20220227近期楼市的积极信号

近期楼市的积极信号营销管理中心/市场研究部2022.02.27信号一：住建部定调2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，明确维稳政策方向及房地产“支柱产业”地位精调控精稳保护强调“增强调控政策的精准性和协调性”。重点做到三个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了这一思路，其在全国层面统一安排，各地将因企施策、“一城一策”进行资金监管。稳预期“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这意味着将继续激活购房需求，恢复基本面“稳预期”。有了“因城施策”的前提，各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。保交付“以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标”。这“三保”去年底正式提出，此次再提“三保”是首要目标，是住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的再次“亮剑”，即“坚决有力处置”。护大盘“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。这是对“房地产是支柱产业”定位的新延伸，意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房地产市场，助力行业从粗放式发展转为精细化管理，适度去金融化，提升产品力，同时激活存量市场，有助于从居住领域护经济大盘。信号二：货币信贷政策中央强调宏观政策要稳健有效，财政政策将发力，稳健的货币政策取向不变，去年底以来一次全面降准、两次降息，未来降息、降准仍有预期➢➢➢2021年12月，中央经济工作会议强调，“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，……政策发力适当靠前。宏观政策要稳健有效。…稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。……财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。”央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，2022年1月，M2同比增速9.8%，比上月末高0.8个百分点；M1同比下降1.9%，剔除春节错时因素影响，M1同比增长约2%。2022年1月，1年期LPR为3.70%，较上期下降10个基点，连续第2个月下调；5年期LPR为4.60%，较上期下调5个基点，为连续20个月保持不变后首次下调。预计2022年，仍存降准、降息等放水动作，但全面放水可能性较低，仍为“精准滴灌”。图：2010年以来M1、M2增速对比图：年以来

年期和

年期以上LPR

5LPR走势2019140%M1增速M2增速35%30%25%20%15%10%5%9.8%0%-1.9%-5%数据来源：国家统计局，中指数据CREIS信号三：融资政策多重因素叠加下企业阶段性现金流出现困难，政策正逐渐矫正修复，收并购资金不纳入“三道红线”监管2021年12月，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房矫正修复落实、改进地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作：房地产融资信息演化路径：开发贷、按揭贷投银行信贷：加速信用债：松动放提速从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”。

鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。11月9日，银行间协会座谈会10月26日，发改委外管局座谈会海外债：松动

加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。近期招商蛇口等购房尾款ABS获批ABS：松动信托：维持压规模，去通道

积极提供并购的融资顾问服务。

提高并购的服务效率。信号四：资金监管政策企业资金端纠偏政策持续跟进，全国性商品房预售资金监管办法出台，房企有望获更多流动性城市端全国端广州：降低施工各阶段预售资金留存比例南平、石家庄：批准部分公司凭银行担保函，抵顶部分中间监管资金南平、石家庄、烟台：根据企业信用记录，下调预售资金监管比例佛山：优化预售资金审批流程，加快审批放款，降低房企资金压力近日，有媒体报道称，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该办法对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。全国性的监管指导意见出台，有利于对当前过度监管的政策进行纠偏，在一定程度上有利于缓解企业资金压力。信号五：楼市调控政策地方因城施策落实中央政策导向，超40个城市从降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、放松贷款要求、加大引才力度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策➢➢中央政策导向：2021中央经济工作会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，住建部强调“充分释放居民住房需求”。据不完全统计，2021年12月以来，全国已有超40个城市从降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、放松贷款要求、加大引才力度、发放购房补贴、等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，地产僵局有望被打破。放

松

贷

款

要

求商

业

贷

款公

积

金

贷

款•

马鞍山、南宁、宁波、衢州、山西、广东等地

上调公积金贷款最高额度•

北海、南宁：下调最低首付款比例•

济南：取消异地住房公积金贷款户籍限制•

青岛：增加贷款最高次数•

菏泽、赣州、重庆等：下调住房贷款首••目前中行、邮政银行已不查首付来源。建行在首付审批时也有所放松中行不再强制要求流水是月供的两倍付比例•

安徽：鼓励降低房产首付比例•

济南、苏州、惠州等多个城市下调房贷利率•

自贡：认贷认房调整为

只认贷不认房人

才

及

人

口

政

策购

房

补

贴其

他•

绍兴、天津、中山、浙江等省市：

放开落户条件、部分城市实现零门槛落户、加大引才力度•

郑州：计划出台政策每年吸引大学生

20万留郑；计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房••芜湖、东莞、南通、海安、昆明、泸州、惠州：提供人才购房补贴资中、玉林：给与普通家庭或新市民购房补贴•郑州：计划推进安置房

货币化安置；计划降低二手房交易个人所得税等

，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费•

海安、资中：给与二孩、三孩家庭购房补贴信号六：地方两会多地下调GDP增速预期目标，房地产方面强调行业良性循环、防范风险表：各地两会中对房地产相关内容的表述

24个省市下调了2022年经济增长预期目标。北京

➢

保持房地产调控政策连续性稳定性，促进房地产业良性循环和健康发展➢

完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产精准调控机制

房地产主要涉及坚持调控总基调“房住不炒”不变、加强保障性租赁住房建设、促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求、防范房地产行业风险等。另外，多省市强调人才引育、“强省会”等内容。上海➢

进一步提高市民居住质量。➢

按照市场化法治化原则做好恒大集团等房地产企业债务风险处置工作，决不允许发生影广东响社会大局稳定的事件表：2022年各省市GDP增速目标➢

大力发展保障性住房，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进2022年

2021年

2021年

2022目标2022年

2021年

2021年

2022目标省市省市房地产业良性循环和健康发展目标实际11.2%

10.0%7.0%

9.0%12.9%

10.0%目标变化目标实际目标变化浙江四川江苏海南

9.0%西藏

8.0%湖北

7.0%江西

7.0%安徽

7.0%贵州

7.0%云南

7.0%宁夏

7.0%河南

7.0%甘肃

6.5%湖南

6.5%山西

6.5%四川

6.5%福建

6.5%广西

6.5%河北

6.5%-1.0%

浙江

6.0%-1.0%

新疆

6.0%-3.0%

吉林

6.0%-1.0%

陕西

6.0%-1.0%

内蒙古

6.0%-1.0%

江苏

5.5%-1.0%

山东

5.5%0.0%

重庆

5.5%0.0%

上海

5.5%0.0%

广东

5.5%-0.5%

黑龙江

5.5%-1.5%

辽宁

5.5%-0.5%

青海

5.5%-1.0%

北京

5.0%-1.0%

天津

5.0%0.0%8.5%7.0%6.6%6.5%6.3%8.6%8.3%8.3%8.1%8.0%6.1%5.8%5.7%8.5%6.6%6.5%6.5%6.0%6.5%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.5%-0.5%-0.5%0.0%-0.5%0.0%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-1.0%-1.5%➢

依法稳妥处置房地产领域风险➢

坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导...支持商品房市场更好满足购房者合理化需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。8.8%8.3%8.1%7.3%6.7%6.5%8.0%8.0%8.0%8.0%7.0%7.0%➢

“一楼一策”分类化解房地产风险隐患➢

坚持“房住不炒”定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。➢坚持稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹，深化运用风险防控“四项机制”，牢牢守住不发生系统性风险的底线。河北

➢

开展房地产等重点领域风险排查整治13.6%

6.5%吉林

➢

坚决有力处置房地产企业风险，维护群众合法利益湖北

➢

稳妥有效化解地方政府隐性债务、金融、房地产等领域风险黑龙江

➢

更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展重庆

➢

促进房地产业良性循环和健康发展、坚决防范化解重大风险➢

支持沈阳城市更新试点。9.6%9.1%8.2%8.0%7.5%6.5%7.0%8.0%7.0%7.5%7.5%6.5%辽宁➢

强化沈阳、大连核心城市引领，构建高质量发展区域新格局短期趋势预判政策放松，融资松绑，需求端政策调整力度加大，政策释放积极信号，国企央企将优先获益市场端南北分化明显，北方多数城市因房企暴雷负面，叠加冬施尚未复工，客户观望情绪短