物管费用(陆虎林)

谈谈物业项目的费用路虎林教授2013.7物业项目经理学习交流1一.物管费调价的步骤2YOURSITEHERE物业服务企业在与开发商签订《前期物业服务合同》时，就应该有经营的风险意识，就应该合理测算市场的发展可能给企业带来的人工成本、材料成本等费用的增长点，把它作为合同的条款，在物业服务合同中明确提出。3YOURSITEHERE

如果在与开发商签订《前期物业服务合同》或与业主委员会签订《物业服务合同》时没有预见性的考虑物业服务费价格的上调问题，没有在合同中双方约定。

则可以按照如下程序实施。4YOURSITEHERE㈠.物业服务企业应该提供该所管辖物业管理区域前两年经审计的财务报表（如果管辖没有两年，就提供实施物业管理服务以来的）把它作为上台物业管理服务费价格的原始凭据，同时提交拟提价的方案和方案说明。

5YOURSITEHERE㈡.采用公平、公正、公开的原则，请业主委员会自己聘请物价事务所会同成都市物业行业协会的专家组对所报的拟提价方案提供审核、召开建筑区划的业主听证会，请其发表意见。6YOURSITEHERE㈢.由区价格行政管理部门对所报的拟提价方案加具意见，在当今社会政府在广大业主的心目中还是具有一定公信力的。

7YOURSITEHERE㈣.根据《物业管理条例》和《消费者权益保护法》的有关规定，认真履行告知的义务，物业服务企业将拟提价方案在物业管理区域显著位置公示十五日并书面征求业主意见。8YOURSITEHERE㈤.在经过上述程序且无异议的情况下，将拟提价方案交建筑区划的全体业主表决，经专有部分占建筑物总面积过三分之二数的业主且占总人数过三分之二数的业主同意后，物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示十五日。9YOURSITEHERE㈥.物业服务企业所管的建筑区划物业管理服务费价格上调表决通过且公示无异议后，物业服务企业再将新的收费标准报区价格行政管理部门备案，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区建设房产行政管理部门，履行备案的手续。10YOURSITEHERE二.物业服务费的价格11YOURSITEHERE1.物业服务收费的定价原则合理公开质价相符12YOURSITEHERE2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》：

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。13YOURSITEHERE政府指导价

市场调节价2.物业服务费用怎样订价呢？14YOURSITEHERE3.那些物业适用于政府指导价？

住宅实行政府指导价

别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价15YOURSITEHERE

住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。16YOURSITEHERE项目类型计费方式适用价格方式住宅小区包干制政府指导价酬金制市场调节价别墅非住宅包干制市场调节价酬金制17YOURSITEHERE包干制or酬金制业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。4.物业服务费的二种计费方式18YOURSITEHERE

5.什么是包干制？

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

19YOURSITEHERE

6.什么是酬金制？

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。20YOURSITEHERE7.成都物业服务费是怎样定价的？基准价+浮动价其中基准价按照有无电梯来划分21YOURSITEHERE根据《关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》（成发改收费〔2012〕1345号），自2013年1月10日起施行，有效期2年。

22YOURSITEHERE物业服务等级基准价（元/米2·月）浮动幅度有电梯无电梯五级区房产管理部门对服务等级进行核准，区价格主管部门对收费标准进行备案。四级1.901.25±15%三级1.350.85±15%二级0.950.60±15%一级——0.40±15%23YOURSITEHERE

通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使是提供四级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管费的最高收费标准为2.19元/平方米·月。

其中基准价1.90元/平，最高上浮15%，合计为2.19元·月/方米的计算。24YOURSITEHERE而根据原2008年1月1日起执行的《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》。25YOURSITEHERE物业服务等级基准价（元·月/平方米）浮动幅度有电梯无电梯一级1.751.15±20二级1.350.85±20三级1.000.55±20四级0.600.35+2026YOURSITEHERE

原来的定价，我们可以知道在包干制下，即使是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。

其中基准价1.75元/平，最高上浮20%，合计为2.10元·月/方米的计算。27YOURSITEHERE三.物业服务费的构成28YOURSITEHERE1.包干制下物业服务费的构成物业服务收费=成本+税费+利润

29YOURSITEHERE2.酬金制下物业服务费的构成物业服务收费=支出+酬金

30YOURSITEHERE四.物业成本的构成（一）31YOURSITEHERE1.物业服务成本支出由九项构成1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；3.清洁卫生费；4.绿化养护费；5.秩序维护费…32YOURSITEHERE1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；3.清洁卫生费；4.绿化养护费；5.秩序维护费；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。33YOURSITEHERE某物业建筑面积10万㎡，物业服务企业经测算得出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、社保等60万；共用部位、共用设施设备的运行维护费用30万；清洁卫生费用15万；绿化养护费12万；公共秩序维护费12万；办公费6万元；固定资产折旧25万元；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元；业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费用8万元。34YOURSITEHERE问：1.采用酬金制约定物业管理酬金比例为15%，则该项目单位物业管理服务费为（）元/㎡·月。A.1.43B.1.64C.1.68D.1.8235YOURSITEHERE在酬金制中：物业服务收费=支出+酬金=（工资社保等60万+设施设备费30万+清洁费15万+绿化费12万+秩序维护费12万+办公费6万元+固定资产折旧25万元+保险费2万元+业主委员会费8万元）+170万×15%=195.5万该项目物管费=195.5万÷10万平方米÷12个月=1.62元/平方米36YOURSITEHERE2.若采用包干制，预计该项目的法定税费和利润合计为20万元，则该项目单位物业管理服务费为（）元/㎡·月。A.1.43B.1.60C.1.64D.1.68[Imageinformationinproduct]Image:Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.37YOURSITEHERE2.什么是管理服务人员的费用企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。38YOURSITEHERE哪些费用属于管理服务人员的费用？哪些费用属于物业服务成本或支出？讨论：39YOURSITEHERE

某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人员工工资奖金及福利包括

1.分管此项目的副总经理工资

2.项目经理工资

3.项目员工年终绩效奖金

40YOURSITEHERE（二）补充养老金（三）公共区域维修保养费用（四）工程保修费用（五）管理区域保洁材料费用（六）管理区域装修垃圾清运费用（七）公共秩序维护费用（八）项目履约金（九）公共部位公共设施公众责任保险费用

41YOURSITEHERE（十）固定资产折旧费（十一）对社会的爱心捐赠问题：以上费用哪些不能计入物业管理支出费用？42YOURSITEHERE依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：1.奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取；2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本；43YOURSITEHERE3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本；4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本；5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本。

44YOURSITEHERE五.物业服务人员的配置45YOURSITEHERE我们先来探讨一个问题：

有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次：

问1.如果1分钟能巡查一层，每班巡查至少几人？

问2.如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月上多少小时？

46YOURSITEHERE

问3.如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？

47YOURSITEHERE问1.如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？

答：

30*4=120层，每分钟巡查一层，就是需120分钟，2小时，题目要求每小时巡查一次，则每班巡查至少2人。48YOURSITEHERE2.如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月上多少小时？

答：20.83*8=166.64小时，166.64+36=202.64小时，约203小时。

49YOURSITEHERE3.如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少元？

50YOURSITEHERE

答：1500/21.75/8=8.62元

8.62*1.5=12.93

元8人运转，分4班，每班2人，每人每班工作6小时，6*30=180小时，

每人应工作时间为20.83*8=166.64小时，超时为180-166.64=13.36小时

实际工资：12.93*13.36+1500=1672.74

51YOURSITEHERE问题是解决了，但他引出一个问题：物业项目的人员的配置52YOURSITEHERE住宅（别墅除外）面积在5万平方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；

住宅（别墅除外）面积在5万平方米以下的，及别墅、非住宅面积在3万平方米以下的，应当配备1名物业服务项目经理。

1.项目经理的配备要求53YOURSITEHERE别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在5万平方米以上的，应当不低于2名。

54YOURSITEHERE物业类型面积项目经理配置人数住宅＜5万㎡15-10万㎡1＞10万㎡2别墅非住宅＜3万㎡13-5万㎡1＞5万㎡255YOURSITEHERE《成都市房产管理局关于印发《成都市物业服务力量配备指导标准》的通知（成房发[2007]22号）》（二○○七年十二月十七日）56YOURSITEHERE2.客户服务人员配备1.最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户；2.参考定额人数R1=建筑区划总建筑面积（平方米）÷20000（平方米）；3.物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。57YOURSITEHERE3.秩序维护人员配备指导标准参考定额人员数R2=[主出入口数×6＋次出入口数×3＋（建筑区划总建筑面积÷40000平方米）×3＋监控室数×3]×4/3＋2名机动人员

58YOURSITEHERE4.设施设备维护人员配备指导标准参考定额人数R3=建筑区划总建筑面积（平方米÷20000（平方米）

59YOURSITEHERE5.环卫维护人员配备指导标准环卫维护人员配备的最低标准1.非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米（公共区域）2.住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米（公共区域）参考定额人数R4=建筑区划总建筑面积（平方米÷10000（平方米）

60YOURSITEHERE6.绿化维养人员配备指导标准1.绿化维养人员配备的最低标准不得低于1人/10000（平方米）（绿地面积）

2.参考定额人数R5=绿地面积（平方米）÷8000（平方米）

61YOURSITEHERE7.项目物业公共服务人员配备总额项目物业公共服务人员配备总额R=R1＋R2＋R3＋R4＋R5

62YOURSITEHERE人工费=工资+社会保险+福利费+加班费+服装费63YOURSITEHERE社会保险：基本养老保险20.0%8.0%28.0%基本医疗保险7.5%2.0%9.5%失业保险2.0%1.0%3.0%工伤保险0.6%0.6%生育保险0.6%0.6%合计30.7%11.0%41.7%

64YOURSITEHERE福利费=福利基金+工会基金+教育基金福利基金=工资总额×14%工会基金=工资总额×2%教育基金=工资总额×1.5%65YOURSITEHERE加班费：按照人均加班2-3天加班费=日平均工资×加班天数×人数66YOURSITEHERE六.物业成本的构成（二）67YOURSITEHERE

物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。1.设施设备日常运行和维护费68YOURSITEHERE电梯运行费用的计算：住宅：电梯运行费用=电梯功率*24小时*0.2*台数

写字楼商场：电梯运行费用=电梯功率*24小时*0.4*台数69YOURSITEHERE绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。2.绿化养护费70YOURSITEHERE3.环境卫生维护费环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

71YOURSITEHERE七.生活垃圾费的收取标准72YOURSITEHERE1.生活垃圾费的收取依据根据成都市物价局、成都市市蓉环境管理局《关于我市中心城区开征生活垃圾处理费的通知》（成价费[2005]31号文件）。

73YOURSITEHERE城市居民住户（含暂住人口户），按每月每户8元收费。2.居民生活垃圾的收费标准74YOURSITEHERE3.机关等生活垃圾的收取标准国家机关、事业单位、社会团体，按每月每人2元收费。75YOURSITEHERE4.医院学校生活垃圾的收费标准学校、医院（医疗废弃物除外）按生活垃圾产生量，每吨收110元。76YOURSITEHERE5.商铺等生活垃圾的收取标准生产经营单位及餐饮、商铺按生活垃圾产生量，每吨收120元。77YOURSITEHERE6.商铺等垃圾产生量的分段征收序号日产垃圾量（公斤）收费标准（元/月）15公斤（含5公斤）以下18210公斤（含10公斤）以下36320公斤（含20公斤）以下72430公斤以上（30公斤/袋）10878YOURSITEHERE

7.自收自运地区收取标准自收自运地区、单位45元/吨。79YOURSITEHERE8.生活垃圾收取的减免对象对享受城市最低生活保障的居民家庭，凭民政部门发放的最低生活保障金领取证，免缴生活垃圾处理费。80YOURSITEHERE八.物业成本的构成（三）81YOURSITEHERE秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

1.秩序维护费82YOURSITEHERE九.机动车停车场的标准83YOURSITEHERE

1.特级室内停车场的要求1.钢混结构，车位不得少于180个（住宅区车位不得少于1个/户）；2.车辆出口、入口分开设置；3.车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消防喷淋系统、自动排烟通风系统；

84YOURSITEHERE4.车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统；5.有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行24小时监控；6.有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、道闸；7.地下停车场应有2台以上电梯，方便客人和货物通行。注：特级停车场的所列条件必须同时具备。85YOURSITEHERE

2.普通室内停车场要求1.砖混结构；2.为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设施完备；3.有专业的现场管理人员，并实行进出登记接待服务。86YOURSITEHERE十.物业成本的构成（四）87YOURSITEHERE1.办公费办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

88YOURSITEHERE2.设施设备公众责任保险物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

89YOURSITEHERE3.固定资产折旧费固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。

90YOURSITEHERE

十一.物业企业的固定资产91YOURSITEHERE理论上按照五年（60个月计算）但在实际中，按照物业服务合同的年限来计算。理论上按照五年（60个月计算）1.固定资产折旧的年限92YOURSITEHERE十二.怎样测算物业的开办费93YOURSITEHERE一般物业开办费包括的项目的费用：1.筹备时期的人工费（工资、社保和福利费）；2.物业管理设施和工具配置费；3.标识标牌（标识标牌、社区宣传栏）制作费用；4.服装制作费；5.物业资料费；6.交房费用等。94YOURSITEHERE序号物质名称举例1维修工具万用表钳型表电锤手枪钻套装扳手喷灯焊机…2办公用具电脑打印机复印机点钞机电话空调办公桌椅文件柜…3公共秩序维护工具消防斧安全绳砂铲消防桶消防扳手专用制服大衣对讲机4环卫维护器材洗地机塑料垃圾桶垃圾推车、清洁用品服装。5绿化维养工具剪草机喷药机个人绿化器具。2.交房时项目需要配置的物质装备95YOURSITEHERE交房时项目需要配置的物质装备的依据：《成都市房产管理局关于印发《成都市物业服务力量配备指导标准》的通知（成房发[2007]22号）》（二○○七年十二月十七日）96YOURSITEHERE十三.物业成本的构成（五）97YOURSITEHERE经业主同意的其它费用经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。98YOURSITEHERE前面我们谈到在包干制中物业服务费用由物业服务成本加上税费和利润三部分组成，我们前面也讨论了物业服务的成本问题，那么，物业服务的利润和税费又该怎样计算呢？99YOURSITEHERE十三.物业的营业税和利润100YOURSITEHERE1.物业服务企业的营业税物业服务企业的营业税税率：5.65%物业服务企业所得税税率：33%101YOURSITEHERE营业税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

102YOURSITEHERE项目应缴纳的营业税税额=项目总收入×税率103YOURSITEHERE

2.物业服务企业的理利润在住宅物业管理中：物业服务企业的利润率：8%--15%104YOURSITEHERE项目的利润=项目总成本×利润率105YOURSITEHERE

某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，设营业税及附加为5.5%，项目成本利润率为8%，问：⑴.利润⑵.