某公馆阶段性销售总结

某公馆阶段性销售总结目录宏观市场动态1区域市场分析2销售情况分析3后期营销推广4宏观市场动态1宏观调控引导需求抵制过旺需求同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。调控思路住宅供应结构房价国家将更专注于政策性住房，特别是廉租房，保障中低收入人群的住房问题。同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。9月27日，央行对房地产信贷政策进行调整，将第二套住房房贷首付比例提高至四成以及提高利率首付提高北京退房人增多抑制投资型购房需求各大银行推出二套房贷细则信贷政策的调整，可能会使地产开发周期更长，导致供给进一步减少，刺激房价继续上扬短期：挤压需求泡沫长期：降低银行贷款风险金融新房贷政策影响金融央行三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。住房抵押消费贷款增长快，违约风险已有抬头趋势。贸易顺差扩大，居民消费价格持续上涨，通货膨胀风险加大9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前市场刚起步时成交量月份北京新建商品住宅销量比9月份下降了20%左右，而二手房与9月份持平，但与往年同期交易量10％以上的增长相比，交易量其实是在下降。北京降幅20%深圳降幅70%（倒退至1999年同期成交量）广州降幅20%成都降幅40%房地产成交新房成交量下降≠房价下降今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；预期11月份可能比10月份更冷淡。一手房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都楼市成交量比9月份下降了35.2%；同时，成都楼市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。成交量受新房贷政策影响下降，消费者持币等待楼市拐点，但房价仍处于上升渠道，成交量短时间下降并不说明房价下跌区域市场分析2房地产市场情况累计增长%房地产开发投资（亿元）1237.517.5

其中：住宅630.517.4商品房施工面积（万平方米）91602.3其中：住宅5209.1-6.1商品房新开工面积（万平方米）1529.4-20.7其中：住宅995.4-17商品房竣工面积（万平方米）1353.27.5其中：住宅99511.3商品现房销售面积（万平方米）343.1-30.6其中：住宅247.6-37.4商品期房销售面积（万平方米）1062.6-9其中：住宅894.3-15.5房屋销售价格指数（%）110.11.6

其中：商品房111.2

其中：住宅110.1

二手房109.6

其中：住宅109..6

前三季度北京市场总体市场商品新开工面积下降20.7%,其中住宅下降17％商品现房销售面积下降30.6％，其中住宅下降37.4％商品期房销售面积下降9%,其中住宅下降15.5%房屋销售价格指数上涨1.6％与去年同期相比销售面积下跌但销售价格上涨

房地产开发投资增幅趋势图

单位：%前三季度，住宅完成投资630.5亿元，比去年同期增长17.4%，比上半年增速提高7.9个百分点。(来源：北京市统计局)商品住宅投资增幅回升，竞争压力加大北京房地产前三季度销售状况07年前三季度销售面积统计（单位：万平米）现房销售面积（同比）期房销售面积（同比）住宅非住宅住宅非住宅247.6（同比↓37.4%）95.5894.3（同比↓15.5%）168.3343.11062.61141.9（住宅）+263.8（非住宅）=1405.7商品房期、现房销售面积持续双降，降幅趋缓北京2007年期房网上签约情况日期期总套数总面积住套数住面积非套数非面积1月总计1157014747879555117388820153008992月总计6604966455472361153818813549173月总计1070413697368004102627727003434594月总计13285174105710629135632626563847315月总计1073512767098959111544917761612606月总计14752187550111833148365229193918497月总计16368203761513155159236532134452508月总计1432216668410488140468838342621969月总计15499186630711731490081376937622610月总计1550720379771254015360692967501908北京2007年期房网上签约情况期房中住宅与非住宅签约面积波动较大但总签约面积在十月份略有回升期房中住宅与非住宅签约套数波动较大但总套数在十月份与九月份基本持平北京2007年现房网上签约情况日期现总套数总面积住套数住面积非套数非面积1月总计3408490388230634929911021410892月总计15672318301049162815518690153月总计275537911418122658909431132244月总计3094506764182929376612652129985月总计3119388843184627847912731103646月总计2874469297179831078410761585137月总计3654513076228937857013651345068月总计5387720799364152781317461929869月总计35005467932361394564113915222910月总计351955007919923303381527219741北京2007年现房网上签约情况现房中住宅签约套数在第三季度不断下降但总套数在十月份与九月份基本持平金九银十不明显受政策影响购房人持观望态度10月份期房日均销售情况期房日均签约情况住宅日均签约情况套数(套）面积（平方米）套数(套）面积（平方米）2006年10月49059391437501672007年9月51762210411499692007年10月5006575242549551同去年10月份日均销售情况相比期房上涨住宅日均销售量与去年同期相比套数减少12套，面积减少616平方米与九月分相比销售套数增加14套，但面积却减少118平方米10月份住宅日均销售情况前三季度北京房地产价格情况五环六环四环三环14744126558529住宅期房均价四环路以内为14744元/平方米四至五环路为12655元/平方米五至六环路为8529元/平方米六环路以外为6079元/平方米房屋销售价格涨幅进一步扩大60791十月份均价15000元／平方米以上的项目最多、占比最高，达到25个210000－15000元／平方米的楼盘有17个38000－10000元／平方米与8000元／平方米以下，两者合计14个，占比两成余10月开盘均价继续攀高高价位产品入市多，低价位产品少目前市场为高价位市场10月入市产品类型分布10月份共计56个项目开盘普通住宅33个项目，其中29个老项目后期开盘公寓虽然仅有19个项目开盘，但新增面积56.96万平方米，与普宅持平，5404套本月形成普通住宅与公寓项目供应量上的齐头并进现象北京商品住宅预售日均套数变化走势（单位：套／天）价格不断上涨，签约量不及去年受政策影响的人们购房渐趋于理性化开发商对市场仍持乐观态度价格情况1－2月价格上涨3－5月份价格变化不大，但有小幅下降5月份以来价格处于稳步上升的状态销售情况年初以来销售就一直处于不温不火的状态，变化幅度不大，且一直低于去年的日均销售量未来金融市场走势不明房地产市场走势不明高房价下购房信心大减二次购房贷款的利息增加二次购房贷款的首付款增加消费者与投资者受影响出现销售大幅增加的局面微乎其微＋未来市场将出现一定的平缓期CBD、朝青、望京,成交量环比分别下降21%、15%、16%受到第二套房贷新政影响较大的人群购买两套以上住房的投资者比例大首次置业区域:的石景山、立水桥、刘家窑,成交量环比涨幅分别为15%、20%、18%首次置业的消费者地铁5号线开通房价相对较低几乎不受房贷新政策的影响投资客集中区域成交跌10%-20%首次置业区域成交量涨8%-20%置业区域变化土地供应时间数量面积占全年百分比2007年1-9月42宗1000公顷63%2007年10-12月42宗600公顷37%2007年全年84宗1600公顷土地供应量加大，偏向保障性住房、郊区趋势明显二手房成交量上升成交量（套）人群类型时期初次置业升级置业二次置业2006年三季度35%41%24%2007年三季度43%38%19%变化幅度↑8%↓3%↓5%北京新房、二手房2007年第三季度成交量对比二手房各类型购房人群占比情况新建商品房二手房新房市场萎缩，二手房市场膨胀销售情况分析3房源第一次开盘推出房源1#、2#、4#销售均价18440元/平米金额签约金额？？？销售情况小结销售情况小结总计多少套，销售多少套，剩余多少套，封存多少套，用饼图表示用饼图表示，中广信和六部的签约套数比例，金额比例。来电来客分析得出什么结论没有推广没有客源在没有推广的前提下我们光消耗老客源销售情况并不是不理想按照10：1的比例计算现在的销售情况是什么玺萌处于快速发展道路上我们需要快速回款那么如何实现快速回款再次开盘势必要进行推广活动以保证我们快速回款的目的外因政策调整市场波动购房心理变化内因客源少推广少价格成长快现状分析目前面临的问题不可控不可控可控政策因素市场因素项目本体因素付款方式价格推广渠道客源积累销售中遇到的问题销售中遇到的问题推广渠道目前项目尚未开盘，处于内部认购阶段，没有进行对外外推广，这导致了客源相对较少，目前我们的营销主要针对老客户资源，但从目前的销售情况来看，随着第一次开盘的结束，老客户资源已经消耗殆尽，销售速度逐渐趋缓。客源积累销售中遇到的问题价格虽然我们目前的价格调整符合整体市场的走势，但从目前的销售反应来看，客户一时无法接受过快的价格成长。所以我们亟需新客源来冲淡，价格成长带来的不利因素。付款方式项目营销思路根据玺萌战略发展趋势，产业链的壮大和版图的扩张，必须依靠大资金量的支持。快速营销，收回资金，使资金有效的滚动，成为本项目营销的关键；如何解决目前问题？BlockDiagram快速营销解决加大推广灵活的政策增加房源销售体提升增加房源销售体整合后期营销推广3高度整合BECDA广播及其它网络报广业内杂志户外营销渠道的整合找准关键点、快速调整策略大营销大组织：销售组织与广信会客户组织大形象：适度增加媒体、报广投放；扩宽渠道：提升品牌、截流客户大目标完善销售体系，制定大目标，严格执行，高激励、高佣金；加强管理，注重沟通，增强销售氛围；大市场以北京市场为背景重视区域市场竞争二者并重报广营销活动推广道具完善近期工作近期推广安排ThankYou!公元二零零七年十月二十二日即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。1月-241月-24盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言20:5820:5820:58:411月-24前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。1月-241月-241月-241月-2420:5820:58授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。09-1月-2409-1月-24积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。1月-241月-241月-24用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。20:58:4120:58:4120:581月-24决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!1月-241月-2420:5820:58:41世界上没有夕阳企业,只有落后和不思进取的企业。光靠价格便宜的产品能够