人成龙是蜚声国际的动作巨星，在海内外具有无可比拟的影响力和号召力。成龙同时担任北京奥运的形象大使、联合国慈善大使、世界十大杰出青年、中国文化国际传播大使等，在世界各地宣扬中国文化。101

星耀北进——带来丽江之美建议将亚洲板块的商业配套建筑修建成1：1的丽江古城，具有浓郁的中国特色和民族色彩，同时代表了星耀集团就是云南的名片，立刻达到了品牌联想的轰动效应。2007中国青年喜爱的旅游目的地评选，云南的丽江位居首位。丽江古城被列为世界文化遗产，国内外游人云集，人们无不感叹万千，赞不绝口。旅游文化项目需要一张足以吸引关注的旅游名片102同时折射出开发商所具备的深厚文化底蕴及开发魄力，对企业形象也可以达到最直接的宣传与提升的作用。说明本案是高于城市，区别于市场，诞生于产品，体现品牌内涵，拥有城市配套资源的复合型大盘，诠释产品特征。最重要的是让项目有了旅游的实体，可以吸引更多的京、津、河北等客户，同时也让项目成为影视基地和爱情胜地成为可能。103土水金木火“五行”计划104第四篇：推广1条线105项目各年度整体开发线2008年，奥运造梦年——奥运渗透、生活造梦、文化造势；2009年，公建提升年——雪场、泳池、学校等全面投入运营；2010年，非洲腾飞年——借势南非举办世界杯，推出非洲组团；2011年，拉美狂欢年——借势拉美文化的狂放，推出拉丁组团；2012年，欧洲复兴年——最后推出欧洲组团，争取最大价值。2013年，世界大同年——各组团完美收官，项目全景呈现。106项目08年度整体推广线世界人居署，国际星生活合众城、合院墅08.3-08.43月亮相—品牌导入5月预热—概念导入8月开盘—产品导入9月大卖—卖点梳理年底冲刺—回归品牌08.5-08.608.7-07.808.9-07.1008.11-08.12世界是平的世界大同，未来城邦建筑百年，人文百年107项目08年公关活动线起：

世界是红色的——和火炬一起传递世纪梦想

——奥运海外华人共同基金募集活动（3-4月）108起：

世界是平的

——中国文化三巨头风云际会（张艺谋、余秋雨、贝聿铭）

（5月）项目08年公关活动线109承：

世界是绿色的

——联合国人居署国际环保社区示范奖发布会（6月）项目08年公关活动线110峰：

世界是金色的

——奥运会中国金牌冠军到访镌刻教育希望（8-9月）项目08年公关活动线111（10月）转：

世界是中国的

——世界500强中国经济年会项目08年公关活动线112（12月）合：

世界的梦是非物质的

——美亚时尚大典：“消夏冰雪”节项目08年公关活动线113（１）世界是红色的（２）世界是平的（３）世界是绿色的（５）世界是中国的（６）世界是反物质的（４）世界是金色的项目公关活动线2008114项目媒体组织方案杂志类：电视类：报纸类：网站类：《国家地理》《财富》《三联生活周刊》CCTV-1CCTV-奥运凤凰卫视LV-8人民日报参考消息雅虎亚马逊115项目广告图集116117118119120121122123124125126127销售价格预测项目08年均价预测独栋别墅：20000元/平米合院别墅：15000元/平米叠加别墅：12000元/平米高层空中别墅：10000元/平米128项目案名建议（1）星耀五洲世界人居署，国际“星”生活星耀既是开发商名称的名词，还可解释成“国际巨星”照耀五洲的意思。129（2）星耀·世界坪世界是平的，世界在这里停泊世界版图的停机坪、世界经济的起飞坪世界在此变得平坦，大气势、大气度！项目案名建议130项目总监控：合富集团国内事务部、天津总部销售经理：1人置业顾问：20人外地销售20人发展策划部销售部市场部市场4人策划：6人销售组：41人项目部项目负责人：1人根据市场变化，及时准确地为营销策划提供资讯现场监控客户接待、销售物业、大客户营销异地营销根据市场资讯明确项目定位，及推广模式，指引后期销售工作培训中心营销策划部技术支持本项目销售组织131本案项目组成员项目专责小组成员：

项目总控：天津公司总经理：欧阳达辉先生

项目执行总负责人：天津公司副总经理：岑小春女士

项目发展策划总监：郑奋先生项目营销策划总监：李思宽先生市场总监：任炯先生销售总监：万祥光先生132拥有十五年房地产开发和营销工作经验，在地产开发前期的规划建筑设计研究、产品定位；大型复杂的房地产项目的开发、营销策划等方面，拥有精深的理论修养和丰富的实践经验。曾获得2005年CIHAF“中国最具价值房地产经理人”称号，“2006全国优秀注册经纪人”称号。成功主持操作和参与项目：广州——侨鑫集团汇景新城区域发展策划（占地1500亩）、汇侨新城发展策划和营销执行（占地1000亩），南国奥林匹克花园发展策划（占地1000亩），中海康城发展策划（总建21万平方米），珠江新城南国花园发展策划（总建30万）等，天津——天津奥林匹克花园发展策划（占地1000亩），津投金厦中北西部新城区域发展策划（占地1400亩），星运集团伴景湾发展策划(总建20万)，滨海新城发展策划（总建24万）等；山东——济南汇科旺园、淄博颐泽花园发展策划等。地铁小淀项目发展策划（占地56平方公里）等项目。欧阳达辉先生——天津公司董事总经理工民建专业，学士学位全国注册工程师，全国注册房地产经纪人133岑小春女士

——天津公司副总经理从事营销管理和业务拓展工作十多年，在销售管理和资源管理方面拥有深厚造诣。在合富辉煌广州总部期间，主管高档物业营销管理工作，并多次荣获“合富辉煌优秀员工奖”和“合富辉煌优秀经理人奖”。成功组建合富天津公司销售团队，并将南方房地产销售的成功经验与北方地产市场特点巧妙融合，摸索出一套科学严谨、注重实操的团队管理经验。2002年派驻天津，负责企业战略规划和业务拓展工作，积极融入天津本土，为企业积累各种资源。成功主持操作项目：广州——天伦集团天誉花园营销管理（总建25万平方米），东洲花园营销管理（总建10万平方米），珠江新城南国花园发展策划和营销管理（总建30万平方米），香港廖创兴集团东湖御苑营销管理（总建15万平方米），羊城花园营销管理（总建14万平方米），中海康城发和雅居乐集团南湖半岛花园发展策划；天津——天津奥林匹克花园营销管理（总建87万平方米），华纳豪园营销管理（占地9万），滨海新城发展策划（总建24万）等，滨海快速、天房集团和地铁总公司招商顾问服务。房地产经济本科、人民大学在读MBA注册房地产经纪人，房地产评估134郑奋先生

——天津合富辉煌发展策划总监拥有多年房地产从业经验，对于项目定位、营销推广、现场操控等方面的策划、执行工作有丰富的经验。熟悉房地产项目运作的各个环节，擅长大型项目市场研究、发展策划、营销策划的统筹、执行。主持、参与项目有：广州奥林匹克花园（占地500亩）、佛山汇银城市花园（占地500亩）、广州新光城市广场(区域售价最高豪宅)、新光商务港（写字楼）、新光广场（商业项目，成功引进国际大型超市家乐福）、天津金厦西部新城发展策划（占地1400亩）、天津奥林匹克花园营销策划（占地1000亩）、长瀛御龙湾发展策划和营销管理（总建35万）、湖州中心城区商业步行街、湖州衣裳街历史文化街区等。主持编写房地产书籍：《现代房地产全程操作实战解码》、《现代房地产全程创新风暴》、《地产广告实战风云》等。组织编写中国房地产首份策略型研究报告《决策情报》，对广州、深圳、北京等城市房地产市场进行全面研究和监控。参与组织、创办中国房地产总裁特训营和地产职业经理人MBA培训。城市规划专业，学士学位规划师、经济师135李思宽先生——天津合富辉煌滨海新区策划总监

师范大学中文本科，学士学位理工大学微电子工程本科，学士学位拥有多年房地产从业经验，在项目前期地位、产品设计以及营销推广方面见解独到，熟悉房地产项目运作的各个环节，擅长大型项目市场研究、发展策划、营销策划的统筹、执行。成功操作和参与项目：天津奥林匹克花园首期营销管理（占地1000亩）、南市富顿中心项目发展策划和营销策划（总建9万）、天华里二期项目发展策划（总建15万），开发区伴景湾项目发展策划和营销策划（总建20万），滨海新城万科项目策划营销管理（总建24万），梅江香滨左岸项目全案策划，金厦“西部新城”项目发展策划、开发区泰达时尚广场项目发展策划、万科金域蓝湾等项目发展策划工作中，屡次得到开发商的高度认可。136任炯先生

——天津合富辉煌市场研究部总监

房地产经营与管理，经济学学士学位

深耕天津房地产市场多年，长期从事市场研究及项目前期市场研究工作，拥有深厚的理论功底、丰富的实践经验和创新的工作方法。在他的率领下，天津合富辉煌市场研究部秉承总部“源于市场、高于市场”的理念，本着“科学、缜密、专业、独到”的工作作风，为香港新世界集团、香港和记黄埔集团、万科集团等中国知名房地产开发企业提供市场咨询服务，并获得高度认可，从而多次荣获“合富辉煌优秀员工奖”。主持的项目研究工作有：天津奥林匹克花园项目发展策划（占地1000亩）、和记黄埔、津投金厦西部新城发展策划（占地1400亩）、天津梅江香槟左岸项目发展策划（总建20万）、天津富顿中心项目发展策划（总建约9万）、御龙湾发展策划（总建35万）、环投市政绿化区域研究、天津地下铁沿线区域研究、滨海新区汉沽旅游区域研究等等。137万祥光先生

——天津合富辉煌销售总监从事投资、销售管理工作十余年，在地产、金融投资和销售管理方面，拥有独到的见解。执掌合富天津公司销售团队帅印后，其独创的“决策力、执行力、销售力”三管齐下的销售管理模式，使合富天津公司销售团队在奥林匹克花园、滨海新城等所代理楼盘的销售中屡创佳绩，赢得了业界的一直好评和高度认可，屡获“合富辉煌优秀员工奖”和“合富辉煌优秀经理人奖”。成功操作销售管理个案：广州——南国奥林匹克花园营销管理（占地1000亩）、金雅苑营销管理（总建23万平方米）；天津——天津奥林匹克花园营销管理（占地1000亩）、开发区伴景湾发展策划（总建20万）、御龙湾营销管理（总建35万）、济南汇科旺园发展策划和营销管理（总建11万）、廊坊城市旺点营销管理（总建25万）、胜芳国际家具博览城发展策划（占地600亩）、胜芳丽华新城华府发展策划和营销管理（总建8万平方米）等。房地产经济本科注册房地产经纪、注册保险经纪、注册期货经纪138本项目销售组织项目四大俱乐部VS京城四大俱乐部滑雪俱乐部运动会员俱乐部游艇俱乐部超星酒店会员俱乐部长安俱乐部京城俱乐部中国会美洲俱乐部（一）俱乐部营销—针对拓展客户群139长安俱乐部的理事会主席正是民生银行的经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。

900多名会员以世界知名公司的高层主管为主。中国会员主要由社会高层、商界成员组成。代表会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆

。京城俱乐部由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团联合设立，1994年成立，是北京最早的顶级俱乐部。号称“中国第一富人俱乐部”。现有会员1200多人。云集了全球500强大部分中国公司的总裁、相当数量的驻华大使。代表会员：许荣茂、李泽楷。

140中国会的会员多为世界各地知名人士，包括政治家、知名企业家、艺术家以及外资企业高级行政人员等。中国会接待过无数外国元首和各界名流，包括法国总统席哈克、前美国国务卿鲍尔、前英国首相佘契尔夫人。港星关之琳的生日宴会、中国女星巩俐的北京婚宴都在这里摆设。

2000年11月开业。聚集了众多国内外管理精英、专业人士，驻京外国使领馆官员和商务机构代表。遍布全球的百余家联网俱乐部，让会员在商务、休闲旅行中随处可以拥有星级私人会所的享受，彰显超然的身份、地位。会员几乎都有海外教育的背景，从事的多是IT、银行、投资等新兴行业，相对年轻，代表会员是张朝阳、孙振耀。141具体做法：（1）俱乐部联盟联系京城顶级俱乐部和我们的顶级俱乐部联盟，进行会员的互动活动和商务活动。（2）“磁石”效应以其俱乐部会员到本项目游玩或购房为契机进行宣传，起到“磁石”效应。

（3）圈子营销将项目广告纳入其会员会刊，并组织专门的项目推介会，进行“圈子营销”

142（二）中产“退税”计划—针对第二套房贷难题本项目销售组织目前第二套房贷问题比较影响客户购房的欲望，为此，我们特别推出“中国中产保护计划”——退税计划。这其实是国际化的一种售楼方式，美国正广泛使用。美国做法：购房客户贷款时，每到年末，银行将打印总还款清单和利息部分清单，其中利息的30%的部分可以不纳入其上税的额度（即上税基数减去这部分再报税）。中国目前公积金贷款由此退税政策，但按揭贷款还没有实现。本项目与国际接轨，建议采用本方式进行促销。143中国中产保护计划具体做法：（1）和各大贷款银行（中行、建行、招商、民生）等等签订合作协议，举行发布会。约定每到年末，银行将向项目提供贷款客户的还款情况，并打印清单。（2）我们测算一定的比例作为补偿回报客户（非现金返还，具体比例待定）；（3）本部分资金我们联盟大的基金公司（华夏、博时等）进行基金定投，再赚取回报回馈客户。业主委员会可参与监管此基金的运营。（4）这样做就是客户感觉多付的利息有一部分是自己的额外投资，还有收益。就减轻了购房抗性。144本项目销售组织（三）“劳斯莱斯”移动营销具体做法：（1）由于我们要快速回款，那么必须变“坐销”为“行销”，要走出去；（2）我们建议购买1-2辆“劳斯莱斯”级汽车作为移动售楼部，到各大企业，500强企业进行现场推介。（3）此外，本车还可作为接待贵宾（如大使、奥运明星等等）使用，提升项目形象。145本项目销售组织（四）“5人行动组”——专家团服务营销律师理财师置业顾问风水师酒店星级服务146南来巨擘心犹壮，此去津门跨征鞍，

谈笑敢言非胜算，润物无声亦尖端。开发商是项目总策划师，合富的角色不过是沿着开发商点燃的各烽火台（项目亮点）将整个长城（项目营销之路）走完而已。目前项目还处在“庙算”阶段，谈笑敢言未必实用，我们在追求营销的一种境界，即高调推广，低调营销，我们突出的是开发商的品牌、项目的品牌，我们自己不那么重要。结语147祝项目开发成功，实现世界大同，未来城邦的梦想！初步思路，感谢聆听!148附件一：合富对奥运经济对房地产影响的专题研究149奥运经济与城市发展奥运经济具有明显的阶段性和周期性特征奥运会是奥运经济运行的核心资源，每四年举办一次、对举办城市的发展产生一种阶段性作用。从成功申办到正式举办以至奥运会后经济、政治、文化等各种效应的延伸，形成一个完整的奥运经济周期，国际上通常定为10年到12年。一般分为三个阶段，各阶段呈现不同的经济发展特点。150后奥运阶段、即奥运会后的一段时间内，受需求不足制约，可能产生房地产闲置、旅游业不景气等低谷效应。但如果筹办奥运会期间，能处理好可持续发展问题，可避免这些问题的出现。奥运前后各国股指涨幅状况(注：按时间顺序)前奥运阶段，即7年左右的筹备期，以奥运场馆及相关设施投资增长的拉动为主。奥运阶段，即奥运会举办当年，以奥运会的举办而增加的各项消费带动为主，消费增势强劲。151奥运经济与城市发展(案例说明）在最近三届已经举办过奥运会的城市，房价走势如何？雅典：有价无市借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在1995—2002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。但是，这种涨势有价无市。原因主要有三个：一、希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力；二、希腊地大人少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多；三、希腊长期以来实行土地私有制，大部分的私有房地产是在家族内世代相传的，房地产市场开发缺少内需的原动力。

152奥运村坐落在雅典西北郊外的一片无人地带，没有任何公共交通连接此地。希腊政府当初的设想，是借助奥运的辐射效应，在郊外开发出一片适合部分低收入无房户居住的经济适用房。但由于配套设施不完善，小区内至今没有学校和公共交通，没有购物场所，更谈不上公共娱乐设施，造成大量已出售的商品房长期闲置无法入住，房价大幅下跌。这里房屋的最初价位为每平方米2000欧元左右，但据说如今降至每平方米1000欧元也不会有人问津。奥运会结束快两年了，奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%，绝大部分房子空空如也。小区里空旷无人。153奥运经济与城市发展(案例说明）在最近三届已经举办过奥运会的城市，房价走势如何？悉尼：变动剧烈

1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。虽然由于惯性的作用，2000年奥运会之后，悉尼的房价还在上涨，并一直持续到2003年底。但2004年初，悉尼房价终于成了强弩之末，开始下跌。澳大利亚房产业监督机构APM日前提供的资料显示，过去两年多以来，悉尼房价一直呈下降走势。目前，悉尼平均房价比2004年初最高峰时下降了8%。

154奥运村里空空荡荡，包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，空置率很高。业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了，必然要经过一个调整期。好在澳大利亚经济发展势头不错，移民大量涌入使房地产市场需求没有大量萎缩。专家预测，悉尼房市将从今年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面。

155奥运经济与城市发展亚特兰大：房价稳定

为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，进行基础设施改建。当时的《纽约时报》载文介绍说，当奥运准备工作进入尾声时，亚特兰大整个城市的每一个角落都发生了改变。随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。

在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。156从历届奥运会举办城市的经验来看，后奥运“低谷效应”主要来自以下几个方面：

1.奥运会举办前过量投资和奥运结束后投资下滑带来的经济风险；2.奥运会结束后，体育场馆和基础设施利用不足带来的投资风险；3.奥运会举办前后房地产业发展过热可能产生的泡沫风险；4.城市的分散开发建设和布局结构调整风险。奥运经济与城市发展157那么奥运对于中国经济的影响程度有多大？1.奥运依托城市举办，对举办城市影响较大。2.奥运场馆在北京依托现有区域建设，而非像雅典一样。3.北京日益增长的健身运动需求使得运动场馆紧缺。4.北京限制在2008年建设项目的建设要求，延缓奥运前建设工程大批上马。5.中国经济保持高速增长，中国处于快速上升通道内。6.北京城市品牌价值达到最大化，这种城市品牌影响力的显著提升，将会使北京迎来新一轮经济增长周期。根据奥运经济周期理论，奥运经济将延续到2011-2013年158房地产市场周期性波动1、美国房地产周期波动1870年～1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环，从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。以1981年繁荣期为基础，按照18～20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年～1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年～1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步入繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望，

从2003年全球进入了经济增长周期，美国国内的房价也出现了第七次的周期性波动循环，房价一路高涨，情况好转持续至2007年次级房贷的出现，房价开始出现了波动性改变。

1592、日本房地产波动概况

从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。

周期Ⅰ（1956年～1966年）：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。

周期Ⅱ（1966年～1976年）：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。

周期Ⅲ（1976年～1986年）：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。

周期Ⅳ（1986年～1996年）：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。

周期Ⅴ（1997年以后）：1997年东南亚金融危机爆发后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经济出现长期下降，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击,至今仍难以看到明显的景气回升态势。房地产市场周期性波动160房地产市场周期性波动3.香港房地产周期波动

战后以来，香港房地产业在六次盛衰循环中走出了一批巨型企业。

周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至2003年；第六个周期是2003年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。161

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

香港房地产业兴衰背后的动因香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

162房地产市场周期性波动中国内地的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的一个低落期。我国的房地产市场自1974年开始，已经历三个发展期、两个低落期的同期性波动：

1974年起到1988年为发展期；

1989年至1990年进入低落期；

1991年至1995年进入第二个发展期；

1996年至1997年为第二个低落期；

1998年至2003年为第三个发展期；2004年至现在处于又一个新的发展期。中国房地产业发展周期之所以比较短，因为它在我国还是个新兴产业，需要一个健全发展的过程，目前这个发展期就比以前的发展期更加理性化，据此判断，当前的发展期会比以前的三个发展期持续的时间要长。以6-8年左右为一个周期分析，我国房地产业周期波动的前一个波峰是1992、1995、1998年最近的一个波峰是2004年，时隔六年，但是中国房地产在2004年开始步入了快速发展通道，房地产波浪性运动增强，形成三小浪，一大浪的格局，根据不同国家经济增长周期来比较，中国这次周期预计将在13-15年结束。根据周期理论推算预计此次波峰出现在2011-2013年出现163附件二：合富对天津别墅产品的专题研究

（含我司对本项目别墅产品面积初步建议）1642007天津别墅竞争格局165天津别墅项目一览表项目名称位置开发商建筑面积（万平米）天鹅湖河西区梅江南江胜置业7卡梅尔河西区梅江南宁发发展6.2水岸公馆河西区梅江南松江置业8社会山西青区张家窝国民地产2011号公馆南开区老城厢中新集团5堂中堂南开区老城厢中新置地7.11领世郡津南永泰红磡房15团泊新城静海仁爱龙都6朗钜天域东丽湖朗钜实业17夏阳·溪韵风景湾东丽湖亿兆集团5.46万科东丽湖东丽湖万科6.4玛歌庄园友谊南路延长线津滨发展12唐郡西青杨柳青精锐置业6.7京津新城宝坻合生珠江43.5166天津别墅项目供需情况天津市现实别墅项目的供应量与成交量的状况。其中现实供应量127.37万平米，成交量83.6万平米。供求比例达到67%.别墅市场供呈现出旺盛的需求态势。167天津别墅项目产品类型项目名称建筑形式容积率天鹅湖双拼、独体1.42卡梅尔双拼、独体1.28水岸公馆联排、独栋1.49社会山院墅、联排、叠加0.6911号公馆双拼、独栋0.8堂中堂联排、双拼、独栋0.6领世郡联排、双拼、独栋0.4团泊新城联排、独栋0.35朗钜天域联排合院、双拼、独栋0.46夏阳·溪韵风景湾联排、双拼、独栋0.51万科东丽湖联排、双拼、独栋0.36玛歌庄园独体0.38唐郡联排、联院、四合院0.57京津新城联排、双拼、独栋0.28从各个项目的产品构成来看，目前在销别墅项目的供应以双拼、联排别墅为主流，占到市场销售比例的70%以上，但随人们的生活水平的不断提高，对住宅的附加值越来越高，独栋别墅在市场上占有一定的份额。168天津别墅项目价格项目名称价格天鹅湖15000卡梅尔20000社会山1100011号公馆15000堂中堂25000领世郡14000团泊新城12000朗钜天域8000-12000夏阳·溪韵风景湾7500万科东丽湖7000-20000玛歌庄园13000唐郡9500京津新城11000别墅产品中，独栋别墅价格主要集中在18000-25000元/平米；

双拼联排别墅价格主要集中在8000-12000元/平米。169天津别墅项目建筑风格项目名称建筑风格天鹅湖法国南部卡梅尔南加州水岸公馆现代风格社会山德式11号公馆现代堂中堂中式领世郡北美团泊新城北美风格朗钜天域意大利夏阳·溪韵风景湾西班牙万科东丽湖北欧玛歌庄园地中海唐郡中式京津新城万国风情别墅产品中，整体风格也从现代简洁派开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等。建筑风格越来越多元化发展。170天津别墅项目建筑风格171天津别墅项目销售情况项目名称销售率%天鹅湖30卡梅尔70社会山6011号公馆10堂中堂90领世郡90团泊新城20朗钜天域60夏阳·溪韵风景湾50万科东丽湖92玛歌庄园80唐郡25京津新城50在售别墅中，多数项目的销售情况较好，随着别墅用地的禁止审批，这一现象将更为明显。172户型项目名称独栋面积联排面积双拼面积天鹅湖纯联排310-350卡梅尔160-350社会山220-260堂中堂400以上220-260280-330领世郡260-510160-200350-400团泊新城200-220朗钜天域600以上200-220300左右夏阳·溪韵风景湾320170-220180-240万科东丽湖199-271160180165-210玛歌庄园462-567唐郡180-260京津新城200-2000173独栋别墅目前别墅市场销售状况比较好的几个项目中，独体别墅的主力面积区间在290-500平米之间。市区别墅项目的面积要小于郊县地区，价格是制约面积的主要因素，市区项目由于各种因素的影响，价格普遍高于郊县项目。174联排别墅

220—300平米左右的户型是联排别墅市场的热销户型，从居住功能角度上来讲，别墅的舒适度要大于平层住宅和其他住宅，因此同等面积的前提下，大部分客户选择了联体别墅。175双拼别墅

热销的双拼别墅产品在260平米以上，主要来自郊县地区的别墅项目，双拼别墅从一定程度上要好于联排别墅，如采光、私密性、花园的控制等等。市区的别墅项目中双拼别墅很少，主要原因在于项目整体面积局限了这部分的规划。176本项目首期户型区间初步建议形式建议面积区间独栋别墅约300-350平米叠加别墅约220-260平米合院别墅约170平米注：由于对项目产品了解较少，本建议仅作为初步意见177天津别墅市场展望1、原有热点区域竞争激烈，新板块竞争力不容小视；2、新项目从市区中心、市区周边地区向城市外围扩散3、新增供应逐年减少，未来以存量房为主；4、价格稳定增长；5、产品多元化发展；6、经济型别墅，走俏06、07别墅市场。

178京津新城万科东丽湖团泊新城远郊别墅单盘细化调研资料179