颐养山庄建设项目可行性报告

第一章项目概况1.1项目名称XXXX颐养山庄建设项目1.2承办单位XX公司1.3法人代表XXXX公司董事长1.4建设地点XX“XXXX颐养山庄”建设项目位于XX市区西南面，处于XX市国家级经济技术开发区南山街道独山村。1.5项目总投资本项目总投资22000万元，资金来源主要为自筹。1.6项目建设目标本项目定位为：建设具有良好山水生态环境和以养老、康复理疗、餐饮、酒店住宿为主的集老年人休闲、娱乐、健身、康复为一体的养老、养生服务中心。（1）品牌目标通过高标准的开发建设，具备高质量的环境，打造一个具有良好山水生态环境和以养老、康复理疗、餐饮、酒店住宿为主的集老年人休闲、娱乐、健身、康复为一体的养老、养生服务中心。满足中、高层次康复、养老的需求，并通过高水平的管理，实现高效率的利用，创造良好的社会效益。（2）生态目标严格遵守生态保护性原则，努力维护园内自然资源和人文资源的完整性，保证区内生态系统的平衡与生态环境的高质量，实现对生态资源的合理、持续利用，实现生态效益和社会效益的统一。（3）社会目标养老、养生服务机构是一种养老与康复理疗服务相结合的模式，满足了老年人对养老、养生的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建养老、养生服务机构，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的养老、养生服务机构出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。养老、养生服务机构创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。本项目建成运营后约可接纳600位老年人入住养老。1.7建设内容1、项目新征用地43333.34㎡（约65亩），用于本项目的建设。项目新建建筑面积39972.41㎡。新增服务中心的各项公用配套设施。（1）高端养老区与别墅度假酒店，二层建筑，建筑面积为14714㎡，其中：A户型5套，建筑面积1580㎡；B户型29套，建筑面积12354㎡；C户型3套，建筑面积780㎡；（2）老年活动中心，三层建筑，建筑面积为2234.13㎡；（3）康复理疗中心，二层建筑，建筑面积为3476.22㎡；（4）中心养老院，四层建筑，建筑面积为4157.85㎡；（5）公寓式养老中心，四层建筑，建筑面积为4279.21㎡；（6）公寓式度假酒店，六层建筑，建筑面积为11111.0㎡。新增道路、绿化、围墙等。（1）高端养老区与别墅度假酒店，二层建筑，建筑面积为14714㎡，其中：A户型5套，建筑面积1580㎡；B户型29套，建筑面积12354㎡；C户型3套，建筑面积780㎡；（2）老年活动中心，三层建筑，建筑面积为2234.13㎡；（3）康复理疗中心，二层建筑，建筑面积为3476.22㎡；（4）中心养老院，四层建筑，建筑面积为4157.85㎡；（5）公寓式养老中心，四层建筑，建筑面积为4279.21㎡；（6）公寓式度假酒店，六层建筑，建筑面积为11111.0㎡。1.8可研报告结论（1）近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。（2）本项目的建设符合国家发改委《\o"/gzdt/att/att/site1/20110426/001e3741a2cc0f20bacd01.pdf"\t"/flfg/2011-04/26/_blank"产业结构调整指导目录（2013年修正）》鼓励类第三十六条“教育、文化、卫生、体育服务业”第32款残疾人社会化、专业化康复服务和托养服务；第三十七条“其他服务业”第3款

老年人、未成年人活动场所以及第10款养老服务产业政策。亦符合国务院“关于加快发展养老服务业的若干意见”和XX省人民政府“关于加快发展养老服务业的实施意见”。项目符合国家产业政策，是国家鼓励发展的产业。（3）该项目的实施可有效利用XX市独山水库周围茂密植被、小型丘陵地貌及田园风光的生态资源，打造一个具有良好山水生态环境和以养老、康复理疗为主的集老年人休闲、娱乐、健身、康复为一体的养老、养生服务机构。该项目建设是非常必要的。（4）该项目规划设计立意起点高，代表了当今养老、康复理疗行业的发展水平，具有先进性、经济性和合理性，项目定位合理，具有较高的升值空间，有广阔的市场前景。（5）财务评价表明，本项目建设总投资22000万元，项目建成运营后，年可实现营业收入8500万元，营业税金及附加467.50万元，年实现利润总额2415.49万元，投资收益率10.43%，投资利税率12.52%，资本金利润率7.82%，财务内部收益率7.94%，投资回收期11.04年。项目的盈利能力满足了期望的最低要求，并具有财务生存能力和较强的抗风险能力。综上所述，本项目的建设具有良好的社会效益和一定的经济效益，项目建设是可行的。1.9主要数据及技术经济指标本项目的主要数据及技术经济指标详见表1-1

表1-1主要技术经济指标序号项目单位数据及指标备注1主要数据1.1养老机构、酒店床数及房间数其中：高端养老区与别墅度假酒店床数床280中心养老院床160康复理疗中心床82公寓式养老中心床120公寓式度假酒店间2601.2养老院入住老人人6001.3占地面积m2161664.471.4建筑总面积m239972.411.5项目建设期年31.6项目定员人1501.7项目建成年份年2019年1.8项目总投资万元22000其中：建设投资万元22000建设期利息万元01.9项目资本金万元220001.10销售收入万元85001.11增值税及附加万元467.501.12利润总额万元2415.491.13所得税万元603.871.14税后净利润万元1811.622技术经济指标2.1投资收益率%10.432.2投资利税率%12.522.3项目资本金净收益率%7.822.4项目投资财务内部收益率%7.94税后2.5项目资本金财务内部收益率%7.94税后2.6万元2770.00税后2.7项目投资回收期年11.04税后（含建设期）2.8盈亏平衡点%50第二章可研报告编制依据和范围2.1可研报告编制指导思想与依据2.1.1可研报告编制指导思想以科学发展观为指导，认证贯彻国家民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据XX市社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。（1）满足使用功能的要求。项目的工程内容、建筑面积和配套设施应满足项目的使用要求，让入住老人满意，感受家庭温暖。（2）适应已选定的场址。在已选定的场址范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上地下管网的位置。（3）符合工程标准规范要求。建筑物的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。（4）经济合理。工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。2.1.2可研报告编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）《中国老龄事业发展“十二五”规划》（3）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）（4）国家发改委《\o"/gzdt/att/att/site1/20110426/001e3741a2cc0f20bacd01.pdf"\t"/flfg/2011-04/26/_blank"产业结构调整指导目录（2011年本）》（5）《XX省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》

（6）公司提供的项目建议书及有关原始资料（7）设计院与公司商定的编制原则（8）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》2.2可研报告编制范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对“XXXX颐养山庄建设项目”的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对养老服务发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。

第三章项目背景及建设的必要性3.1项目背景（1）长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。（2）“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。（3）按照全国第六次人口普查得到的数据，在全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区相对较多有17个，在十余个人口流失数量超过200万的省份中，XX省以净人口流失高达890万位居第一。XX省老年抚养比已达到22.33%，也率先成为老人省。截至2013年底，XX全省60周岁以上老年人已达1103.7万，占户籍人口总数的15.9%。在我省，加快发展养老服务业显得迫在眉睫。3.2项目实施的必要性3.2.1市场发展的需要根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），2014年6月XX省人民政府出台了《关于加快发展养老服务业发展的实施意见》，意见中要求到2020年，全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡、具有XX特色的养老服务体系，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张；符合标准的社区养老服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和80%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。3.2.2企业发展的需要XX公司是一家集生产、科研、销售、物流运输于一体的专业化企业，公司成立以来，取得了良好的经济和社会效益。XX公司为了在未来5～10年内取得快速的发展，适应养老市场的变化，进一步满足高、中、低端各类养老人群的需求，充分发挥企业营销服务方面的优势，同时盘活现有的资产，决定筹建养老院建设项目，项目的建设是十分及时和必要的，是企业实现可持续发展的需要。承办单位概况4.1投资控股单位XX华宁医药物流有限公司成立于2006年7月，公司注册资金5050万元，经营地址在合肥市经济技术开发区蓬莱路718号，占地36亩，拥有3000平方米的营业场所及符合新版GSP要求的现代化物流标准仓库18602平方米，其中阴凉库13286平方米，常温库5316平方米，独立冷库106.9立方米，自有配送车辆10辆，其中冷藏车1辆。同时还拥有职工生活配套场所6000多平方米，固定资产投资达1.2亿元，总资产近6.5亿元，公司已于2014年7月顺利通过了新版GSP认证。公司组织机构简洁、高效、严紧，现有职工170多人，其中执业药师5人，药学相关专业技术人员占60%以上。公司经营范围为：化学药制剂、化学原料药、抗生素、中成药、生化药品、生物制品、医疗器械、保健用品、蛋白同化制剂、肽类激素等。经营的品种资源丰富，品规7000多个。公司现已和500多家药品生产、药品经营企业建立了稳定的合作关系，和全国各地一些品牌供应商、上市公司如葵花药业集团、扬子江药业集团、江苏先声药业、北京双鹤药业、陕西步长制药等生产企业建立了省级一级代理业务。并被多家供应商授予“最佳合作伙伴”称号。公司拥有覆盖全XX省及周边省份地区销售网络，直接配送药房、药店3000多家；直接配送诊所、乡镇卫生院、社区服务站1000多家；直接配送二级以上医院近20家；并和300多家医药商业公司建立了稳定的销售合作关系。2014年公司销售额已达13亿元。4.2承办单位XX公司是XX华宁医药物流有限公司在XX成立的控股子公司。市场分析5.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表5-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（％）60＋65＋15～59岁80＋/60＋0～14岁抚养比总抚养比2000200520102015202020252030203520402045205065.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表5-2）。按照全国第六次人口普查得到的数据，在全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区相对较多有17个，在十余个人口流失数量超过200万的省份中，XX省以净人口流失高达890万位居第一。XX省老年抚养比已达到22.33%，也率先成为老人省。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。表5-2两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组195319641982199020002010202020302040205060～7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280＋7.99.610.910.410.413.920.8合计1001001001001001001001001001005.2XX省老龄服务业发展现状XX人口老龄化已进入快速老龄阶段，到2013年末，60周岁以上老年人口达984.7万人，占总人口的16.3%；预测到2020年将达到1160万人，2030年将达到1870万人，并呈现老龄化、高龄化、空巢化、失能化加速的新特征。庞大的老年群体日益增长的养老需求，仅靠政府发展养老事业是不够的，还必须大力发展养老产业。这不仅能缓解养老供需矛盾，而且有利于增加就业岗位，优化产业结构，成为经济的新增长点。XX养老事业发展取得显著成绩，在“保基本”方面完成了规定动作，且走在全国的前列，但是养老产业发展严重滞后。从XX养老产业供需状况来看，市场刚性需求旺盛，供给严重不足，产业发展存在诸多瓶颈：1)风险与成本。由于老年人的特殊需求投入研制的经费较高，市场风险也大，特别是目前的社会保障、医疗保健和养老金制度均不成熟，加大了涉足养老产业的风险和成本。如果没有强有力的政策支持，投资者大都不愿进入此行业。2)土地供应难以落实。地方重视程度较低，在土地规划布局没给养老产业充分的空间。在“土地财政”的状况下，养老设施在城市、乡镇缺乏布局规划，社会资本很难获取土地。3)专业护理人员和服务机构管理人才严重不足。我国持证的养老护理员仅数万人，XX仅数千人，按照国际5∶1的护理员需求量，缺口将近40万人。4)民办养老机构普遍存在资金短缺，尤其是养老机构土地不能抵押，严重制约融资。政府贷款贴息主要针对公办养老服务部门，对民营机构缺乏支持。5)老年用品的设计、研发、生产还处于萌芽状态，医养护能力有待提升，服务能力、医保结算、政策引导等方面还存在诸多制约因素，需要做好顶层设计和制度建设。6)养老服务信息化程度不高，老龄人口信息云平台尚未建成，老年智能化终端产品缺口较大。5.3XX省养老产业发展对策分析5.3.1编制养老产业中长期发展规划组织力量对养老产业进行深度调研，摸清老龄人口状况和产业需求，在此基础上，对未来的发展趋势分时段进行科学预测，编制好“十三五”规划和2030年远景发展纲要。养老产业中长期规划要合理确定发展目标，和近期、中期和长期养老产业优先发展领域，以规划来引领养老产业发展。5.3.2切实保障养老机构用地落实社会力量办养老机构建设用地优惠政策，对民间资本参与投资并列入重大产业库的示范项目，按规定给予计划奖励；优先优惠供应养老机构建设用地，鼓励计会力量对闲置的医院、学校、企业、商业设施、农村集体房屋等其他可利用的社会资源，进行整合改造用于养老服务。5.3.3扶持老年社区和老年地产建设鼓励社会力量参与老年住宅、老年公寓等老年生活设施建设，各地要保障其合理用地，在收取城市基础设施配套费等方面给予适当优惠，其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策，对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面，给予福利引导。5.3.4发挥市场在养老服务领域资源配置中的决定作用积极鼓励社会力量发展养老产业，为老年人提供各类养老服务和产品；建立公开透明平等规范的养老准入制度，营造平等参与公平竞争的市场环境；进一步规范养老机构设立许可程序，为社会力量兴办养老机构做好指导和服务工作。5.3.5加大财政投入和资金扶持力度建立财政资金扶持制度，加大社会筹资力度，配套安排相应的建设和购买服务资金，支持民办养老服务发展，加快培育连锁化、规模化、集团化的养老服务机构。5.3.6积极支持信贷需求加大财政贴息、风险补偿等政策扶持力度，支持鼓励银行业金融机构加大对养老服务业的信贷投入；拓展市场化融资渠道，支持养老企业上市融资，支持采取股份制等多种合作形式发展养老机构，探索政府和社会资本合作（PPP）建设养老机构模式；金融机构创新金融服务品质与方式，改进信贷担保方式。5.3.7落实税费优惠政策鼓励有条件的养老服务机构兼并重组、做大做强，民办非营利性养老机构依法享有与公办养老机构同等的税费优惠政策；公益性捐赠支出在计算所得税时按规定扣除；民办非营利性养老服务机构收费标准实行政府指导价，营利性养老服务机构收费标准由其自主确定。5.3.8推进智慧医养护一体化发展依托智慧城市建设整合社会资源，借助人口大数据库，支持面向个人、家庭、老年人的公共服务，实现跨部门的新型关联特色服务，促进医养护一体化服务网络服务模式。开展家庭型、日托型和机构型医养护一体化服务。建立分级诊疗模式。合理推进存量医疗资源向养老、养生领域转型，鼓励养老服务机构加强医疗服务能力。适时适量地将闲置或低效运转的医院、服务站转型成为养老养生机构，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老、养生服务网络。加大对专业护理型养老机构的政策优惠力度，鼓励养老机构获取医疗服务资质。对社会力量兴办的养老机构内部设置的已取得执业许可证的医疗机构，如申请医疗保险定点，在符合同等条件情况下给予优先审批，护理院、康复医院以及民办养老机构内设的已取得执业许可证的医疗机构，如申请医疗保险定点，在符合同等条件情况下给予优先审批，护理院、康复医院以及民办养老机构内设的管理和卫生技术人员，在科研立项、继续教育、职称评定等方面享受与公立医疗机构专业技术人员同等待遇。5.3.9增加各类健康养生、养老服务人才供给培养各类健康养生、养老服务和管理人才，营造全社会尊重老年服务人才的舆论氛围，提高其社会地位，出台就业等激励政策，吸引并留住职业技能人才。引导高等院校和中等职业学校开设养老护理和管理相关学科专业，合理确定相关专业人才培养规模，加快培养养老护理员、养老机构管理员等从业人员，加快培养照护康复、养生保健、体育健身等专业技能人才，提供职业培训和创业辅导。具有执业资格的养老护理员和医护人员在职称评定、专业技术培训和继续教育等方面享有优惠待遇。创新发展集养老、医疗、护理、保健、管理等教学科研为一体的养老服务机构和示范培训基地；加强在岗培训，对参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员给予行管补贴；开发社区和养老机构的公益性岗位，吸引农村转移劳动力、城镇就业困难人员等从事养老服务。提高养老服务从业人员的薪酬待遇。人力社保、民政、卫生计生等部门督促指导养老服务机构落实护理人员待遇，对从事养老管理、护理岗位的专业人员，给予财政奖励补助。学生到养老机构实习实训，给予实习实训补贴，鼓励养老机构引进社会工作人才。5.3.10加强行业监管坚持建管并重、规范管理，加紧完善养老产业基础通用标准、服务技能标准、服务机构管理标准、居家养老服务标准、社区养老服务标准、老年产品用品标准等标准规范，建立健全养老产业监测统计、评估制度，构建质量监控体系。建立信息披露机制，增强市场透明度，促进养老服务市场的自由竞争、优胜劣汰。加强行业指导和行业自律，培育养老服务行业协会、基层老年协会、养老服务企业商会等社会组织，发挥其在行业自律、监督评估、服务中介、沟通协调等方面的作用，促进养老服务企业承担相应的社会责任。5.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以XX市及周边县市老人为主，惠及全国各地老人。本项目按入住对象分为四种类型，以适应不同需求的老人及家属。其中中心养老院为机构养老院，接收长期入住颐养天年且消费水平一般的老年人和残疾人；公寓式养老中心为中高端养老院，接收中长期入住且消费能力中等的老年人和残疾人；高端养老区为高端养老院，接收中短期且消费能力较高，对养老条件有更高层次要求的老年人和残疾人；康复理疗中心为专门接收有身体障碍且在经过恢复治疗后能改善身体状况的老年人与残疾人。据第六次人口普查数据，到2011年底，XX省XX市总人口37.7万人，60周岁以上老年人口6.5万人，老年人口比率已高达17.2%。其中：60岁至64岁老人2.18万人，65岁至69岁老人1.42万人，70岁至79岁老人2.2万人，80岁以上老人0.7万人。在老年人口中，失能、半失能老人约0.7万人。“十二五”期间，XX市老年人口将以年超过3%的速度增长，80岁以上高龄老人将以5%的速度增长，预计到2015年末，XX市老年人口将达6.9万人，占总人口比重超过18%，其中：60岁到69岁老人约3.7万人，70岁至79岁老人约2.3万人，80岁以上高龄老人将达0.9万人。本项目完工后，必将出现供不应求之势。第六章拟建规模、建设地点及建设条件6.1拟建规模本项目建设总投资22000万元。建设XX市XX颐养山庄建设项目及辅助配套设施。项目建成后可接收约600个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。6.2建设地点XX“XX颐养山庄建设项目”位于XX市区西南面，处于XX市国家级经济技术开发区南山街道独山村。项目依托独山水库周围茂密植被、小型丘陵地貌及田园风光，建设一处为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复为一体的养老、养生服务机构。6.3建设条件6.3.1配套条件（1）区位交通优势XX地处XX省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江杭州，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。XX经济技术开发区于2000年12月经XX省人民政府批准设立，规划总面积36.5平方公里。省级XX经济技术开发区分为三个园区，即XX经济技术开发区南山园区（西区）、XX经济技术开发区河沥园区（东区）和XX经济技术开发区港口化工园区。XX经济技术开发区就以打造最佳投资地为己任，首先加速推进南山园区（西区）基础设施建设步伐，南山园区道路、绿化、给排水、供电、通讯等基础设施均按照城市新区的要求高标准规划、高标准建设，达到七通一平。公路：省道215、104标准二级公路和宜黄旅游快速通道均穿境而过，距宣杭铁路和318国道高速公路接口仅40公里。市区距上海290公里车程、距省城合肥240公里车程，距杭州160公里车程，距南京220公里车程，距黄山风景区140公里车程。S05宣桐高速穿境而过，宣城-XX段已通车，XX-千秋关段预计2015年10月贯通。S01溧黄高速XX-绩溪段已通车，在我市境内有XX、甲路两个出口及XX服务区，胡乐出口预计2015年动工建设，XX-广德段已经立项。预计2016年可开工建设。水路：XX至上海港集卡运输时间约为4.5小时，至芜湖港运输时间为90分钟。铁路：皖赣铁路既有线电气化改造及新复线建设项目已经开始招标，2015年将开工建设。

航空：XX距南京禄口国际机场约150分钟车程，南京禄口机场XX航站楼已经开通；距杭州萧山国际机场120分钟车程，距黄山机场均只有90分钟车程，距上海虹桥机场和合肥新桥机场均只有200分钟车程。XX青龙湾通用机场已开工建设。（2）公用配套优势供电：电源来自XX市经济技术开发区供电所，供电电压160KV，可确保开发区内企业用电需要。给排水：开发区有完善的给排水设施。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道，也可排入开发区污水处理厂处理。通讯：多条干线光缆经过开发区，区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为颐养山庄提供完备的信息接口。开发区内功能分区合理，住宅区、生活小区、工业区以及行政管理区相对独立，人居环境良好。6.3.2自然条件及气象条件XX市位于皖南山地丘陵区，全县地势南高北低，东西山川起伏。山脉多分布在东南部和西南部，分别属于天目山脉和黄山山脉，境内海拔500米以上主要山峰46座。中北部以低山丘陵为主，属宣（州）郎（溪）广（德）丘陵。XX属于北亚热带季风亚湿润气候区。气候温和、雨量充沛、日照充足、四季分明。春季气温回暖早，不稳定，春末夏初降水集中有洪涝，夏季有伏旱，秋季降温快，常有秋绵雨。平均相对湿度79.9%平均气压101.34Kpa平均气温15.5℃极端最高气温40.3℃极端最低气温-13.5℃年降水量1536.5mm最大积雪深度26cm全年主导风向为NW平均风速1.5m/s第七章建设规模7.1建设规模本项目建设总投资22000万元。建设XX市XX颐养山庄建设项目及辅助配套设施。项目建成后可接收约600个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。7.2建设标准高端养老区与别墅度假酒店床数：280个中心养老院床数：160个康复理疗中心床数：82个公寓式养老中心床数：120个公寓式度假酒店房间数：260个表7-1养老院床数及酒店房间数建筑分类床数高端养老区与别墅度假酒店280个中心养老院160个康复理疗中心82个公寓式养老中心120个公寓式度假酒店260个房间7.3建设内容（1）高端养老区与别墅度假酒店37栋建筑面积14714㎡（2）老年活动中心1栋建筑面积2234.13㎡（3）康复理疗中心1栋建筑面积3476.22㎡（4）中心养老院1栋建筑面积4157.85㎡（5）公寓式养老中心1栋建筑面积4279.21㎡（6）公寓式度假酒店1栋建筑面积11111.0㎡（7）车位143个（8）配电房（9）污水处理房（10污水处理池 （11）围墙（12）道路（13）绿化（14）消防表7－2主要建筑物一览表名称建筑面积（㎡）基底面积（㎡）层数备注高端养老区与别墅度假酒店A户型5套15802F框架结构B户型29套123542922F框架结构2F框架结构老年活动中心2234.131511.553F框架结构康复理疗中心3476.222252.752F框架结构中心养老院4157.851372.914F框架结构公寓式养老中心1302.274F框架结构公寓式度假酒店11111.02290.306F框架结构合计39972.41建设方案8.1指导思想与原则（1）养老院宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；（2）养老院最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二人间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；（3）养老院应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；（4）有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；（5）保证养老院的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；（6）设有各种服务设施，如厨房、洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；（7）设置残疾人设施；（8）老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；（9）养老院建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；（10）养老院服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、、餐饮、住宿、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住宿老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定养老院的规模和布局、调整结构和功能。力争养老院办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。8.2项目总体规划方案XX“XX颐养山庄建设项目”位于XX市区西南面，处于XX市国家级经济技术开发区南山街道独山村。占地面积161664.47㎡，建筑面积39972.41㎡。场区分公寓式养老中心、公寓式度假酒店、别墅式度假酒店、高端养老区、老年活动中心、中心养老院、康复理疗中心、生态停车场、中心景观花园九大区域。公寓式养老中心：公寓式养老中心布置在场区的北侧，布置有办公楼和停车场。公寓式度假酒店：公寓式度假酒店布置在场区的西部，布置有餐厅、办公楼、值班室和停车场。别墅式度假酒店：别墅式度假酒店布置在场区的中西部。高端养老区：高端养老区布置在场区的北部与西部。老年活动中心：场区的中南部布置老年活动中心，安装部份健身器材等。中心养老院：中心养老院位于场区的西南部，布置有办公楼和值班室。康复理疗中心：康复理疗中心位于场区的最南部，布置有办公楼、值班室和停车场。生态停车场：生态停车场布置在场区的东侧。中心景观花园：中心景观花园布置在场区南侧，康复理疗中心的北侧。场区的主入口大门布置在场区的东侧，紧临公路。场区的次入口大门布置在场区的北侧，面临公路。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在公寓式养老中心、公寓式度假酒店、高端养老区、别墅度假酒店、老年活动中心、中心养老院、康复理疗中心、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据各区域的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。绿化率35.62%。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。8.3建筑方案8.3.1建筑方案描述（1）徽派建筑艺术与风格本项目建筑按徽派园林式风格建造。作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。充分表现出徽派建筑文化的丰富性、艺术性和科学性。徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。在城乡坚持徽派建筑风格，解决古风古韵和现代化相统一，更突现了徽文化创新的现实意义。（2）建筑特征本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。养老院内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）建筑、平面布置a.公寓式养老中心：为四层建筑，每一层设有30套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积25平方米。可供120位单身老人居住。接收中长期入住老人；b.公寓式度假酒店：为六层建筑，有单人间、标间、豪华套房共260间。酒店专门为前来探望老人的亲属提供住宿、餐饮等服务；c.高端养老区与别墅度假酒店：均为两层建筑，建筑面积为14714㎡，其中：A户型5套，建筑面积1580㎡，共提供30个床位；B户型29套，建筑面积12354㎡，共提供232个床位；C户型3套，建筑面积780㎡，共提供18个床位接收中短期入住老人；d.老年活动中心：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间；第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室；第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所；e.中心养老院：为四层建筑，每一层设有40套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积25平方米。可供160位单身老人居住。接收长期入住老人。f.康复理疗中心：为二层建筑，布置有各类医疗器械，并提供82个床位。8.3.2建（构）筑物一览表表8－1建（构）筑物一览表名称建筑面积（㎡）基底面积（㎡）层数备注高端养老区与别墅度假酒店A户型5套15802FB户型29套123542922F2F老年活动中心2234.131511.553F康复理疗中心3476.222252.752F中心养老院4157.851372.914F公寓式养老中心1302.274F公寓式度假酒店11111.02290.306F合计39972.418.4配套设施8.4.1给水本项目所需的生活用水由XX市经济技术开发区自来水公司供应。a.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准。用水由当地自来水公司供应。b.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源厂区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点8.4.2排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化处理设8.4.3电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由XX市经济技术开发区供电所供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全区域采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由养老院外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80－125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。8.4.4通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有养老院房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。8.4.5动力供应表8－4能源耗量表序号项目名称耗量折标煤（t）1电（度）85×104104.4652水（吨）2×1041.714合计106.179第九章节能9.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》；（4）《中华人民共和国节约能源法》；（5）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；（6）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展改革委第6号令）。9.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87；(2)《综合能耗计算通则》GB2589-87；（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83；（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83；（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83；（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83；（7）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84；（8）《建筑照明设计规程》（GB50034-2013）；（9）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；(10)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（11）《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053—2013）；（12）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（13）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（14）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；（15）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）；（16）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（17）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（18）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（19）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。9.3节能措施9.3.1给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理装置处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。9.3.2电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。9.3.4太阳能利用本项目日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。9.4节能机构为使节能工作落到实处，XX公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。第十章环境保护、消防及劳动安全卫生10.1环境保护10.1.1设计依据（1）《中华人民共和国环境保护法》；（2）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》；（3）国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》；（4）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》10.1.2XX省计委、经委、环委（86）07号文《建设项目环境保护管理办法实施细则》。10.1.3设计采用标准（1）大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准；（2）废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准；（3）废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准；（4）噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》。10.1.4主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，洗衣房的噪声。废水废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。（2）固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料。医务室产生的少量医疗废物。（3）灰尘生活过程中不产生灰尘。（4）噪声根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。10.1.5综合利用与治理方案（1）遵照（87）国环字第002号所规定的原则。（2）污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。10.1.6废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置有污水处理装置一套。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。10.1.7噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。10.1.8固体废弃物防治处理厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由XX市医疗废弃物处置中心定期收集处理。10.1.9绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。本项目绿化面积占地总面积的35.62％以上。颐养山庄在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。10.1.10环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。10.1.11环境监测机构 为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。 废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。10.2消防10.2.1设计依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016-2014；（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；（3）《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-2005。10.2.2概述本项目位于XX市区西南面，处于XX市国家级经济技术开发区南山街道独山村，占地161664.47㎡。本项目是养老机构建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积161664.47㎡，建筑面积39972.41㎡，按照规范要求，山庄内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。10.2.3总图（1）场区四周为环形通道（2）根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合选址地形特点，在场区的不同方向设置2个主要出入口，即主入口和次入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3）本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。10.2.4建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。10.2.5电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在主要建筑物内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。10.2.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。（1）消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。（2）消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。（3）消防设施a.室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。b.室内消火栓依据GBJ16-2006，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。c.消防水池在厂区内设置消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。d.楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。e.依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。10.3劳动安全卫生10.3.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2010；（3）《工业企业厂界噪声标准》GB12348-2008；（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-2006。10.3.2职业安全卫生现状本项目是养老机构建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。10.3.3卫生要求（1）场址卫生要求a.通风日照良好，空气清新；养老机构所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。b.场区内外土壤清洁并适于绿化c.能源供应充足，并有清洁的水源。d.交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。e.场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。f.给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。g.污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。h.烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。（2）平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。a.生活场地应有单独的院落。b.场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c.建筑物密度不可过大，以利通风。d.必须配备卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3）卧室卫生要求a.卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。b.保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。c.卧室应有充足的自然光或人工照明。d.屋顶、墙和地面的卫生要求墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。10.3.4危害因素分析及控制措施（1）可能产生的危害分析a.开水房产生高温；b.洗衣机房产生的噪声；（2）设计中采用的主要防护措施必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。对于洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。防止机械伤害:配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。防止电气伤害:对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。个人防护:a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。B.养老机构工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。10.3.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。10.3.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。项目管理与劳动定员11.1项目管理本项目管理采用项目法人负责制、资金专户管理制、工程招投标制和工程监理制进行。11.2劳动定员本项目劳动定员120人。另外视需要聘用临时护工30名。11.3员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过XX市人才市场公开招聘，其余人员通过XX市劳务市场公开招聘。第十二章工程招投标为了贯彻《中华人民共和国招标投标法》，确保项目建设工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家和企业利益，制订项目的招标方案。12.1项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围主要有设备采购招标和建筑工程招标，面向社会全部进行公开招标或邀请招标。项目招投标活动委托给有资质的招标代理机构办理。12.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1）项目经批复同意后，项目承办单位发布招标公告。2）在招标文件开始发出之日起18日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。3）开标时由业主主持，邀请所有投标人参加，并由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4）评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目分别向他人转让。12.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1）评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会主任由专家临时推选；评标委员会采用单数制，最低不少于5人，且技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。2）评标委员会成员的资格要求评委会成员要求在副高(副教授)职称以上，从事本专业至少在5年以上，对工程项目有较深入的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利益关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。招标基本情况详见表12-1。

表12-1招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料其它

第十三章项目建设进度计划安排13.1建设期本项目建设期36个月，2016年1月开始至2019年1月正式投入运营。13.2项目实施计划2016年1月份开始可行性研究报告编制，5月份进行施工图设计，2017年7月份开始设备招投标，2016年9月至2018年9月为土建工程施工，2017年10月份开始设备订购，2018年4月份进行设备安装及调试，同时进行员工培训，2018年10月进行试运营及验收，2019年1月份正式竣工使用。表13－1项目实施进度表序号进度(季度)项目内容2016年2017年2018年2019年1234123412341可行性研究(附审批时间)2初步设计(附审批时间)3施工图设计4土建工程施工阶段5设备招投标6设备订购7设备安装及调试8员工培训9试运营及验收10竣工运营第十四章投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1编制依据（1）国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《投资项目可行性研究指南》；(3)国发[1996]35号文《关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知》；14.1.2编制范围本项目投资估算是对XX公司药“XXXX颐养山庄建设项目”的总投资估算，包括新增土地购置、建筑工程费用，配套公用设施、设备购置和安装工程以及其他费用。14.1.3编制方法（一）建筑工程费用估算建筑工程费用按建筑面积、结构形式参照当地现行类似工程造价指标估算。（二）设备及安装工程费用估算本项目的选用设备价格根据目前市场价格计算。设备安装调试费包含在设备的购置费中。（三）其他费用估算项目前期工作咨询费依据国家计委计价格（1999）1283号计算；勘察设计费按《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》计价格[2002]10号文件计取；工程监理费按国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号文发布的《建设工程监理与相关服务收费管理规定》；环评费用按原国家计委、环境保护总局计价格[2002]125号计取；招标代理费依据国家计委、建设部计价格（2002）1980号文，按工程费用的0.5％计取；建设单位管理费按工程费用的1.5%计取；职工培训费按1000元／人·月,新增职工120人次，培训一个月计取；土地费用按征地65亩，30万元/亩计算。（四）基本预备费基本预备费按工程费用与其他费用之和的10%计取。（五）建设期利息本项目建设总投资全部由企业自有资金投入，没有长期借款，因而不发生建设期利息。14.1.4建设总投资估算本项目新增建设总投资22000万元。详见建设总投资估算表表14-1建设总投资按费用划分构成表序号项目名称估算投资（万元）占总投资比例（%）备注1建筑工程费14635.0066.52设备及安装费2710.0012.33其他费用2655.0012